STATIKUM s.r.o. znalecký ústav jmenovaný Ministerstvem spravedlnosti ČR se sídlem Hudcova 78c, Brno 612 00, IČ: 15545881, DIČ: CZ15545881, tel.: 776824201, e-mail: objednavka@statikum.cz Znalecký posudek č. 1359-342-2014 dodatek č. 2 Ve věci : O ceně nemovitostí zapsaných na listu vlastnictví č. 225 u Katastrálního úřadu pro Vysočinu, Katastrální pracoviště Žďár nad Sázavou, pro obec Rovečné, k.ú. Malé Tresné. Objednatel: Účel posudku : JUDr. Vojtěch Mádr Insolvenční správce Petra Holého Horní 729/32, 639 00 Brno IČ: 66253209 Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro potřebu insolvenčního řízení Zhotovitel posudku: STATIKUM s.r.o., znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR Odpovědní zpracovatelé: Ing. Pavel Pejchal, CSc., Ing. Jiří Kuchynka, Mgr. David Pejchal Počet stran dodatku: 15 Počet vyhotovení : 3, z toho 2x objednatel, 1x archiv znaleckého ústavu
Obsah 1. SITUACE... 3 1.1 Zadání posudku:... 3 2. NÁLEZ... 4 2.1 Identifikace předmětu ocenění... 4 2.2 Charakteristika obce a poloha nemovitosti... 4 2.3 Popis nemovitosti... 4 2.4 Vlastnické a evidenční údaje... 5 2.5 Prohlídka a zaměření nemovitosti... 5 2.6 Podklady pro vypracování znaleckého posudku... 5 3. OCENĚNÍ... 7 2.2.1. Metoda nákladová... 7 2.2.2. Metoda výnosová... 7 2.2.3. Metoda komparativní... 8 3.1 Volba metody ocenění... 8 3.2 Administrativní ocenění... 9 3.3 Ocenění porovnávací metodou... 11 3.3.1 Porovnání lesní pozemky... 12 3.3.2 Porovnání zemědělské pozemky... 13 4. REKAPITULACE... 14 5. ZNALECKÁ DOLOŽKA... 15 Str. 2
1. SITUACE 1.1 Zadání posudku: Na základě objednávky ze dne 20.4.2015, zadané insolvenčním správcem JUDr. Vojtěchem Mádrem, byl přibrán znalecký ústav a byly mu stanoveny následující úkoly. Vypracovat dodatek ke znaleckému posudku č. 1359/342/2014 ze dne 3.12.2014, ve kterém budou samostatně oceněny pozemky uvedené v bodě 2.1. Str. 3
2. NÁLEZ 2.1 Identifikace předmětu ocenění Nemovitosti zapsané na listu vlastnictví č. 225 u Katastrálního úřadu pro Vysočinu, Katastrální pracoviště Žďár nad Sázavou, pro obec Rovečné, kat. území Malé Tresné, a to: - Pozemek, parc. č. 24/1 o výměře 5669 m 2, trvalý travní porost; - Pozemek, parc. č. 24/2 o výměře 1607 m 2, lesní pozemek; - Pozemek, parc. č. 173 o výměře 291 m 2, trvalý travní porost; - Pozemek, parc. č. 191/2 o výměře 231 m 2, lesní pozemek; - Pozemek, parc. č. 211/4 o výměře 83 m 2, trvalý travní porost; - Pozemek, parc. č. 211/7 o výměře 155 m 2, orná půda; - Pozemek, parc. č. 211/8 o výměře 825 m 2, trvalý travní porost; - Pozemek, parc. č. 211/9 o výměře 69 m 2, lesní pozemek; - Pozemek, parc. č. 211/11 o výměře 124 m 2, trvalý travní porost; - Pozemek, parc. č. 7/2 o výměře 2789 m 2, trvalý travní porost; - Pozemek, parc. č. 8/1 o výměře 916 m 2, ostatní plocha, neplodná půda. 2.2 Charakteristika obce a poloha nemovitosti Obec Rovečné leží na území okresu Žďár nad Sázavou a náleží pod Kraj Vysočina. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Bystřice nad Pernštejnem. Obec Rovečné se rozkládá asi 33 km východně od Žďáru nad Sázavou a 11 km severovýchodně od města Bystřice nad Pernštejnem. Z turistického a geografického hlediska patří do širší oblasti Českomoravské Vysočiny. Území této středně velké vesnice trvale obývá asi 640 obyvatel. Rovečné se dále dělí na dva části, konkrétně to jsou: Malé Tresné a Rovečné. Ve obci se nachází ZŠ a MŠ, sportovní hřiště, knihovna, kostel a hřbitov. V obci má ordinaci jeden praktický lékař a jeden zubař. V obci je vybudován vodovod, a plynofikace. Oceňované nemovitosti se nachází východně a jihovýchodně od části Malé Tresné, která se nachází cca 1 km jihovýchodně od samotné obce se kterou není stavebně srostlá. Od Malé Tresné jsou pozemky vzdáleny cca 1 1,5 km a jsou přístupné po nezpevněné polní cestě, případně k nim cesta vůbec nevede. 2.3 Popis nemovitosti Předmětem ocenění jsou pozemky parc. č. 24/1, 24/2, 173, 191/2, 211/4, 211/7, 211/8, 211/9, 211/11 a pozemky parc. č. 7/2 a 8/1, které byly dříve vedeny ve zjednodušené evidenci jako pozemek PK 8. Jedná se o pozemky trvalého travního porostu, lesní pozemky a neplodnou půdu, v menší míře pak o pozemky orné půdy. Na pozemcích parc. č. 191/2 a 211/9 byl v době místního šetření porost smrku, pozemek parc. č. 24/2 byl bez porostu. Str. 4
2.4 Vlastnické a evidenční údaje STATIKUM s. r.o. 1359-342-2014 dodatek č. 2 Dle výpisu z katastru nemovitostí ze dne 14.10.2014 je na listu vlastnictví č. 225 pro k.ú. Malé Tresné, obec Rovečné, Katastrálním úřadě pro Vysočinu jako vlastník zapsán: Vlastnické právo Podíl SJM Holý Petr a Holá Martina, Malé Tresné 5, 59265 Rovečné 2.5 Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti byla provedena dne 12.11.2014 za přítomnosti zástupce znaleckého ústavu STATIKUM s.r.o., Mgr. Davida Pejchala, insolvenčního správce JUDr. Vojtěcha Mádra a pana Petra Holého. 2.6 Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí pro oceňované nemovitosti; Kopie katastrální mapy k oceňovaným nemovitostem; Doplňující informace k předmětu ocenění poskytnuté objednatelem; Informace z realitního serveru; Vlastní databáze znalce; Databáze realizovaných prodejů nemovitostí MOISES; Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření a fotodokumentace z místního šetření; Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku); Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákona č. 322/2006 Sb., zákona č. 227/2009 Sb. a zákona č. 444/2011 s účinností od 1. 1. 2012; Vyhláška Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb., vyhlášky č. 450/2012 Sb a vyhlášky č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. s účinností od 1. 10. 2014; BRADÁČ a kol. Teorie oceňování nemovitostí, VIII. přepracované a doplněné vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; ZAZVONIL ZBYNĚK Odhad hodnoty pozemků, VŠE v Praze, nakladatelství Oeconomica, Institut oceňování majetku, 2007; DUŠEK DAVID Základy oceňování nemovitostí, II. upravené vydání, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, 2006; ZAZVONIL ZBYNĚK Porovnávací hodnota nemovitostí, I.vydání, nakladatelství EKOPRESS, s.r.o., 2006; Str. 5
BRADÁČ a kol. Soudní znalectví, I.vydání, Akademické nakladatelství CERM, 2010; HÁLEK VÍTĚZSLAV Oceňování majetku v praxi, I.vydání, DonauMedia s.r.o., 2009; ZAZVONIL ZBYNĚK Oceňování nemovitostí výnosový přístup, I.vydání, nakladatelství Oeconomica 2010; IOM VŠE Praha: Návrh standardu pro oceňování nemovitostí tržní hodnotou, Praha, září 2012. Str. 6
3. OCENĚNÍ Obvyklou (tržní) cenu nemovitosti lze obecně vyjádřit následovně: Obvyklá cena je taková, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, je definována takto: Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb. se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Cena určená jinak než obvyklá cena nebo mimořádná cena je cena zjištěná. Jiným způsobem oceňování jsou: 2.2.1. Metoda nákladová Metoda nákladová je založena na principu, že hodnota nemovitostí nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční hodnoty snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Od takto zjištěné výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu, výsledkem je věcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty používá též modifikovaná metodika definovaná vyhláškou Ministerstva financí č. 441/2013 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonu, v aktuálním znění. 2.2.2. Metoda výnosová Principem výnosového způsobu ocenění je princip anticipace, jehož podstata spočívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím očekávání. Jestliže budoucí prospěch lze finančně vyjádřit jako řadu očekávaných výnosů, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako součet všech těchto očekávaných výnosů, transformovaných na současnou hodnotu peněz. Očekávaný příjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na běžném realitním trhu. Roční výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o náklady spojené s užíváním nemovitosti (zejména se jedná o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovitosti, daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti).transformace na současnou Str. 7
hodnotu peněz se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace. Očekávaný výnos se u předmětné nemovitosti zjistí z ročního nájemného. 2.2.3. Metoda komparativní Komparativní metoda, též srovnávací metoda je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitého majetku patří: Poloha nemovitostí o vzdálenost od center měst či obcí o vzdálenost od hlavních komunikačních tahů o přístup k silničním či železničním trasám Využitelnost nemovitostí o stavebně-technické vlastnosti nemovitostí, jejich omezenost či naopak o předimenzovanost o účel staveb a možnost adaptace na jiné využití o kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy o možnosti přístaveb a rozšíření nemovitostí o omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma) Vlastnické vztahy a zátěžová břemena o stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost o předkupní práva, věcná břemena o zástavní práva o soudní spory (např. restituční spory) Situace na realitním trhu o celkové trendy v prodeji nemovitostí o prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitě 3.1 Volba metody ocenění Vzhledem k výše popsané metodologii oceňování nemovitostí pro obvyklou cenu a vzhledem k účelu posudku, tedy pro ocenění nemovitosti pro její zařazení do dražby; se jako nejlépe použitelná metoda pro daný účel jeví metoda komparativní. V případě, že je k dispozici dostatečný vzorek srovnatelných objektů, tato metoda nejlépe vypovídá o obchodovatelnosti nemovitostí na trhu v daném místě a čase. Jako podpůrná metoda je zvolena metoda administrativní, tedy ocenění za použití vyhlášky 441/2013 Sb. Str. 8
3.2 Administrativní ocenění STATIKUM s. r.o. 1359-342-2014 dodatek č. 2 Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Základní informace Adresa předmětu ocenění: 582 91 Kraj: Kraj Vysočina Okres: Žďár nad Sázavou Obec: Rovečné Katastrální území: Malé Tresné Počet obyvatel: 624 Ocenění pozemků Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Název Parcelní Výměra JC Úprava UC Cena BPEJ číslo [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] trvalý travní 24/1 86811 5 669,00 1,31 1,31 7 426,39 porost trvalý travní 173 83444 291,00 1,81 1,81 526,71 porost trvalý travní 211/4 83444 83,00 1,81 1,81 150,23 porost orná půda 211/7 83444 155,00 1,81 1,81 280,55 trvalý travní 211/8 83444 825,00 1,81 1,81 1 493,25 porost trvalý travní 211/11 83444 124,00 1,81 1,81 224,44 porost trvalý travní 7/2 86841 2 789,00 1,28 1,28 3 569,92 porost Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: 9 936,00 m 2 13 671,49 Lesní pozemky oceněné dle 7 Název Parcelní Výměra JC Úprava Cena SLT UC [Kč/m2] číslo [m2] [Kč/m2] [%] [Kč] lesní pozemek 24/2 5S 1 607,00 6,71 6,71 10 782,97 lesní pozemek 191/2 5S 231,00 6,71 6,71 1 550,01 lesní pozemek 211/9 5S 69,00 6,71 6,71 462,99 Lesní pozemky oceněné dle 7 - celkem 1 907,00 m 2 12 795,97 Jiný pozemek oceněný dle 9 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zatřídění Zákl. cena Koeficienty Index P Úprava Upr. cena Str. 9
[Kč/m 2 ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 5 - jiné pozemky - neplodná půda, hospodářsky nevyužité pozemky 9 odst. 5 1,47 0,25 0,37 Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 1,- Kč / m 2. 1,- Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Srážka Cena [Kč] 9 odst. 5 ostatní plocha 8/1 916,00 0,37 916,- Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 1,- Kč / m 2. 1,- Jiný pozemek - celkem 916,00 m 2 916,- - zjištěná cena = 27 383,46 Kč Ocenění trvalých porostů Lesní porosty: 40-43. 15 036,71 Název Stáří Bonita Zakmen. Obmýtí Výměra Zast. [roků] Ba [roků] V [m2] Z [%] Cena mýtní výtěže Au [Kč/m2] Náklady na zajištěnou kulturu c [Kč/m2] Věkový hodnot. faktor fa Opravný faktor fuv Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(případně*1/fuv)+c]*Ba*Z Cena smrk ztepilý 94 3 0,900 110 231 100 78,55 14,29 0,802 0,888 Ha=[(78,55-14,29)*0,802*1/0,888+14,29]*0,90*100 % = 65,0940 Kč/m 2 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - (Obmýtí - Stáří) * * 0,920 0,005] Koeficient prodejnosti (dle příl. č. ): * 1,000 smrk ztepilý - celkem = 13 833,77 4 491,49 Název Stáří Bonita Zakmen. Obmýtí Výměra Zast. [roků] Ba [roků] V [m2] Z [%] Cena mýtní výtěže Au [Kč/m2] Náklady na zajištěnou kulturu c [Kč/m2] Věkový hodnot. faktor fa Opravný faktor fuv Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(případně*1/fuv)+c]*Ba*Z Cena smrk ztepilý 94 3 0,900 110 69 100 78,55 14,29 0,802 0,888 Ha=[(78,55-14,29)*0,802*1/0,888+14,29]*0,90*100 % = 65,0940 Kč/m 2 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - (Obmýtí - Stáří) * * 0,920 0,005] Koeficient prodejnosti (dle příl. č. ): * 1,000 smrk ztepilý - celkem = 4 132,17 Celkem - lesní porosty = 17 965,94 Kč - zjištěná cena = 17 965,94 Kč Str. 10
REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen Ocenění pozemků Ocenění pozemků celkem 27 383,50 Kč 27 383,50 Kč Ocenění trvalých porostů Ocenění trvalých porostů celkem 17 965,90 Kč 17 965,90 Kč Celkem 45 349,40 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 45 349,40 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 45 350,- Kč slovy: Čtyřicetpěttisíctřistapadesát Kč 3.3 Ocenění porovnávací metodou V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes mnoho nástrojů, pomocí nichž lze s přesností sledovat změny nabídkových cen. Na serverech je uváděno datum uvedení do prodeje a jejich případné postupné slevy. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segment trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: o ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, příhraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.), o typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.), o velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.), Str. 11
o stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.), o kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), o rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní), o řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd.) 3.3.1 Porovnání lesní pozemky č. 1) Čtyři Dvory Lesní pozemky v k.ú. Čtyři Dvory, číslo LV: 242, na pozemcích je asi 230 m3 starého SM a JD - část možno skácet + starý BK, celkem pouze 0,75 ha holin, část je zalesněno pěkným SM porostem, zbytek jsou mladé SM a BK porosty, k lesnímu celku patří asi 0,20 ha louky, les je velmi dobře přístupný- prakticky rovina. 2) Prosetín Les po těžbě. Na ploše zůstává stát cca 160m3 SM ve věku 90 let. Holina uklizena od klestu. Les velmi dobře přístupný. 3) Veselí u Dalečína Lesní pozemky v k.ú. Veselí u Dalečína, okres Žďár nad Sázavou. Celková rozloha je 12718m2. Na ploše 5453m2 je 91 let starý porost, kde se nachází 265m3 smrkového dřeva. Na ploše 4300m2 se nachází 49letý smrkový porost. Zbytek tvoří 26letý porost ve složení smrku a tvrdého listnáče. Čísla pozemků 506/2, 510, 512, 513. Poloha pozemku Výměra [m 2 ] Nabídková cena [Kč] Kč/m 2 K1 K2 K3 K4 K5 1 Čtyři Dvory 64 800 420 000 6 0,90 6 1,00 1,00 1,00 0,90 1,00 0,90 6 2 Prosetín 18 000 90 000 5 0,90 5 1,00 1,00 1,00 0,80 1,00 0,80 6 3 Veselí u 12 718 300 000 24 0,90 21 1,00 1,00 1,00 1,40 1,00 1,40 15 Dalečína Jednotková cena - průměr Kč / m 2 9 Minimum Kč / m 2 6 Maximum Kč / m 2 15 Výměra oceňovaného pozemku m 2 1 907 Celkem cena pozemku - průměr Kč 17 163 Minimum Kč 11 442 Maximum Kč 28 605 Koeficient úpravy na pramen ceny: skutečná kupní cena: KCR = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší K1 Koeficient úpravy na polohu pozemku K2 Koeficient úpravy na velikost pozemku K3 Koeficient úpravy na terén pozemku K4 Koeficient úpravy na vybavení pozemku Cena pozemku Redukce na pramen ceny K5 Koeficient úpravy na eventuální další vlastnosti IO Index odlišnosti IO = (K1 K2 K3 K4 K5) (Krpc) Cena po Krpc [Kč/m 2 ] (poloha) (tvar a velikost) (terén) (porost) (úvaha znalce) IO Cena oceň. pozemku [Kč/m 2 ] Str. 12
3.3.2 Porovnání zemědělské pozemky a pozemek jiná plocha, neplodná půda Jedná se o dílčí pozemky nacházející se na různých místech katastrálního území, s velmi malou bonitou v pásech u lesa. Obdobné pozemky se běžně neobchodují a při srovnání s jinými zemědělskými pozemky by došlo k neúměrnému navýšení ceny. Pro ocenění těchto pozemků je nejvíce vypovídající jejich hodnota dle BPEJ, jejich cena proto bude převzata z administrativního ocenění. Pozemek neplodné půdy není možno ocenit komparativní metodou, neboť tyto pozemky se samostatně neobchodují. Celková cena pozemků zemědělské půdy a neplodné půdy je 14 587,- Kč. Výsledná cena všech nemovitosti je tedy 31 750 Kč. Str. 13
4. REKAPITULACE Dle 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním, proto za obvyklou cenu nemovitosti považujeme cenu určenou porovnávacím způsobem. Cena nemovitostí zjištěná podle cenového předpisu Cena nemovitostí určená porovnávacím způsobem 45 350 Kč 31 750 Kč Obvyklá cena (tržní hodnota) nemovitostí uvedených v bodě 2.1 je dle odborného odhadu 31 750 Kč Cena slovy: třicetjednatisícsedmsetpadesát Kč Str. 14
5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek podal ústav zapsaný rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 9.10. 1997 (rozšířeným rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 11.7.2012) v souladu s ustanovením 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb. a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oborech: stavebnictví, s rozsahem znaleckého oprávnění pro technický stav konstrukcí pozemního stavitelství staveb obytných, průmyslových, občanské vybavenosti a zemědělských, staveb inženýrských, mostů, betonových, ocelových a dřevěných konstrukcí. ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady: nemovitostí, podniků, movitostí strojů a zařízení, nehmotného majetku, nepeněžitých vkladů, sportovních potřeb, sportovního materiálu; rozpočtování a fakturace ve stavebnictví. Znalecký posudek je veden pod číslem 1359-342-2014 dodatek č. 2. V Brně dne 3.6.2015. Podpis jednatele znaleckého ústavu. Ing. Lukáš Pejchal Str. 15