ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ č. 1630/2015 Ocenění nemovitých věcí: Bytová jednotka č. 575/19 zapsaná na listu vlastnictví č. 3128, vymezená v budově č.p. 574, 575, zapsané na LV č. 2468, stojící na st. parcele č. 590, 591, zapsané na LV č Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 3613/ na společných částech bytového domu č.p. 574, 575, zapsaného na LV č a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 3613/ na st. parcele č. 590 o výměře 270 m2 a st. parcele č. 591 o výměře 228 m2, vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č To vše v k.ú. Kdyně, obec Kdyně, okres Domažlice, vedeném u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Domažlice. Objednatel posudku: Účel posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/ Praha 8 - Čimice Podklad pro dražbu Dle stavu ke dni posudek vypracovala: Renáta Havířová Pod Stráží Plzeň Posudek obsahuje 15 listů. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni

2 SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol 1.2. Podklady dodané objednatelem 1.3. Podklady zajištěné znalcem 1.4. Stanovení obvyklé ceny 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje Identifikace nemovitosti Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena Poloha a charakteristika nemovitosti Popis a stav objektu 3.2. Výpočet Porovnání Rekapitulace 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. Osvědčení 5.2. Fotodokumentace 5.3. Doklady 2

3 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny: Bytová jednotka č. 575/19 zapsaná na listu vlastnictví č. 3128, vymezená v budově č.p. 574, 575, zapsané na LV č. 2468, stojící na st. parcele č. 590, 591, zapsané na LV č Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 3613/ na společných částech bytového domu č.p. 574, 575, zapsaného na LV č a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 3613/ na st. parcele č. 590 o výměře 270 m2 a st. parcele č. 591 o výměře 228 m2, vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č To vše v k.ú. Kdyně, obec Kdyně, okres Domažlice, vedeném u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Domažlice Podklady dodané objednatelem Objednávka na provedení odhadu Oznámeni o provedení odhadu ceny předmětu dražby Výpis z Katastru nemovitostí LV č pro k.ú. Kdyně ze dne Podklady zajištěné znalcem Výpis z katastru nemovitostí LV č pro k.ú. Kdyně ze dne Informace z Katastru nemovitostí LV č pro k.ú. Kdyně ze dne Kopie katastrální mapy ze dne Fyzická prohlídka oceňovaných nemovitých věcí, jejich přeměření a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, byl přítomen, prohlídka byla umožněna. Veškeré popisy a informace vyplývají z prohlídky, měření a sdělení na místě samém, informace a skutečnosti o zakrytých konstrukcích a existenci podzemních částí a stavu inženýrských sítí apod. byly dle možností prohlídky a stavu nemovitostí odhadnuty Stanovení obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., 2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 3

4 1. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek. Pokud ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku nejsou k dispozici údaje o skutečně realizovaných cenách stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění pro určení ceny obvyklé, nelze teda zjistit cenu obvyklou a bude pak zjištěna tržní hodnota (odhad realizovatelné ceny) na základě porovnání v množině nabídkových cen realitní inzerce, které budou objektivizovány vzhledem k jejich velmi častému nadhodnocení oproti cenám nakonec realizovaným. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitých věcí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou. Takto zjištěnou tržní hodnotu je možné považovat za cenu obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 3128 ze dne pro k.ú. Kdyně Vařejka Josef, Markova 575, Kdyně Adresa: Markova čp. 575 Název katastrálního území: Kdyně Název obce: Kdyně Název okresu: Domažlice List vlastnictví: LV č Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu ocenění váznou tato práva (viz. LV 3128 pro k.ú. Kdyně v příloze). - omezení vlastnického práva Zástavní právo smluvní - zapsané v katastru nemovitostí a váznoucí na předmětu dražby neovlivňují hodnotu předmětu dražby, protože v souladu s 58, odst.1 zákona č. 26/2000 Sb. v platném znění s přechodem vlastnictví k předmětu dražby zaniká Poloha a charakteristika Bytový dům je postavený v zastavěné, mírně okrajové severní části obce Kdyně při místní komunikaci, ul. Markova. Bezprostřední okolí je zastavěné původními panelovými domy z 80 tých let (sídlištní zástavba) a rodinnými domy, kde převládá funkce bytová. Okolí bytového domu je dostatečně prostorné, se vzrostlými stromy, zatravněné s možností parkování na přilehlém parkovišti. Oceňovaný bytový dům je využíván pro bydlení (bez nebytových prostor). Hlavní vstup do domu je orientován z jižní strany, bez zadního vchodu. Bytový dům je podsklepený (zvýšený suterén) a má 8 nadzemních podlaží, v každém podlaží bytové jednotky. Dům je montovaný, panelový, střecha je plochá, schodiště je železobetonové prefa, povrchy s omítkou, vytápění je ústřední teplovodní z 4

5 centrálního zdroje vč. teplé vody, kanalizace, vodovod, elektroinstalace a rozvod plynu jsou standardního provedení. Okolí a vnitřní prostory bytového domu jsou hodnoceny jako běžně udržované. Bytový dům byl dán do užívání v 80 tých letech min. století, má zateplenou zadní, severní stěnu, jinak v původním stavu, je napojen na veškeré dostupné inženýrské sítě. Kdyně leží administrativně v okrese Domažlice a náleží pod Plzeňský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Domažlice. Obec Kdyně se rozkládá asi jedenáct kilometrů jihovýchodně od Domažlic. Obec je součástí historického Chodska. Na katastrálním území tohoto menšího města má nahlášený trvalý pobyt asi 5190 obyvatel. Kdyně se dále dělí na deset části, konkrétně to jsou: Branišov, Dobříkov, Hluboká, Kdyně, Modlín, Nové Chalupy, Podzámčí, Prapořiště, Smržovice a Starec. Obec je vzdálená přibližně 8 km od německých hranic. Místní i přespolní děti naleznou v obci základní školu vyššího stupně a menší děti mají k dispozici mateřskou školku. Pro využití volného času je v obci k dispozici koupaliště, sportovní hřiště, stadion a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kino, kostel a hřbitov. V obci Kdyně má ordinaci několik praktických lékařů a několik stomatologů. Kromě toho je zde umístěn i domov s pečovatelskou službou a domov důchodců. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž policejní stanice a poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Městem prochází železnice a je zde i železniční stanice. Popis a stav objektů Bytová jednotka 1+1 se sociálním zázemím o ploše 36,13m2, v 7 nadzemním podlaží (6 patro) bytového domu. Plochy bytu byly na místě informativně přeměřeny. Vstup do bytu je ze společné chodby od schodiště rovně (prostřední byt). V bytě je předsíň 2,44m2, PVC), z předsíně vpravo sociální zařízení 2,81m2, malá vanička se sprchou, WC, bez umyvadla, umakartové jádro obložené keramickým obkladem u vany a dřevěnými palubkami u WC), z předsíně rovně kuchyně (14,76m2, ker.dlažba, kuchyňská linka bez sporáku, okno na jih), z kuchyně do pokoje (16,12m2, PVC, okno na jih). V bytě dveře náplňové, okna plastová. V bytě byla již dříve provedena keramická dlažba v kuchyni, obklad sociálního zařízení a vyměněna kuchyňská linka, jinak je byt v původním, udržovaném, ale již morálně zastaralém stavu. Byt je občas užíván k bydlení. Pozemky K dané nemovitosti náleží spoluvlastnický podíl o velikosti 3613/ na pozemcích st. parc.č. 590 o výměře 270m2 a st.parc.č. 591 o výměře 228m2, oba zastavěná plocha a nádvoří, zastavěné bytovým domem čp. 574 a čp Ekonomická charakteristika Jedná se o bytovou jednotku v panelovém bytovém domě, který je po zateplení zadní, severní stěny, jinak v původním stavu. Bytová jednotka je po částečné rekonstrukci (podlaha v kuchyni, kuchyňská linka, obklad sociálního zařízení, okna), je v celkově dobrém, udržovaném stavu, morálně však již zastaralé. Bez lodžie, bez sklepní koje. Byt je občas užíván k bydlení. 5

6 Výpočet Porovnání 1) Markova ul., Kdyně ,- Kč Kupní cena Bytová jednotka 3+1 v 1nadzemním podlaží (přízemí) bytového domu, byt o ploše 65,00m2. V bytě byla provedena dělící příčka v předsíni, čímž vznikla menší předsíň a jídelní kout. Dispozice: předsíň, která je předělena na předsíň a jídelní kout, z předsíně vlevo pokoj, vpravo WC, z jídelního koutu kuchyně, kuchyňská linka se sporákem, za kuchyní koupelna, sprchový kout, umyvadlo, z jídelního koutu pokoj a z tohoto pokoje do posledního pokoje. Vytápění bytu je ústřední z dálkového zdroje společně s teplou vodou, dveře náplňové, okna plastová. V bytě byla přibližně před 4 roky provedena rekonstrukce (dělící příčka v předsíni, sociální zařízení, kuchyňská linka, podlahové krytiny), ke dni prohlídky byt bez oprav a bez údržby. Prodej 08/ ) Markova ul., Kdyně ,- Kč Nabídková cena Podlažní byt o velikosti 2+1 o celkové výměře užitné podlahové plochy 50,32 m2 včetně příslušenství ( 1x skladovací komora + skladovací box - 2,32 m2 ). Bytová jednotka je situována v I. nadzemním podlaží (zvýšené přízemí) panelového domu s osmi bytovými jednotkami. Byt, jehož stáří činí 40 let, je v dobrém technickém stavu, částečně modernizován, po celou dobu své životnosti užíván k trvalému rodinnému bydlení, standardně udržován a spravován. V roce 2003 provedena výměna společných rozvodů, renovace střešního pláště bytového domu, v r kompletní výměna oken za plastová s izolačními skly a v r provedeno venkovní zateplení domu. Orientace oken v bytu na jihozápad (1x místnost), severovýchod (1x místnost + kuchyně) s výhledem do městské zeleně. Bytový dům, ve kterém se byt nachází, je čtyřpodlažní bez výtahu, situován v klidné okrajové lokalitě - zástavba bytových domů. Byt je kompletně provozně vybaven zařizovacími předměty a částečně zařízen, připraven k okamžitému předání novému vlastníkovi. K bytu náleží 2x vlastní skladovací prostory (1x komora + 1x skladovací box) ve společných prostorách bytového domu. Parkování osobního automobilu ihned u bytového domu na venkovním veřejném parkovacím stání. Byt je vhodný a využitelný k trvalému bydlení na klidném místě v malém městě Kdyně s kompletními službami a infrastrukturou cca 10 km od okresního města Domažlice. Předností nabízeného bytu je velikost, dispozice a umístění bytu, lokalita a dostupnost kompletních služeb a infrastruktury. Dispozice bytu: Vstup, předsíň, šatna, kuchyně, obývací místnost, ložnice, koupelna ( vana, umyvadlo), samostatné WC. Vybavení bytu: Kuchyňská linka, sporák, parketové podlahy, vestavěná šatní skříň, zařizovací předměty, osvětlení, koupelnové vybavení, částečně nábytek, rozvody spol. TV antény, tel. + internet. Topení: dálkové - centrální.celková cena: Kč za nemovitost, včetně provize ID zakázky: Aktualizace: Stavba: Panelová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Centrum obce Podlaží: 1. podlaží z celkem 4 Užitná plocha: 50 m 2 Plocha podlahová: 50 m 2 Sklep: 2 m 2 Parkování: Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Plyn: Plynovod Telekomunikace: Telefon, Internet Elektřina: 230V Doprava: Vlak, Silnice, MHD, Autobus Vybavení: Částečně 3) Na tržišti, Kdyně ,- Kč Nabídková cena Podlažní byt o velikosti 2+1 o celkové výměře užitné podlahové plochy 51,26 m2 včetně příslušenství (1x skladovací komora + skladovací box - 2,02 m2). Bytová jednotka je situována v I. nadzemním podlaží ( zvýšené přízemí ) panelového domu s osmi bytovými jednotkami. Byt, jehož původní stáří činí 39 let, je v dobrém technickém stavu, po celou dobu své životnosti užíván k trvalému rodinnému bydlení, standardně udržován a spravován. V r provedena výměna společných rozvodů, renovace střešního pláště bytového domu + předchozí venkovní zateplení domu. Orientace oken v bytu na jihozápad (obývací místnost, kuchyně) a severovýchod (ložnice) s výhledem do městské zeleně. Bytový dům, ve kterém se byt nachází, je čtyřpodlažní bez 6

7 výtahu, situován v klidné, okrajové lokalitě - zástavba bytových domů. Byt je kompletně provozně vybaven zařizovacími předměty, zařízen a připraven k okamžitému nastěhování a bydlení. K bytu náleží 2x vlastní skladovací prostory (1x komora + 1x skladovací box) ve společných prostorách bytového domu. Parkování osobního automobilu ihned u bytového domu na venkovním veřejném parkovacím stání. K bytu lze přednostně nabídnout k odprodeji vlastní garáž cca 200 m od domu. Byt je vhodný a využitelný k trvalému bydlení na klidném místě v malém městě Kdyně s kompletními službami a infrastrukturou cca 10 km od okresního města Domažlice. Předností nabízeného bytu je velikost a dispozice bytu, lokalita a dostupnost kompletních služeb a infrastruktury.dispozice bytu: Vstup, předsíň, šatna, kuchyně, obývací místnost, ložnice, koupelna (sprchový kout, umyvadlo), samostatné WC. Vybavení bytu: Kuchyňská linka, sporák, parketové podlahy, vestavěná šatní skříň, osvětlení, kompletní koupelnové vybavení, částečně nábytek, zařizovací předměty, rozvody spol. TV antény, tel.+internet. Celková plocha: 51,26 m2 ( 49,24 m2 užitná plocha bytu + 2,02 m2 skladovací prostory). Topení:Dálkové - centrální.zlevněno: Kč za nemovitost, včetně provize (k jednání) Původní cena: Kč ID zakázky: Aktualizace: Stavba: Panelová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Centrum obce Podlaží: 1. podlaží z celkem 4 Užitná plocha: 50 m 2 Plocha podlahová: 50 m 2 Sklep: 2 m 2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Plyn: Plynovod Telekomunikace: Telefon, Internet Elektřina: 230V Doprava: Vlak, Silnice Vybavení: Částečně Použité koeficienty: K1 - koeficient polohy, lokality, především z pohledu občanské a technické vybavenosti, dopravní dostupnosti, atraktivitě okolí K2 koeficient typu stavby, materiálové provedení, stavebně technický stav K3 koeficient pozemku, velikost, tvar K4 koeficient velikosti objektů K5 koeficient vybavení nemovitosti, rekonstrukce, modernizace K6 koeficient zdroje K7 koeficient ostatní, výše neuvedené, celkový dojem, úvaha a názor znalce hodnocení nabídek č.nem. K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Kč/m2 Kč/m2 upravená 1. byt Kdyně, okr. Domažlice 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0, byt Kdyně, okr. Domažlice 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,85 0, byt Kdyně, okr. Domažlice 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,85 0, minimum 6577 maximum 9367 průměr 8437 užitná plocha m2 36,13 porovnávací hodnota Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: ,00 Kč Slovy: třistatisíc Kč 7

8 Rekapitulace Porovnávací hodnota: ,00 Kč slovy: třistatisíc Kč Na oceňované nemovité věci je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit jejich silné a slabé stránky. Silné stránky udržovaný byt Slabé stránky morálně zastaralé, bez sklepa, poptávka po bytech v dané lokalitě je velmi malá Při stanovení ceny obvyklé bylo přihlédnuto ke všem vlivů působícím na cenu obvyklou, zejména poloze, stavebně technickému stavu a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví. Po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá tržní hodnota stanovena, s ohledem na negativní dopad skutečnosti, že nabídka obdobných nemovitých věcí v okolí je výrazně větší než poptávka po nich, na úrovni hodnoty porovnávací. Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitých věcí, ke dni ocenění: ve výši: ,00 Kč Slovy: šestset tisíc korun českých V Plzni, Renáta Havířová Pod Stráží Plzeň 4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne pod č.j.: Spr. 1101/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1630/2015 znaleckého deníku. 8

9 5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaná tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné Fotodokumentace Mapy 9

10 vstup do domu chodba vstup do bytu schéma bytu 10

11 předsíň sociální zařízení vana WC kuchyně 11

12 pokoj výhled z okna pohled jihovýchodní pohled severní pohled jižní 12

13 5.3. Doklady 13

14 14

15 15