ODHAD OBVYKLÉ CENY číslo 6284-259/2014 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka č. 637/49 s podílem na spol. částech domu a na pozemku, k č.j. 167 EX 30855/13-32 Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres Teplice, obec Krupka, k.ú. Bohosudov Adresa nemovité věci: Dlouhá 637, 417 41 Krupka OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Praha 10, Soudní exekutor JUDr. Igor Ivanko Adresa objednatele: Na Zátorce 590/12, 160 00 Praha 6 ZHOTOVITEL : Dolmen servis, s.r.o. Adresa zhotovitele: Anny Letenské 17, 120 00 Praha 2 IČ: 61501107 telefon: 222250019 e- mail:dolmen06@centrum.cz DIČ: CZ61501107 fax: 22250019 ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení, povinná: p. Marie Hübková (ocenění stávajícího stavu), č.j. 167 EX 30855/13-32 OBVYKLÁ CENA 220 000 Kč KUPNÍ CENA 190 000,- Kč Datum místního šetření: 22.4.2014 Stav ke dni : 22.4.2014 Počet stran: 25 stran Počet příloh: 0 Počet vyhotovení: 1 V Praze, dne 17.8.2014 Dolmen servis, s.r.o.
NÁLEZ Úkol 1. Ocenění všech nemovitých věcí a jejich příslušenství ve vlastnictví povinné zapsané na LV č. 3438, okres: Teplice, obec: Krupka, katastrální území Bohosudov (ve výroku usnesení, část I je požadováno určení obvyklé ceny). 2. Určení příslušenství nemovitých věcí uvedených ad 1.) 3. Zjistit věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi a jednotlivě uvést, o jakou částku se vlivem zjištěného věcného břemene, výměnku nebo nájemního či pachtovního práva snížila obvyklá cena nemovitých věcí oproti stavu, kdy by zjištěným věcným břemenem, výměnkem nebo nájemním či pachtovním právem nemovité věci zatíženy nebyly 4. Vyjádřit se, zda považuje nájemné či pachtovné (případně poměrnou část výnosu z věci) přiměřenou nájemnému či pachtovnému (případně poměrné části výnosu z věci) v místě a čase obvyklému a zda považuje věcné břemeno či výměnek za přiměřený výhodě oprávněné osoby a toto náležitě zdůvodnit. Přehled podkladů - Usnesení Soudního exekutora JUDr. Igora Ivanka, Exekutorský úřad Praha 10, Na Zátorce 590/12, Praha 6, IČ: 66216877, č.j. 167 EX 30855/13-32 ze dne 7.3.2014 o ustanovení Dolmen servis, s.r.o., IČ: 61501107 znalcem - výpis z katastru nemovitostí, LV č. 3438 pro kú Bohosudov, obec Krupka ze dne 7.3.2014 - zobrazení pozemkové mapy převzaté z internetu - fotodokumentace - zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v platném znění - popis porovnávaných jednotek uvedený v rámci ocenění (viz přílohová část posudku) - vlastní databáze zpracovatele posudku - prohlídka na místě byla provedena pouze zvnějšku, povinná přes písemnou výzvu prohlídku oceňované jednotky neumožnila Místopis Předmětem ocenění je bytová jednotka umístěná v bytovém domě č.p. 637 rozděleném na jednotky postaveném v katastrálním území Bohosudov ve východní části území města Krupka. Město leží v Ústeckém kraji a je spolu s Teplicemi, Duchcovem, Dubím a Osekem důležitou součástí regionu, neboť leží v atraktivním prostoru mezi Krušnými horami a Českým středohořím. Nedalekým Cínovcem prochází mezinárodní silnice spojující Drážďany a Prahu. Krupka se tak stává důležitým střediskem cestovního ruchu. V průběhu poválečných let docházelo k častým správním změnám. Od roku 1950 přešly všechny obce, které jsou dnes součástí města Krupky, pod okres Teplice. V roce 1961 se staly součástí Krupky Bohosudov a Horní Krupka a v roce 1980 přibyly do krupského městského katastru také Soběchleby. Rozsáhlá panelová výstavba v šedesátých až osmdesátých letech, zvláště v prostoru mezi Bohosudovem a Unčínem, dále přispěla k tomu, že se z Krupky stalo poměrně velké město s 13.000 obyvateli. Jeho okrajové části zaplnily zahrádkářské kolonie, v Horní Krupce se rozšířila chatová oblast. Pro - 2 -
milovníky zimních sportů existují na Komáří vížce lyžařské vleky. Sportovnímu vyžití občanů slouží stadion Tělovýchovné jednoty Krupka s tenisovými kurty, dále hřiště na kopanou u nádraží v Bohosudově a v Soběchlebech. K výrazným změnám došlo ve městě po roce 1989. Týkaly se celého spektra života občanů. Projevily se viditelně na zlepšujícím se vzhledu města a na rozšířených službách. V roce 1991 opustila město definitivně sovětská posádka. V nově adaptovaných bytech jejích důstojníků našlo svůj domov několik rodin volyňských Čechů, které dosud žily v oblasti ukrajinského Černobylu. Opuštěná bohosudovská kasárna byla urychleně, za obětavé spolupráce katolické církve a občanů, znovu přeměněna na biskupské gymnázium a 1. září 1993 zde byla slavnostně zahájena výuka. Změna struktury průmyslu a nedávná krizová léta s sebou bohužel přinesly poměrně vysokou nezaměstnanost a z toho plynoucí i zhoršené demografické poměry. Celkový popis Vlastnické a evidenční údaje: l. Na listu vlastnictví č. 3438 pro katastrální území Bohosudov je v části A zapsán vlastník: Hübková Marie (585308/2279). V části B je zapsána jednotka č. 637/49 - byt s podílem na společných částech domu ve výši 391/25938. Bytová jednotka je budově č.p. 637 postavené na pozemku p.č. st. 10/1 - zastavěná plocha a nádvoří. V části C je zapsáno zástavní právo exekutorské, předkupní právo ve prospěch Města Krupka a dále exekuční příkaz k prodeji. Tyto právní vady na hypotetického nabyvatele nepřecházejí, a proto se v ocenění nezohledňují. Dalším důvodem je dikce znaleckého úkolu, tedy určení obvyklé ceny nemovitých věcí. Definice obvyklé ceny v zákoně č. 151/1997 Sb. zohlednění těchto právních vad přímo vylučuje. Existence předkupního práva se zohlední v návrhu kupní ceny. 2. Na listu vlastnictví č. 3077 pro katastrální území krásné Bohosudov je v části A m.j. zapsán vlastník: Hübková Marie (585308/2279) - podíl 4692/311256 (ekvivalent hodnoty 391/25938). V části B je zapsána budova Bohosudov, č.p. 637, bydlení na p.č. st. 10/1 a dále pozemek: p.č. st. 10/1 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 665 m 2. Tyto nemovité věci jsou předmětem ocenění. Popis majetku Všeobecně Jedná se bytovou jednotku, jejíž prohlídka nebyla umožněna, a proto níže uvedený popis vychází z odůvodněných předpokladů a z odhadu odhadce. Byt s dispozicí 2+kk (?) umístěný mimo 1. nadzemní podlaží domu č.p. 637 v katastrálním území Bohosudov. Budova č.p. 637 je volně stojící bytový dům postavený na mírně svažitém pozemku. Hlavním vstupním průčelím je orientován k východní straně. V okolí jsou dva další bytové domy stejného typu, lokalita je však součástí původní smíšené zástavby. Nosný konstrukční systém domu je montovaný stěnový železobetonový plošný. Objekt má technické podlaží a 6 podlaží nadzemních, střecha je plochá. Dům je připojen na všechny inženýrské sítě včetně dálkového vytápění. - 3 -
Stáří: 70. léta min. století Technický stav domu: Dobrý, odpovídá běžné údržbě Konstrukční provedení a vybavení jednotky: Okna zdvojená, dveře hladké, podlahy z PVC, vytápění dálkové, umakartové jádro. Standardní zařizovací předměty, běžný sporák. Technický stav jednotky: Není možno ověřit. Popis širších vztahů Dopravní infrastruktura: Dobré spojení se statutárním městem Teplice Obchod a služby: Na odpovídající úrovni v docházkové vzdálenosti Zdravotní péče, školy, policie, pošta: Na odpovídající úrovni v docházkové vzdálenosti SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - sídlištní zástavba Práva spojená s vlastnictvím: Nezjištěna. Závazky a závady spojené s vlastnictvím: - předkupní právo ve prospěch obce Krupka - zástavní právo exekutorské - exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Tyto závazky jsou řešeny v rámci exekuce a nejsou v tomto posudku zohledňovány (podle znaleckého úkolu jde o stanovení ceny obvyklé). Předkupní právo je zohledněno v odhadu Kupní ceny (mimo kategorii ceny obvyklé). Analýza trhu: S ohledem na to, že v bezprostředním okolí existují četné nabídky velmi podobných bytů v osobním, je možno konstatovat, že nabídka poptávku v místě výrazně převyšuje. Nabídky bytů v družstevním vlastnictví jsou ještě mnohem četnější a jejich požadované ceny jsou výrazně nižší (důvodem je patrně skutečnost, že družstevní vlastnictví není při získávání případných hypotečních - 4 -
úvěrů preferována). Pro účely tohoto posudku vycházím tedy výhradně ze segmentu trhu zahrnujícího byty v osobním vlastnictví. Silné stránky - Nejsou Slabé stránky - Zhoršené demografické poměry v okolí - Zvýšená nezaměstnanost a z toho plynoucí nižší kupní síla RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Právní stav majetku je bez rizik. Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Umístění nemovité věci je bez specifických rizik. Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Vliv existence zástavních práv a exekučního řízení na zpeněžitelnost majetku se v rámci tohoto posudku neposuzuje (podle zadání je třeba stanovit cenu obvyklou. Tyto vlivy jsou z definice OC vyloučeny). Podle ustanovení zháklbna č. 151/1997Sb., o oceňování majetku v platném znění je možno obvyklou cenu stanovit pouze porovnáním. citace: 2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.(konec citace). Ostatní rizika: ANO Komentář: Zhoršené demografické poměry. - 5 -
OCENĚNÍ Výpočet porovnávací hodnoty 1)Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Bohosudov, město Krupka Bytová jednotka v osobním vlastnictví Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Celková cena Jednotková cena Bytový dům, panelová železobetonová konstrukce se zateplením. 39,10 m 2 Neidentifikováno 2+kk (předpokl.) 190 802 Kč 5 741 Kč/m 2 Popis oceňované nemovité věci Podrobný popis oceňovaných nemovitých věcí je uvedený v oddílu Nález - celkový popis. Legenda: OM = oceňovaný majetek 2) Popisy porovnatelných jednotek Nabídka č. 1 Byt v osobním vlastnictví, 3. podlaží, 45 m 2. Dobrý stav, panelový dům. Nabídka č. 2 Byt v osobním vlastnictví, plocha 50 m 2, velmi dobrý stav, panelový dům. Nabídka č. 3 Bytová jednotka v osobním vlastnictví, v cihlovém domě. Dobrý stav, plocha 59 m 2. Nabídka č. 4 Bytová jednotka v osobním vlastnictví, velmi dobrý stav, panelový dům, plocha 58 m 2. Nabídka č. 5 Byt v osobním vlastnictví, v cihelném domě, dobrý stav, plocha 52 m 2 3) Adjustace Název: Nabídka č. 1 Lokalita: Krupka, sídliště Podlaží: 3. Dispozice: 2+1 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha Panelový dům 45,00 m 2 290 000 Kč 6 444 Kč/m 2-6 -
Použité koeficienty: K1 Lokalita 0,97 K2 Typ stavby 1,00 K3 Stáří 1,00 K4 Garáž 1,00 K5 Velikost 1,02 K6 Vybavení 1,00 K7 Zdroj nabídky 0,90 Zdůvodnění koeficientu K c : Lokalita - Srovnatelná s OM; Typ stavby - Srovnatelná s OM; Stáří - Srovnatelné s OM; Garáž - Ne, shodně s OM; Velikost - Větší než OM (jednotková cena tedy nižší); Vybavení - Shodně s OM; Zdroj nabídky - Internet; Celkový koef. K C 0,89 Upravená j. cena Kč/m 2 5 738 Název: Nabídka č. 2 Lokalita: Krupka, sídliště Podlaží: 1. Dispozice: 2+1 s lodžií Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha Panelový dům 50,00 m 2 350 000 Kč 7 000 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Lokalita 0,97 K2 Typ stavby 1,00 K3 Stáří 1,00 K4 Garáž 1,00 K5 Velikost 1,03 K6 Vybavení 0,96 K7 Zdroj nabídky 0,90 Zdůvodnění koeficientu K c : Lokalita - Shodná s OM; Typ stavby - Shodně s OM; Stáří - Shodně s OM; Garáž - Ne, shodně s OM; Velikost - Větší než u OM (jednotková cena mírně nižší); Vybavení - Shodně s OM, umístěno v přízemí; Zdroj nabídky - Internet; Celkový koef. K C 0,86 Upravená j. cena Kč/m 2 6 043 Název: Nabídka č. 3 Lokalita: Krupka, sídliště Podlaží: 3. podlaží Dispozice: 2+1 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha Cihlový bytový 59,00 m 2 430 000 Kč 7 288 Kč/m 2 dům Použité koeficienty: K1 Lokalita 0,97 K2 Typ stavby 0,90-7 -
K3 Stáří 1,00 K4 Garáž 1,00 K5 Velikost 1,04 K6 Vybavení 0,97 K7 Zdroj nabídky 0,90 Zdůvodnění koeficientu K c : Lokalita - Mírně lepší než u OM; Typ stavby - Cihlová stavba; Stáří - Srovnatelně s OM; Garáž - Ne, shodně s OM; Velikost - Výrazně větší než u OM (nižší jednotková cena); Vybavení - Lepší než u OM (zděné jádro); Zdroj nabídky - Internet; Celkový koef. K C 0,79 Upravená j. cena Kč/m 2 5 777 Název: Nabídka č. 4 Lokalita: Krupka, Bohosudov Podlaží: 5. Dispozice: 2+1 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha Panelový dům 58,00 m 2 250 000 Kč 4 310 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Lokalita 1,00 K2 Typ stavby 1,00 K3 Stáří 1,00 K4 Garáž 1,00 K5 Velikost 1,04 K6 Vybavení 1,00 K7 Zdroj nabídky 0,90 Zdůvodnění koeficientu K c : Lokalita - Shodně s OM; Typ stavby - Shodně s OM; Stáří - Srovnatelné s OM; Garáž - Ne, shodně s OM; Velikost - Větší než u OM (nižší jednotk. cena); Vybavení - Shodně s OM; Zdroj nabídky - Internet; Celkový koef. K C 0,94 Upravená j. cena Kč/m 2 4 034 Název: Nabídka č. 5 Lokalita: Krupka, sídliště Podlaží: 3. Dispozice: 2+1 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha Cihlový bytový 52,00 m 2 499 000 Kč 9 596 Kč/m 2 dům Použité koeficienty: K1 Lokalita 0,97 K2 Typ stavby 0,90 K3 Stáří 1,00 K4 Garáž 1,00 K5 Velikost 1,03 K6 Vybavení 0,97 K7 Zdroj nabídky 0,85-8 -
Zdůvodnění koeficientu K c : Lokalita - Mírně lepší než u OM; Typ stavby - Cihlový dům; Stáří - Srovnatelné s OM; Garáž - Ne, shodně s OM; Velikost - Větší než u OM, jednotk. cena je nižší; Vybavení - Lepší než u OM (zděné jádro); Zdroj nabídky - Internet, cena "k jednání"; Celkový koef. K C 0,74 Upravená j. cena Kč/m 2 7 114 Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek 4 034 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek 5 741 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek 7 114 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky 5 741 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 39,10 m 2 Porovnávací hodnota před korekcí ceny 224 473,- Kč Zohlednění předkupního práva * 0,85 = 190 802,05 Výsledná porovnávací hodnota jednotky (kupní cena) 190 802 Kč Popis: Bytová jednotka v osobním vlastnictví KUPNÍ CENA VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY 190 000 Kč Kupní cena zohledňuje existenci předkupního práva. Předpokládáme, že toto právo bylo založeno v rámci privatizace bytového fondu (prodej z vlastnictví obce), při níž bývaly kupní ceny poměrně nízké. Za tohoto stavu se oprávněný z předkupního práva - obec pravděpodobně spokojí s nižším plněním. Tržní prostředí je touto skutečností v daném případě deformované. REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Současný stav 190 802 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč Obvyklá cena 220 000 Kč slovy: Dvěstědvacettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.13-9 -
Komentář ke stanovení obvyklé ceny S ohledem na : a) výsledky analýzy tržního prostředí v dané lokalitě a k datu ocenění, b) skutečnost, že nebyla umožněna prohlídka jednotky, c) s přihlédnutím k existujícímu předkupnímu právu je možno obvyklou cenu nemovitých věcí popsaných v tomto posudku, ke dni 22.4.2014, odhadnout na 220.000,- Kč, kupní cenu po zohlednění předkupního práva pak na 190.000,- Kč. Práva spojená s vlastnictvím nezjištěna, předkupní právo zohledněno v odhadu kupní ceny. - 10 -
Fotodokumentace 1 pohled zadní 1x Fotodokumentace 2 pohled na okolí 1x Všeobecná mapa 1x Mapa umístění v obci 1x Letecký pohled 1x Zobrazení katastrální mapy 1x Nabídky RK č. 1 až 5, 5x Výpis z LV č. 3438 3x SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH - 11 -
Fotodokumentace zadní pohled - 12 -
Fotodokumentace pohled na okolí - 13 -
Všeobecná mapa - 14 -
Mapa umístění v obci - 15 -
Letecký pohled - 16 -
Zobrazení katastrální mapy - 17 -
Nabídka č. 1-18 -
Nabídka č. 2-19 -
Nabídka č. 3-20 -
Nabídka č. 4-21 -
Nabídka č. 5-22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -