Z N A L E C K Ý P O S U D E K číslo: 5699-344 / 14 - o obvyklé ceně pozemku p.č.352/19 zapsaného na LV č.1534 a umístěného v k.ú. Heřmanice, obec Ostrava, kraj Moravskoslezský - o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu id. 4/48 na pozemcích p.č.352/12, p.č.352/14 a p.č.352/16 zapsaných na LV č.1523 a umístěných v k.ú. Heřmanice, obec Ostrava, kraj Moravskoslezský Vlastník nemovitostí: Objednatel: Účel zpracování posudku: Vypracovala: Danihelová Berta Gen.Píky 2898/28, Moravská Ostrava, 702 00 Ostrava Exekutorský úřad Brno - město Mgr. Jaroslav Homola, soudní exekutor Hlinky 41/104, 603 00 Brno Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí pro účely provedení exekuce prodejem nemovitostí Ing. Gabriela Michalcová, Ph.D. V Brně dne 1.12.2014 Ing. Lukáš Dřínovský, Ph.D. vedoucí znalecké sekce prokurista společnosti
A. S I T U A C E : 1. Zadání znaleckého posudku: Usnesením Exekutorského úřadu Brno-město, Mgr. Jaroslav Homola, soudní exekutor, se sídlem Hlinky 41/104, 603 00 Brno, č.j. 030 EX 41450/13-57 ze dne 7.10.2014 a usnesením Exekutorského úřadu Brno-město, Mgr. Jaroslav Homola, soudní exekutor, se sídlem Hlinky 41/104, 603 00 Brno, č.j. 030 EX 41450/13-63 ze dne 17.10.2014 je uloženo vypracovat znalecký posudek. Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé pozemku p.č.352/19 zapsaného na LV č.1534 a umístěného v k.ú. Heřmanice, obec Ostrava, kraj Moravskoslezský a stanovení ceny obvyklé spoluvlastnického podílu id. 4/48 na pozemcích p.č.352/12, p.č.352/14 a p.č.352/16 zapsaných na LV č.1523 a umístěných v k.ú. Heřmanice, obec Ostrava, kraj Moravskoslezský. Úkolem je provést ocenění nemovitých věcí a jejich příslušenství, a to cenou obvyklou. Znalecký ústav v posudku uvede příslušenství nemovitých věcí a dále uvede existenci jakých věcných břemen, výměnků a nájemních, pachtovních či předkupních práv, zjistil a zohlednil ve výsledné ceně nemovitých věcí. 2. Podklady pro zpracování znaleckého posudku: a) Usnesení č.j. 030 EX 41450/13-57 ze dne 7.10.2014 vydané Exekutorským úřadem Brno-město, Mgr. Jaroslavem Homolou, soudním exekutorem, se sídlem Hlinky 41/104, 603 00 Brno b) Usnesení č.j. 030 EX 41450/13-63 ze dne 17.10.2014 vydané Exekutorským úřadem Brno-město, Mgr. Jaroslavem Homolou, soudním exekutorem, se sídlem Hlinky 41/104, 603 00 Brno c) Oznámení č.j. 030 EX 41450/13-60 ze dne 8.10.2014 vydané Exekutorským úřadem Brno-město, Mgr. Jaroslavem Homolou, soudním exekutorem, se sídlem Hlinky 41/104, 603 00 Brno d) Oznámení č.j. 030 EX 41450/13-65 ze dne 17.10.2014 vydané Exekutorským úřadem Brno-město, Mgr. Jaroslavem Homolou, soudním exekutorem, se sídlem Hlinky 41/104, 603 00 Brno e) Výpis z KN, LV č.1534 pro k.ú. Heřmanice, vyhotovený dne 7.10.2014 f) Výpis z KN, LV č.1523 pro k.ú. Heřmanice, vyhotovený dne 17.10.2014 g) Částečný výpis z KN, LV č.1381 pro k.ú. Heřmanice, vyhotovený dne 20.10.2014 h) Informace o oceňovaných nemovitostech včetně přístupových parcel a náhledu katastrální mapy, pořízené na internetových stránkách www.cuzk.cz a www.mapy.cz i) Místní šetření provedené dne 19.11.2014 zástupcem znaleckého ústavu Stavexis, s.r.o. Ing. Gabrielou Michalcovou, Ph.D. j) Fotodokumentace pořízená při místním šetření 2
k) Kupní smlouva uzavřená mezi Danielou Synkovou, Mgr. Lenkou Růžičkovou, Vítem Šaffkem a Bertou Danihelovou dne 29.4.2005 včetně geometrického plánu pro rozdělení pozemků č.1230-10/2004 l) Zpráva o nebezpečí povodně získaná z internetových stránek ww.cap.cz m) Informace z trhu nemovitostí, z realitní databáze MOISES a z vlastní databáze n) Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění o) Sdělení k žádosti o poskytnutí informací vydané dne 21.10.2014 Statutárním městem Ostrava, Úřadem městského obvodu Slezská Ostrava, odborem územního plánování a stavebního řádu p) Sdělení informace vydané dne 21.10.2014 Statutárním městem Ostrava, městským obvodem Slezská Ostrava, úřadem městského obvodu q) Sdělení k možnosti využití pozemku z hlediska Územního plánu Ostravy a k rozhodnutím a jiným opatřením stavebního řádu ve smyslu stavebního zákona vydané dne 10.11.2014 Magistrátem města Ostravy, Útvarem hlavního architekta a stavebního řádu r) Územní plán města Ostravy, který je k dispozici na https://uzemniplan.ostrava.cz/2- Grafick%C3%A1%20%C4%8D%C3%A1st/2.2- Grafick%C3%A1%20%C4%8D%C3%A1st%20od%C5%AFvodn%C4%9Bn%C3%AD%20%C3%B Azemn%C3%ADho%20pl%C3%A1nu/O1%20- %20KOORDINA%C4%8CN%C3%8D%20V%C3%9DKRES/koo_l3_vzmo.png 3. Místní šetření: Pro potřebu zpracování znaleckého posudku bylo svoláno místní šetření na den 19.11.2014. Z tohoto místního šetření se předem paní Berta Danihelová telefonicky omluvila. Prohlídka oceňovaných nemovitostí tak byla provedena pouze za účasti zástupce znaleckého ústavu Stavexis, s.r.o. Zpracovatel nepřebírá zodpovědnost za rozdíly a nedostatky v posudku vzniklé nesprávnými podklady a nepravdivými informacemi. B. N Á L E Z : 1. Vlastnické a evidenční údaje: Vlastník nemovitostí: Danihelová Berta Gen.Píky 2898/28, Moravská Ostrava, 702 00 Ostrava Nemovitost evidovaná na LV č.1534 pro k.ú. Heřmanice, obec Ostrava: - pozemek p.č.352/19 vedený v KN jako orná půda 3
Nemovitosti evidované na LV č.1523 pro k.ú. Heřmanice, obec Ostrava: - pozemek p.č.352/12 vedený v KN jako orná půda, spoluvlastnický podíl id. 4/48 - pozemek p.č.352/14 vedený v KN jako orná půda, spoluvlastnický podíl id. 4/48 - pozemek p.č.352/16 vedený v KN jako orná půda, spoluvlastnický podíl id. 4/48 2. Dokumentace a skutečnost: Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé pozemku p.č.352/19 zapsaného na LV č.1534 a umístěného v k.ú. Heřmanice, obec Ostrava, kraj Moravskoslezský a ceny obvyklé spoluvlastnického podílu id. 4/48 na pozemcích p.č.352/12, p.č.352/14 a p.č.352/16 zapsaných na LV č.1523 a umístěných v k.ú. Heřmanice, obec Ostrava, kraj Moravskoslezský. Statutární město Ostrava má téměř 300 tisíc obyvatel a je centrem Moravskoslezského kraje, tomu odpovídá i rozsah infrastruktury a služeb ve městě. Jsou zde zastoupeny všechny důležité úřady, školy všech úrovní a široká nabídka obchodů a služeb. Ve městě funguje systém veřejné hromadné dopravy. Statutární město Ostrava sestává z 23 městských obvodů, viz. obrázek. Oceňované pozemky jsou umístěny v katastrálním území Heřmanice, spadajícího do městského obvodu Ostrava - Slezská Ostrava. Zástavba v místě je tvorba převážně rodinnými a bytovými domy a je doplněná objekty občanské vybavenosti. Poblíž se nachází bývalý důl Heřmanice. V současné době jsou oceňované pozemky využívány k zemědělské činnosti a nejsou zasíťovány. Dle zjištění vede přes oceňovaný pozemek p.č.352/12 plynovod, ostatní inženýrské sítě vedou až v komunikaci na ulici Kubínova. Na oceňovaných pozemcích se nenachází žádné příslušenství ani trvalé porosty. Přístup a příjezd k oceňovaným pozemkům je možný ze zpevněné komunikace ulice Kubínova na pozemku p.č.342/6 (ostatní plocha, silnice) ve vlastnictví Statutárního města Ostravy a dále přes částečně zpevněnou cestu na pozemcích p.č.372/36 (ostatní plocha, ostatní komunikace) ve vlastnictví Růžičková Lenka Mgr., Synková Daniela a Šaffek Vít, p.č.372/13 (ostatní plocha, jiná plocha) ve vlastnictví Hromada Jindřich, p.č.372/10 (ostatní plocha, ostatní komunikace) ve vlastnictví Eschnerová Helena, Sýkora Jiří, Sýkora Rostislav a Sýkorová Irena, p.č.372/14 (ostatní plocha, jiná plocha) ve vlastnictví Kyncl Miroslav Doc.Dr.Ing., p.č.342/25 (ostatní plocha, ostatní komunikace) ve vlastnictví Kyncl Miroslav Doc.Dr.Ing., p.č.342/17 (ostatní plocha, ostatní komunikace) ve vlastnictví SJM Endel Tomáš Ing. a Endlová Jarmila a p.č.354/6 (trvalý travní porost) ve vlastnictví Statutárního města Ostravy. Přes přístupové pozemky p.č.342/25, p.č.372/14 a p.č.372/13 jsou zřízena věcná břemena chůze a jízdy s oprávněním pro oceňované pozemky p.č.352/14, 4
p.č.352/12, p.č.352/16 a p.č.352/19 (podrobněji viz. LV v příloze). Přes přístupové pozemky p.č.372/10, p.č.372/36 a p.č.354/6 nejsou dle zjištění na příslušném katastrálním úřadě zřízena žádná věcná břemena chůze a jízdy s oprávněním pro oceňované pozemky p.č.352/14, p.č.352/12, p.č.352/16 a p.č.352/19. Dle sdělení informace vydané dne 21.10.2014 Statutárním městem Ostrava, městským obvodem Slezská Ostrava, úřadem městského obvodu se na pozemcích p.č.372/36, 372/3, 372/10, 342/17 a 354/6 v k.ú. Heřmanice nenachází místní komunikace. Bezproblémový přístup a příjezd k oceňovanému majetku tak není zajištěn. Dle České asociace pojišťoven je lokalita s oceňovanými pozemky vedena v zóně 1 (zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně). Dle LV č.1534 pro k.ú. Heřmanice ze dne 7.10.2014 je oceňovaný majetek zatížen v části C-LV těmito omezeními vlastnického práva: Zástavní práva exekutorská Zástavní právo soudcovské Exekuční příkazy k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce Dle LV č.1523 pro k.ú. Heřmanice ze dne 17.10.2014 je podíl na oceňovaném majetku zatížen v části C-LV těmito omezeními vlastnického práva: Zástavní práva exekutorská Zástavní právo soudcovské Exekuční příkazy k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce Podrobněji viz. LV v příloze znaleckého posudku. Věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní a předkupní práva se k oceňovanému majetku a k podílu na oceňovaném majetku dle výpisů z KN nevztahují a ani nebyla žádná taková zjištěna. Žádná rizika a jiná omezení nebyla z dostupných podkladů také zjištěna. Dle územního plánu města Ostravy, který je k dispozici na internetových stránkách Statutárního města Ostravy a dle sdělení k možnosti využití pozemku z hlediska Územního plánu Ostravy a k rozhodnutím a jiným opatřením stavebního řádu ve smyslu stavebního zákona vydaného dne 10.11.2014 Magistrátem města Ostravy, Útvarem hlavního architekta a stavebního řádu, je oceňovaný pozemek p.č.352/19 v k.ú. Heřmanice součástí ploch se způsobem využití bydlení v rodinných domech a z hlediska prostorové regulace součástí zastavitelné plochy pro bydlení, v současnosti se nachází mimo vymezené zastavěné území obce, kdy na tomto pozemku lze umístit stavbu k bydlení. K pozemku nebylo dohledáno žádné rozhodnutí, ani jiné opatření stavebního úřadu ve smyslu stavebního zákona (podrobněji viz. příloha). Dle sdělení k žádosti o poskytnutí informací vydané dne 21.10.2014 Statutárním městem Ostrava, Úřadem městského obvodu Slezská Ostrava, odborem územního plánování a stavebního řádu nebylo k pozemku p.č. 352/19 v k.ú. Heřmanice dohledáno žádné rozhodnutí, ani jiné opatření stavebního úřadu ve smyslu stavebního zákona (podrobněji viz. příloha). 5
Obr.: Výřez z územního plánu města Ostravy 6
Vzhledem k výše uvedenému, resp. i když je oceňovaný pozemek p.č.352/19 v územním plánu města Ostravy součástí ploch se způsobem využití bydlení v rodinných domech a z hlediska prostorové regulace součástí zastavitelné plochy pro bydlení, nelze v současné době jednoznačně říci, zda se na oceňovaném pozemku p.č.352/19 někdy v budoucnu bude dát postavit stavba pro bydlení (v současné době není vyřešený bezproblémový přístup, není napojení na inženýrské sítě). Dokud nebude vyhotovena projektová dokumentace na stavbu k bydlení (včetně napojení na inženýrské sítě a přístupu a příjezdu ke stavbě), která bude posouzena a na základě které bude příslušným stavebním úřadem vydáno pravomocné stavební povolení, ohlášení, územní rozhodnutí nebo územní souhlas, nelze jednoznačně říci, zda se jedná o pozemek určený k zastavění a zda-li na tomto pozemku někdy v budoucnu bude povolena výstavba stavby k bydlení. Vzhledem k probíhajícím aktualizacím územního plánu města Ostravy také nelze ani stoprocentně zaručit, že tento pozemek bude určen k zastavění i po dobu dalších několika let. 3. Výčet oceňovaného majetku: 3.1. Pozemky 4. Popis oceňovaného majetku: 4.1. Pozemky: druh pozemku, výměra p.č. způsob využití (m 2 popis a využití pozemků ) 352/19 orná půda, ZPF 793 Pozemky jsou mírně svažitého charakteru, v 352/12 orná půda, ZPF současné době jsou využívány k zemědělské 1 282 činnosti a nejsou zasíťovány, na pozemcích 352/14 orná půda, ZPF 371 se nenachází žádné příslušenství ani trvalé 352/16 orná půda, ZPF 1 017 porosty. C. P O S U D E K : Znalecký posudek je zpracován na základě výše uvedených podkladů s využitím informací zjištěných při místním šetření. Pro potřebu zpracování znaleckého posudku bylo svoláno místní šetření na den 19.11.2014. Z tohoto místního šetření se předem paní Berta Danihelová telefonicky omluvila. Prohlídka oceňovaných nemovitostí tak byla provedena pouze za účasti zástupce znaleckého ústavu Stavexis, s.r.o. Zpracovatel nepřebírá zodpovědnost za rozdíly a nedostatky v posudku vzniklé nesprávnými podklady a nepravdivými informacemi. Stanovován je odhad ceny obvyklé, která bude stanovena v souladu s obvyklou metodikou oceňování nemovitostí obvyklou cenou. Nemovitosti jsou popsány výše v posudku. 7
Ocenění majetku je provedeno na základě výše uvedených podkladů s využitím informací zjištěných při místním šetření, a to ke dni místního šetření 19.11.2014. Odhad obvyklé ceny nemovitosti : 1. Definice obvyklé ceny pozemku: Cena obvyklá = statisticky vyhodnocená největší četnost skutečně realizovaných cen v daném místě a čase. V zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, je definována cena obvyklá takto: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 2. Postup stanovení obvyklé ceny pozemku : Pro stanovení obvyklé ceny nemovitosti neexistuje žádný závazný předpis. Obvyklá cena nemovitosti bude stanovena na základě dostupných metod, které jsou reálně použitelné v ekonomických podmínkách v ČR ke dni ocenění a nejlépe vystihují obvyklou cenu nemovitého majetku. I když je oceňovaný pozemek p.č.352/19 v územním plánu města Ostravy součástí ploch se způsobem využití bydlení v rodinných domech a z hlediska prostorové regulace součástí zastavitelné plochy pro bydlení, nelze v současné době jednoznačně říci, zda se na oceňovaném pozemku p.č.352/19 někdy v budoucnu bude dát postavit stavba pro bydlení (v současné době není vyřešený bezproblémový přístup, není napojení na inženýrské sítě). Dokud nebude vyhotovena projektová dokumentace na stavbu k bydlení (včetně napojení na inženýrské sítě a přístupu a příjezdu ke stavbě), která bude posouzena a na základě které bude příslušným stavebním úřadem vydáno pravomocné stavební povolení, ohlášení, územní rozhodnutí nebo územní souhlas, nelze jednoznačně říci, zda se jedná o pozemek určený k zastavění a zda-li na tomto pozemku někdy v budoucnu bude povolena výstavba stavby k bydlení. Vzhledem k probíhajícím aktualizacím územního plánu města Ostravy také nelze ani stoprocentně zaručit, že tento pozemek bude určen k zastavění i po dobu dalších několika let. 8
Pro určení obvyklé ceny oceňovaných pozemků se v tomto případě použije metoda porovnávací, která nejlépe odráží současnou situaci na trhu s obdobnými nemovitostmi. 2.1. Stanovení jednotkové ceny oceňovaných pozemků pomocí porovnávací metody: Tato metoda pro ocenění je založena na porovnání předmětného majetku s obdobnými nemovitostmi, které jsou nabízeny v současné době na realitním trhu a ze získaných informací je možno vyhodnotit hodnotu nemovitého majetku. V současné době lze spatřovat přebytek obdobných pozemků určených k zastavění v lokalitě Ostrava-Heřmanice a i přímo v místě oceňovaných pozemků. Pro analýzu porovnávací hodnoty oceňovaného majetku jsou využity údaje o následujících srovnávacích nemovitostech: Srovnávací nemovitost č.1: Prodej pozemku určeného k zastavění o výměře 842 m² v Ostravě- Heřmanicích. Jedná se o stavební pozemek v rovině a příjezdovou cestou dle geometrického plánu. Pozemek je vhodný jako investice do budoucna (nejsou vybudované IS). Rozměry 30x30 m. Okolní zástavba jsou rodinné domy, pozemek není u hlavní cesty. Nabídková cena realitní kanceláře činí 300.000,- Kč, tj. 356,- Kč/m 2 pozemku. Jedná o pozemek umístěný přímo v místě oceňovaných pozemků. Srovnávací nemovitost č.2: Prodej pozemku určeného k zastavění o výměře 842 m² v Ostravě- Heřmanicích. Pozemek je čtvercového tvaru 29 x 29 m. IS v dosahu. Nachází se v klidné lokalitě, v blízkosti Nových bytů Ostrava, dobrá dostupnost do centra Ostravy. Velká sleva možná. Nabídková cena realitní kanceláře činí 833.580,- Kč, tj. 990,- Kč/m 2 pozemku. Jedná o pozemek umístěný přímo v místě oceňovaných pozemků. Srovnávací nemovitost č.3: Prodej pozemku určeného k zastavění o výměře 773 m² v Ostravě- Heřmanicích. Místo je vhodné jak pro výstavbu rodinného domu, tak i pro zahradu. IS jsou nedaleko pozemku. Dobrá dopravní dostupnost do centra Ostravy, zastávka MHD nedaleko pozemku. Nabídková cena realitní kanceláře činí 331.000,- Kč, tj. 428,- Kč/m 2 pozemku. Jedná o pozemek umístěný přímo v místě oceňovaných pozemků. 9
Srovnávací nemovitost č.4: Prodej pozemku určeného k zastavění o výměře 1.845 m² v Ostravě- Heřmanicích. Rovinatý pozemek. Voda, elektřina a plyn se nachází na hranici pozemku. Kanalizace zatím není. Příjezdová cesta je obecní zpevněná. Nabídková cena realitní kanceláře činí 1.642.050,- Kč, tj. 890,- Kč/m 2 pozemku. Srovnávací nemovitost č.5: Prodej pozemku určeného k zastavění o výměře 1.410 m² v Ostravě- Heřmanicích. Pozemek určen dle územního plánu k výstavbě rodinného domu. Inženýrské sítě na pozemku - elektřina, voda, kanalizace, plyn. Možno také získat projekt rodinného domu. Nabídková cena realitní kanceláře činí 920.000,- Kč, tj. 652,- Kč/m 2 pozemku. Srovnávací nemovitost č.6: Prodej pozemku určeného k zastavění o výměře 800 m² v Ostravě- Heřmanicích, ulice Nad Vodárnou, určeno dle územního plánu k obytné výstavbě. Pozemek je oplocený. Pozemek mírně svažitý a inženýrské sítě jsou na hranici pozemku. Příjezdová cesta je asfaltová obecní komunikace. Nabídková cena realitní kanceláře činí 640.000,- Kč, tj. 800,- Kč/m 2 pozemku. Srovnávací nemovitost č.7: Prodej pozemku určeného k zastavění o výměře 1.399 m² v Ostravě- Heřmanicích, ulice Vyhlídalova. Inženýrské sítě v dosahu. V blízkosti MHD zastávka. Nabídková cena realitní kanceláře činí 740.000,- Kč, tj. 529,- Kč/m 2 pozemku. Srovnávací nemovitost č.8: Prodej pozemku určeného k zastavění o výměře 1.317 m² v Ostravě- Heřmanicích, ulice Nad Dvorem. Jedná se oplocený pozemek, na kterém se nachází chatka s pergolou. V okolí výstavba nových rodinných domů. Inženýrské sítě u pozemku - vodovodní řád, veřejná kanalizace, plyn, elektřina. Přístup po zpevněné cestě. Nabídková cena realitní kanceláře činí 1.150.000,- Kč, tj. 873,- Kč/m 2 pozemku. 10
Srovnávací nemovitost č.9: Prodej pozemku určeného k zastavění o výměře 1.805 m² v Ostravě- Heřmanicích, ulice Koněvova. Zástavba rodinných domů. Pozemek je situován v mírném svahu s výhledem do širokého okolí. Elektrická přípojka přímo na pozemku, vedení plynu u pozemku. Pozemek je nově oplocen, na pozemku stojí nová malá dřevostavba (užitná plocha cca 20 m 2 ) na železném rámu a betonových pilotech. Bezproblémový příjezd k pozemku. Nabídková cena realitní kanceláře činí 890.000,- Kč, tj. 493,- Kč/m 2 pozemku. Srovnávací nemovitost č.10: Prodej pozemku určeného k zastavění o výměře 2.747 m² v Ostravě- Slezská Ostrava, ulice V Korunce. Rovinatý pozemek k bydlení, pro výstavbu rodinného domu. Zadní část pozemku sousedí s lesním porostem. Obě boční strany lemují pozemky s rodinnými domy. Lokalita je tichá s vesnickým rázem. Inženýrské sítě jsou u pozemku. Přístup po zpevněné komunikaci. Nabídková cena realitní kanceláře činí 795.700,- Kč, tj. 290,- Kč/m 2 pozemku. Komentář: Porovnávací hodnota oceňovaného pozemku p.č.352/19, který je v územním plánu Ostravy součástí ploch se způsobem využití bydlení v rodinných domech je stanovena, resp. odhadnuta s využitím výše uvedených srovnávacích nemovitostí po zvážení a srovnání jejich charakteristik. V případě výše uvedených nabídkových cen realitních kanceláří je při zohlednění těchto informací zapotřebí uvažovat s jistým poklesem cen, neboť obvykle bývají nabídky realitních kanceláří vyšší, než později skutečně obchodované ceny. Jak již bylo výše uvedeno, v současné době lze spatřovat přebytek obdobných pozemků určených k zastavění v lokalitě Ostrava-Heřmanice, a to přímo i v místě oceňovaných pozemků (viz. srovnávací nemovitosti č.1, 2 a 3). Výrazným negativem oceňovaného pozemku je skutečnost, že na pozemek není možnost příjezdu a přístupu přímo ze zpevněné veřejné komunikace a také stavební nepřipravenost oceňovaného pozemku (většina srovnávacích nemovitostí má bezproblémové napojení na komunikaci a inženýrské sítě). Na základě veškerých výše uvedených informací, po analýze tržních podmínek a jednotlivých charakteristik majících vliv na hodnotu pozemku jako je stavební připravenost pozemků (inženýrské sítě), možnost přístupu a příjezdu k pozemku, výměra a tvar pozemku, konfigurace terénu, umístění v rámci obce a v neposlední řadě také v návaznosti na územní plán obce, je jednotková porovnávací hodnota oceňovaného pozemku p.č.352/19 stanovena ve výši 250,- Kč/m 2. U ostatních oceňovaných (přístupových) pozemků bude jednotková porovnávací hodnota uvažována ve výši 50,- Kč/m 2. Výpočet hodnoty pozemku p.č.352/19: 793 m 2 x 250,- Kč/m 2 = 198.250,- Kč 11
Výpočet hodnoty pozemků p.č.352/12, 352/14 a 352/16: (1.282+371+1.017) m 2 x 50,- Kč/m 2 = 133.500,- Kč 3. Stanovení obvyklé ceny oceňovaných pozemků: Majetek má následující silné stránky: Umístění ve Statutárním městě Ostrava s kompletní občanskou vybaveností Umístění v klidné lokalitě pro bydlení v okrajové části města V blízkosti je umístěna zastávka MHD Velmi mírně svažité pozemky Dobrý půdorysný tvar pozemku p.č.352/19 V územním plánu města Ostravy je oceňovaný pozemek p.č.352/19 součástí ploch se způsobem využití bydlení v rodinných domech a z hlediska prostorové regulace součástí zastavitelné plochy pro bydlení Mezi slabé stránky patří: Není zajištěn bezproblémový přístup a příjezd k pozemkům přímo ze zpevněné komunikace Stavební nepřipravenost oceňovaných pozemků (přes oceňovaný pozemek p.č.352/12 vede plynovod, ostatní inženýrské sítě vedou až v komunikaci na ulici Kubínova) V současné době jsou oceňované pozemky využívány k zemědělské činnosti K pozemkům nebylo vydáno žádné rozhodnutí ani jiné opatření stavebního úřadu ve smyslu stavebního zákona, které by povolovalo výstavbu objektu k bydlení I když je oceňovaný pozemek p.č.352/19 v územním plánu města Ostravy součástí ploch se způsobem využití bydlení v rodinných domech a z hlediska prostorové regulace součástí zastavitelné plochy pro bydlení, nelze v současné době jednoznačně říci, zda se na oceňovaném pozemku p.č.352/19 někdy v budoucnu bude dát postavit stavba pro bydlení (v současné době není vyřešený bezproblémový přístup, není napojení na inženýrské sítě). Dokud nebude vyhotovena projektová dokumentace na stavbu k bydlení (včetně napojení na inženýrské sítě a přístupu a příjezdu ke stavbě), která bude posouzena a na základě které bude příslušným stavebním úřadem vydáno pravomocné stavební povolení, ohlášení, územní rozhodnutí nebo územní souhlas, nelze jednoznačně říci, zda se jedná o pozemek určený k zastavění a zda-li na tomto pozemku někdy v budoucnu bude povolena výstavba stavby k bydlení. Vzhledem k probíhajícím aktualizacím územního plánu města Ostravy také nelze ani stoprocentně zaručit, že tento pozemek bude určen k zastavění i po dobu dalších několika let. Na základě výše uvedených skutečností odhadujeme jednotkovou obvyklou cenu pozemku p.č.352/19 ve výši 250,- Kč/m 2 pozemku a jednotkovou obvyklou cenu ostatních oceňovaných (přístupových) pozemků ve výši 50,- Kč/m 2 pozemku. 12
Rekapitulace obvyklých cen jednotlivých oceňovaných nemovitostí: Nemovitost Jednotková obvyklá cena (Kč/m2) Obvyklá cena celkem (Kč) Pozemek p.č.352/19 250,00 198 250,00 Pozemek p.č.352/12 50,00 64 100,00 Pozemek p.č.352/14 50,00 18 550,00 Pozemek p.č.352/16 50,00 50 850,00 Obvyklá cena nemovitostí celkem (Kč) 331 750,00 Rekapitulace obvyklých cen oceňované nemovitosti a podílu na oceňovaných nemovitostech ve vlastnictví Berty Danihelové: Nemovitost Obvyklá cena celkem Id.podíl na Obvyklá cena id.podílu (Kč) nemovitosti na nemovitosti (Kč) Pozemek p.č.352/19 198 250 1 / 1 198 250 Pozemek p.č.352/12 64 100 4 / 48 5 342 Pozemek p.č.352/14 18 550 4 / 48 1 546 Pozemek p.č.352/16 50 850 4 / 48 4 238 Obvyklá cena nemovitostí celkem (Kč) 331 750 209 376 Celkovou obvyklou cenu oceňovaného majetku ve vlastnictví Berty Danihelové odhadujeme ve výši 209.376,- Kč. Dle LV č.1534 pro k.ú. Heřmanice ze dne 7.10.2014 a dle LV č.1523 pro k.ú. Heřmanice ze dne 17.10.2014 je oceňovaný majetek ve vlastnictví Berty Danihelové zatížen zástavními právy exekutorskými, zástavním právem soudcovským, exekučními příkazy k prodeji nemovitosti a zahájeními exekuce, vše podrobněji viz. LV v příloze. Tato omezení vlastnického práva však nejsou, s ohledem na účel, pro který se znalecký posudek zpracovává, ve výsledné obvyklé ceně oceňovaného majetku nijak zohledněna. Věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní a předkupní práva se k oceňovanému majetku a k podílu na oceňovaném majetku dle výpisů z KN nevztahují a ani nebyla žádná taková zjištěna. Žádná rizika a jiná omezení nebyla z dostupných podkladů také zjištěna. Na oceňovaných pozemcích se nenachází žádné příslušenství ani trvalé porosty. 13
D. Z Á V Ě R: Celkovou obvyklou cenu pozemku p.č.352/19 zapsaného na LV č.1534 a umístěného v k.ú. Heřmanice, obec Ostrava, kraj Moravskoslezský a spoluvlastnického podílu id. 4/48 na pozemcích p.č.352/12, p.č.352/14 a p.č.352/16 zapsaných na LV č.1523 a umístěných v k.ú. Heřmanice, obec Ostrava, kraj Moravskoslezský, stanovujeme ke dni 19.11.2014 v zaokrouhlené výši: 209.000,- Kč Slovy: dvěstědevěttisíc korun českých Pozn.: 1) Výše uvedená omezení vlastnického práva ve formě zástavních práv exekutorských, zástavního práva soudcovského, exekučních příkazů k prodeji nemovitostí a zahájení exekucí nejsou ve výsledné obvyklé ceně zohledněna. Jiná omezení vlastnického práva nebyla zjištěna. 2) Nebyla zjištěna žádná věcná břemena (omezení vlastnických práv v části C-LV), výměnky a nájemní, pachtovní a předkupní práva vztahující se k oceňovanému majetku a k podílu na oceňovaném majetku. 3) Obvyklé ceny jednotlivých pozemků jsou uvedeny výše v posudku v kapitole C.3. 4) Na oceňovaných pozemcích se nenachází žádné příslušenství ani trvalé porosty. V Brně dne 1.12.2014 Seznam příloh : 1. Fotodokumentace ze dne 19.11.2014 2. Výpisy z katastru nemovitostí 3. Náhled katastrální mapy 4. Mapy oblasti 5. Sdělení vydané dne 21.10.2014 Statutárním městem Ostrava, Úřadem městského obvodu Slezská Ostrava, odb.územ.plánování a stavebního řádu 6. Sdělení vydané dne 21.10.2014 Statutárním městem Ostrava, městským obvodem Slezská Ostrava, úřadem městského obvodu 7. Sdělení k možnosti využití pozemku z hlediska Územního plánu Ostravy a k rozhodnutím a jiným opatřením stavebního řádu ve smyslu stavebního zákona vydané dne 10.11.2014 Magistrátem města Ostravy, Útvarem hlavního architekta a stavebního řádu 14
Posudek byl vyhotoven ve třech stejnopisech, obsahuje celkem 36 stran textu, včetně titulního listu, znalecké doložky a příloh. Ve dvou vyhotoveních byl předán objednateli a jedno vyhotovení zůstává v archivu kanceláře (znaleckého ústavu). Z N A L E C K Á D O L O Ž K A Znalecký posudek proveden znaleckým ústavem ve smyslu 21, odst.1, zák.č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících ve znění pozdějších předpisů, zapsaným do I. oddílu seznamu ústavů dne 7.12.1992 (č.j. 701/92-OOD MSpr. ČR), kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady motorových vozidel a tržní oceňování podniků a v oboru stavebnictví s rozsahem znaleckého oprávnění vlastnosti stavebních hmot a výrobků, stavby obytné a průmyslové, tepelnou techniku, a to rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti České republiky č.j. 5/2013-OSD-SZN/6 ze dne 4.2.2013. Znalecký posudek zapsán pod číslem 344/14 v seznamu znaleckých posudků, vypracovaných znaleckou kanceláří (ústavem). Odměna účtována přiloženou fakturou. Ing. Gabriela Michalcová, Ph.D. zodpovědný zpracovatel posudku a osoba oprávněná ke stvrzení posudku a podat případné vysvětlení Prof. Ing. Rostislav Drochytka, CSc., MBA vedoucí znaleckého ústavu 15
Fotodokumentace ze dne 19.11.2014 Oceňované pozemky Oceňované pozemky z příjezdové cesty na pozemcích p.č.372/36 a p.č.372/10 Příjezdová cesta k oceňovaným pozemkům 16
Náhled katastrální mapy 17
18
Mapy oblasti 19