ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 982/161/2015 část A)

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 982/161/2015 část A) NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům, pozemek st.p.č. 937 se stavbou čp. 474 a pozemky a 3190/4, vše v k.ú.a obci Zaječí. zapsané na LV č. 299, vedené u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Břeclav Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Břeclav, obec Zaječí, k.ú. Zaječí Adresa nemovité věci: Požární 474, Zaječí OBJEDNAVATEL: Exekutorský úřad Praha 9, pan Mgr. Ondřej Svoboda Adresa objednavatele: Beranových 130, Praha 18 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151, Trutnov IČ: telefon: mdanielis@volny.cz DIČ: CZ fax: Exekuční řízení č.j. 184Ex 380/ (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Za přítomnosti: znalce Počet stran: 22 stran Počet příloh: 6 Počet vyhotovení: 1 V Trutnově, dne Ing. Michal Danielis

2 NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Úkolem je stanovit obvyklou cenu 1. nemovitostí povinného a jejich součásti 2. určit a ocenit příslušenství uvedených nemovitostí 3. zjistit věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva s nemovitostmi spojená 4. vyjádřit se k výhodám z věcného břemene a nájemnému právu Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Přehled podkladů 1. Výpis z KN, LV č. 299 ze dne Kopie KM a PM pořízená dálkovým přístupem 3. Zákon č. 151/1997 Sb v platném znění 4. Skutečnosti zjištěné při místním šetření dne Povinný Ladislav Roboš, byl vyzván doporučeným dopisem s pozvánkou na místní šetření, doručenka se vrátila s poznámkou, že zásilka byla vhozena dne do schránky. Vlastník se zúčastnil jednání, poskytl součinnost a zpřístupnil oceňované nemovitosti. 5. Nájemní smlouva ze dne Územně plánovací dokumentace 7. Fotodokumentace pořízená znalcem 8. Databáze nemovitostí, realitní inzerce, webové servery 9. Usnesení o ustanovení znalce č.j. 184Ex 380/ Povodňová zpráva Místopis Obec Zaječí se nachází mezi městy Hustopeče a Břeclav. V těsné blízkosti prochází silnice I.třídy Brno Břeclav a v blízkosti je i sjezd z dálnice v Hustopečích. Katastr obce Zaječí je značně protáhlý a dlouhý téměř 7 km. Jihozápadně se dotýká Dolní nádrže novomlýnské soustavy

3 Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel exekučního řízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito komparace metody nákladové a srovnávací, výnosovou pro rezidenční nemovitosti nepoužiji, nemá vypovídací charakter. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 4855/142 ČR Celkový popis Oceňované nemovitosti se nalézají v jihozápadní okrajové části obce Zaječí, v okolí zástavby RD, v blízkosti vinic se sklípky a lanového centra, přístupné z ulice Požární, z veřejné zpevněné komunikace na pozemku p.č. 4855/142, ve vlastnictví ČR. Nemovitosti jsou vzdáleny cca. 600 m od centra obce a jeho občanské vybavenosti (obecní úřad, obchod, MŠ a ZŠ), 1 km od autobusové zastávky a 3,2 km od vlakové zastávky, nemovitosti jsou vzdálené cca. 10 km od exitu č. 41 dálnice D2. Území je zainvestované, nemovitosti jsou napojeny na NN, VV a plyn, kanalizace svedena do jímky(vk je ve výstavbě)

4 RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Vlastnické právo Roboš Ladislav, Požární 474, Zaječí Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany. Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Roboš Ladislav Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní Jiné zápisy Změna výměr obnovou operátu Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Břeclav Zobrazené údaje mají informativní charakter. Platnost k :25:03. Ostatní rizika: Nájemní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Komentář: Byla předložena nájemní smlouva ze dne uzavřená na dobu určitou od do se společností Centrum Revital, s.r.o., za sjednaný nájem ve výši 4 000,- Kč měsíčně - osoby zpřízněné jednatelem je zároveň povinný- nemá vypovídací schopnost a vliv na hodnotu nemovitosti

5 OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Zaječí: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 390,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce obyvatel III 0,75 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) IV 0,90 Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 405,32 Kč/m 2 Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Pozemek st.p.č. 931 o výměře 188 m 2 je z části zastavěn stavbou RD čp. 474 a pozemek p.č. 3190/4 o výměře 581 m 2 je zahradou ve FC, součástí pozemků jsou porosty okrasných a ovocných dřevin. Pozemky jsou dle platné ÚPD obce vedené jako území bydlení, bydlení v RD. Území je částečně zainvestováno, možnost napojení na (NN, VV, kanalizace svedena do jímky a plyn), obec nemá platnou cenovou mapu pozemků, užívání je v souladu s právním stavem. Ocenění Koeficient redukce R: Výměra všech pozemků ve funkčním celku vp = 2 403,00 m 2 R = ( ,8 * vp) / vp R = ( ,8 * 2 403,00) / 2 403,00 = 0,883 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,

6 i = 1 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,900 Index polohy pozemku I P = 0,939 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,900 * 1,000 * 0,939 = 0,845 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,90 0, ,43 Základní cena pozemku upravena redukčním koeficientem R 0,883 9 odst. 4 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění 9 odst. 4 ( 4 odst. 1) 405,32 0,845 0, ,75 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st ,00 302, ,84 nádvoří 9 odst. 4 ( 4 ostatní plocha 3190/4 581,00 102, ,75 odst. 1) Stavební pozemky - celkem 769,00 m ,59 Ocenění porostů na pozemcích Porosty Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: 47 Celková cena pozemku: Kč ,00 Celková výměra pozemku m ,00 Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m 2 450,00 Cena pokryvné plochy porostů Kč ,18 Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,065 Cena smíšeného porostu: = 7 482,10 Porosty - zjištěná cena = 7 482,10 Kč Cena porostů celkem = 7 482,10 Kč Pozemky - celkem ,59 Kč Pozemky - zjištěná cena = ,69 Kč - 6 -

7 Výpočet věcné hodnoty stavby Stavba RD čp. 474 Věcná hodnota dle THU Předmětem ocenění je samostatně stojící RD, podsklepený, přízemní se stavebně upraveným podkrovím, zastřešená sedlovou střechou s krytinou pálených tašek, klempířské konstrukce z pozinkového plechu, venkovní omítky vápenné dvouvrstvé, soklu s obkladem z kabřince, okna dřevěná zdvojená, dveře hladké plné nebo z části prosklené, stropy keramické. Vnitřní omítky vápenné štukové, obklady běžné keramické, podlahy plovoucí, laminátové, keramická dlažba. Kuchyně na míru, vybavena kuchyňskou linkou se spotřebiči, koupelna vybavena obloženou vanou, samostatné splachovací WC. Vytápění a ohřev TUV plynovým kotlem, alt.krbem na TP. Stavba obsahuje 1 byt o velikosti 3+1 se standardním příslušenstvím a průměrným vybavením. Vstup do objektu je jednak z ulice z dvorního průčelí do zádveří a vstupní haly a dále do sklepa z terasy. 1. PP - kotelna, skladové prostory, dílna, pracovna 1. NP - zádveří, hala se schodištěm, obytná místnost, ložnice, kuchyně Podkroví - obytná místnost, komora, stavebně neupravená půda Příslušenstvím jsou venkovní úpravy spočívající v přípojkách sítí (VV, NN, plyn, kanalizace do jímky), jímka, zpevněné plochy okolo RD a oplocení na zděné podezdívce s bránou a brankou. Stavebně technický stav: Stavba byla postavena cca. v r. 2003, ke dni místního šetření v průměrném technickém stavu, již nesplňující OTP na stavby, v budoucnu bude vyžadovat revitalizaci. Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1. PP 105,54 m 2 2,67 m Výčet místností: kotelna, sklad, dílna a 84,00 m 2 0,50 42,00 m 2 pracovna Užitná plocha celkem: 42,00 m 2 1. NP 99,33 m 2 2,92 m Výčet místností: Obytné prostory 74,00 m 2 1,00 74,00 m 2 Užitná plocha celkem: 74,00 m 2 půda 99,33 m 2 3,10 m Výčet místností: půda, stavebně neupravená 24,00 m 2 0,00 0,00 m 2 obytné prostory 50,00 m 2 1,00 50,00 m 2 Užitná plocha celkem: 50,00 m 2-7 -

8 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1. PP (6,30*2,5+9,95*8,40+2,70*2,3)*(2,67) = 281,79 m 3 1. NP (6,30*2,5+9,95*8,40)*(2,92) = 290,04 m 3 půda (2,50*2,60)*(3,10)/2+(9,95*8,40)*(4,43)/2 = 195,20 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1. PP 281,79 m 3 1. NP 290,04 m 3 půda 195,20 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 767,04 m 3 Konstrukce Popis 1. Základy betonové pasy izolované 2. Zdivo zděné tl. 45 cm 3. Stropy keramické 4. Střecha krov dřevěný, vázaný 5. Krytina pálená krytina 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky vápenné, štukové 8. Fasádní omítky vápenné dvouvrstvé omítky 9. Vnější obklady sokl z kabřince 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody žeezobetonové monolitické a kovové točité do podkroví 12. Dveře hladké plné dveře 13. Okna dřevěná, zdvojená 14. Podlahy obytných plovoucí, laminátové místností 15. Podlahy ostatních keramická dlažba místností 16. Vytápění plynový kotel 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod bleskosvod 19. Rozvod vody plast, studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody plynový kotel 21. Instalace plynu zemní plyn 22. Kanalizace jímka 23. Vybavení kuchyně elektrický sporák s keramickou deskou 24. Vnitřní vybavení vana s vířivkou, vana, sprcha, 2x umyvadlo 25. Záchod standardní splachovací 26. Ostatní běžné digestoře a odvětrání - 8 -

9 Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 99 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 166 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 767,04 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] Reprodukční hodnota [Kč] (RC * OP) Stáří roků 12 Další životnost roků 88 Opotřebení % 12,00 Věcná hodnota (VH) [Kč]

10 Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 166,00 m 2 Obestavěný prostor: 767,04 m 3 Zastavěná plocha: 99,33 m 2 Plocha pozemku: 769,00 m 2 Popis oceňované nemovité věci Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitosti. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné subjekty, zjistí se obvyklá cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase v závislosti na prodejní ceně, či diskontované nabídkové ceně za obdobný typ nemovitosti Stavba RD, přízemní, podsklepená, se stavebně upraveným podkrovím, s jedním bytem 3+1, vše v původním udržovaném stavu z roku 2003, s přiměřenými pozemky, situovaný v okrajové části obce, v lokalitě s omezenou občanskou vybaveností, s dobrou dopravní dostupností a obslužností. Srovnatelné nemovité věci Název: RD 4+1 RD 4+1 v obci Zaječí, celková rozloha výjimečného pozemku je m2. Dům je vhodný k modernizaci, vytápění je řešeno plynem a na tuhá paliva, dům má rozvody plynu a elektřiny v letošním roce bude v celé obci dobudovaná kanalizace. Na pozemku vinice. Celková cena: Kč za nemovitost Stavba:Cihlová Stav objektu:velmi dobrý Poloha domu:samostatný Umístění objektu:klidná část obce Typ domu:patrový Podlaží:2 Plocha zastavěná:112 m2 Užitná plocha:200 m2 Plocha podlahová:224 m2 Plocha pozemku:5324 m2 Lokalita Zaječí Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 0,99 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,02 K5 Celkový stav 1,05 K6 Vliv pozemku 0,95 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Neuvedeno Celkový koef. K C 0,81 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 200,00 m m Kč Kč/m

11 Název: RD 6+1 RD 6+1 Hustopeče u Brna, okr. Břeclav, ulice Dlouhá. Jedná se o samostatně stojící, cihlový, patrový rodinný dům v klidné vilové lokalitě. K domu náleží garáž, zahrada 571 m2, krytá terasa, 2 x lodžie. Celková plocha pozemku je 728 m2, z toho zastavěná plocha domu je 157 m2, užitná plocha je 230 m2. Dispozice: I.NP: zádveří 3,5 m2 chodba 12,2 m2, kuchyň s jídelnou 28,5 m2, obývací pokoj 23,5 m2, pracovna 12,1 m2, koupelna s WC 5,3 m2, technická místnost 6,9 m2, garáž 18,4 m2, terasa 6,5 m2. Z kuchyně i z obývacího pokoje jsou vstupy na terasu. II.NP: 4 x pokoj 19,1 m2, 14,4 m2, 20,2 m2 a 15,4 m2, koupelna s WC 9,3 m2, 2 x lodžie 10,1 m2 a 5,2 m2, vstup do půdních prostor. Město Celková cena: Kč za nemovitost Stavba:Cihlová Stav objektu:velmi dobrý Poloha domu:samostatný Umístění objektu:klidná část obce Typ domu:patrový Plocha zastavěná:157 m2 Užitná plocha:230 m2 Plocha pozemku:728 m2 Lokalita Hustopeče Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 0,97 K3 Poloha 0,92 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 0,94 K6 Vliv pozemku 1,05 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Neuvedeno Celkový koef. K C 0,67 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 230,00 m m Kč Kč/m 2 Název: RD 4+kk RD o dispozici 4+kk kolaudovaná v roce 1997 je ve velice dobrém stavu. Celková plocha pozemku včetně zastavěné části čistí 759 m2, přičemž zastavěná plocha je 170 m2. V suterénu o ploše 130,5 m2 najdeme prádelnu, sklad, kotelnu, sklep a garáž. Užitná plocha nadzemního podlaží činí 119,8 m2 a skládá se ze zádveří 2,7 m2, jídelny 16,4 m2, ložnice 14,2 m2, pokoje 14,2 m2, koupelny s rohovou vanou a sprchovým koutem 6,2 m2, wc 1 m2, haly 10,2 m2, kuchyně 30 m2, obývacího pokoje 13,9 m2, pokoje 13,9 m2 a spíže 1,7 m2. V celé obytné části je podlahové vytápění, dům je zateplený a je připojený na veškeré inženýrské sítě. Jedná se o klidnou ulici v těsné blízkosti centra obce. Celková cena: Kč za nemovitost, Stavba:Cihlová Stav objektu:velmi dobrý Poloha domu:samostatný Umístění objektu:centrum obce Typ domu:přízemní Podlaží:2 Plocha zastavěná:189 m2 Užitná plocha:119, /2, t.j. m2 Plocha pozemku:759 m2 Lokalita Nová, Velké Popovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 0,99 K3 Poloha 0,97 K4 Provedení a vybavení 0,97 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,05 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Neuvedeno

12 Celkový koef. K C 0,70 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 184,80 m m Kč Kč/m 2 Název: RD 4+1 RD 4+1, který se nachází v klidné ulici malebné obce Milovice. Pod domem se nachází vinný sklep s lisovnou, nad nímž byla před 8 lety kompletně zrekonstruována původní nádstavba sestávající ze tří pokojů a sociálního zařízení. Dále byla nově vybudována přístavba vstupní haly s garáží a nad tím půdní vestavba obývacího pokoje s krbem, jídelnou, kuchyňským koutem, krytou terasou a sociálním zázemím. Na dům navazuje posezení s krbem, dvůr a zahrada s vysázenou vinicí. Parkování možné v garáži s elektrickými vraty. Celková cena: Kč Stavba:Cihlová Stav objektu:po rekonstrukci Poloha domu:samostatný Typ domu:patrový Užitná plocha:260 m2 Plocha pozemku:1064 m2 Lokalita Milovice, Břeclav Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 0,98 K3 Poloha 0,99 K4 Provedení a vybavení 0,97 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,03 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Neuvedeno Celkový koef. K C 0,74 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 260,00 m m Kč Kč/m 2 Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty: Všechny skutečnost jsou promítnuty do srovnávací hodnoty, tato hodnota přímou metodou se pohybuje v intervalu od ,-Kč do ,-Kč/m 2 - indikovaná hodnota při střední úrovni intervalu. Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 166,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč

13 Výpočet výnosové hodnoty Výnosové oceňování je jednou ze standardních metod zjišťování odhadu obvyklé ceny, resp. tržní ceny, mezinárodně uznávanou a používanou. Výnosová hodnota vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos. Dosahovaný výnos je pak charakteristikou užitkovosti. Pro stanovení výnosové hodnoty je zvolen propočet způsobem přímé kapitalizace stabilizovaného trvale dosažitelného ročního výnosu podle výrazu: stabilizovaný výnos x 100 (%) výnosová hodnota = úrok. míra kapitalizace (%) Obecně k metodice ohodnocení: Při kapitalizaci trvale dosažitelného ročního výnosu, je možné si zjednodušeně představit výnosovou hodnotu nemovitosti jako jistinu, ze které při uložení do peněžního ústavu, budou úroky stejné jako roční výnos nemovitosti. Je důležité si uvědomit, že výnos, a z něj odvozenou výnosovou hodnotu nemovitosti, není možné považovat za hodnotou fixní a je nutné ji aktualizovat v návaznosti na změny podstatných vstupů, tj. především výši úrokové míry kapitalizace, vývoj úrovně nájemného, cen stavebních prací, nákladů na správu a údržbu. Je tedy nutné vzít tuto flexibilitu ohodnocení nemovitosti výnosovou metodou v úvahu, a považovat ji za jeden z podkladů odhadu obvyklé (tržní) ceny. Zavedené předpoklady, úvodní informace: Vychází se z předpokladu, že majitel nemovitost pronajímá za účelem dosažení trvale odčerpatelného výnosu. Výnos je stanoven jako rozdíl příjmů z nájemného a výdajů, resp. nákladů vynaložených z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání objektu. Výnosová hodnota vyjadřuje tzv."věčnou rentu" nemovitosti (staveb i pozemků). Zástavbou se totiž ze stavby a z pozemku stává technická a ekonomická jednotka. Využití a výnosová hodnota zastavěného pozemku je dána využitím a výnosovou hodnotou stavby. Pro vyjádření "věčné renty" je nutné v nákladech uvažovat s vytvářením rezervy na obnovu stavby tak, aby byl "střádán" kapitál na rekonstrukce a modernizace prodlužující životnost budov (obnovovací investice), nebo na vybudování stavby nové po skončení její životnosti. Úroková míra kapitalizace: Volba, resp. kalkulace úrokové míry kapitalizace je důležitým faktorem při výpočtu výnosové hodnoty nemovitosti. Lze ji odvodit z možného průměrného zúročení peněz na kapitálovém trhu, tj. z alternativního způsobu investování. Vychází se při tom z průměrného bezrizikového, resp. málo rizikového zúročení peněz na kapitálovém trhu (Státní dluhopisy, dlouhodobé dluhopisy Evropské investiční banky, hypotéční zástavní listy apod.), které se s přihlédnutím k druhu nemovitosti, způsobu využití a k situaci na trhu s nemovitostmi zvýší o míru rizika při nákupu konkrétní nemovitosti. Protože to již náš trh s nemovitostmi umožňuje (nemovitosti se nabízí současně k pronájmu nebo ke koupi), doporučujeme úrokovou míru kapitalizace odvozenou z kapitálového trhu korigovat přímou analýzou trhu s nemovitostmi, tj. reálným očekáváním investorů na tomto trhu.takto stanovená úroková míra kapitalizace představuje tedy výnos určitého typu nemovitosti vztažený k jejich tržním cenám. Jako reálnou úrokovou míru kapitalizace se doporučuje na základě shora uvedeného, uvažovat v rozpětí %

14 Nájemné pro výpočet výnosů: Pro zjištění odčerpatelného výnosu je zjištění a stanovení nájemného podstatnou otázkou. Zdrojem příjmu pro stanovení výnosu z nemovitosti je pouze "čisté nájemné" (základní nájemné), bez úhrad za plnění a služby spojené s užíváním tj. např. za: - teplo a teplou vodu, - vodné a stočné, - elektrickou energii, - výkony spojů, - případné další služby sjednané individuálně, - vybavení prostoru - a pod. Uvedené náklady hrazené mimo nájemné se nepodílí na tvorbě výnosu. Vzhledem k účelu, pro který je hodnocení prováděno, to jest pro odhad obvyklé ceny, resp. tržní ceny, je pro objektivní vyjádření výnosové hodnoty nutné uvažovat s nájemným stanoveným v relaci odpovídající současné nabídce a poptávce na trhu, lokalitě a kvalitě pronajímané nemovitosti. Odůvodnění použitého obvyklého nájemného: Byla předložená nájemní smlouva, se sjednaným nájmem ve výši 4000,- Kč/ měsíc, tj. 289,- /m2/rok, vzhledem ke sjednanému nájmu nižšímu, než je v místě obvyklé, je pro výpočet užitku použit simulovaný nájem. Obvyklé nájemné je proto stanoveno na základě vlastní databáze obvyklého nájemného, rovněž tak náklady na provoz a údržbu nemovitosti jsou stanoveny odborným odhadem na základě předpokládaného výnosu. V místě se pohybuje nájem srovnatelných RD v intervalu ,-Kč/m2/rok bez služeb. V současné době a pro tento konkrétní případ bude uvažována míra kapitalizace ve výši: 7,5 %. Vzorky pro srovnání komerční prostor: 1) pronájem domu v centru Mikulova. Dům prošel kompletní rekonstrukcí. Dispozice (4+kk): přízemí - předsíň se vchodem, chodba, kuchyň, jídelna, obývací pokoj, koupelna s vanou, toaleta. V horním patře jsou dvě ložnice, koupelna se sprchovým koutem, toaleta, komora / šatna, zasklená terasa. Vytápění: plyn / dřevo (krbová kamna). Celková cena: Kč za měsíc + energie Stavba:Smíšená Stav objektu:po rekonstrukci Poloha domu:řadový Umístění objektu:centrum obce Typ domu:patrový Podlaží:2 Plocha zastavěná:101 m2 Užitná plocha:180 m2 Plocha pozemku:101 m ,- Kč : 180 = 88,8 Kč/m 2 x 12 = 1067,- * 0,80 = 853 Kč/m 2 /rok 2) pronájem dvou rodinných domů v obci Kurdějov nedaleko Hustopečí, poblíž dálničního sjezdu na D2. Jedná se o domy propojené v jeden celek na pozemku o rozměru 1450 m2. Zastavěná plocha je 265 m2. Domy jsou patrové, plocha užitná je 385 m2. Zahrada za domem je využívána k rekreaci především dětem s posezením. Před domem se nachází plocha na parkování pro cca 4.osobní auta. Celková cena: Kč za měsíc Stavba:Cihlová Stav objektu:velmi dobrý Poloha domu:samostatný Umístění objektu:klidná část obce Typ domu:patrový Užitná plocha:385 m2 Plocha pozemku:1450 m ,- Kč : 385 = 75 Kč/m 2 x 12 = 904,- * 0,80 = 723 Kč/m 2 /rok

15 3) Pronájem přízemního domu 3+1 v Milovicích u Mikulova. RD po modernizaci o velikosti 3+1 s dvorem, zahrádkou a vjezdem z ulice. Dům je vytápěn plynovým kotlem i krbovými kamny na chodbě. Koupelna je nová s vanou a WC. Za domem je hospodářské stavení, které lze využít jako sklad. Vinný sklep k uskladnění. Celková cena: Kč za měsíc Stavba:Cihlová Stav objektu:po rekonstrukci Poloha domu:řadový Umístění objektu:centrum obce Typ domu:přízemní Podlaží:1 Plocha zastavěná:100 m2 Užitná plocha:90 m2 Plocha pozemku:562 m ,- Kč : 90 = 111 Kč/m 2 x 12 = 1 333,- * 0,80 =1067 Kč/m 2 /rok Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlahová nájem nájem nájem plocha [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] 1.Obytné prostory RD čp Celkový výnos za rok: Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m Reprodukční cena RC Kč Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2* ro 880 k) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok Pojištění 0,08 % * RC Kč/rok Opravy a údržba 10,00 % * Nh Kč/rok Správa nemovitosti 5,00 % * Nh Kč/rok Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok Míra kapitalizace % 5,00 Konstantní výnos po neomezenou dobu - věčná renta Cv = N / i Výnosová hodnota Cv Kč

16 REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Kč Kč Kč Kč Obvyklá cena Kč slovy: Dvamilionypětsettisíc Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Za obvyklou cenu pokládám cenu zjištěnou multikriteriálním pohledem, kdy je rozhodujícím kritériem u rezidenčním staveb použití porovnávací metody. Za objektivní tržní hodnotu pokládám a důraz kladu na cenu zjištěnou porovnávací metodou, která vychází z porovnání s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými RD s pozemky v lokalitě, na základě inzerovaných, resp.realizovaných cen, upravených s uplatněním korekce jednak realitní nabídky a dalšími cenotvornými faktory. Po nemovitostech uvedeného typu, obdobné velikosti a zainvestovanosti, resp. zjištěnému technickému a právnímu stavu t.j. Stavba RD z roku 2003, přízemní, podsklepená, se stavebně upraveným podkrovím, v průměrně udržovaném stavu, s jedním bytem o velikosti 3+1, s přiměřeným pozemkem, situovaná v okrajové části obce, v lokalitě s omezenou občanskou vybaveností, s dobrou dopravní dostupností a obslužností, v dané lokalitě je poptávka téměř vyrovnaná s nabídkou. S přihlédnutím ke všem faktům jsem názoru, že nemovitosti jsou za navrženou porovnávací cenu obchodovatelný. Výpočet : Navržená předběžná srovnávací hodnota ,-Kč Návrh obvyklé ceny dle výpočtu srovnávací hodnoty - na nemovitostech zapsaných na části LV č. 29 zaokrouhleno 1. nemovitostí povinného a jejich přísl ,-Kč 2. příslušenství uvedených nemovitostí - venkovní úpravy spočívající v přípojkách sítí (VV, NN, plyn, kanalizace do jímky) terase z jižní strany, jímka, zanedbatelné zpevněné plochy okolo RD a z uliční části oplocení na zděné podezdívce s bránou a brankou. - zahrnuto v ceně 0,- 3. věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva s nemovitostmi spojená - nezjištěno 0,- 4. výhody a nájemné právo Byla předložena nájemní smlouva ze dne uzavřená na dobu určitou od do se společností Centrum Revital, s.r.o., za sjednaný nájem ve výši 4 000,- Kč měsíčně - dohodnutý nájem je nižší než v místě a čase obvyklý, osoby zpřízněné- jednatelem je zároveň povinný- nemá vypovídací schopnost a vliv na hodnotu nemovitosti 0,

17 Závěr Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím nákladové a srovnávací metody, se zohledněním rizikových faktorů navrhuji obvyklou cenu nemovitostí povinného - pozemku st.p.č. 937 se stavbou čp. 474 a pozemky a 3190/4, vše v k.ú.a obci Zaječí. zapsané na LV č. 299, vedené u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Břeclav; se zohledněním práv a závad ve výši ,-Kč Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle 336e o.s.ř. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitostí, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku ( 127a zákona č. 218/2011 Sb., kterým se mění zákon č. 549/91 Sb. ve znění pozdějších předpisů). V Trutnově Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice Trutnov telefon: mdanielis@volny.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24. června 2008, pod č.j. Spr. 568/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 982/161/2015 část A) znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č

18 SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 299 ze dne Snímek z katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 1 Usnesení o ustanovení znalce 1 Databáze odhadců nemovitostí, realitní servery, wikipedia.cz, risy.cz

19 Snímek z katastrální mapy

20 Fotodokumentace nemovitosti

21 - 21 -

22 Mapa oblasti