ZNALECKÝ POSUDEK č. 4297/14 O ceně nemovitostí zapsaných na LV č. 302 pro katastrální území Kněževes u Rakovníka, obec Kněževes, okres Rakovník. Objednatel posudku: Účel posudku: Mgr. Martin Slavata soudní exekutor Táborská 527 293 05 Mladá Boleslav Zjištění ceny nemovitosti pro účel exekuce prodejem nemovitosti na základě usnesení soudního exekutora č.j.: 080 EX 956/07-146. Podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů, v rozsahu platnosti ke dni ocenění, kterým je 26.02.2014, posudek vypracoval: Ing. Jiří Krch Záhřebská 33 120 00 Praha 2 tel.: +420 602 216 832 e-mail: krch@volny.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 19 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze 06.03.2014
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je zjištění ceny nemovitých věcí pro účel exekuce jejich prodejem. Podle 66, odst. 5, zákona č. 120/2001 Sb., (exekuční řád) oceňuje znalec nemovitou věc a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitou věcí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu - 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Její stanovení tedy spočívá v nalezení a vyhodnocení porovnatelných obchodních případů. Obvyklá cena bude zjištěna cenovým porovnáním za použití informací z trhu s nemovitými věcmi. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Zapsané na LV č. 302 Adresa nemovitosti: Kněževes, Václavské náměstí 62 Kraj: Středočeský Okres: Rakovník Obec: Kněževes Katastrální území: Kněževes u Rakovníka 3. Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena celkově, za účasti vlastníka nemovitostí, dne 26.03.2008, a jen zvenku dne 26.2.2014. 4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení o ustanovení znalce, kopie dokladu je v příloze posudku - výpis z katastru nemovitostí, kopie dokladu je v příloze posudku - mapový podklad, kopie dokladu je v příloze posudku - místní šetření provedené podepsaným znalcem - předpisy zabývající se oceňováním nemovitostí, zejména pak zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a oceňovací vyhláška č. 441/2013 Sb., v rozsahu ke dni ocenění - nabídka nemovitostí pro porovnání, uvedená na serveru sreality.cz 5. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je zjištění ceny nemovitostí zapsaných na LV č. 302 pro katastrální území Kněževes u Rakovníka, obec Kněževes, okres Rakovník. Jedná se o tyto nemovitosti: Dům čp. 62 na parc. č. 41, pozemky parc. č. 41 a 43, včetně všech součástí a příslušenství. Ocenění stejných věcí jsem prováděl v roce 2008, kdy jsem, za účasti vlastníka nemovitosti, měl možnost prohlídky i interiéru oceňovaných staveb. Na místní šetření dne 26.2.2014 se vlastník
- 3 - nemovitosti nedostavil, měl jsem možnost jen prohlídky zvenku z veřejně přístupného pozemku. Dům čp. 62 na parc. č. 41 Jedná se o stavbu charakteru rodinného domu, která byla dříve obytnou částí zemědělské usedlosti. Zastavěná plocha stavby je cca 134 m 2. Stavba obsahuje jedno nadzemní podlaží a je částečně podsklepena. Svislé konstrukce jsou zděné, střecha sedlová s krytinou taškovou, okna špaletová. Dům obsahuje jeden byt. Ve sklepě jsou dvě místnosti, v přízemí předsíň, kuchyně, jídelna, koupelna, spíž, záchod a čtyři místnosti. Vlastník stáří stavby neuvádí, podle použitých konstrukcí mohla stavba být naposledy adaptována kolem poloviny minulého století, jedná se však jistě o dům starší s ohledem na umístění v historické části obce. Do roku 2008 byla prováděna postupná adaptace vnitřních prostor domu včetně nových instalací el., vody a topení. Vytápění je ústřední s plynovým kotlem. Ke dni místního šetření se dům jevil nepoužívaný minimálně několik měsíců, ale možná i déle. To by mohlo mít vliv na zvýšené opotřebení stavby vlivem absence obvyklé údržby. Pozemky Na listu vlastnictví jsou zapsány dvě pozemkové parcely: Parc. č. 41 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 1075 m 2, Parc. č. 43 - orná půda o výměře 1473 m 2. Pozemkové parcely tvoří souvislou plochu nepravidelného tvaru, která je součástí lokality s historickou zástavbou přiléhající k jižní straně náměstí v Kněževsi. Dopravní napojení je z náměstí, je zavedena elektřina, veřejný vodovod a plyn. Pozemek parc. č. 41 je zastavěn stavbami a tvoří volnou plochu prostorného zatravněného dvora, pozemek parc. č. 43 je oplocenou zahradou. Součásti a příslušenství Jedná se o chlévy, sušárnu chmele, dřevník, studnu, septik, zpevněné plochy, přípojku vody, vrata a oplocení. Kromě domu, který je částečně adaptován, nacházejí se ostatní části nemovitosti ve stavu bez provádění výraznější údržby. Práva a závady Podle výpisu z katastru nemovitostí je vlastnické právo omezeno zástavními právy smluvními, nařízeními exekuce, exekučními příkazy k prodeji nemovitosti, dražební vyhláškou a zástavními právy exekutorskými.
- 4 - B. Posudek Odhad obvyklé ceny Obvyklá cena je definována v 2 odst. (1) zákona č. 151/1997 Sb. (Zákon o oceňování majetku). Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Z této definice vyplývá, že nejsprávnějším způsobem, jak stanovit výši obvyklé ceny nemovitosti, je použití tzv. porovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňované nemovitosti s cenou porovnatelných nemovitostí, které byly v nedávné době prodány. Ve skutečnosti není k dispozici veřejná systémová databáze nedávno prodaných nemovitostí, která by navíc obsahovala údaje, jež by umožňovaly posoudit, zda některá z nemovitostí je skutečně porovnatelná s oceňovanou nemovitostí. Náhradním řešením je použití informací o nemovitostech nabízených k prodeji, případně informace o prodejích a o nabízených nemovitostech získané od obchodníků s nemovitostmi. Oceňovaná nemovitost je typem nemovitosti, který je v dané lokalitě předmětem obvyklého obchodního styku, nabídky k prodeji porovnatelných nemovitostí jsou k dispozici. Nynější vlastník nabyl nemovitosti koupí v roce 2002, v kupní smlouvě je uvedena kupní cena 500.000,- Kč. V Kněževsi a okolí jsou podobné nemovitosti nabízeny v cenovém rozpětí od 1,3 do 1,9 mil. Kč. Jako příklad uvádím v příloze nabídky tří nemovitostí přímo v obci Kněževes, s nabídkovou cenou 1,5 / 1,6 / 1,895 mil. Kč. Oceňovaná nemovitost koresponduje s nabídkou za cenu 1,5 mil. Kč, disponuje však větším pozemkem. Na druhé straně zdá se, že nabídka za 1,895 mil. Kč má vyšší užitnou hodnotu, než předmět ocenění. Obvyklou cenu oceňované nemovitosti vycházející z tohoto porovnání odhaduji ve výši 1,6 mil. Kč. Protože se jedná o porovnání v oblasti nabídkových cen, budu cenu zjištěnou porovnáním s těmito nabídkami redukovat koeficientem 0,85, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizační ceny mohou být nižší než ceny nabídkové. Obvyklá cena nemovitosti: 1.600.000,- Kč * 0,85 = 1.360.000,- Kč
- 5 - C. Rekapitulace cen nemovitosti Obvyklá cena nemovitostí: Zapsaných na LV č. 302 pro katastrální území Kněževes u Rakovníka, obec Kněževes, okres Rakovník. Výsledná cena nemovitostí činí 1.360.000,- Kč Slovy: Jeden milion tři sta šedesát tisíc Kč. V Praze, 06.03.2014 Ing. Jiří Krch Záhřebská 33 120 00 Praha 2 tel.: +420 602 216 832 e-mail: krch@volny.cz D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 12.6.1989 čj. Spr. 366/89 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady se specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4297/14 znaleckého deníku.
E. Seznam příloh - usnesení o ustanovení znalcem - výpis z katastru nemovitostí - mapový podklad - fotodokumentace - nabídky pro porovnání - 6 -