Znalecký posudek č. 50/3171/2015 Objednatel posudku: Ing. Borek Placr insolvenční správce nábřeží Dukelských hrdinů 561 756 61 Rožnov pod Radhoštěm Účel posudku: Zjištění ceny obvyklé nemovitostí zapsaných na LV č. 246 v obci a katastrálním území, včetně součástí a příslušenství pro insolvenční řízení. Podle stavu ke dni 16. 4. 2015 posudek vypracovala: Ing. Jana Mikušová nábřeží Dukelských hrdinů 673 756 61 Rožnov pod Radhoštěm Posudek obsahuje 16 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Rožnově pod Radhoštěm, 21. 4. 2015
2 A. Nález 1. Znalecký úkol O ceně a ceně obvyklé nemovitostí zapsaných na LV č. 246, včetně součástí a příslušenství, vše v obci a katastrálním území Raduň. Přesnou definici obvyklé ceny nalezneme v 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Pro ocenění nemovitostí budou použity tyto oceňovací metody: Cena zjištěná tzv. administrativní cena jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu, dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některé ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb., 450/2012 Sb., vyhlášky č. 441/2013 Sb. a vyhlášky 199/2014 Sb. Dle zadání ocenění nemovitostí objednatelem má cena zjištěná spíše informativní charakter. Věcná hodnota jedná se o reprodukční cenu věci, sníženou o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Porovnávací hodnota jedná se v principu o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Vyhodnocené prodeje by neměly být starší než 6 měsíců, to proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratí svou vypovídací schopnost. Srovnávání se provádí na základně vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledování aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. 2. Informace o nemovitosti Na listu vlastnictví č. 246 ze dne 30.4.2015 váznou omezení, a to zástavní práva soudcovské, zástavní práva smluvní, zástavní práva z rozhodnutí správního orgánu, dále exekuční příkazy k prodeji nemovitostí, nařízení exekucí. List vlastnictví je přílohou tohoto posudku. Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
3 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 16. 4. 2015 za přítomnosti pana Gřeška. 4. Podklady pro vypracování posudku 1.1 Výpis z katastru nemovitostí LV č. 246 ze dne 30.4.2015 1.2 Kopie katastrální mapy pořízená dálkovým nahlížením do Katastru nemovitostí 1.3 Výsledky místního šetření ze dne 16. 4. 2015 1.4 Ústně sdělené informace objednatelem Ing. Borkem Placrem, ins. správcem a panem Jiřím Gřeškem 1.5 Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, vyhláška Ministerstva financí č. 279/1997 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, doplnění provedena vyhláškou č. 127/1999 Sb., doplnění provedena vyhláškou č. 325/2002 Sb., doplnění provedena vyhláškou č. 452/2003 Sb., doplnění provedena vyhláškou č. 640/2004 Sb., doplnění provedena vyhláškou č. 617/2006 Sb., doplnění provedená vyhláškou č. 76/2007 Sb., doplnění provedená vyhláškou č. 3/2008 Sb., doplnění provedena vyhláškou č. 456/2008 Sb. a vyhlášky č. 460/2009 Sb., doplnění provedena vyhláškou č. 364/2010 Sb., doplnění provedena vyhláškou č. 387/2011 Sb., doplnění provedena vyhláškou č. 450/2012 Sb., doplnění provedena vyhláškou č. 441/2013 Sb., doplnění provedena vyhláškou č. 199/2014 Sb. 1.6 Literatura: Předpisy pro oceňování nemovitostí - Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. 5. Vlastnické a evidenční údaje LV č. 246 k.ú. Raduň A. Vlastník Gřešek Jiří, č.p. 96, 747 61 Vršovice B. Nemovitosti Pozemky parc.č. 307/1 zahrada o výměře 1296 m2 parc.č. 714/9 orná půda o výměře 113 m2 6. Dokumentace a skutečnost Předložené dokumenty souhlasí se skutečností, dále jsem vycházela z vlastního šetření a měření. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovitosti se nacházejí v souvisle zastavěném území obce Raduň. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy a zemědělské pozemky. Přístup je pouze pro pěší po zpevněné komunikaci ve vlastnictví obce. Obec Vršovice má cca 1001 obyvatel, má omezenou občanskou vybavenost, nemá cenovou mapu pozemků.
4 8. Obsah posudku a) Objekty 1)Trvalé porosty b) Pozemky 1)Pozemky dle LV č. 246 c) Ocenění porovnávací metodou
5 B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Popisy objektů a) Objekty 1) Trvalé porosty Předmětem ocenění jsou trvalé porosty nacházející se na pozemku parc.č. 307/1 - zahrada, v obci a katastrálním území Raduň. b) Pozemky 1) Pozemky dle LV č. 246 Předmětem ocenění jsou pozemky parc.č. 307/1 - zahrada o výměře 1296 m 2 a parc.č. 714/9 - orná půda o výměře 113 m 2, v obci a katastrálním území Raduň, LV č. 246. Pozemky se nacházejí v územním plánu obce v ploše zahrady, mimo zastavěné území obce. Z tohoto důvodu jsou pozemky podle BPEJ oceněny jako zemědělské. Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 199/2014 Sb. a.1.1) Trvalé porosty 40-47 Ovocné dřeviny zahrádkový typ výsadby příloha č. 36 Množství Název Parc. č. Stáří Jedn. cena Úprava Celková cena 12 ks jabloň polokmen 307/1 30 r. 1 402, Kč 16 824, Kč Ovocné dřeviny (zahrádkový typ výsadby) celkem: = 16 824, Kč Trvalé porosty určená cena: 16 824, Kč b) Pozemky b.1) Vyhláška 199/2014 Sb. b.1.1) Pozemky dle LV č. 246 6 6 Zemědělské pozemky Koeficient pro úpravu základní ceny zemědělských pozemků dle přílohy č. 5: Obce s 50 100 tisíci obyvateli území sousedních obcí + 100 %
6 Úprava celkem: + 100 % 2,000 Zákl. cena [Kč/m 2 ] Parc. č. Název BPEJ Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] 307/1 zahrada 52711 1 296 5,84 11,6800 15 137,28 714/9 orná půda 52711 113 5,84 11,6800 1 319,84 Součet: 1 409 16 457,12 Pozemky dle LV č. 246 určená cena: 16 457,12 Kč c) Ocenění porovnávací metodou Předmětem ocenění jsou pozemky parc.č. 307/1 - zahrada o výměře 1296 m 2 a parc.č. 714/9 - orná půda o výměře 1376 m 2, v obci a katastrálním území Raduň, LV č. 246. Pro účel ocenění porovnávací metodou se berou výše uvedené nemovité věci jako celek, včetně všech jejich součástí a příslušenství. Pro ocenění porovnávací metodou budou použity srovnatelné nemovité věci do vzdálenosti 10 km z aktuální nabídky realitních kanceláří. Cena, za kterou realitní kanceláře nemovitost nabízí, bude snížena o 5%, a to z toho důvodu, že v ceně je již zahrnuta provize pro realitní kanceláře a proto, že se nejedná o uskutečněnou prodejní cenu. 1) Zahrada, Ivana Kubince, Kravaře - Dvořisko Nabízíme rovinatý, slunný pozemek v klidné části obce o rozměrech cca 12 x 105 m. Inženýrské sítě v dosahu, příjezdová cesta obecní zpevněná. Plocha pozemku: 1 261 m 2 Cena: 195.000,- Kč - snížení o 5% z důvodu nabízení přes RK CENA: 185.250,- Kč 2) Louka, Chabičov - Háj ve Slezsku Pozemek s trvalým travním porostem. Louka 1398 m2. Bez inženýrských sítí. Jedná se o lokalitu, kde je zvýšená poptávka po pozemcích s výhledem dalšího rozvoje obce. Plocha pozemku: 1 398 m 2 Cena: 130.000,- Kč - snížení o 5% z důvodu nabízení přes RK CENA: 123.250,- Kč 3) Zahrada, Hrabyně Nabízíme Vám k prodeji pěkný pozemek o velikosti 1446 m2 v atraktivní klidné okrajové lokalitě obce Hrabyně. Jedná se o zahradu, která se nachází u malého rybníka. Parcelu je možno rozdělit. Možno využít k odpočinku a jelikož jsou parcely mezi zástavbou je pravděpodobné, že do budoucna budou schváleny jako stavební. Plocha pozemku: 1 446 m 2 Cena: 303.660,- Kč - snížení o 5% z důvodu nabízení přes RK CENA: 288.477,- Kč 4) Pole, Stěbořice Nabízíme k prodeji pole o výměře 1284 m2, které se nachází v obci Stěbořice, část Jamnice, okres Opava. Pozemek, ke kterému vede obecní zpevněná cesta, se mírně svažuje. V okolí se nachází obchod, obecní úřad, základní a mateřská škola. Plocha pozemku: 1 284 m 2
7 Cena: 99.000,- Kč - snížení o 5% z důvodu nabízení přes RK CENA: 94.050,- Kč Pro výpočet uvažuji s plochou pozemků 1409 m 2. Pro výpočet uvažuji s minimální jednotkovou cenou ve výši 73,25,- Kč/m2, po zvážení všech negativních vlivů na nemovitost se mi tato jeví jako odpovídající. Pozemky nemají přístup pro motorové vozidla. Přes pozemek parc.č. 307/1 vedou dráty vysokého napětí. Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Množství (M) K místa K časový K vybav. Jednotková cena (JC) Váha (V) Zahrada, Kravaře - Dvořisko 185 250, Kč 1 261,00 m 2 1,00 1,00 1,00 146,91 Kč 1,0 Louka, Háj ve Slezsku 123 500, Kč 1 398,00 m 2 1,00 1,00 1,00 88,34 Kč 1,0 Zahrada, Hrabyně 288 477, Kč 1 446,00 m 2 1,00 1,00 1,00 199,50 Kč 1,0 Pole, Stěbořice 94 050, Kč 1 284,00 m 2 1,00 1,00 1,00 73,25 Kč 1,0 kde JC = (VC / M) (K místa K časový K vybav. ) Minimální jednotková cena za m 2 : Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za m 2 : 73,25 Kč 127, Kč 199,50 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : 73,25 Kč Jednotkové množství: 1 409,00 m 2 Porovnávací hodnota: = 103 209,25 Kč Výsledná porovnávací hodnota: 103 210, Kč
8 C. Rekapitulace Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem 16 820, Kč 16 460, Kč 33 280, Kč 103 210, Kč Obvyklá cena: Jedná se o cenu aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. cena, za kterou lze věc ( nemovitost ), v daném místě a čase prodat nebo koupit. Při stanovení obvyklé ceny jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, avšak mohou rozhodující měrou ovlivnit obvyklou cenu nemovitostí. V ceně jsou zohledněny vnější i vnitřní vlivy, a to technický stav, fyzické opotřebení, umístění a lokalita nemovitosti, občanská vybavenost v okolí nemovitosti, demografické podmínky, stabilita a rozvoj obce, životní prostředí atd. Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto v případě odhadu ceny oceňovaných nemovitostí z této hodnoty vycházím. Obvyklou cenu stanovuji na základě znalosti trhu, se zvážením všech okolností, které mají na cenu vliv, dále dle svých vlastních zkušeností a znalostí, konzultací s realitními kancelářemi, vlastníky a správci nemovitostí, dalšími znalci. Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 100 000, Kč Cena slovy: jednostotisíc Kč V Rožnově pod Radhoštěm, 30. 4. 2015 Ing. Jana Mikušová nábřeží Dukelských hrdinů 673 756 61 Rožnov pod Radhoštěm
9 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 2. 12. 1999, č. Spr. 3427/99 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod poř. číslem 50/3171/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů číslo 50/3171/2015. V Rožnově pod Radhoštěm, 30. 4. 2015 Ing. Jana Mikušová nábřeží Dukelských hrdinů 673 756 61 Rožnov pod Radhoštěm Přílohy: 1) LV č. 246 ze dne 30.4.2015 2) Kopie katastrální mapy pořízené z dálkového nahlížení do KN 3) Situační snímky
LV č. 246 ze dne 30.4.2015 10
11
12
13
14
Kopie katastrální mapy 15
16 Situační snímky Poloha v místě Poloha v regionu