ZNALECKÝ POSUDEK č. 3291/013/16

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 3291/013/16 O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTÍ STAVEBNÍ PARCELY Č. 231, JEJÍŽ SOUČÁSTÍ JE BUDOVA K BYDLENÍ čp.28, STAVEBNÍ PARCELY Č. 233/1 BEZ STAVBY, POZEMKOVÝCH PARCEL Č. 5022,5023,5025,5026, LESNÍHO POZEMKY S LESNÍM POROSTEM P.Č UMÍSTĚNÝCH V KATASTRÁLNÍM ÚZEMÍ NEBESKÁ RYBNÁ, OBEC ROKYTNICE V ORLICKÝCH HORÁCH, VČETNĚ PŘÍSLUŠENSTVÍ Objednatel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická 780/61, Praha 8 č.j. 514/2015-D Účel znaleckého posudku: stanovení obvyklé ceny výše uvedených nemovitostí pro potřeby dražebníka Oceněno ke dni Znalecký posudek obsahuje 15 stran textu ( + 8 stran příloh). Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ve Svitavách

2 Fotodokumentace: kuchyňský kout krbová kamna s výměníkem WC koupelna sprchový kout bojler obytná místnost jídelní kout u obytné místnosti 2

3 Podkroví letní pokoje bez vytápění ložnice vytápěná vstupní veranda sklad navazující na obytnou část střešní prostor p.č. 5022, st. p.č. 233/1 příjezdová cesta přistavěná veranda u konce životnosti 3

4 Rodinný dům čp.28 na st.p.č.231 s pozemky p.č.5022,5023,5025,5026,5024, přísl, porosty v k.ú. Nebeská Rybná Nosné dřevěné konstrukce jsou napadeny dřevoškůdci - s vlivem na obvyklou cenu Pohled na nemovitost ze zpevněné přístupové komunikace. nezpevněná cesta k nemovitosti oceňovaný lesní porost na p.č. 5026,5024 p.č. 5022,5025 4

5 Definice obvyklé ceny Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. A. NÁLEZ 1. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel: 2078 Stavební parcela č. 231, jejíž součástí je budova k bydlení čp.28, stavební parcely č. 233/1 - zbořeniště bez stavby, pozemkových parcel č. 5022, 5023, 5025, 5026, lesní pozemek p.č. 5024, s lesním porostem na p.č. p.č. 5024, 5026 umístěných v katastrálním území Nebeská Rybná, obec Rokytnice v Orlických horách. Nebeská Rybná čp. 28, Rokytnice v Orlických horách Královéhradecký Rychnov nad Kněžnou Rokytnice v Orlických horách Nebeská Rybná 2. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne v 10 hod. 3. Vlastnické a evidenční údaje LIST VLASTNICTVÍ číslo 9 Kraj: CZ052 Královéhradecký Okres: CZ0524 Rychnov nad Kněžnou Obec: Rokytnice v Orlických horách Katastrální území: Nebeská Rybná Ulice: č.o.: Vlastníci Podíl FO Ing. Jan Plášil Zborovská 301, Jindřichův Hradec 1 / 1 Stavby stavba je součástí pozemku část obce Nebeská Rybná Objekt k bydlení č.p. 28 na pozemku p.č. st. 231 ANO Pozemky st. 231 Stavební parcela Parcela KN 204 m 2 zastavěná plocha a nádvoří st. 233/1 Stavební parcela Parcela KN 354 m 2 zastavěná plocha a nádvoří 5022 Pozemková parcela Parcela KN 103 m 2 trvalý travní porost 5023 Pozemková parcela Parcela KN 477 m 2 zahrada 5024 Pozemková parcela Parcela KN 685 m 2 lesní pozemek 5025 Pozemková parcela Parcela KN m 2 trvalý travní porost 5026 Pozemková parcela Parcela KN m 2 zahrada 5

6 Stručný popis nemovitosti a místopisné údaje Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Městečko Rokytnice v Orlických horách se nachází ve východní části Orlických hor v okrese Rychnov nad Kněžnou, kraji Královéhradeckém. Leží v nadmořské výšce m.n.m. a žije zde přes dva tisíce trvale hlášených obyvatel. Území města leží v povodí říčky Rokytenka na okraji Chráněné krajinné oblasti Orlické hory. Rokytnice v Orlických horách patří k významným střediskům letní i zimní rekreace, podporující celoroční turistiku v této části Orlických hor. Leží asi 9 km severně od města Žamberk. Historické jádro města je od roku 2003 městskou památkovou zónou. Obcí s rozšířenou působností je Rychnov nad Kněžnou. Město má dvě části - Rokytnici v Orlických horách a Nebeskou Rybnou a šest katastrálních území. Doprava je železniční a autobusová. Město je vybaveno MÚ, poštou, prodejnami, ZŠ, MŠ, v obci je zámek. Oceňovaná nemovitost je umístěna v katastrálním území Nebeská Rybná, v části obce stavebně nesrostlé, umístěné severozápadně od Rokytnice ve vzdálenosti 6 km od města, cca 1,5 km od centra Nebeské Rybné. Ve vzdálenosti cca 400 m jsou další tři budovy. Oceňovaná nemovitost je postavena jako samota spolu s jednou nemovitostí užívanou k rekreaci. Přístup je po nezpevněné komunikaci p.č ve vlastnictví Města Rokytnice v Orlických horách, která odbočuje ze zpevněné komunikace p.č 5576 ve směru na Bělou, Zdobnici, Komunikace má charakter místní účelové komunikace. Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Předmětem ocenění je rodinný dům, nemovitost užívána k rekraci, budova je vícepodlažní, postavena jako v části roubená, v části ze zdiva smíšeného, se střechou šikmou, část půdního prostoru je stavebně upravena a vybavena k bydlení. Obsahuje byt 2+1 s přísl. + dvě nevytápěné místnosti, v 1.NP je prostorná obytná místnost s jídelním a kuchyňským koutem, v podkroví je jedna vytápěná ložnice, dvě nevytápěné místnosti. Stáří nemovitosti je cca 130 let, v posledních cca 10 letech byly provedeny stavební úpravy. Nemovitost je napojena na přípojku elektro, má vlastní vrt pitné vody, voda je přivedena do budovy a odkanalizovaná je do jímky. Přístup je po nezpevněné cestě v délce cca 200 m. Podklady pro ocenění: 1. Základní podklady výpisy z katastru nemovitostí pro k.ú. Nebeská Rybná, list vlastnictví č 9, ze dne snímek katastrální mapy mapa oblasti podklad pro ocenění lesního porostu LHO smlouva kupní ze dne nebyla předložena rozhodnutí PÚ o výměně vlastnických práv - nebylo předloženo Zjištěné právní závady: Rizika: dřevěné konstrukce střešní a stropní jsou napadeny dřevoškůdci s vlivem na obvyklou cenu Ostatní finanční / právní omezení - viz LV 9 oddíl C, nejsou zohledněna v odhadnuté obvyklé ceně Zástavní právo smluvní pro ČS a.s. Rozhodnutí o úpadku dle insolvenčního zákona 6

7 Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel dražby - rychlý prodej. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito kombinace metod : nákladové, srovnávací. Obvyklý výnos z pronájmu nemovitosti rodinného domu v Rokytnici v Orlichých horách - Nebeské Rybné nelze stanovit, rodinné domy zde nejsou běžně pronajímány. B. STANOVENÍ NÁKLADOVÉ CENY 1) RODINNÝ DŮM čp. 28 na st. p.č. 231 Rodinný dům je solitérním rodinným domem vícepodlažním, s jedním nadzemním podlažím a stavebně upraveným podkrovím v části šikmé střechy, s bytem s přísl. v 1.NP a třemi pokoji ve stavebně upraveném podkroví, dvě místnosti nejsou vytápěné. Rodinný dům je založen na kamenných základech, byl postaven jako stavba roubená a zděná ze smíšeného zdiva, se střechou vysokou sedlového tvaru, s přistavěnou verandou z dřevěné konstrukce obíjené se střechou pultovou. Krytina je položena z osinkocementových šablon. Rodinný dům je osazen v mírně svažitém terénu s orientací na SZ, jeho půdorys je obdélníkový s přistavěnou dřevěnou verandou. Technický stav: stáří nemovitosti 130 let poslední opravy v letech Byly provedeny tyto opravy: vyzdění části obvodové stěny v místě poškozené konstrukce u vchodu ÚT s otopnými tělesy včetně čerpadla rozvod elektroinstalace, vodoinstalace, odpadů vybavení koupelny, WC včetně keramických obkladů, dlažeb, elektrický bojler vybavení kuchyně včetně spotřebiče výměna podlah v obytné místnosti v 1.NP instalace topení do jedné ložnice v 2.NP Po provedených opravách je nemovitost uživatelná celoročně, vybavení je standardní. Zjištěné závady: Dřevěné konstrukce stropu a střešní konstrukce jsou napadeny dřevoškůdci. Dle vyjádření tesařů se jedná o červotoče - viz fotodokumentace, popř. tesaříka. V obvyklé ceně bude zohledněna nutná oprava popř. částečná výměna konstrukcí. -vyšší opotřebení oken -svislé konstrukce u přistavěného skladu za verandou u konce životnosti, část střešních prvků verandy u konce životnosti 7

8 Technické parametry: Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1.NP (9,00 * 20,00 + 4,50*4,36+2,60*6,30)*(2,90+ 0,10) = 648,00 m 3 střešní prostor 9,00 * 20,00 * ( 2,00 + 3,60/2) + 4,50 * 4,36 * (3,00 + = 865,62 m 3 5,00/2) + 2,60 * 6,30 *(4,00+5,00)/2 Obestavěný prostor - celkem: = 1 513,62 m 3 Zastavěná plocha [m 2 ] 216 Obestavěný prostor [m 3 ] 1 513,62 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 136 Další životnost roků Opotřebení % 55,00 Věcná hodnota (VH) Kč Kč Popis konstrukcí a vybavení: Konstrukce Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní Popis kamenné a betonové pasy převážně bez izolace roubené, zděné kamenné, v obytné místnosti přizděna příčka z důvodu odizolování dřevěné trámové, podbité deskami z dřevní hmoty krov dřevěný, vázaný osinkocementová pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky vápenné dvouvrstvé omítky, roubené zdivo s nátěrem sokl kamenný keramické obklady dřevěné v hospodářské části náplňové dřevěná špaletová prkenný povrch, keramické dlažby chybějící, nasypaný štěrk ústřední na pevná paliva + otopná tělesa světelná, zás. 400 V studená, teplá el. bojler plastové potrubí elektrický sporák s plotýnkami, kuchyňská linka vana, umyvadlo, sprchové stání splachovací WC okenice Výčet jednotlivých místností - stanovení započitatelné plochy : Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.NP veranda 55,00 m 2 0,00 0,00m 2 chodba 11,97 m 2 1,00 11,97m 2 koupelna 8,90 m 2 1,00 8,90m 2 kuchyňský kout 18,14 m 2 1,00 18,14m 2 8

9 obytná místnost 37,46 m 2 1,00 37,46m 2 technická místnost 1,12 m 2 1,00 1,12m 2 WC 1,33 m 2 1,00 1,33m 2 chlév 42,19 m 2 0,50 21,09m 2 sklad -není započítán do plochy 17,11 m 2 0,00 0,00m 2 obytných místností 1.NP - celkem 193,21 m 2 100,01 m 2 2.NP pokoj bez vytápění 12,37 m 2 0,50 6,19m 2 pokoj bez vytápění 11,00 m 2 0,50 5,50m 2 ložnice 12,46 m 2 1,00 12,46m 2 2.NP - celkem 35,83 m 2 24,15 m 2 Zastavěná plocha [m 2 ] 216 Obestavěný prostor [m 3 ] 1 513,62 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 136 Další životnost roků Opotřebení % 55,00 Věcná hodnota (VH) Kč Kč 2) Výpočet hodnoty pozemků Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Předmětem ocenění jsou převážně mírně svažité pozemky ve funkčním celku se stavbou rodinného domu, všechny pozemky jsou určeny ÚP Města Rokytnice v Orlických Horách k zastavění, kromě lesního pozemku. Předmětem ocenění jsou: Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Vlastnický podíl zastavěná plocha a nádvoří st / 1 zastavěná plocha a nádvoří st. 233/ / 1 trvalý travní porost / 1 zahrada / 1 lesní pozemek / 1 trvalý travní porost / 1 zahrada / 1 Celková výměra pozemků: m2 P.č. 5024, 5026 jsou z části osázeny lesním porostem, budou oceněny samostatně dle podkladů LHO : Na obvyklou cenu pozemků má vliv jejich umístění - poloha, stupeň zainvestování, dopravní dostupnost, jejich využitelnost, hustota osídlení a vzdálenost infrastruktury, počet obyvatel a vybavenost obce. Nemovitost je umístěna v rekreační oblasti, v zimním období je hůře dostupná, posledních cca 200 m nelze osobním vozidlem překonat. Srovnatelné pozemky určené k zastavění jsou obchodovány v cenách Kč/m2 - pozemky většinou s přípojkou elektro, ostatní sítě nejsou přivedeny. Vzhledem k obtížnému přístupu k nemovitosti a výměrám pozemků oceňuji pozemky odstupňovaně, části pozemků s lesním porostem budou oceněny samostatně: 9

10 Vlastnický podíl Celková cena Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena m 2 Kč/m 2 pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st / zastavěná plocha a nádvoří st. 233/ / trvalý travní porost / zahrada / / lesní pozemek / trvalý travní porost / zahrada (lesní pozemek dle LHO) - bez lesního porostu výměra 484 m / Celková výměra pozemků: 3084 Hodnota pozemků celkem: Kč 3) Ocenění lesních pozemků a lesního porostu na částech p.č. 5024,5026 v souladu s platným cenovým předpisem : Lesní pozemky - část p.č lesní pozemek, část p.č zahrada s lesním porostem Ocenění Lesní pozemky oceněné dle 7 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 7 Pásmo ohrožení C: -20 % Celková úprava ceny: -20 % Název Parcelní číslo SLT Výměra Úprava Cena JC [Kč/m2] UC [Kč/m2] [m2] [%] [Kč] lesní pozemek S6 400,00 6,71-20,00 5, ,00 zahrada s lesním S ,00 6,71-20,00 5, ,00 porostem Lesní pozemky oceněné dle 7 - celkem 1 800,00 m ,- Lesní pozemky - část p.č lesní pozemek, část p.č zahrada s lesním porostem - zjištěná cena = 9 666,- Kč Ocenění trvalých porostů Lesní porosty na částech pozemků p.č. 5024, porost ve stáří 17 let, 54 let, dle podkladů nelze stanovit cenu porostů na jednotlivé parcely - porosty se prolínají Lesní porosty: Název Stáří Bonita Zakmen. Ba Obmýtí Výměra V [m2] Zast. Z [%] Cena mýtní výtěže Náklady na zajištěnou kulturu Věkový hodnot. faktor fa Opravný faktor fuv Au [Kč/m2] c [Kč/m2] Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(případně*1/fuv)+c]*Ba*Z Cena smrk ztepilý , ,62 14,29 0,500 Ha=[(92,62-14,29)*0,500+14,29]*8,00*100 % = 42,7640 Kč/m ,60 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - (Obmýtí - Stáří) * 0,005] * 0,770 Koeficient prodejnosti (dle příl. č. ): * 1,000 smrk ztepilý - celkem = ,31 10

11 Název Stáří Bonita Zakmen. Ba Obmýtí Výměra V [m2] Zast. Z [%] Cena mýtní výtěže Náklady na zajištěnou kulturu Věkový hodnot. faktor fa Opravný faktor fuv Au [Kč/m2] c [Kč/m2] Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(případně*1/fuv)+c]*Ba*Z Cena smrk ztepilý , ,62 14,29 0,116 Ha=[(92,62-14,29)*0,116+14,29]*9,00*78 % = 16,4101 Kč/m ,14 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - (Obmýtí - Stáří) * 0,005] * 0,585 Koeficient prodejnosti (dle příl. č. ): * 1,000 smrk ztepilý - celkem = ,87 Název Stáří Bonita Zakmen. Ba Obmýtí Výměra V [m2] Zast. Z [%] Cena mýtní výtěže Náklady na zajištěnou kulturu Věkový hodnot. faktor fa Opravný faktor fuv Au [Kč/m2] c [Kč/m2] Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(případně*1/fuv)+c]*Ba*Z Cena buk lesní , ,76 26,83 0,149 Ha=[(87,76-26,83)*0,149+26,83]*9,00*20 % = 6,4635 Kč/m ,90 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - (Obmýtí - Stáří) * 0,005] * 0,585 Koeficient prodejnosti (dle příl. č. ): * 1,000 buk lesní - celkem = 5 293,61 Název Stáří Bonita Zakmen. Ba Obmýtí Výměra V [m2] Zast. Z [%] Cena mýtní výtěže Náklady na zajištěnou kulturu Věkový hodnot. faktor fa Opravný faktor fuv Au [Kč/m2] c [Kč/m2] Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(případně*1/fuv)+c]*Ba*Z Cena jasan ztepilý , ,12 20,60 0,193 Ha=[(47,12-20,60)*0,193+20,60]*9,00*2 % = 0,4629 Kč/m 2 648,06 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - (Obmýtí - Stáří) * 0,005] * 0,585 Koeficient prodejnosti (dle příl. č. ): * 1,000 jasan ztepilý - celkem = 379,12 Celkem - lesní porosty = ,91 Kč Lesní porosty na části p.č. 5024, zjištěná cena = ,91 Kč Výsledná cena lesních pozemků a lesních porostů (reálně osázených lesním porostem, oceněno v souladu s LHO) : ,91 Kč Zaokr ,00 Kč Nákladová cena celkem ,00 Kč 11

12 C. ODHAD OBVYKLÉ CENY: Užitná plocha : 124,16 m2 Výpočet porovnávací hodnoty V příkladech prodejů uvádím nemovitosti starších rodinných domů umístěných v podhůří Orlických hor. Po vyhodnocení rozdílů mezi nimi a oceňovanou nemovitostí odhaduji Lokalita Užitná plocha Pozemek Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficien t celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K c Kč/m 2 Slatina nad Zdobnicí 200, Byty 2 + kk, 2 * 3+1, 1 garáž , Rekreační chalupa, Rodinný dům s byty 2+kk, 2* 3+1, s garáží, nadzemní sklípek a kotelna. Půdní prostor je zobytněn v cca 1/3. Nemovitost se nachází v klidné lokalitě na okraji obce poblíž lesa, poloha srovnatelná. V roce 2000 proběhla částečná rekonstrukce: střešní krytina Bramac, částečná výměna oken v patře. Vytápění domu je na tuhá paliva, ohřev vody el. bojlerem. Na pozemku je studna. Obytná část domu je situovaná na jižní stranu. Mírně vyšší standard vybavení. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka - koeficient 0,80; Lokalita - srovnatelná - koeficient 1,00; Velikost objektu - větší výměra započitatelných ploch - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - vyšší standard - koeficient 0,95; Celkový stav - bez závad s vlivem na životnost - koeficient 0,85; Vliv pozemku - menší výměra pozemků, bez lesa - koeficient 1,10; Úvaha zpracovatele ocenění - bez pozn - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka; Lokalita - srovnatelná; Velikost objektu - větší výměra započitatelných ploch; Provedení a vybavení - vyšší standard; Celkový stav - bez závad s vlivem na životnost; Vliv pozemku - menší výměra pozemků, bez lesa; Úvaha zpracovatele ocenění - bez pozn; Výprachtice 105, Byt s , přísl., stodůlka Rodinný dům, Rodinný dům s bytem s přísl., stáří 100 let, s jedním nadzemním podlažím, v části podsklepený, se střechou šikmou s volným půdním prostorem. K původnímu rodinnému domu, v jehož části je hospodářský prostor - stodůlka, byla přistavěna veranda a terasa směrem na stranu východní a vedlejší hospodářská stavba na stranu severovýchodní. Technický stav konstrukcí s dlouhodobou životností je celkem dobrý, údržba byla prováděna - oprava krytiny, výměna části krovu, závadou ke dni ocenění je zvýšená vlhkost obvodového zdiva v koupelně a na WC. Vybavení je standardní, ke dni ocenění lze nemovitost užívat po montáží sprchového koutu - nebyl dosud smontován, je zakoupen. Nemovitost je vytápěna ÚT s kotlem na pevná paliva, variantně lokálně akumulačními kamny. V oceňované nemovitosti lze bydlet trvale bez závad. Hodnocení: Redukce pramene ceny - prodej - koeficient 1,00; Lokalita - podhůří Orl. hor, v intravilánu obce - koeficient 0,90; Velikost objektu - menší výměra započitatelných ploch - koeficient 0,97; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení - koeficient 1,02; Celkový stav - bez závad s vlivem na životnost - koeficient 0,85; Vliv pozemku - menší výměra - koeficient 1,07; Úvaha zpracovatele ocenění - bez pozn - koeficient 1,00 12

13 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - prodej; Lokalita - podhůří Orl. hor, v intravilánu obce; Velikost objektu - menší výměra započitatelných ploch; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení; Celkový stav - bez závad s vlivem na životnost; Vliv pozemku - menší výměra Úvaha zpracovatele ocenění - bez pozn; Červená Voda 120, Byt 3+1 s , přísl., stodola Rodinný dům, Rodinný dům s bytem 3+1 s příslušenstvím, ve standardním provedení, vysoké opotřebení vykazují podlahy, okna, vybavení koupelny, kuchyně. Poslední opravy byly provedeny před 35 lety. příslušenstvím je velká stodola. ÚT s kotlem na PP. Podsklepený. Poloha v rekreační oblasti Orlických hor, v intravilánu obce. Klidná poloha odsazena od silnice. Hodnocení: Redukce pramene ceny - prodej - koeficient 1,00; Lokalita - okraj města, lukrativnější - koeficient 0,90; Velikost objektu - srovnatelná - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení - koeficient 1,00; Celkový stav - bez závad s vlivem na životnost - koeficient 0,85; Vliv pozemku - větší výměra, - koeficient 0,97; Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - prodej; Lokalita - okraj města, lukrativnější; Velikost objektu - srovnatelná; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení; Celkový stav - bez závad s vlivem na životnost; Vliv pozemku - větší výměra, Červená Voda 130, Byt s , přísl., kůlna Rodinný dům, Rodinný dům s bytem 3+1 s přísl., stáří 110 let, budova z části roubená, z části zděná, stropy dřevěné trámové, poslední opravy před cca 35 lety, před cca 15 lety vyměněna krytina. Vyšší opotřebení vybavení a nižší standard vybavení. ÚT s kotlem na pevná paliva. Původně roubenka, obložena. Vybavení koupelny a kuchyně u konce životnosti. Hodnocení: Redukce pramene ceny - prodej - koeficient 1,00; Lokalita - intravilán města, lukrativnější - koeficient 0,90; Velikost objektu - srovnatelná - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení - koeficient 1,15; Celkový stav - bez závad s vlivem na životnost - koeficient 0,85; Vliv pozemku - menší výměra - koeficient 1,05; Úvaha zpracovatele ocenění - bez oprav nelze užívat - koeficient 1,10; Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - prodej; Lokalita - intravilán města, lukrativnější; Velikost objektu - srovnatelná; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení; Celkový stav - bez závad s vlivem na životnost; Vliv pozemku - menší výměra; Úvaha zpracovatele ocenění - bez oprav nelze užívat; Variační koeficient před úpravami: 14,80 % Variační koeficient po úpravách: 15,70 % Užitná plocha 124,16 m 2 Minimální jednotková cena: 4 438Kč/m 2 Minimální cena: Kč Průměrná jednotková cena: Kč/m 2 Průměrná cena: Kč Maximální jednotková cena: Kč/m 2 Maximální cena: Kč Stanovená jednotková cena: Kč/m 2 Porovnávací hodnota: ,- Kč Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty V příkladech prodejů uvádím obchodované rodinné domy a rekreační chalupy v podhůří Orlických hor. Po porovnání a vyhodnocení rozdílů mezi nimi a oceňovanou nemovitostí odhaduji obvyklou cenu ve výši Kč V této ceně je zohledněna zjištěná závada - tzn. napadení dřevěných konstrukcí pravděpodobně červotočem, jak bylo sděleno na místním šetření koeficientem celkový stav při porovnání. Nebylo zjištěno, zda hmyz v trámech stále žije, každopádně ošetření je potřebné. 13

14 Závěr: Obvyklá cena budovy s pozemky kromě lesních pozemků s lesními porosty byla stanovena porovnávací metodou, k této ceně je připočítána cena lesních pozemků a lesního porostu. Nebyla zohledněna omezení na nemovitosti váznoucí. Obvyklá cena rodinného domu čp. 28 Ocenění lesních pozemků s porosty v souladu s LHO: Celkem Po zaokr ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč 14

15 REKAPITULACE: 1. Nákladová cena : ,00 Kč 2. Obvyklá cena stanovená porovnávací metodou : ,00 Kč Výsledná obvyklá cena byla stanovena porovnávací metodou po zohlednění technické závady na nemovitosti váznoucí ve výši: Slovy: Osmsettisíckorunčeských ,00 Kč Pozn: v obvyklé ceně nebyla zohledněna omezení na nemovitosti váznoucí. Ve Svitavách Ing. Jana Vítková Nám. Míru Svitavy znalec z oboru Ekonomika odv. ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu ze dne č.j.spr.3136/99 pro základní obor Ekonomika - odv. ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3291/013/16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /16. Ing. Jana Vítková Nám. Míru Svitavy 15