Znalecký posudek č. ZP-3906 o ceně obvyklé pozemek parc.č. 489/2 ( lesní pozemek ) v kat. území Hřiměždice, obec Hřiměždice, okres Příbram, zapsáno na LV 561. Objednatel posudku: JUDr. Milan Suchánek Exekutorský úřad Praha 9 Pod Pekárnami 245/10 190 00 Praha 9 Účel posudku: exekuční řízení č.j. 085 EX 13180/10 Podle stavu ke dni 15.6.2013 posudek vypracoval: Znalecký ústav Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 Nové Město Posudek obsahuje 7 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze, 19.6.2013 1
A. Nález 1. Znalecký úkol Provést ocenění cenou obvyklou pozemek parc.č. 489/2 ( lesní pozemek ) v kat. území Hřiměždice, obec Hřiměždice, okres Příbram, zapsáno na LV 561. Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené 2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat,a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. 2
2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: pozemek parc.č. 489/2 ( lesní pozemek ) 262 14 Hřiměždice Region: Středočeský Okres: Příbram Katastrální území: Hřiměždice 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 15.6.2013. 4. Podklady pro vypracování posudku: Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka ohledně ustanovení znaleckého ústavu a objednávka znaleckého posudku. Exekuční příkaz, který vydal dne 17.6.2011 Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovitosti povinného Menzel Filip, Nábřeží Kapitána Jaroše 1000/7, Holešovice, 17000 Praha. Mapa okolí. Nabídky realitních kanceláří. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne 15.6.2013. 5. Použitá literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J., Hlavinková V.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy - 4. přepracované a doplněné vydání, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2007 Bradáč, A., Krejčíř, P., Scholzová, V.: Úřední oceňování majetku 2013, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Brno 2013 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem díl IV., Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2011 3
Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2012 Kokoška, J.: Oceňování nemovitostí podle cenových předpisů, Vysoká škola ekonomická v Praze. Praha 2012. 6. Vlastnické a evidenční údaje: Menzel Filip, Nábřeží Kapitána Jaroše 1000/7, Holešovice, 17000 Praha. 7. Celkový popis nemovitosti: Předmětem zjištění ceny obvyklé pozemek parc.č. 489/2 ( lesní pozemek ) v kat. území Hřiměždice, obec Hřiměždice, okres Příbram, zapsáno na LV 561. Obec Hřiměždice se nachází cca 20.0 km od města Příbrami, přičemž předmětný pozemek je situovány v okrajové části obce. Přístup k pozemku je z místní zpevněné komunikace. Pozemek je neoplocen svažitého charakteru a plní funkci lesa. 8. Obsah posudku: a) Pozemky a 1 ) Pozemek parc.č. 489/2 - lesní pozemek 4
B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Porovnávací hodnota a) Pozemky a 1 ) Pozemek parc.č. 489/2 - lesní pozemek Seznam porovnávaných pozemků: Název Realiz. cena [Kč] Výměra [m 2 ] Jedn.cena [Kč/m 2 ] K p Váha Upravená jedn. cena [Kč/m 2 ] les Nečín 140 000,- 31934 4,38 1,00 1,00 4,38 les Krásná Hora n/v 430 000,- 17416 24,69 0,90 1,00 22,22 les Svatý Jan 720 000,- 39941 18,03 0,90 1,00 16,22 les Kamýk n/v 216 000,- 7700 28,05 0,90 1,00 25,25 les Větrov 164 525,- 6581 25,00 0,90 1,00 22,50 90,58 / 5,000 Průměrná jednotková cena: 18,12 Kč/m 2 Minimální jednotková cena: 4,38 Kč/m 2 Maximální jednotková cena: 25,25 Kč/m 2 Oceňovaný pozemek: lesní pozemek p.č. 489/2 1804 m 2 Výměra oceňovaných pozemků: 1804 m 2 1 804,00 m 2 á 18,12 Kč/m 2 = 32 688,48 Kč Pozemek oceněný porovnávací metodou - celkem = 32 688,48 Kč Pozemek parc.č. 489/2 - lesní pozemek - výsledná cena = 32 688,48 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek parc.č. 489/2 - lesní pozemek = 32 690,- Kč Cena pozemků činí celkem 32 690,- Kč 5
C. Rekapitulace Porovnávací cena: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem: 32 690,- Kč 32 690,- Kč Obvyklá cena: 33 000,- Kč slovy: třicettřitisíc Kč Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání s nemovitostmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. Pro srovnání byly vzaty nabídky srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Na základě výše zjištěných skutečností stanovujeme cenu obvyklou pozemek parc.č. 489/2 ( lesní pozemek ) v kat. území Hřiměždice, obec Hřiměždice, okres Příbram, zapsáno na LV 561 v objektivní zaokrouhlené výši 33.000,-- Kč. V Praze, 19.6.2013 Znalecký ústav Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 Nové Město 6
D. Znalecká doložka: Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 Nové Město, Palackého 715/15, PSČ 110 00, IČ 29042054, zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010-OD-ZN podle ust. 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Za Znalecká společnost s.r.o. JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. ( 22 zákona o znalcích a tlumočnících) Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-3906 znaleckého deníku. Přílohy: Kopie výpisu z KN Fotodokumentace Kopie snímku katastrální mapy Kopie mapy okolí Matriční list 7