ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 5730-140/2015 o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu 1/6 na nemovité věci bytová jednotka č.1385/4 a nebytová jednotka č.1385/9 v budově č.p.1384-1385 realizované na pozemku p.č.5299, vč. spoluvlastnických podílů na budově a na pozemku, a pozemek p.č.5297 se stavbou garáže bez č.p./č.e., katastrální území Kročehlavy (kód:665126), obec Kladno Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Praha 9 JUDr. Milan Usnul, soudní exekutor Bryksova 763/46 198 00 Praha 9 Účel posudku: Odhad obvyklé ceny nemovité věci 098 EX 04396/12-078 Oceňovací vyhláška: Odhad obvyklé ceny je proveden s přihlédnutím k vyhlášce MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. s účinností od 1.10.2014 Oceněno ke dni: 9.září 2015 Posudek vypracoval: Ing.Jan Melš znalec a odhadce Bítovská 1227 140 00 Praha 4 - Michle Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních. 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je archivováno. Celkem posudek obsahuje 19 stran a přílohy. V Praze, dne 8. října 2015
ÚVOD Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. (Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.) METODY URČENÍ HODNOTY Odhad obvyklé ceny je prováděn zpravidla třemi základními metodami: - metoda nákladového ohodnocení - vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. - metoda výnosová - vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. - metoda srovnávací - vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, je jím též ocenění věci odvozením z jiné funkčně související věci. Pro tento konkrétní případ je vypovídací schopnost ceny určené nákladovým způsobem malá, a proto je v posudku nahrazena cenou zjištěnou, tj. vypočtenou podle platné oceňovací vyhlášky. Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (ve znění zákona č.303/2013 Sb.) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou, stanovenou podle oceňovací vyhlášky a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška, podle které je ocenění zpracováno, postupuje při určení ceny zjištěné porovnávacím způsobem. Tvůrce vyhlášky pro určení porovnávacích údajů disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů. Obvyklá cena bude stanovena se znalostí nabídkových cen v lokalitě metodou srovnávací. Pro určení obvyklé ceny bude, z důvodů výše uvedených, přihlédnuto i k ceně zjištěné, vypočtené podle oceňovací vyhlášky. - 2 -
NÁLEZ 1. Bližší údaje o nemovité věci Nemovitá věc bytová jednotka č.1385/4 a nebytová jednotka č.1385/9, se nalézá v budově č.p.1384-1385, katastrální území Kročehlavy (kód:665126), obec Kladno. Nemovitá věc je přístupná z ulice Herbenova. Nemovitá věc je dále tvořena spoluvlastnickými podíly: - na společných částech budovy č.p.1384-1385. Velikost spoluvlastnického podílu vyplývající z vlastnictví bytové jednotky je 593/10000, spoluvlastnický podíl ve výši 244/10000 vyplývající z vlastnictví nebytové jednotky garážového stání. - na pozemku p.č.5299. Velikost spoluvlastnického podílu vyplývající z vlastnictví bytové jednotky je 593/10000, spoluvlastnický podíl ve výši 244/10000 vyplývající z vlastnictví nebytové jednotky garážového stání. Součástí nemovité věci je též pozemek p.č.5297, vč. stavby garáže bez č.p./č.e. Bytový dům č.p.1384-1385 je situován v lokalitě s převážně bytovou zástavbou, nalézá ve střední části obce, v části Kročehlavy. Na bytový dům stavebně navazuje přízemní přístavba řadových garáží. Dopravní dostupnost obce prostředky hromadné dopravy je dobrá a je zastoupena autobusovou a železniční dopravou s přímými spoji na Prahu, aj. V obci je provozována MHD. Praha je vzdálena cca 20 km jihovýchodním směrem od obce. Dle Malého lexikonu obcí žije v obci Kladno 68519 stálých obyvatel. V obci se nalézá kompletní sortiment služeb občanské vybavenosti. Kladno má statut statutárního města, je obcí s rozšířenou působností a s pověřeným obecním úřadem. 2. Podklady pro vypracování posudku Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Usnula, Exekutorský úřad Praha 9 č.j. 098 EX 04396/12-078 ze dne 18.8.2015. Výpis z katastru nemovitých věcí pro katastrální území Kročehlavy (kód: 665126), obec Kladno, list vlastnictví č.32611 ze dne 1.7.2015. Výpis z katastru nemovitých věcí pro katastrální území Kročehlavy (kód: 665126), obec Kladno, list vlastnictví č.20759 ze dne 1.7.2015. Výpis z katastru nemovitých věcí pro katastrální území Kročehlavy (kód: 665126), obec Kladno, list vlastnictví č.23241 ze dne 1.7.2015. Dohoda o vypořádání podílového spoluvlastnictví s vymezením jednotek, ze dne 18.5.2007 Mapa geografického informačního systému vyhotovená z údajů vedených Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Kladno. Fotodokumentace pořízená při místním šetření. Místní šetření konané dne 9.září 2015 za účasti spoluvlastníka nemovité věci. - 3 -
3. Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitých věcí jsou jako vlastníci nemovité věci na listu vlastnictví č.32611 a č.20759, a spoluvlastník (vyplývající z vlastnictví bytové a nebytové jednotky) na listu vlastnictví č.23241 pro katastrální území Kročehlavy (kód: 665126), obec Kladno zapsáni: 1) Jiří Bárta identifikátor: 650417/0420 Na Vavřinci 359 274 01 Slaný Spoluvlastnický podíl 1/6, 2) Hana Bártová identifikátor: 395902/025 Herbenova 1385 272 01 Kladno Spoluvlastnický podíl 2/3, a 3) Hana Rotterová identifikátor: 636103/1963 Náměstí Starosty Pavla 44 272 01 Kladno Spoluvlastnický podíl 1/6. 4. Přílohy posudku - Výpis z katastru nemovitých věcí - Mapa geografického informačního systému - Mapa širších souvislostí - Fotodokumentace - Inzerce porovnatelných nemovitých věcí 5. Předmětem ocenění jsou 1) Pozemek p.č.5299 - podíl vyplývající z vlastnictví bytové jednotky 2) Pozemek p.č.5299 - podíl vyplývající z vlastnictví nebytové jednotky 3) Pozemek p.č.5297 4) Garáž 5) Nebytová jednotka č.1385/9 6) Bytová jednotka č.1385/4 * * * Předpokládá se, že veškeré informace, které znalec obdržel, jsou správné. Objednatel posudku prohlašuje, že mu nejsou známy žádné skutečnosti, resp. že znalci nezamlčel žádná fakta, která by mohla závěry znaleckého posouzení jakkoli zkreslit, nebo zpochybnit. Posudek byl vypracován pouze k výše uvedenému účelu. Jeho případné další využití v jakékoli formě nebo kontextu, je možné pouze se souhlasem zpracovatele. * * * - 4 -
POSUDEK A OCENĚNÍ CENA ZJIŠTĚNÁ 1. Pozemek p.č.5299 - podíl vyplývající z vlastnictví bytové jednotky Oceněno podle 3 vyhlášky. 1.1 Popis Pozemek p.č.5299, zastavěná plocha a nádvoří, s výměrou 317 m 2. Na pozemku p.č.5299 je realizovaný bytový dům č.p.1384-1385. Spoluvlastnický podíl, vyplývající z vlastnictví bytové jednotky, na pozemku je 593/10000. 1.2 Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi 1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku 2 0.00 Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice 4 0.00 Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky 3 0.00 Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma 1 0.00 Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku 1 0.00 Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem 0.00 Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + 0.00 = 1.000 1.3 Výpočet ceny pozemku ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 2.160,- Index cenového porovnání x 1.0270 I = Io x It x Ip = 1.000 x 0.960 x 1.070 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 2.218,32 Cena za celou výměru 317.00 m 2 = Kč 703.207,44 Započtení spoluvl.podílu 593/10000 = Kč 41.700,20 Pozemek p.č.5299 - podíl vyplývající z vlastnictví bytové jednotky Cena celkem Kč 41.700,- - 5 -
2. Pozemek p.č.5299 - podíl vyplývající z vlastnictví nebytové jednotky Oceněno podle 3 vyhlášky. 2.1 Popis Pozemek p.č.5299, zastavěná plocha a nádvoří, s výměrou 317 m 2. Na pozemku p.č.5299 je realizovaný bytový dům č.p.1384-1385. Spoluvlastnický podíl, vyplývající z vlastnictví bytové jednotky, na pozemku je 244/10000. 2.2 Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi 1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku 2 0.00 Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice 4 0.00 Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky 3 0.00 Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma 1 0.00 Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku 1 0.00 Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem 0.00 Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + 0.00 = 1.000 2.3 Výpočet ceny pozemku ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 2.160,- Index cenového porovnání x 1.0270 I = Io x It x Ip = 1.000 x 0.960 x 1.070 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 2.218,32 Cena za celou výměru 317.00 m 2 = Kč 703.207,44 Započtení spoluvl.podílu 244/10000 = Kč 17.158,26 Pozemek p.č.5299 - podíl vyplývající z vlastnictví nebytové jednotky Cena celkem Kč 17.158,- - 6 -
3. Pozemek p.č.5297 Oceněno podle 3 vyhlášky. 3.1 Popis Pozemek p.č.5297, zastavěná plocha a nádvoří, s výměrou 22 m 2. Na pozemku p.č.5297 je realizovaná stavba garáže bez č.p./č.e. 3.2 Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi 1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku 2 0.00 Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice 4 0.00 Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky 3 0.00 Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma 1 0.00 Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku 1 0.00 Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem 0.00 Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + 0.00 = 1.000 3.3 Výpočet ceny pozemku ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 2.160,- Index cenového porovnání x 1.0270 I = Io x It x Ip = 1.000 x 0.960 x 1.070 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 2.218,32 Cena za celou výměru 22.00 m 2 = Kč 48.803,04 Pozemek p.č.5297 Cena celkem Kč 48.803,- 4. Nebytová jednotka č.1385/9 Oceněno podle 21, přílohy č.8 vyhlášky. 4.1 Popis Předmětem ocenění je nebytová jednotka č.1385/9 v budově č.p.1384-1385, realizované na pozemku p.č.5299, katastrální území Kročehlavy (kód: 665126), obec Kladno. Stáří bylo odborně odhadnuto. Budova je přístupná z ulice Herbenova. Jednotka je umístěna v 1.PP (označení viz Podklady pro vypracování znaleckého posudku), vedle přízemních řadových garážích. Vrata jsou kovová, dvoukřídlá, otvíravá. Podlahy jsou betonové. Technický stav odpovídající době pořízení a účelu užití. - 7 -
Spoluvlastnický podíl ke společným částem domu vyplývající z vlastnictví nebytové jednotky je 244/10000. 4.2 Charakteristika stavby CZCC: 1122 SKP: 46.21.12.1..1 Typ podle účelu užití: J - gar.stání v budově vícebytové (typové) Druh konstrukce: Zděné 4.3 Vybavení stavby Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Cen.podíl části n 9. Vnitřní obklady keramické chybí 0.01300 100% -0.013*1.852 11. Dveře chybí 0.03300 100% -0.033*1.852 13. Okna chybí 0.05300 100% -0.053*1.852 15. Vytápění chybí 0.04800 100% -0.048*1.852 18. Vnitřní vodovod chybí 0.03200 100% -0.032*1.852 19. Vnitřní kanalizace chybí 0.03100 100% -0.031*1.852 20. Vnitřní plynovod chybí 0.00400 100% -0.004*1.852 21. Ohřev vody chybí 0.02200 100% -0.022*1.852 22. Vybavení kuchyní chybí 0.01900 100% -0.019*1.852 23. Vnitřní hyg.zařízení vč.wc chybí 0.03900 100% -0.039*1.852 24. Výtahy chybí 0.01300 100% -0.013*1.852 25. Ostatní chybí 0.05700 100% -0.057*1.852 26. Instalační prefabrik.jádra chybí 0.03700 100% -0.037*1.852-0.74265 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.74265) = 0.5990 4.4 Opotřebení stavby Opotřebení bylo stanoveno odborným odhadem ve výši 50%. - 8 -
4.5 Výpočet ceny objektu ( 21 vyhlášky) Základní cena za m 2 podlahové plochy = Kč 4.210,- Koeficienty: K1: podle druhu konstrukce (dle přílohy č.10) x 0.9390 K4: podle vybavení stavby x 0.5990 K5: podle polohy (dle přílohy č.20) x 1.1300 Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.41) x 2.1000 pp: koeficient dle trhu a polohy x 1.0272 pp = It x Ip = 0.960 x 1.070 Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 5.772,01 Cena za celou podlahovou plochu 24.00 m 2 = Kč 138.528,24 Cena stavby bez opotřebení = Kč 138.528,24 Snížení ceny za opotřebení 50% - Kč 69.264,12 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 69.264,12 Nebytová jednotka č.1385/9 Cena celkem Kč 69.264,- 5. Garáž Oceněno podle 37 vyhlášky. 5.1 Popis Předmětem ocenění je stavba garáže bez č.p./č.e. na pozemku p.č.5297. Je prostřední ze tří přízemních řadových garáží, které tvoří přístavbu budovy. Konstrukce jsou zděné, střecha plochá, krytina z plechu. Vrata jsou kovová, dvoukřídlá, otvíravá. Podlahy jsou betonové. Napojeno na elektro. Stáří bylo odborně odhadnuto. Stavba je přístupná z ulice Herbenova. Technický stav je dobrý, odpovídající době a účelu užití. 5.2 Charakteristika stavby CZCC: 1274 SKP: 46.21.19.9 Typ: B1 - nepodsklepené, nebo podsklep.do 1/2 ZP Druh konstrukce: Zděná v tloušťce nad 15 cm 5.3 Obestavěný prostor Vrchní stavba 22.0*2.7 = 59.40 m 3 5.4 Vybavení stavby Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Cen.podíl části n 8. Dveře chybí 0.02700 100% -0.027*1.852 9. Okna chybí 0.01400 100% -0.014*1.852-0.07593-9 -
Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.07593) = 0.9590 5.5 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 26, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 0. Typ stavby 2 B Svislé konstrukce zděné s plochou střechou 1. Druh stavby 1-0.01 Řadová 2. Konstrukce 2 0.00 Obvod. zdivo nebo stěny tl. 15-30 cm 3. Technické vybavení 2-0.02 Jen el. proud 230 V 4. Příslušenství - venk. úpravy 3 0.00 Bez výrazného vlivu na cenu 5. Kriterium jinde neuvedené 3 0.00 Bez vlivu na cenu 6. Stavebně- technický stav 2 0.8000 Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou (hodnota 1.00 vynásobena koef. s=0.8+0 pro stáří 40 let) Celkem * -0.03 * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V6 = (1 + -0.03) x 0.8 = 0.776 5.6 Výpočet ceny objektu ( 37 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 1.432,- Iv: index konstrukce a vybavení x 0.776 It: index trhu x 0.960 Ip: index polohy x 1.070 Cena upravená uvedenými indexy = Kč 1.141,30 Cena za celý obestavěný prostor 59.40 m 3 = Kč 67.793,46 Garáž Cena celkem Kč 67.793,- 6. Bytová jednotka č.1385/4 Oceněno podle 38 vyhlášky. 6.1 Popis Oceňovanou nemovitou věcí je bytová jednotka č.1385/4 v budově č.p.1384-1385, ulice Herbenova, vchod č.p.1385, realizované na pozemku p.č.5299, katastrální území Kročehlavy (kód: 665126), obec Kladno. Dispoziční uspořádání bytové jednotky je následující: charakter 2+1 o celkové výměře 58,18 m 2, k bytu dále náleží balkón. Výměra je bezezbytku převzata z prohlášení vlastníka (viz Podklady pro vypracování znaleckého - 10 -
posudku). Celková výměra pro výpočet ceny je pak upravena v souladu s oceňovací vyhláškou. Bytová jednotka se nalézá v 2. NP, v budově není realizován výtah. Vybavení a konstrukce domu, resp. bytové jednotky je zohledněno ve výpočtu. Podlahy jsou převážně dřevěné a keramické. V hygienické místnosti a částečně u kuchyňské linky je proveden keramický obklad. Okna a dveře jsou dřevěné. Vytápění a ohřev TUV je dálkové. Jednotka je napojena na rozvod elektra, kanalizace a vodovodu. Technický stav je dobrý, odpovídající době a účelu užití. Dům je v dobrém stavu Spoluvlastnický podíl ke společným částem domu vyplývající z vlastnictví bytové jednotky je 593/10000. 6.2 Charakteristika stavby CZCC: 1122 SKP: 46.21.12.1..1 Typ podle účelu užití: J - budovy vícebytové (typové) Druh konstrukce: Zděné 6.3 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi 2 0.00 Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy 5 0.00 Jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3. Změny v okolí 2 0.00 Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost 1-0.04 Negativní (podílové spoluvlastnictví menšinový podíl) 5. Ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko 4 1.00 Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav Celkem * -0.04 * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 = (1 + -0.04) x 1 = 0.960 6.4 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.nad 2000) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby 1 1.00 Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP 1 0.04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci 2 0.02 Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inž.sítě v obci 1 0.00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku 1 0.00 V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce - 11 -
6. Dopravní dostupnost k pozemku 7 0.01 Příjezd po zpevněné komunikaci, s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava 3 0.00 Zastávka do 200 m včetně, MHD - dobrá dostupnost centra obce, 8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti 2 0.00 Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku 9. Obyvatelstvo 2 0.00 Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost 2 0.00 Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem * 0.07 * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + 0.07) x 1 = 1.070 6.5 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 27, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 1. Typ stavby 4 0.10 Budova - zděná 2. Společné části domu 2 0.00 Standardní 3. Příslušenství domu 2 0.00 Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě 2 0.00 2.NP bez výtahu 5. Orientace obyt.místností ke světovým stranám 2 0.00 Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu a) 3 0.00 Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu 3 0.00 Standardní vybavení - balkon, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu 3 0.00 Dálkové 9. Kriterium jinde neuvedené 3 0.00 Bez vlivu na cenu 10. Stavebně- technický stav b) 2 0.7500 Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou (hodnota 1.00 vynásobena koef. s=0.75+0 pro stáří 50 let) Celkem * 0.10 * hodnota 10. znaku se do sumy nezapočítává Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V10 = (1 + 0.10) x 0.75 = 0.825-12 -
6.6 Výpočet ceny objektu ( 38 vyhlášky) Základní cena za m 2 podlahové plochy = Kč 20.843,- Iv: index konstrukce a vybavení x 0.825 It: index trhu x 0.960 Ip: index polohy x 1.070 Cena upravená uvedenými indexy = Kč 17.654,02 Cena za celou podlahovou plochu 58.18 m 2 = Kč 1.027.110,94 Bytová jednotka č.1385/4 Cena celkem Kč 1.027.111,- REKAPITULACE CENA ZJIŠTĚNÁ 1) Pozemek p.č.5299 - podíl vyplývající z vlastnictví bytové jednotky Kč 41.700,- 2) Pozemek p.č.5299 - podíl vyplývající z vlastnictví nebytové jednotky Kč 17.158,- 3) Pozemek p.č.5297 Kč 48.803,- 4) Nebytová jednotka č.1385/9 Kč 69.264,- 5) Garáž Kč 67.793,- 6) Bytová jednotka č.1385/4 Kč 1.027.111,- Zjištěná výsledná cena Kč 1.271.829,- Po zaokrouhlení podle 50 vyhlášky Kč 1.271.830,- - 13 -
METODA SROVNÁVACÍ 1. Popis K ocenění nemovité věci bytová jednotka č.1385/4 a nebytová jednotka č.1385/9 v budově č.p.1384, 1385, a pozemku p.č.5297, vč. stavby garáže bez č.p./č.e., katastrální území Kročehlavy (kód:665126), obec Kladno, je použita metoda nepřímého porovnání, kdy hodnota oceňované nemovité věci je porovnávána s hodnotou obdobných objektů. Základní podmínkou pro použití této metody je výskyt dostatečného množství obdobných nemovitých věcí, které mají srovnatelnou charakteristiku (typ a lokalita). Cena standardní nemovité věci je stanovena porovnáním s obdobnými nemovitými věcmi. Index srovnávací věci je vyjádřením odlišností kvalitativního charakteru porovnávaných nemovitých věcí od standardní nemovité věci. Na základě výpočtu indexu porovnané nemovité věci je stanovena jednotková tržní cena nemovité věci (JTCs). Index oceňované nemovité věci je pak vyjádřením odlišností kvalitativního charakteru oceňované nemovité věci. Jednotková tržní cena oceňované nemovité věci je dosažena na základě součinu průměru jednotkových tržních cen porovnatelných použitých nemovitých věcí (SJTC) a indexu oceňované nemovité věci. Směrodatná odchylka vyjadřuje, jak moc se od sebe liší jednotkovou tržní cenou jednotlivé porovnávací nemovité věci. Míra kompaktnosti souboru jednotkových tržních cen vyjadřuje poměr směrodatné odchylky k průměru jednotkových tržních cen porovnávacích nemovitostí. Pásmo přijatelných cen je pak vyjádřeno intervalem, který je ohraničen odečtením, resp. přičtením směrodatné odchylky od průměru jednotkových tržních cen porovnávacích nemovitých věcí. V tomto případě jsou za standardní nemovité věci považovány bytové jednotky, které jsou lokalizovány v obci Kladno, ulice Herbenova a okolí (městská část Kročehlavy), jsou v dobrém technickém stavu (včetně domu), se standardním typem oken, cihlové konstrukce, centrální/dálkové vytápění, bez balkonu/lodžie, s vnitřním standardním vybavením, se sklepem či komorou, ve 2.NP či vyšším s výtahem, s možností parkování a bez dalších vlivů na cenu. Jednotkou je zde metr čtvereční užitné plochy. Srovnávací objekty byly částečně převzaty z databáze znalce a doplněny z nabídek realitních kanceláří. Znalec se při výběru porovnávacích objektů soustředil zejména na lokalitu, technický stav bytového prostoru a budovy, typ oken, konstrukce, vytápění, výskyt balkónu/lodžie, s/bez sklepu/komory, možnosti parkování a další vlivy. Informace o všech porovnávacích objektech v databázi jsou vztaženy k datu ocenění. Databáze srovnávaných objektů obsahuje celkem 5 objektů, u nichž jsou známy jejich potřebné parametry a nabídkové ceny. Nabídkové ceny jsou sníženy o koeficient redukce ceny (KRC), který započítává do inzerovaných cen průměrné ponížení cen ze strany inzerenta a jiné slevy, které nejsou z inzerátů patrné. - 14 -
i Nabídková cena [Kč] KRC Cena po redukci [Kč] Užitná plocha [m 2 ] Jednotkov á cena [Kč/m 2 ] Znalecký posudek č. 5730-140/2015 2. Výpočet jednotkového ceny dosažitelné metodou srovnávací k1 k2 k3 i Lokalita Technický stav domu Technický stav bytu 1 1 100 000 0,9 990 000 54 18 333,33 1,00 Jaroslava Foglara 1,00 velmi dobrý 1,00 velmi dobrý 2 1 150 000 0,9 1 035 000 55 18 818,18 1,00 Dánská 1,00 velmi dobrý 0,95 dobrý 3 1 170 000 0,9 1 053 000 59 17 847,46 0,95 P. Holého 1,00 velmi dobrý 1,00 velmi dobrý 4 1 490 000 0,9 1 341 000 55 24 381,82 1,00 Unhošťská 1,00 velmi dobrý 1,05 po rekonstrukci 5 1 500 000 0,9 1 350 000 51 26 470,59 1,00 Vrchlického 1,00 velmi dobrý 1,05 po rekonstrukci k4 k5 k6 k7 k8 i Konstrukce Dispozice Typ oken Balkon/lod žie Vybavení 1 1,00 cihlová 1,02 2+1 1,00 standard 1,00 ne 1,00 standardní 2 1,00 cihlová 1,02 2+1 1,00 standard 1,00 ne 1,00 standardní 3 1,00 cihlová 1,03 2+kk 1,00 standard 1,00 ne 1,00 standardní 4 1,00 cihlová 1,02 2+1 1,03 nadstandard/nová 1,00 ne 1,00 standardní 5 1,00 cihlová 1,02 2+1 1,00 standard 1,00 ne 1,00 standardní k9 k10 k11 k12 k13 IS JTCs Sklep/kom ora Vytápění Výtah/pod laží Možnost parkování Další vlivy 1 1,02 2 sklepy 1,00 2 0,98 ne 1,00 3 0,98 ne 1,00 4 1,00 ano 1,00 5 0,98 ne 1,00 ústřední (dálkové) ústřední (dálkové) ústřední (dálkové) ústřední (dálkové) ústřední (dálkové) 0,96 ne/3.np 1,00 0,89 ne/1.np 1,00 0,98 ne/2.np 1,00 0,92 ne/4.np a vyšší 1,00 0,98 ne/2.np 1,00 rezident. park. rezident. park. rezident. park. rezident. park. rezident. park. 1,00 bez vlivu 1,00 18 333,33 1,00 bez vlivu 0,85 22 139,04 1,00 bez vlivu 0,94 18 986,66 1,00 bez vlivu 1,01 24 140,42 1,00 bez vlivu 1,03 25 699,60 3. Oceňovaná jednotková cena Celkový počet porovnávacích nemovitostí 5 Počet použitých porovnávacích nemovitostí 5 Minimum použitých hodnot JTCs [Kč/m 2 ] 18 333,33 Maximum použitých hodnot JTCs [Kč/m 2 ] 25 699,60 Směrodatná odchylka [Kč/m 2 ] 2 853,57 Průměr minus směrodatná odchylka [Kč/m 2 ] 19 006,24 Průměr plus směrodatná odchylka [Kč/m 2 ] 24 713,38 Průměr použitých hodnot [SJTC] [Kč/m 2 ] 21 859,81-15 -
Užitná plocha [m 2 ] 58,18 SJTC/Koeficienty odlišnosti 21 859,81 Lokalita Herbenova k 1 1,00 Technický stav domu velmi dobrý k 2 1,00 Technický stav bytu dobrý k 3 0,95 Konstrukce cihlová k 4 1,00 Dispozice 2+1 k 5 1,02 Typ oken standard k 6 1,00 Balkon/lodžie ano k 7 1,03 Vybavení standardní k 8 1,00 Sklep/komora ano k 9 1,00 Vytápění Dálkové/ústřední k10 1,00 Výtah/podlaží ne/2.np k 11 0,98 vlastní garáž, Možnost parkování garážově stání k 12 1,15 Další vlivy spoluvlastnictví k 13 0,85 Index odlišnosti oceňovaného objektu I O 0,96 Jednotková tržní cena oceňovaného objektu JTC O [Kč/m 2 ] 20 985,42 Celková porovnávací cena oceňovaného objektu 1 220 931,74-16 -
REKAPITULACE OBVYKLÁ CENA Předmětem ocenění jsou bytová jednotka, nebytová jednotka a z toho vyplývající podíly na pozemku, a dále pozemek se stavbou garáže v katastrální území Kročehlavy, obec Kladno. Bytová jednotka má dispoziční řešení 2+1, výměra je 58,18 m 2, k bytu dále náleží balkón. Bytová jednotka je v 2. NP zděného bytového domu v ulici Herbenova. Nebytová jednotka je garáží v bytovém domě. Stavba garáže na samostatném pozemku je řadová. Pozitivní faktory: - Bytová jednotka s garážovým stáním a stavba garáže - Lokalita - širší centrum města Negativní faktory: - Podílové spoluvlastnictví, menšinový podíl Pro tento konkrétní případ je vypovídací schopnost ceny stanovené pouze nákladovým způsobem malá, a proto je v posudku nahrazena cenou zjištěnou vypočtenou podle platné oceňovací vyhlášky. Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (ve znění zákona č.121/2000 Sb.) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou, stanovenou podle oceňovací vyhlášky a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška, postupuje při stanovení ceny porovnávacím způsobem, přičemž tvůrce vyhlášky pro stanovení údajů pro tento způsob výpočtu disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů. 1) Cena zjištěná celek Kč 1 271 830,- 2) Cena zjištěná podíl 1/6 Kč 211 970,- 3) Metoda srovnávací celek Kč 1 220 930,- 4) Metoda srovnávací podíl 1/6 Kč 203 490,- Obvyklá cena bude stanovena se znalostí nabídkových cen v lokalitě metodou srovnávací. Pro určení obvyklé ceny bude, z důvodů výše uvedených, přihlédnuto i k ceně zjištěné, vypočtené podle oceňovací vyhlášky. Po provedené analýze všech dostupných informací znalec odhaduje, že obvyklá cena spoluvlastnického podílu 1/6 na nemovité věci - bytová jednotka č.1385/4 a nebytová jednotka č.1385/9 v budově č.p.1384-1385 realizované na pozemku p.č.5299, vč. spoluvlastnických podílů na budově a na pozemku, a pozemek p.č.5297 se stavbou garáže bez č.p./č.e., katastrální území Kročehlavy (kód:665126), obec Kladno, po zaokrouhlení je: 200 000,- Kč Slovy: dvě stě tisíc Kč Uvedená obvyklá cena nemovité věci předpokládá absenci neodstranitelných právních vad. - 17 -
Rizika: - riziko překročení hygienických limitů koncentrace radonových plynů je minimální - objekt je realizován v zastavěném území, bez rizika - objekt se nenachází v území, kde není nutné uvažovat s možností přírodních katastrof Úkoly pro znalce vyplývající z usnesení: 1. Cena zjištěná dle platné oceňovací vyhlášky: a) Nemovitá věc: 1 271 830,- Kč, b) Spoluvlastnický podíl 1/6: 211 970,- Kč. 2. Cena obvyklá, za níž je spoluvlastnický podíl na nemovité věci prodejný, je: a) Nemovitá věc: 1 220 000,- Kč, b) Spoluvlastnický podíl 1/6: 200 000,- Kč. 3. Na nemovité věci neváznou žádná jiná práva, ani závady, které by měly vliv na cenu obvyklou. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. V Praze, dne 8. října 2015... vypracoval - 18 -
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne 27.5.1992, č.j.spr. 347/92, pro základní obor ekonomika a obor stavebnictví. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 5730-140/2015. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. Jan Melš znalec a odhadce Bítovská 1227 140 00 Praha 4 Michle tel. 603 25 39 38 e-mail: jan.mels@atlas.cz - 19 -