ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1112/62/2016 část B) NEMOVITÁ VĚC: Pozemky, pozemky p.č. 277, 296/3, 298/12, 704/5, 704/8, 704/9, 711/9, 711/13, 713/4, 725, 726, 727, 728, 729, 730, 731, 753/4, 1018/2, 1020/1, vše v k.ú. Domašín u Dobrušky, obci Dobruška, zapsané na LV č. 35, vedené u Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Rychnov nad Kněžnou Katastrální údaje : Kraj Královéhradecký, okres Rychnov nad Kněžnou, obec Dobruška, k.ú. Domašín u Dobrušky Adresa nemovité věci: Domašín, 518 01 Dobruška OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekutorský úřad Liberec, Pan Mgr. Petr Polanský Voroněžská 144/20, 46001 Liberec Ing. Michal Danielis Pražská 88, 541 01 Trutnov IČ: 13531140 telefon: +420499732407 e-mail: mdanielis@volny.cz DIČ: CZ 6704131533 fax: +420499732408 Odhad obvyklé ceny k exekučními řízení č.j. 131 EX 1432/08-111 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 1 070 000 Kč Datum místního šetření: 5.4.2016 Stav ke dni : 5.4.2016 Za přítomnosti: znalce Počet stran: 18 stran Počet příloh: 5 Počet vyhotovení: 1 V Trutnově, dne 14.4.2016 Ing. Michal Danielis
NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Úkolem je stanovit obvyklou cenu 1. nemovitostí povinného a jejich součásti 2. určit a ocenit příslušenství uvedených nemovitostí 3. zjistit věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva s nemovitostmi spojená 4. vyjádřit se k výhodám z věcného břemene a nájemnému právu Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel exekučního řízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito metody porovnávací. Výnosová metoda použita nebude, protože oceňovaný majetek je užíván vlastníkem, není tedy generován výnos odpovídající místně obvyklému nájemnému. - 2 -
Tento znalecký posudek vyjadřuje odborný názor na obvyklou cenu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Znalecký posudek byl zpracován k technickému stavu a právním skutečnostem, platným ke dni místního šetření. Zpracovateli znaleckého posudku je známo, že znalecký posudek má sloužit jako podklad pro účely exekučního řízení. Zpracovateli znaleckého posudku naopak není známo nic o tom, že by znalecký posudek měl zároveň sloužit i pro jiný účel jako např. ocenění nepeněžitého vkladu do obchodní společnosti, stanovení nominální hodnoty zajišťovacího instrumentu úvěru, stanovení nákladu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel. Analýza nejvyššího a nejlepšího využití: Nejvyšší a nejlepší vyžití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako pozemky a jeho využití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, že současné využití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umožňuje jeho využívání z technického hlediska. Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za tržní nájemné nebo její využití vlastníkem vlastníkem pro vlastní potřebu, čímž by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, že současné využití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím. Přehled podkladů 1. Výpis z KN, LV č. 35 2. Kopie KM a PM pořízená dálkovým přístupem 3. Zákon č. 151/1997 Sb v platném znění 4. Skutečnosti zjištěné při místních šetřeních konaných dne 22.3.2016 a dne 6.4.2016. Povinný Josef Holeček byl řádně obeslán doručeným dopisem s pozvánkou na místní šetření, která mu byla dne vhozena do schránky. Pozemky jsou volně přístupné. 5. Územně plánovací dokumentace 6. Fotodokumentace pořízená znalcem 7. Databáze nemovitostí, realitní inzerce, webové servery, www.risy.cz, wikipedia 8. Usnesení o ustanovení znalce č.j. 131 EX 1432/08-111 9. Povodňová zpráva www.cap.cz - 3 -
Odborná literatura: Bradáč, A. a kol. Věcná břemena od A o Z, Linde, Praha, 2009 Chapness, P. Schválené Evropské standardy pro oceňování majetku, s.l. Ort, P. Oceňování nemovitostí - moderní metody a přístupy, Leges, Praha 2013 Ort, P. Oceňování nemovitostí na tržních principech, BIVŠ, Praha 2007 Ort, P. Cvičení z oceňování nemovitostí - díl I, BIVŠ, Praha, 2007 Ort, P. Analýza realitního trhu, BIVŠ, Praha 2008 Ort, P. Oceňování nemovitostí a cenové mapy, Dashofer, Praha 2008 Ort, P. Cenové mapy České republiky 2/2015, Dashofer, Praha 2015 Ort, P. Nemovitý majetek obcí, jeho evidence a oceňování, Veřejná správa 2/2010 Místopis Dobruška je druhé největší město v okrese Rychnov nad Kněžnou v Královéhradeckém kraji. Leží v podhůří Orlických hor v údolí Zlatého potoka (Dědiny) v nadmořské výšce 287 m n. m. na katastrální ploše 3 466 ha. Žije zde zhruba 7 tisíc obyvatel. Město spravuje části obce Běstviny, Domašín, Chábory, Spáleniště, Pulice, Mělčany a Křovice. První zmínka o Dobrušce pochází z roku 1320. Dobruška leží na konci lokální železniční trati Opočno pod Orlickými horami - Dobruška, která je ovšem od roku 2010 využívána minimálně. Hlavní dopravní spojnicí je silnice I/14 (Náchod Rychnov nad Kněžnou). Části města Dobruška, Běstviny, Domašín, Chábory, Křovice, Mělčany, Pulice a Spáleniště. Domašín je vesnice, část města Dobruška v okrese Rychnov nad Kněžnou. Nachází se asi 2,5 km na východ od Dobrušky. Domašín leží v katastrálním území Domašín u Dobrušky o rozloze 3,72 km2. Název obce patrně pochází od jejího zakladatele nebo předáka kolonistů jménem Domacha. Ves patřila ve starších dobách k litickému panství, r.1495 ji koupil Vilém z Pernštejna. Stav posuzovaných pozemků Typ pozemku: zast. plocha ostatní plocha orná půda trvalé travní por. zahrada jiný Přístup k pozemku: z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Využití pozemků: RD byty rek.objekt výstavba ind. garáže Poloha: centrum kraj obce bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna mimo obec SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zpev. příjezd elektro telefon zpev. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř. silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - samota - 4 -
Celkový popis Oceňované pozemky jsou rozptýlené v okrajové části města Dobruška, v její části Domašín, která je s obcí nesrostlá. Pozemky p.č. 277, 296/3 a 298/12 jsou situované v západní okrajové části, v bloku orných půd, hospodářsky obhospodařovávané. Pozemky jsou situované mimo zastavěné části obce, nezastavitelné. Pozemky jsou dle ÚPD vedené jako plochy NZ - zemědělské, malá část pozemku p.č. 296/3 je vedena jako NP 1 - plochy přírodní v plochách ÚSES. Hranice jednotlivých oceňovaných pozemků jsou nezřetelné, ale lze s jistotou vyloučit existenci trvalých porostů na pozemcích. Pozemky jsou přístupné z nezpevněné místní komunikace na pozemku p.č. 1049/1 ve vlastnictví ČR. Pozemky p.č. 1018/2 a 1020/1 jsou situované severní okrajové části, pozemek p.č. 1018/2 je v bloku orných půd, hospodářsky obhospodařovávané, pozemek p.č. 1020/1 na něj navazuje, není hospodářsky obhospodařován. Pozemky jsou situované mimo zastavěné části obce, nezastavitelné. Pozemek p.č. 1018/2 je dle ÚPD vedené jako plochy NZ - plocha zemědělská, pozemek p.č. 1020/1 jako NZ 1 - plochy louky a pastviny v plochách ÚSES. Hranice jednotlivých oceňovaných pozemků jsou nezřetelné, z části jsou pozemky identifikovatelné podle nezpevněné místní komunikace, ze které jsou přístupné - pozemku p.č. 1046 ve vlastnictví města, lze vyloučit existenci trvalých porostů na pozemcích. Pozemky p.č.704/5, 704/8, 704/9, 711/9, 711/13, 713/4, 725, 726, 727, 728, 729, 730, 731 a 753/4 jsou situované jihovýchodní okrajové části, pozemky p.č. 704/5 a p.č. 731 jsou v bloku orných půd, hospodářsky obhospodařovávané, pozemek p.č. 713/4 je lesním pozemkem s lesními porosty a zbylá část pozemků nejsou obhospodařovávané, užívané jako louka. Pozemky jsou situované mimo zastavěné části obce, navazující na ni, nezastavitelné. Pozemky p.č. 704/5 a p.č. část 731 jsou dle ÚPD vedené jako plochy NZ - plocha zemědělská, pozemky p.č. 704/8, 704/9, 711/9, 711/13, 725, 726, 727, 728, 729, 730, část 731 a 753/4 jsou vedené jako NZ 1 - plochy louky a pastviny, pozemek p.č. 713/4 je veden v ÚPD jako NL - plocha lesní. Hranice jednotlivých oceňovaných pozemků jsou nezřetelné, z části jsou pozemky identifikovatelné podle hranice lesa a podle nezpevněné místní komunikace, ze které jsou přístupné - pozemku p.č. 1032/2 ve vlastnictví města, lze vyloučit existenci trvalých porostů na pozemcích, pouze na lesním pozemku p.č. 713/4 se nacházejí lesní porosty - Jedná se o lesní porosty ve stáří od 60 do 95 let převážně zastoupené smrkem a borovicí s příměsí modřinu, břízy, javoru, jeřábu a buku. - 5 -
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Pozemek je řádně zapsán v katastru Pozemek není řádně zapsán v katastru nemovitostí nemovitostí Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Vlastnické právo Holeček Josef, Domašín 25, 51801 Dobruška Způsob ochrany nemovitosti zemědělský půdní fond rozsáhlé chráněné území Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Holeček Josef Zahájení exekuce - Holeček Josef Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní Jiné zápisy Změna číslování parcel v roce 2011 Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Rychnov nad Kněžnou Zobrazené údaje mají informativní charakter. Platnost k 08.04.2016 05:00:00. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nebyla přes vyžádání předložena nájemní smlouva, dle sdělení je část pozemků pronajata na dobu určitou místnímu družstvu za tržních podmínek za 12-13tis Kč/rok za celek. - 6 -
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Při stanovení obvyklé ceny bylo předpokládáno, že pozemky jsou volné a v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším využitím. V případě stanovení obvyklé ceny zemědělských a lesních pozemků porovnány pozemky obdobného využití nabízené k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku byla použita cena za jeden m 2 pozemku. V případě, že se jednalo o nabídky, byla tato skutečnost zohledněna koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikosti pozemků, jejich vybavenost inženýrskými sítěmi, využití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, možná zastavitelnost pozemků, apod. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Výměra [m 2 ] Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] Lokalita: Panská Habrová u Rychnova nad Kněžnou KRC: 0,85 KMP: 0,97 KPP: 1,02 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 49 854 1 060 000 21,26 0,84 17,88 Popis pozemku: Zemědělská půda se nachází na okraji obce Panská Habrová u Rychnova nad Kněžnou. Pozemek je v katastru nemovitostí zapsán jako orná půda. V současné době je užíván na základě pachtovní smlouvy zemědělským družstvem Hláska Rychnov nad Kněžnou. Celková plocha činí 49 854 m2. Lokalita: Tutleky KRC: 0,85 KMP: 1,02 KPP: 1,03 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 25 800 500 000 19,38 0,89 17,31 Popis pozemku: zemědělská půda s velmi vysokou bonitou v obci Tutleky Lokalita: Podlesí v Orlických horách, u obce Neratov KRC: 0,85 KMP: 1,06 KPP: 1,04 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 7 337 132 066 18,00 0,94 16,87 Popis pozemku: pozemek - trvalý travní porost, v k.ú. Podlesí v Orlických horách, u obce Neratov, jehož jednu hranici o délce 114 m, tvoří řeka Divoká Orlice. Přístup na pozemek po komunikaci ve vlastnictví Lesů ČR, pozemek není zatížen nájemné smlouvou, el. NN cca 25 m od hranice pozemku. Vhodné k zemědělskému nebo jinému využití. - 7 -
Lokalita: Borohrádek KRC: 0,85 KMP: 1,08 KPP: 0,97 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 6 338 114 000 17,99 0,89 16,02 Popis pozemku: Zemědělské pozemky v Královéhradeckém kraji. Město Borohrádek leží ve východních Čechách a od okresního města Rychnov nad Kněžnou je vzdáleno zhruba 18 km jihozápadně. Soubor pozemků se skládá z jednoho velkého pozemku o výměře 5 073 m2, který je dle katastru nemovitostí veden jako orná půda a dvou menších, přiléhajících pozemků, které jsou vedeny jako trvalý travní porost. Pozemky jsou vhodné k zemědělským účelům a jsou převážně zahrnuty v LPIS možnost dotace. V současné době jsou řádně obhospodařovány s nájemním vztahem. Lokalita: Deštné v Orlických horách KRC: 0,85 KMP: 1,03 KPP: 1,05 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 15 873 397 000 25,01 0,92 22,99 Popis pozemku: zemědělský pozemek v obci Deštné v Orlických horách. Celková rozloha pozemku je 15 873 m2 a pozemek je zahrnut v LPIS. Obec Deštné v Orlických horách se nachází v Rychnově nad Kněžnou, kraj Královehradecký. V případě zájmu nás kontaktujte. Lokalita: Tutlety KRC: 0,85 KMP: 1,05 KPP: 1,03 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 10 823 281 398 26,00 0,92 23,90 Popis pozemku: OKRES Rychnov nad Kněžnou KAT.ÚZEMÍ Kostelec nad Orlicí POPIS LV1420, 350 metrů od cihelny směrem na Tutleky. VÝMĚRA 10 823 m2 CENA 26 Kč/m2 Lokalita: Synkov KRC: 0,85 KMP: 0,97 KPP: 1,03 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 12 080 233 000 19,29 0,85 16,38 Popis pozemku: Jedná se o tři lesní pozemky o celkové výměře 6528m2. Pozemky jsou mírně svažité, zakmenění odpovídá hodnotě 9 (škála 0-10), smíšené povahy s dominantním zastoupením smrku s příměsí jasan a ostatní listnáč. Vše zapsáno na LV č. 380, k.ú. Synkov. Lokalita: Slatina nad Zdobnicí KRC: 0,85 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 7 749 130 000 16,78 0,85 14,26 Popis pozemku: Lesní pozemky o výměře 7749 m2 v k.ú Slatina nad Zdobnicí v okrese Rychnov nad Kněžnou. LHO 2011-2020. Aktuální stav lesa odpovídá LHO. Věk 45 let. Lokalita: Žamberk KRC: 0,85 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 5 536 120 000 21,68 0,85 18,43 Popis pozemku: lesní pozemek parc.č. 10093 o výměře 5536 m2, lesní pozemek, zapsán na LV č. 2632 pro k.ú. Žamberk, obec Žamberk, u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Ústí nad Orlicí. - 8 -
Lokalita: Jeníkovice KRC: 0,85 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 8 284 200 000 24,14 0,85 20,52 Popis pozemku: Lesní pozemky v obci Jeníkovice, o celkové ploše 8284 m2. Les převážně mladý ve svažitém terénu. Příjezdová cesta obecní. Les převážně tvoří dub a buk. Lokalita: Lejšovka KRC: 0,85 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 2 265 60 000 26,49 0,85 22,52 Popis pozemku: pozemky s lesním porostem č.parc. 74 a č. parc. 324/7 o celkové výměře 2265 m2. Pozemek č.parc. 324/7 - les se nachází u pozemků č.parc. 323/7 a č.parc.331/6 a jde o malý cípk lesního porostu. Lesní pozemek č.parc. 74 se nachází nad obcí Lejšovka po pravé straně silnice vedoucí z obce Libřice do obce Nový ples. Průměrná jednotková cena 18,83 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými pozemky. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné nemovitosti, upraví se cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase dvojím způsobem: pozemky situované mimo zastavěné území města, dle platné ÚPD obce vedené jako plochy zemědělské, louky a pastviny, situované v bloku orných půd, obhospodařovávané, nebo užívané jako louka, přístupné z veřejné místní nezpevněné komunikace. Pozemky se pohybují v intervalu od 16,- do 24,-Kč/m2. Všechny skutečnosti jsou promítnuty do srovnávací hodnoty - indikovaná hodnota je při střední úrovní intervalu, t.j. 19,-Kč/m 2 pozemky lesní pozemky s lesními porosty, situované mimo zastavitelné území obce, přístupné z nezpevněných okolních pozemků. Pozemky s porosty se pohybují v intervalu od 14,- do 23,-Kč/m2. Všechny skutečnosti jsou promítnuty do srovnávací hodnoty - indikovaná hodnota je při střední úrovni intervalu, t.j. 18,- Kč/m 2-9 -
Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] orná půda 277 324 19,00 6 156 orná půda 296/3 18 526 19,00 351 994 trvalý travní porost 298/12 33 19,00 627 orná půda 704/5 3 683 19,00 69 977 orná půda 704/8 238 19,00 4 522 orná půda 704/9 390 19,00 7 410 trvalý travní porost 711/9 329 19,00 6 251 trvalý travní porost 711/13 94 19,00 1 786 lesní pozemek 713/4 817 18,00 14 706 trvalý travní porost 725 1 073 19,00 20 387 trvalý travní porost 726 274 19,00 5 206 trvalý travní porost 727 108 19,00 2 052 trvalý travní porost 728 784 19,00 14 896 trvalý travní porost 729 3 823 19,00 72 637 trvalý travní porost 730 967 19,00 18 373 orná půda 731 16 937 19,00 321 803 orná půda 753/4 107 19,00 2 033 orná půda 1018/2 7 547 19,00 143 393 orná půda 1020/1 122 19,00 2 318 Celková výměra pozemků 56 176 Hodnota pozemků celkem 1 066 527-10 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota 1 066 527 Kč Obvyklá cena 1 070 000 Kč slovy: Jedenmilionsedmdesáttisíc Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných pozemků: Za obvyklou cenu pokládám cenu zjištěnou použitím porovnávací metody. Po nemovitostech uvedeného typu, obdobné velikosti a zainvestovanosti, resp. zjištěnému technickému a právnímu stavu t.j. pozemky o celkové výměře 56 176m2 situované mimo zastavěné území města, dle platné ÚPD obce vedené jako plochy zemědělské, louky a pastviny a lesní pozemky s porosty, část pozemků situovaná v bloku orných půd, obhospodařována, část užívána jako louky a les, přístupné z veřejných místních nezpevněných komunikací, část bez přístupu z veřejné komunikace, v dané lokalitě je poptávka vyrovnaná s nabídkou. S přihlédnutím ke všem faktům jsem názoru, že nemovitosti jsou za navrženou porovnávací cenu obchodovatelné. Výpočet : Navržená předběžná srovnávací hodnota 1 066 527,-Kč Návrh obvyklé ceny dle výpočtu porovnávací hodnoty - na nemovitostech zapsaných na části LV č. 35 zaokrouhleno 1. nemovitostí povinného a jejich přísl. 1 070 000,-Kč 2. příslušenství uvedených nemovitostí 0,- 3. věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva s nemovitostmi spojená - nezjištěno 0,- 4. výhody a nájemné právo nezjištěno 0,- - 11 -
Závěr Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím porovnávací metody, se zohledněním rizikových faktorů navrhuji obvyklou cenu nemovitostí povinné - pozemků p.č. 277, 296/3, 298/12, 704/5, 704/8, 704/9, 711/9, 711/13, 713/4, 725, 726, 727, 728, 729, 730, 731, 753/4, 1018/2, 1020/1, vše v k.ú. Domašín u Dobrušky, obci Dobruška, zapsané na LV č. 35, vedené u Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Rychnov nad Kněžnou; se zohledněním práv a závad ve výši 1 070 000,-Kč Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle 336e o.s.ř. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitostí, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku ( 127a zákona č. 218/2011 Sb., kterým se mění zákon č. 549/91 Sb. ve znění pozdějších předpisů). V Trutnově 14.4.2016 Ing. Michal Danielis Pražská 88 541 01 Trutnov telefon: +420499732407 e-mail: mdanielis@volny.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24. června 2008, pod č.j. Spr. 568/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1112/62/2016 část B) znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 62. - 12 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 35 1 Snímek z katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 1 Usnesení o ustanovení znalce 1 Databáze odhadců nemovitostí, realitní servery, wikipedia.cz, risy.cz 0 Územně plánovací dokumentace 0-13 -
Snímek z katastrální mapy - 14 -
- 15 -
- 16 -
Fotodokumentace nemovitosti - 17 -
Mapa oblasti - 18 -