ZNALECKÝ POSUDEK. Zjištění ceny nemovitosti za účelem rozhodnutí ve věci nařízení exekuce prodejem nemovitosti

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 3115/148/2011 O ceně nemovitosti - rodinného domu č.p.391 s příslušenstvím na pozemku č.21 s pozemky č.22 a 23 v katastrálním území Štěpánov u Olomouce, obec Štěpánov okres Olomouc Objednatel posudku: Exekutorský úřad Praha 3 Seifertova 455/ Praha 3 Účel posudku: Zjištění ceny nemovitosti za účelem rozhodnutí ve věci nařízení exekuce prodejem nemovitosti Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Václav Chvátal K Lánu 501/ Praha 6 tel.: , chvatal.vaclav@volny.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 12 stran textu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze

2 Znalecký posudek č.3115/148/2011 Strana č.2 A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitosti - rodinného domu č.p.391 s příslušenstvím na pozemku č.21 s pozemky č.22 a 23 v katastrálním území Štěpánov u Olomouce, obec Štěpánov si dne objednala soudní exekutorka JUDr.Ingrid Švecová pro účely nařízené exekuce dle usnesení č.j.091 Ex 00686/ Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům Adresa nemovitosti: Novoveská 391/ Štěpánov Kraj: Olomoucký Okres: Olomouc Obec: Štěpánov Katastrální území: Štěpánov u Olomouce Počet obyvatel: Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a ) x 0, = 52,6083 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. f) : ZC = Cp * 3,0 = 157,82 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti p.václavka. 4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení č.j. 091 Ex 00686/ ze dne výpis z KN, listu vlastnictví č.496 vyhotovený dálkovým přístupem dne snímek z katastrální mapy daného KÚ z Internetu - informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitosti - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - fotodokumentace 5. Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z katastru nemovitostí je vlastníkem nemovitosti: Václavek Zdeněk, Novoveská 391/19, Štěpánov, Štěpánov u Olomouce (680307/2155) 6. Dokumentace a skutečnost Byla předložena částečná neověřená dokumentace stavby,výměry byly ověřeny při fyzické prohlídce.

3 Znalecký posudek č.3115/148/2011 Strana č.3 7. Celkový popis nemovitosti Jedná se o rodinný dům situovaný v ulici Novoveská ve Štěpánově u Olomouce. Rodinný dům je rozestavěný. Stavba není doposud dokončena, ocenění tedy jako rozestavěná stavba. V RD je situováno : přízemí - předsíň, kuchyně, 3 pokoje, schodiště, koupelna a WC podkroví - není provedeno 8. Obsah posudku 1) Hlavní stavby 1a) Rodinný dům č.p.391 2) Venkovní úpravy 2a) Venkovní úpravy 3) Porosty 3a) Trvalé porosty 4) Pozemky 4a) Pozemky B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. 1) Hlavní stavby 1a) Rodinný dům č.p Hlavní část: Jedná se o krajový řadový rodinný dům s jedním nadzemním podlažím a částečným podkrovím. Stáří k datu ocenění je cca 70 roků. Výpočet opotřebení je proveden analytickou metodou. Popis jednotlivých konstrukcí : Základy jsou běžné základové pasy bez izolací proti vodě - hodnotí se jako podstandardní. Svislé konstrukce jsou vyzdívané tl.45 cm - hodnotí se jako standardní. Stropy jsou s rovným podhledem - hodnotí se jako standardní. Zastřešení je sedlovou střechou - hodnotí se jako standardní. Krytina je tašková - hodnotí se jako standardní. Klempířské konstrukce jsou úplné z pozinkovaného plechu - hodnotí se jako standardní. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové - hodnotí se jako standardní. Fasádní omítky vápenná štuková - hodnotí se jako standardní. Vnější obklady sokl z kabřince - hodnotí se jako standardní. Vnitřní obklady jsou keramické kuchyně, koupelny a WC - hodnotí se jako standardní. Schody jsou dřevěné - hodnotí se jako standardní. Dveře jsou dřevěné plné a prosklené - hodnotí se jako standardní. Okna jsou dřevěná zdvojená - hodnotí se jako standardní. Podlahy obytných místností jsou beton - hodnotí se jako podstandardní. Podlahy ostatních místností jsou keramická dlažba a PVC - hodnotí se jako standardní. Vytápění je ústřední - hodnotí se jako

4 Znalecký posudek č.3115/148/2011 Strana č.4 standardní. Elektroinstalace je světelná i motorová - hodnotí se jako standardní. Bleskosvod se nevyskytuje. Rozvod vody je teplé a studené - hodnotí se jako standardní. Zdroj teplé vody je boiler v koupelně - hodnotí se jako standardní. Instalace plynu je provedena - hodnotí se jako standardní. Kanalizace je z kuchyně, koupelny i WC - hodnotí se jako standardní. Vybavení kuchyně je plynový sporák - hodnotí se jako standardní. Vnitřní vybavení je vana a umyvadlo - hodnotí se jako standardní. Záchod je splachovací - hodnotí se jako standardní. Ostatní konstrukce se nevyskytují. Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód CZ - CC: 111 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 7,55 7,20 = 54,36 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 54,36 m 2 3,00 m Obestavěný prostor: Hlavní část: vrchní stavba: 7,55 7,20 3,90 = 212,00 m 3 zastřešení: 7,55 7,20 3,00:2 = 81,54 m 3 Přístavba: vrchní stavba: 7,20 4,95 6,00 = 213,84 m 3 zastřešení: 7,20 4,95 0,80:2 = 14,26 m 3 koupelna: 4,40 3,50 (2,90+2,50):2 = 41,58 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 563,22 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy: P 8,20 100,00 0,46 3,77 2. Zdivo: S 21,20 100,00 1,00 21,20 3. Stropy: S 7,90 100,00 1,00 7,90 4. Střecha: S 7,30 100,00 1,00 7,30 5. Krytina: S 3,40 100,00 1,00 3,40 6. Klempířské konstrukce: S 0,90 100,00 1,00 0,90 7. Vnitřní omítky: S 5,80 100,00 1,00 5,80 8. Fasádní omítky: S 2,80 100,00 1,00 2,80 9. Vnější obklady: S 0,50 100,00 1,00 0, Vnitřní obklady: S 2,30 100,00 1,00 2,30

5 Znalecký posudek č.3115/148/2011 Strana č.5 Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl 11. Schody: S 1,00 100,00 1,00 1, Dveře: S 3,20 100,00 1,00 3, Okna: S 5,20 100,00 1,00 5, Podlahy obytných místností: P 2,20 100,00 0,46 1, Podlahy ostatních místností: S 1,00 100,00 1,00 1, Vytápění: S 5,20 100,00 1,00 5, Elektroinstalace: S 4,30 100,00 1,00 4, Bleskosvod: C 0,60 100,00 0,00 0, Rozvod vody: S 3,20 100,00 1,00 3, Zdroj teplé vody: S 1,90 100,00 1,00 1, Instalace plynu: S 0,50 100,00 1,00 0, Kanalizace: S 3,10 100,00 1,00 3, Vybavení kuchyně: S 0,50 100,00 1,00 0, Vnitřní vybavení: S 4,10 100,00 1,00 4, Záchod: S 0,30 100,00 1,00 0, Ostatní: C 3,40 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 90,38 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9038 Výpočet stupně rozestavěnosti nedokončené stavby: (OP = původní objemový podíl, K = Koeficient pro přepočet obj. podílu, UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP Roz. Dok. 1. Základy: 8,20 100,00 0,46 3,77 4,17 100,00 4, Zdivo: 21,20 100,00 1,00 21,20 23,46 100,00 23, Stropy: 7,90 100,00 1,00 7,90 8,74 100,00 8, Střecha: 7,30 100,00 1,00 7,30 8,08 100,00 8, Krytina: 3,40 100,00 1,00 3,40 3,76 100,00 3, Klempířské konstrukce: 0,90 100,00 1,00 0,90 1,00 100,00 1, Vnitřní omítky: 5,80 100,00 1,00 5,80 6,42 100,00 6, Fasádní omítky: 2,80 100,00 1,00 2,80 3,10 0,00 0, Vnější obklady: 0,50 100,00 1,00 0,50 0,55 0,00 0, Vnitřní obklady: 2,30 100,00 1,00 2,30 2,54 100,00 2, Schody: 1,00 100,00 1,00 1,00 1,11 0,00 0, Dveře: 3,20 100,00 1,00 3,20 3,54 100,00 3, Okna: 5,20 100,00 1,00 5,20 5,75 100,00 5, Podlahy obytných místností: 2,20 100,00 0,46 1,01 1,12 80,00 0, Podlahy ostatních místností: 1,00 100,00 1,00 1,00 1,11 100,00 1, Vytápění: 5,20 100,00 1,00 5,20 5,75 100,00 5, Elektroinstalace: 4,30 100,00 1,00 4,30 4,76 90,00 4, Bleskosvod: 0,60 100,00 0,00 0,00 0,00 100,00 0, Rozvod vody: 3,20 100,00 1,00 3,20 3,54 100,00 3, Zdroj teplé vody: 1,90 100,00 1,00 1,90 2,10 100,00 2, Instalace plynu: 0,50 100,00 1,00 0,50 0,55 100,00 0, Kanalizace: 3,10 100,00 1,00 3,10 3,43 100,00 3, Vybavení kuchyně: 0,50 100,00 1,00 0,50 0,55 100,00 0, Vnitřní vybavení: 4,10 100,00 1,00 4,10 4,54 100,00 4,5400

6 Znalecký posudek č.3115/148/2011 Strana č.6 Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP Roz. Dok. 25. Záchod: 0,30 100,00 1,00 0,30 0,33 100,00 0, Ostatní: 3,40 100,00 0,00 0,00 0,00 100,00 0,0000 Součet upravených objemových podílů: 90,38 Rozestavěnost: 94,5400 Výpočet opotřebení analytickou metodou: (PDK = procento dokončené konstrukce, UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení PDK Část UP PP Stáří Živ. Opotř.č ásti Opotř. z celku 1. Základy: P 4,17 38,5 1,61 1, ,18 0,7042 P 4,17 61,5 2,56 2, ,97 0, Zdivo: S 23,46 52,1 12,22 12, ,00 9,0510 S 23,46 47,9 11,24 11, ,00 2, Stropy: S 8,74 38,5 3,36 3, ,00 2,4920 S 8,74 61,5 5,38 5, ,00 1, Střecha: S 8,08 38,5 3,11 3, ,00 2,3030 S 8,08 61,5 4,97 5, ,00 0, Krytina: S 3,76 38,5 1,45 1, ,50 1,3388 S 3,76 61,5 2,31 2, ,75 0, Klempířské konstrukce: S 1,00 100,0 1,00 1, ,50 0, Vnitřní omítky: S 6,42 52,1 3,34 3, ,44 1,8864 S 6,42 47,9 3,08 3, ,75 0, Fasádní omítky: S 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0, Vnější obklady: S 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0, Vnitřní obklady: S 2,54 100,0 2,54 2, ,00 1, Schody: S 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0, Dveře: S 3,54 100,0 3,54 3, ,14 1, Okna: S 5,75 100,0 5,75 6, ,14 1, Podlahy obytných místností: P 0,90 100,0 0,90 0, ,14 0, Podlahy ostatních místností: S 1,11 100,0 1,11 1, ,14 0, Vytápění: S 5,75 100,0 5,75 6, ,00 2, Elektroinstalace: S 4,28 100,0 4,28 4, ,14 1, Bleskosvod: C 0,00 0,0 0,00 0,00 0,00 0, Rozvod vody: S 3,54 100,0 3,54 3, ,00 1, Zdroj teplé vody: S 2,10 100,0 2,10 2, ,50 1, Instalace plynu: S 0,55 100,0 0,55 0, ,50 0, Kanalizace: S 3,43 100,0 3,43 3, ,14 0, Vybavení kuchyně: S 0,55 100,0 0,55 0, ,33 0, Vnitřní vybavení: S 4,54 100,0 4,54 4, ,00 1, Záchod: S 0,33 100,0 0,33 0, ,00 0, Ostatní: C 0,00 0,0 0,00 0,00 0,00 0,0000 Součet upravených obj. podílů: 94,54 Opotřebení: 38,2682

7 Znalecký posudek č.3115/148/2011 Strana č.7 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): = 2 290,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): 0,9038 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): 2,1690 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): 1,1370 Základní cena upravená = 4 338,57 Kč/m 3 Plná cena: 563,22 m ,57 Kč/m 3 = ,40 Kč Výpočet nedokončené stavby: Úprava ceny za nedokončené konstrukce 0, Nedokončená stavba = ,51 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 38,2682 % Úprava ceny za opotřebení ,02 Kč Rodinný dům č.p zjištěná cena = ,49 Kč 2) Venkovní úpravy 2a) Venkovní úpravy - 10 Dle odst.2 10 vyhlášky se venkovní úpravy oceňují zjednodušeným způsobem ve výši 5% z ceny staveb. Jedná se o Přípojky vody, kanalizace a plynu, žumpu, zpevněné plochy, oplocení, plotová vrata. Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem procentem z ceny stavby Stanovené procento z ceny staveb: 5,00 % Ceny staveb pro stanovení základu pro výpočet ceny venkovních úprav: Název stavby Cena stavby Rodinný dům č.p ,49 Kč Celkem: ,49 Kč Ocenění: Cena staveb celkem: ,49 Stanovené procento z ceny staveb: 0,0500 Venkovní úpravy - zjištěná cena = ,87 Kč

8 Znalecký posudek č.3115/148/2011 Strana č.8 3) Porosty 3a) Trvalé porosty Dle 42 vyhlášky odst.1 se cena trvalých porostů, zjišťuje zjednodušeným způsobem. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných dřevin oceněné zjednodušeným způsobem: 42 Celková cena pozemku: Kč ,60 Celková výměra pozemku: m Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m Cena pokryvné plochy porostů: Kč ,25 Cena porostů je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: 0,065 Cena smíšeného porostu: = 8 372,86 Trvalé porosty - zjištěná cena = 8 372,86 Kč 4) Pozemky 4a) Pozemky Dle výpisu z katastru nemovitostí se jedná o pozemky: č.21 o výměře 307 m 2 vedený jako zastavěná plocha č.22 o výměře 229 m 2 vedený jako zahrada č.23 o výměře m 2 vedený jako zahrada Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha ,00 157, ,74 Součet ,74 Úprava ceny příloha č. 21: pozemek se zvýšenou úrovní sjednaných cen 200 % Úprava ceny celkem 200 % ,48 Mezisoučet , není-li v místě možnost napojení na veřejnou -7 % kanalizaci pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 3 % ,57 Mezisoučet ,79 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): 1,1370 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1690 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,65

9 Znalecký posudek č.3115/148/2011 Strana č.9 Pozemky zahrad a ostatních ploch oceněné dle 28 odst. 5. Základní cena = 157,82 Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zahrada ,00 157, ,78 zahrada ,00 157, ,16 Součet ,94 Úprava ceny - příloha č. 21: pozemek se zvýšenou úrovní sjednaných cen 200 % Úprava ceny celkem 200 % ,88 Mezisoučet , není-li v místě možnost napojení na veřejnou -7 % kanalizaci pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 3 % ,59 Mezisoučet ,41 Úprava ceny dle 28 odst. 5: 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): 1,1370 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1690 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 5 - celkem ,95 Pozemky - zjištěná cena = ,60 Kč

10 Znalecký posudek č.3115/148/2011 Strana č.10 C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: 1) Rodinný dům č.p.391 = ,49 Kč 2) Venkovní úpravy = ,87 Kč 3) Trvalé porosty = 8 372,86 Kč 4) Pozemky = ,60 Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí ,82 Kč ,- Kč slovy: Dvamilionypětsettřicetdvatisícšestset Kč Zjištěná cena je s porovnáním realitního trhu cenou obvyklou. Znalci bylo uloženo Usnesením č.j.091 Ex 00686/ ze dne ocenit nemovitost a její příslušenství 2. ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené a to obvyklou cenou podle zákona č.151/1997 Sb. K bodu 2) uvádím, že jsem nezjistil, žádná práva a závady s nemovitostí spojené. V Praze, Ing. Václav Chvátal K Lánu 501/ Praha 6 tel.: , chvatal.vaclav@volny.cz D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze č ze dne č.j. 1098/91, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se zvl. specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3115/148/2011 znaleckého deníku. E. Seznam příloh - usnesení č.j. 091 Ex 00686/ ze dne výpis z KN, listu vlastnictví č.496 vyhotovený dálkovým přístupem dne snímek z katastrální mapy daného KÚ z Internetu - fotodokumentace

11 Znalecký posudek č.3115/148/2011 Strana č.11

12 Znalecký posudek č.3115/148/2011 Strana č.12