ZNALECKÝ POSUDEK. č. 1739-26/2015. o obvyklé ceně nemovitých věcí, které tvoří areál společnosti JEMAPOL s.r.o. v Dělnické ulici v Mostě, Ústecký kraj

ZNALECKÝ POSUDEK č. 1739-26/2015 o obvyklé ceně nemovitých věcí, které tvoří areál společnosti JEMAPOL s.r.o. v Dělnické ulici v Mostě, Ústecký kraj Objednatel : JEMAPOL s.r.o. Pyšná 168 431 11 Vysoká Pec Účel ocenění : Návrh obvyklé ceny nemovitých věcí jako podklad pro dobrovolnou dražbu Oceněno k datu : 24. září 2015 Vypracoval : Ing. Ladislav Hovorka Budovatelů 2929 434 01 Most Posudek obsahuje třicetpět stran textu, čtyři přílohy a byl vydán ve třech vyhotoveních. Most, dne : 09. října 2015 1

OBSAH Titulní strana 1 Obsah 2 1. Úvod 3 Zadání 3 Základní pojmy 3 Zkratky 4 Podklady dodané objednatelem 4 Podklady zajištěné znalcem 4 Rozsah ocenění 4 Základ hodnoty 5 Stanovení obvyklé ceny 5 2. Metody oceňování 6 Metoda stanovení věcné hodnoty 6 Metoda výnosová 7 Metoda porovnávací 8 Aplikace metod 8 3. Popis a ocenění majetku 9 M.1. Areál společnosti JEMAPOL s.r.o. v Mostě 9 Identifikační údaje 9 Seznam oceňovaných objektů 12 M.1.1. Hala na pozemku čís. parcely 382/9 a 382/43 12 Identifikační údaje 12 Analýza ocenění 12 M.1.2. Provozní hala na pozemku čís. parcely st. 151 14 Identifikační údaje 14 Analýza ocenění 15 M.1.3. Sklady na pozemku čís. parcely st. 173 17 Identifikační údaje 17 Analýza ocenění 18 M.1.4. Provozní budova na pozemku čís. parcely st. 171/2 20 Identifikační údaje 20 Analýza ocenění 21 M.1.5. Truhlárna na pozemcích čís. parcely st. 208/1 a st. 208/2 23 Identifikační údaje 23 Analýza ocenění 24 M.1.6. Příslušenství 26 Identifikační údaje 26 Analýza ocenění 26 M.1.7. Pozemky 27 Identifikační údaje 27 Analýza ocenění 27 Výnosová hodnota majetku 29 Porovnávací hodnota majetku 30 Rekapitulace majetku 31 Závěrečná analýza 31 Souhrnná rekapitulace 32 4. Závěr 33 Předpoklady a omezující podmínky pro stanovení obvyklé ceny 34 Použitá literatura 35 Seznam příloh 35 Znalecká doložka 35 2

1. ÚVOD ZADÁNÍ Úkolem znalce je vyhotovit znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitých věcí pro potřebu objednatele jako podklad pro dobrovolnou dražbu. Ocenění je provedeno k datu prohlídky. Znalecký posudek je vypracován v souladu s Metodikou oceňovaní nemovitostí, užívanou např. pro potřeby poskytování úvěrových obchodů. Metodika obsahuje základní pravidla evropských a mezinárodních oceňovacích standardů. Metodika je průběžně doplňována o všechny nové poznatky a dohody, které vznikají v rámci evropského sdružení oceňovacích svazů (TEGoVA a IVSC). Jedná se o návrh obvyklé ceny nemovitých věcí, které ve svém souhrnu tvoří provozní areál společnosti JEMAPOL s.r.o. v Dělnické ulici v Mostě, Ústecký kraj. Navržená obvyklá cena podle tohoto znaleckého posudku je zpětně dosažitelná při prodeji předmětného majetku za podmínek platných v době jeho zpracování a k datu, ke kterému je ocenění prováděno. ZÁKLADNÍ POJMY ADMINISTRATIVNÍ CENA - cena zjištěná dle cenového předpisu, t.j. zákona č.151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů společně s platnou Vyhláškou ministerstva financí České republiky, kterou se provádějí některá ustanovení tohoto zákona. TRH - interakce prodávajících a kupujících, vedoucí ke stanovení cen a množství komodit. Trh nemovitostí je segmentován podle typu nemovitostí a lokalit. OBVYKLÁ CENA - cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. (zákon o oceňování majetku č. 151/1997 Sb.) TRŽNÍ HODNOTA - odhadnutá suma, za kterou by se nemovitost mohla směnit v den ocenění, mezi ochotným prodejcem a ochotným kupcem v nestranné transakci po řádném marketingu kdy obě strany jednaly informovaně, rozvážně, a bez nátlaku. (Schválená definice IVSC / TEGoVA, Evropské oceňovací standardy 2000). VĚCNÁ HODNOTA - (dle právního názvosloví "časová cena" věci), je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížena o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. VÝNOSOVÁ HODNOTA - je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. CENA POŘIZOVACÍ - je cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době pořízení (u nemovitosti, 3

zejména staveb, cena v době jejich postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpočtu opotřebení. CENA REPRODUKČNÍ - je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. ČISTÝ ROČNÍ STABILIZOVANÝ VÝNOS - jsou výnosy (příjmy) po odpočtu nákladů (výdajů), nebo také součet provozního, finančního zisku a zisku z mimořádných příjmů (daňový základ pro daň z příjmů), stanovený jako průměrná, nebo pravděpodobně očekávaná hodnota z časové řady. HODNOTA LIKVIDAČNÍ - peněžní částka, kterou je majitel likvidovaného majetku přinucen přijmout v případě, kdy se majetek musí prodat při časově omezené nabídce na trhu. HODNOTA POROVNÁVACÍ - hodnota stanovená na základě porovnání předmětného majetku s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známé. ZKRATKY ČSÚ - Český statistický úřad IVSC - The International Valuation Standards Committee (Mezinárodní výbor pro oceňovací standardy) JKSO -Jednotná klasifikace stavebních objektů NUS - Náklady spojené s umístěním stavby SKP - Standardní klasifikace produkce ÚRS - ÚRS Praha, a.s. PODKLADY DODANÉ OBJEDNATELEM Informace objednatele Výpis z katastru nemovitostí Částečný projekt jednotlivých objektů areálu Zaměření skládky v areálu Kopie snímku katastrální mapy PODKLADY ZAJIŠTĚNÉ ZNALCEM Situace širších vztahů Fotodokumentace Informace realitních kanceláří ROZSAH OCENĚNÍ Rozsah práce při ocenění nemovitosti vychází z toho, že by mělo být přihlédnuto ke všem vlivům, které mohou její tržní hodnotu významně ovlivnit. Mezi ně patří: Historie a podstata nemovitosti (dle typu oceňovaného majetku) Obecné ekonomické vyhlídky a specifické podmínky nemovitosti Realizované tržní ceny porovnatelných nemovitostí Předpokládaný objem výnosu nemovitosti Ekologické zatížení nemovitosti 4

Věcná břemena Jednota vlastnictví jednotlivých částí majetku Pokud informace o těchto skupinách problémů jsou dostupné, mohou být využity v prognóze výnosu čistého nájemného, je-li nemovitost oceňována s využitím výnosové metody. ZÁKLAD HODNOTY Podkladem pro sjednání tržní ceny (t.j. realizované ceny na trhu) je tímto znaleckým posudkem stanovená obvyklá cena. Tato obvyklá cena, která je vždy odhadem finanční částky, je definována v souladu s Evropským sdružením odhadců TEGoVA a s Mezinárodním oceňovacím standardem, který zpracoval IVSC, jako "finanční částka, kterou je možné získat prodejem majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potenciálním kupujícím a prodávajícím. Přitom obě zúčastněné strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoliv nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže, ať už ze strany kupujícího nebo ze strany prodávajícího a znají všechna relevantní fakta o předmětu prodeje". STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Obvyklá cena je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihují současnou hodnotu majetku. Ta je velmi proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení tržní hodnoty je také ovlivněn i účelem, pro který se tržní hodnota majetku zjišťuje. 5

2. METODY OCEŇOVÁNÍ METODA STANOVENÍ VĚCNÉ HODNOTY Věcná hodnota je reprodukční cena nemovitosti snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné nové věci. Ocenění může tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce), zda je výhodnější a ekonomicky efektivnější koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení, které s ohledem na skutečný stavebnětechnický stav a morální zastarání stanovené pomocí některé ze známých metod. Nemovitosti zpravidla dělíme na: stavby venkovní úpravy, pozemky (včetně vodních ploch). Při stanovení věcné hodnoty nemovitosti (kromě pozemků) mají zásadní význam vstupní údaje. U staveb těmito vstupními údaji jsou např.: délka [m] zastavěná plocha [m2] obestavěný prostor [m3] stáří stavby, úpravy prováděné v průběhu životnosti stavby (modernizace, rekonstrukce, nástavby, atd.) reprodukční pořizovací cena 1 m3 obestavěného prostoru, 1 m2 zast. plochy, příp. 1 m délky opotřebení stavby užívání stavby - soulad či nesoulad s kolaudačním rozhodnutím, intenzita užívání, apod. ostatní údaje ovlivňující hodnotu stavby (statika, poruchy, vady, apod.) Pro výpočet opotřebení stavby je nutné zjistit příp. stanovit: stáří stavby a stav běžné údržby technické, ekonomické, funkční a strategické opotřebení provedené opravy a výměna jednotlivých konstrukčních prvků předpokládanou životnost (další trvání stavby) metodu výpočtu opotřebení a odůvodnit její použití U venkovních úprav se vychází z reprodukční ceny s odpočtem opotřebení pro každou venkovní úpravu. Je také možno stanovit hodnotu venkovních úprav procentním podílem z hodnoty hlavních staveb s přihlédnutím k jejich stavu a provedení. U pozemků se vychází z výměr podle výpisu z katastru nemovitostí nebo geometrického plánu, z druhu pozemku (zastavěná plocha, orná půda, atd.). Uváží se také umístění pozemku v dané obci a údaje z územně plánovací dokumentace. Porovnáním s prodeji pozemků v dané lokalitě se stanoví reálná tržní hodnota za 1 m2 pozemku. Vždy se uvedou podklady, na základě kterých se tato hodnota odvodila. U všech pozemků je třeba vycházet z územně plánovací dokumentace a dalších podkladů. Možno využívat i údaje z cenových map. Metoda porovnávací u pozemků je založena na dostatečném souboru vstupních dat o realizovaných cenách v posledním období. Při dobré znalosti místních podmínek v regionu je nutno s nimi přednostně pracovat. 6

Pozn.:Pokud se v nemovitosti vyskytují technologické celky a jejich součásti, a jsou předmětem ocenění, postupuje se podle metodických pokynů ČKOM, vypracované pro ocenění tohoto majetku. METODA VÝNOSOVÁ Tato metoda je založena na koncepci "časové hodnoty peněz a relativního rizika investice". Klíčem k pochopení této metody je porozumění vztahů mezi tokem peněžních příjmů a hodnotou. Předpokládá se, že investor, kupec, ve skutečnosti nakupuje budoucí peněžní tok (cash flow). Základem pro budoucí tok příjmů při použití výnosové metody je výnos z nájemního vztahu snížený o roční náklady na provoz (u podnikatelské činnosti pak budoucí tok příjmů z této činnosti např. hotely, sanatoria a pod.). Do těchto nákladů by se měly započítat odpisy, průměrná roční údržba, správa nemovitostí, daň z nemovitostí apod. Vyjádření hodnoty majetku pomocí kapitalizační míry je nutno provádět diferencovaně pro každý majetek a v jednotlivých faktorech průběžně zohledňovat jak vývoj ekonomiky v ČR tak i možné rizikové faktory. Současná hodnota nemovitosti je pak určena podle tohoto schématu: stanovení množství, spolehlivosti a délky trvání budoucího stabilizovaného výnosu stanovení odpovídající kapitalizační míry (skladba faktorů r1 r2) využití kapitalizace, tj. převodu budoucích peněz na jejich současnou kvantitativní úroveň Hodnota majetku vyjádřená výnosovou metodou vyplývá zpravidla ze vzorce V = 100 * Z / r Tento vzorec je použitelný pro roční čisté výnosy, případně pro konstantní částky po neomezenou dobu. V případě, je pracováno s hodnotami pro určitou dobu trvání a proměnlivými ročními částkami, případně s konstantními částkami po určitou dobu je nutno vzorec upravit do správného matematického výrazu. Ve vzorci je možno Z nahradit Zu, kde Vje výnosová hodnota majetku Zje čistý roční stabilizovaný výnos (před zdaněním, je-li stanoven z nájmu) Zuje upravený stabilizovaný roční zisk (po zdanění), je-li stanoven z provozu nemovitosti jako podnik r je kapitalizační míra (setinná kap.míra) Kapitalizační míru r lze stanovit jako součet dvou základních členů: skutečné míry výnosnosti a rizikové míry : r = r1 + r2 kde r1je míra ekonomické výnosnosti, t.j. úroková míra na bezpečné vklady ve lhůtě požadovaného úvěru, snížená o inflační vlivy. r2 je riziková míra. Výši rizika uložení kapitálu do oceňované nemovitosti nutno posoudit např. dle místních podmínek, podle známé nebo očekávané konkurence, a podle případného nebezpečí ztráty likvidnosti. Můžeme zahrnovat i vlivy konjunktury a nepředvídatelné vlivy. Celkovou kapitalizační míru r stanovujeme zásadně skladbou jednotlivých faktorů. Pokud některý faktor není použit, uvede se zdůvodnění. 7

METODA POROVNÁVACÍ Tato metoda pro ocenění nemovitosti (stavby a pozemky) je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak i hodnotu pozemku. Pokud je metoda porovnávací použita, musí být uvedeny v časovém horizontu ne delším než šesti měsíců minimálně tři realizované ceny obdobných nemovitostí. Porovnání musí být provedeno jak z pohledu stavební substance (obestavěný prostor, zastavěná plocha, velikost pozemku atd.) tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti. Porovnávací metoda dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovatelných cenách. Nevýhodou je neustálé zastarávání informací a potřeba neustálé aktualizace porovnávací databáze. Tato skutečnost vyžaduje pravidelnost a soustavnost monitoringu trhu. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonitě roste i přesnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametrů na cenu. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ověřená informace o průběhu prodeje. Za optimální délku průběhu realizace prodeje lze uvažovat období 1-6 měsíců. Cena nemovitosti se utváří na trhu v konkrétních podmínkách. Úkolem odhadce je co nejvěrněji popsat všechny cenotvorné faktory a jejich přínos k tvorbě výsledné tržní hodnoty. Nemovitost je charakterizována parametry jako např.: a) Obestavěný prostor b) Zastavěná plocha c) Užitná plocha d) Počet podlaží e) Poloha v lokalitě f) Konstrukční systémy g) Vybavenost h) Fyzické opotřebení i) Funkční a ekonomická zastaralost j) Ekologické zatížení k) Věcné břemeno apod. APLIKACE METOD Každá z výše popsaných metod má své klady a zápory. Nejprůkaznější z metod je metoda porovnání tržních cen, jestliže pro použití této metody máme dostatečnou četnost aktuálních porovnatelných hodnot (cen z realizovaných prodejů). Z výpočtových metod se v současné době často používají hodnoty vypočtené metodou výnosovou a metodou stanovení věcné hodnoty. Věcná, výnosová a porovnávací hodnota tvoří dílčí závěry pro stanovení tržní hodnoty (obvyklé ceny), kterou nelze stanovit aritmetickým či váženým průměrem těchto hodnot. Závěrem ocenění je proto zdůvodnění aplikace uvedených postupů a metod a jejich vliv na navrženou obvyklou cenu. 8

3. POPIS A OCENĚNÍ MAJETKU M.1. AREÁL SPOLEČNOSTI JEMAPOL S.R.O. V MOSTĚ IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Vlastník majetku : Nemovité věci jsou ve vlastnictví společnosti JEMAPOL s.r.o. se sídlem ve Vysoké Peci, Pyšná 168. Kód katastrálního území : 749214 Název katastrálního území : Velebudice Kód obce : 567027 Název obce : Most Počet obyvatel obce : 67 490 Kód okresu : CZ0425 Název okresu : Most Název kraje : Ústecký kraj (Severozápad) Název státu : Česká republika Poloha v obci : Časové koeficienty : Průmyslová zóna ÚRS Podklady : - výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 3803 pro k.ú. Velebudice, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, pracoviště Most dne 12.8.2015 - kopie katastrální mapy - zjištění při prohlídce na místě - informace realitních kanceláří - cenová mapa stavebních pozemků statutárního města Most - částečný projekt stavby - stavební povolení zn.: ÚP 1637/89-332/1-Ty/To z 13.4.1990 Místní šetření : Prohlídka nemovitých věcí byla provedena dne 24.9.2015 za účasti ing. Volmuta. Infrastruktura : Statutární město Most je umístěno v západní části Ústeckého kraje. Město je s přibližně 70 000 obyvateli a disponuje kompletní infrastrukturou v rozsahu odpovídajícím velikosti a významu města. V městě se nachází základní i rozšířená obchodní síť včetně velkoprodejen obchodních řetězců, síť škol všech stupňů včetně samostatných pracovišť vysokého školství, nemocnice s poliklinikou a řada sportovních a kulturních zařízení. V zastavěné části města i přilehlém okolí v působnosti města se nachází větší množství průmyslových podniků. Technická infrastruktura je dostupná v plném rozsahu. Dopravní dostupnost je vyhovující s tím, že vzhledem k významu města chybí přímé komunikační spojení na státní hranici i na Prahu rychlostními komunikacemi. Státní silnice I/7 a E55 ve směru Hora Sv. Šebestiána - Praha, resp. Cínovec - Praha jsou vedeny přes sousední Chomutov, resp. Teplice. Město se nachází na křižovatce státních silnic I/27 ve směru na Žatec a I/13 ve směru na Chomutov a Teplice. Městem rovněž prochází několik železničních tras ČD ve směrech na Chomutov, Teplice, Žatec a další, město je rovněž křižovatkou autobusové dopravy. 9

Popis a účel : Předmětem ocenění jsou nemovité věci, které tvoří provozní areál v Mostě, průmyslové zóně Velebudice. Průmyslová zóna Velebudice se nachází na jižním okraji zástavby města, od které je oddělena komunikačním obchvatem státní silnice I/27, na který se napojují výpadovky z města ve směru na Žatec a Louny, resp. Teplice. Průmyslová zóna je dopravně dostupná zejména přes na kruhové křižovatky na komunikačním obchvatu, uvnitř zóny jsou dvě hlavní komunikační trasy, podél severní hranice je to ulice Obchodní, která je vedena souběžně se státní silnicí a ve střední až jižní části průmyslové zóny je hlavní komunikací ulice Dělnická. Provozní areál, který je předmětem ocenění, se nachází na západním okraji v prostoru mezi oběma zmíněnými komunikacemi. Areál je s nepravidelným tvarem a zástavbou, vjezd je situován ze severovýchodní strany po komunikaci na vlastním pozemku, která je napojena na Obchodní ulici. Po obou stranách příjezdové komunikace jsou umístěny stavby a pozemky ve vlastnictví jiných subjektů. V severní části areálu se nachází objekt truhlárny, umístěný na pozemcích čís. parcely st. 208/1 a st. 208/2, truhlárna je umístěna v těsném kontaktu s jihovýchodním průčelím administrativní budovy ve vlastnictví jiného subjektu, která je umístěna vedle příjezdové komunikace na pozemku čís. parcely st. 154. Jihozápadně od truhlárny se na pozemku čís. parcely st. 151 nachází provozní hala s přístavbou. V jižní části areálu je na pozemku čís. parcely 382/9 umístěna nedokončená hala, stavební pozemek dosud nebyl oddělen a stavba nebyla vložena do katastru nemovitostí. Hala je umístěna při západní hranici areálu. Při východní hranici se v jižní části areálu nachází skladový objekt na pozemku čís. parcely st. 173. Posledním nadzemním objektem areálu je provozní objekt na pozemku čís. parcely st. 171/2. Stavba je umístěna při východní hranici ve střední části areálu. Stavba tvoří západní křídlo rozsáhlé nedokončené stavby mototechny, jejíž areál navazuje na jihovýchodní hranici oceňovaného areálu. Na jižní hranici areálu se v oplocení nacházejí vjezdová vrata pro komunikační napojení z Dělnické ulice, tento vjezd je v současnosti mimo běžný provoz. Nezastavěné plochy areálu jsou v rozhodujícím rozsahu zpevněné. Areál je napojen na všechny dostupné inženýrské sítě, část sítí není využívána. Kromě nedokončeného areálu mototechny a provozních objektů na severovýchodní straně u vjezdu sousedí oceňovaný areál s dalším provozním areálem, který se nachází na severovýchodní straně u Obchodní ulice vedle stavby původní Severografie, a.s. Východně od oceňovaného areálu jsou umístěny při Dělnické ulici další provozní objekty, mimo jiné vodárna, jižně od areálu se na protilehlé straně Dělnické ulice nachází areál hasičského záchranného sboru. Na severozápadní straně navazuje na oceňovaný areál nezastavěný pozemek, který přiléhá ke kruhové křižovatce státní silnice I/27 ulic Čepirožská a Pražská a třídy Budovatelů, která je jako hlavní komunikační průtah městem vedena od křižovatky severním směrem. K západní hranici pak přiléhá areál autosalonu, napojený komunikačně na státní silnici I/27. Terén v rozsahu oceňovaného areálu a přilehlého okolí je rovinatý. Na většině volných ploch areálu se k datu prohlídky nacházely skládky suti či zeminy. Příslušenství : Příslušenstvím nadzemních objektů jsou rozvody inženýrských sítí, zpevněné plochy, oplocení a další prvky venkovních úprav. 10

Stavební úpravy : Jednotlivé nadzemní objekty jsou v rozdílném stáří, stavebním stavu a rozsahu užívání. Podrobněji viz popis u jednotlivých staveb. Vhodnost využití : Areál je užíván jako provozní a skladový. Vzhledem k umístění, rozsahu, vybavení a dalším parametrům se hodnotí stavby s vhodným způsobem využití s tím, že není zcela využita kapacita, kterou areál disponuje. Ekonomická charakteristika : Pro stanovení výnosové hodnoty je uvažován teoretický výnos z pronájmu podle tržního nájemného v oblasti a čase. Majetek subjektu : Nemovité věci jsou ve vlastnictví společnosti JEMAPOL s.r.o. Stavby a pozemky tvoří ucelený nepravidelný soubor, na který navazují cizí stavby, provozně závislé na oceňovaném areálu z hlediska komunikačního napojení i napojení na energie. Oceňovaný areál je dostupný komunikací na vlastních pozemcích, která je napojená na veřejné komunikace. Břemena, závazky, zatížení nemovitosti : Podle části C výpisu z listu vlastnictví je vlastnické právo omezeno zástavními právy smluvními a z rozhodnutí správního orgánu, věcnými břemeny práva chůze a jízdy pro zajištění přístupu k cizím objektům a věcným břemenem zřizování a provozování fotovoltaické elektrárny na střechách oceňovaných objektů. Jako zatížení areálu nezapsané v katastru nemovitostí je nutno uvažovat současný stav, kdy na výrazné ploše areálu je umístěna skládka zeminy a stavební suti. Část materiálu je určena pro zpracování recyklací, část ale bude nutno odvézt na skládku městskou skládku, což je spojeno s vynaložením poměrně značných finančních prostředků. Věcným břemenem nezapsaným v katastru nemovitostí je dále vedení horkovodu přes areál. Horkovod je funkční a zajišťuje vytápění ubytovny jihozápadně od areálu. Historie : Jednotlivé objekty areálu mají různou historii. Provozní hala s přístavbou byla užívána původně jako výměníková stanice, stavby na pozemcích čís. parcely st. 171/2 a st. 173 byly vybudovány v rámci výstavby mototechny na přelomu 80. a 90. let minulého století, truhlárna a nedokončená hala byly vybudovány současným vlastníkem. Ekologické zatížení : Ekologická zatížení nejsou známá. Nejsou k dispozici žádné informace o probíhajících nebo proběhlých řízeních proti provozovateli. 11

Seznam oceňovaných objektů M.1.1. Hala na pozemku čís. parcely 382/9 a 382/43 M.1.2. Provozní hala na pozemku čís. parcely st. 151 M.1.3. Sklady na pozemku čís. parcely st. 173 M.1.4. Provozní budova na pozemku čís. parcely st. 171/2 M.1.5. Truhlárna na pozemcích čís. parcely st 208/1 a st. 208/2 M.1.6. Příslušenství M.1.7. Pozemky M.1.1. Hala na pozemku čís. parcely 382/9 a 382/43 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Popis a účel : Hala je s obdélníkovou zastavěnou plochou a jedním nadzemním podlažím bez podsklepení. Střecha je sklonitá, vnitřní dispozice je volná. Konstrukční řešení Stavba je s kovovou nosnou konstrukcí, kterou tvoří příčné rámy z plných profilů tvaru I se svařovanými nebo šroubovými spoji. Kovová konstrukce je založena na betonových základových patkách bez vodotěsné izolace. Nosná konstrukce je doplněna ztužujícími prvky ve směru kolmém na norné rámy a v rovině střechy. Obvodový plášť a střecha je z kovových izolačních panelů s výplní PUR pěnou. Okna jsou řešena v pruzích po celém obvodu s výplní makrolonem, vstupní dveře jsou prosklené, vrata nebyla osazena. Střecha je s osazenými fotovoltaickými panely. Stavební stav : Stavba nebyla dokončena, kromě konstrukcí hrubé stavby chybí veškeré další prvky vybavení, podlahy, výplně otvorů a instalace. Obvodový plášť je s neprovedenou podezdívkou a částečně chybějícími panely. Stavba je od doby výstavby mimo provoz, což se negativně projevuje na postupu opotřebení. To je vyšší proti očekávanému stavu vzhledem k stáří stavby. ANALÝZA OCENĚNÍ Věcná hodnota Metoda ukazatelová Jednotková cena je stanovena podle zatřídění stavby s úpravou podle materiálové charakteristiky. Zatřídění bylo provedeno podle převažujícího účelu stavby. Zatřídění : JKSO : 811 69 Haly pro skladování a úpravu produktu ostatní SKP : 46.21.13.20 Budovy pro skladování a manipulaci Materiálová charakteristika : kovová 12

Zastavěná plocha (m 2 ) Popis Výpočet / komentář Počet m2 Zastavěná plocha haly 59.72 * 19.87 1186,64 Zastavěná plocha celkem : 1 187 m 2 Podlahová plocha (m 2 ) Popis Výpočet / komentář Počet m2 I. NP podlahová plocha haly 59.72 * 19.87 * 0.98 1162,90 Podlahová plocha celkem : 1 163 m 2 Výkaz výměr (m 3 obestavěného prostoru) Popis Výpočet / komentář Výsledek Vrchní stavba 59.72 * 19.87 * (0.10 + 6.90) 8306,45 Zastřešení 59.72 * 19.87 * (0.10 + 1.24/2) 854,38 Celkem : Výpočet reprodukční ceny : Základní hodnota : Hodnota po mat. charakteristice: 9 160,83 m 3 obestavěného prostoru 2 621 Kč/m 3 obestavěného prostoru 2 453 Kč/m 3 obestavěného prostoru Koeficient úpravy základní hodnoty : Zařízení staveniště 1,0420 Mezisoučet - A 1,0420 Časový koeficient 1,1270 Celkem 1,0420 * 1,1270 = 1,1743 Výpočet : 2 453 * 1,1743 = 2 881 Výchozí hodnota jednotková : 2 881 Kč/m 3 obestavěného prostoru Výpočet : 2 881 * 9 160,83 = 26 392 351 Výchozí hodnota celková : 26 392 351 Kč Úprava výchozí hodnoty : strukturou stavebních dílů Úprava základní ceny je provedena strukturou stavebních dílů podle odchylek od standardu na základě zjištěného stavu. Název stavebního dílu Podíl 1 Hodnota (Kč) Koef Podíl 2 RC (Kč) Základy a zemní práce 16,255 4 290 077 1,0000 29,513 4 290 077 Svislé konstrukce 27,734 7 319 655 0,8000 40,283 5 855 724 Stropy a podhledy 8,867 2 340 210 0,0000 0,000 0 Konstrukce střechy 9,409 2 483 256 1,0000 17,083 2 483 256 Krytina střechy 3,005 793 090 1,0000 5,456 793 090 Klempířské konstrukce 0,887 234 100 0,3000 0,483 70 230 Úprava vnitř. povrchů 3,498 923 204 0,2000 1,270 184 641 Úprava vnějš. povrchů 2,414 637 111 0,6000 2,630 382 267 Schodiště 0,197 51 993 0,0000 0,000 0 Dveře 1,576 415 943 0,1000 0,286 41 594 Vrata 1,330 351 018 0,0000 0,000 0 Okna 3,300 870 948 0,5000 2,996 435 474 Podlahy 3,596 949 069 0,0000 0,000 0 Vytápění 2,167 571 922 0,0000 0,000 0 Elektroinstalace 5,025 1 326 216 0,0000 0,000 0 Bleskosvod 0,887 234 100 0,0000 0,000 0 Vnitřní vodovod 0,296 78 121 0,0000 0,000 0 Vnitřní kanalizace 0,887 234 100 0,0000 0,000 0 13

Zdroj teplé vody 0,246 64 925 0,0000 0,000 0 Hygienická vybavení 0,493 130 114 0,0000 0,000 0 Ostatní 7,931 2 093 177 0,0000 0,000 0 Celkem 100,000 26 392 349 0,5508 100,000 14 536 353 Koeficient úpravy výchozí hodnoty : 0,5508 Výpočet : 26 392 351 * 0,5508 = 14 536 353 Reprodukční cena celková : 14 536 353 Kč Výpočet : 14 536 353 / 9 160,83 = 1 586,7943 Reprodukční cena jednotková nezaokr. : 1 586,7943 Kč/m 3 obestavěného prostoru Reprodukční cena jednotková : 1 587 Kč/m 3 obestavěného prostoru Výpočet věcné hodnoty : Předložený projekt stavby je z roku 2008, podle informace objednatele proběhla výstavba ve stejném roce. Stáří stavby je k datu ocenění 7 roků, vzhledem k zjištěnému stavu, neprováděné údržbě a nedokončené stavbě je celková životnost stanovena na 60 roků. Opotřebení : lineární Stáří : 7 roků Celková životnost : 60 roků Výpočet : 100 * 7 / 60 = 11,667 Míra opotřebení : 11,667 % Výpočet : 14 536 353 * (1-0,11667) = 12 840 397 Věcná hodnota : 12 840 397 Kč Hala na pozemku čís. parcely 382/9 a 382/43 - celkem : Věcná hodnota byla stanovena ukazatelovou metodou. Jednotková cena byla přepočtena na aktuální cenovou úroveň koeficientem ÚRS, dále byla cena upravena s ohledem na materiálovou charakteristiku a stav konstrukcí. Opotřebení bylo stanoveno lineární metodou. Reprodukční cena Věcná hodnota 14 536 353 Kč 12 840 397 Kč M.1.2. Provozní hala na pozemku čís. parcely st. 151 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Popis a účel : Hala je s obdélníkovou zastavěnou plochou a jedním nadzemním podlažím bez podsklepení. Střecha je sklonitá, vnitřní dispozice je převážně volná s vnitřní vestavbou a s rozdělením příčkou na dvě části. Příčka je provedena na část světlé výšky. Na západní štít navazuje obdélníková přístavba s jedním nadzemním podlažím bez podsklepení a s pultovou střechou. Stavba je užívána jako dílna a pro skladování. Konstrukční řešení Stavba je s kovovou nosnou konstrukcí, kterou tvoří příčné rámy se svařovanými nebo šroubovými spoji. Kovová konstrukce je založena na betonových základových konstrukcích, podezdívka je zděná nebo betonová s hladkou omítkou. Nosná konstrukce je doplněna ztužujícími prvky ve 14

směru kolmém na norné rámy a v rovině střechy. Obvodový plášť a střecha je z kovových izolačních panelů s výplní PUR pěnou, klempířské konstrukce jsou provedeny z titanzinkového plechu. Okna jsou plastová, vnitřní podlahy ze zámkové dlažby, dveře plastové vrata sekční. Stavba je vybavena rozvody elektrické energie s napětím 230/400 V a s jištěním automaty. Vytápění je teplovzdušné a je zajištěno lokálními elektrickými jednotkami. Ve stavbě zůstala zachována část původní technologie výměníkové stanice. Střecha je s osazenými fotovoltaickými panely. Stavební stav : Původní stavba byla realizována v 80. letech minulého století, jako výměníková stanice byla stavba vybudována v počátku výstavby průmyslové zóny. Přístavba byla realizována v roce 2006, v rámci těchto stavebních úprav byly provedeny i stavební úpravy původní části, zejména obvodový plášť, zastřešení, podlahy a výplně otvorů. ANALÝZA OCENĚNÍ Věcná hodnota Metoda ukazatelová Jednotková cena je stanovena podle zatřídění stavby s úpravou podle materiálové charakteristiky. Zatřídění bylo provedeno podle převažujícího účelu stavby. Zatřídění : JKSO : 811 11 Haly výrobní bez jeřábových drah a bez podvěsné dopravy SKP : 46.21.13.10 Budovy pro průmysl Materiálová charakteristika : nerozlišena Zastavěná plocha (m 2 ) Popis Výpočet / komentář Počet m2 Zastavěná plocha původní stavby 15.30 * 24.55 375,62 Zastavěná plocha přístavby 15.30 * 6.03 92,26 Zastavěná plocha celkem : 468 m 2 Podlahová plocha (m 2 ) Popis Výpočet / komentář Počet m2 I. NP podlahová plocha haly 15.30 * 24.55 * 0.95 356,83 I. NP podlahová plocha přístavby 15.30 * 6.03 * 0.95 87,65 Podlahová plocha celkem : 444 m 2 Výkaz výměr (m 3 obestavěného prostoru) Popis Výpočet / komentář Výsledek Vrchní stavba - hala 15.30 * 24.55 * (0.10 + 5.64) 2156,03 Zastřešení - hala 15.30 * 24.55 * (0.10 + 0.33/2) 99,54 Vrchní stavba - přístavba 15.30 * 6.03 * (0.10 + 3.20) 304,45 Zastřešení - přístavba 15.30 * 6.03 * (0.10 + 1.70/2) 87,65 Celkem : 2 647,67 m 3 obestavěného prostoru 15

Výpočet reprodukční ceny : Základní hodnota : Hodnota po mat. charakteristice: 3 230 Kč/m 3 obestavěného prostoru 2 837 Kč/m 3 obestavěného prostoru Koeficient úpravy základní hodnoty : Zařízení staveniště 1,0420 Mezisoučet - A 1,0420 Časový koeficient 1,1270 Celkem 1,0420 * 1,1270 = 1,1743 Výpočet : 2 837 * 1,1743 = 3 331 Výchozí hodnota jednotková : 3 331 Kč/m 3 obestavěného prostoru Výpočet : 3 331 * 2 647,67 = 8 819 389 Výchozí hodnota celková : 8 819 389 Kč Úprava výchozí hodnoty : strukturou stavebních dílů Úprava základní ceny je provedena strukturou stavebních dílů podle odchylek od standardu na základě zjištěného stavu. Název stavebního dílu Podíl 1 Hodnota (Kč) Koef Podíl 2 RC (Kč) Základy a zemní práce 15,253 1 345 221 1,0000 18,410 1 345 221 Svislé konstrukce 27,695 2 442 530 1,0000 33,428 2 442 530 Stropy a podhledy 9,885 871 797 0,0000 0,000 0 Konstrukce střechy 8,990 792 863 1,0000 10,851 792 863 Krytina střechy 2,897 255 498 1,0000 3,497 255 498 Klempířské konstrukce 0,980 86 430 1,0000 1,183 86 430 Úprava vnitř. povrchů 3,707 326 935 1,0000 4,474 326 935 Úprava vnějš. povrchů 2,386 210 431 1,0000 2,880 210 431 Schodiště 0,000 0 0,0000 0,000 0 Dveře 1,321 116 504 0,6000 0,957 69 902 Vrata 1,065 93 926 1,1000 1,414 103 319 Okna 4,900 432 150 0,8000 4,731 345 720 Podlahy 4,005 353 217 1,0000 4,834 353 217 Vytápění 2,812 248 001 0,6000 2,036 148 801 Elektroinstalace 4,687 413 365 1,0000 5,657 413 365 Bleskosvod 0,810 71 437 1,0000 0,978 71 437 Vnitřní vodovod 0,298 26 282 1,0000 0,360 26 282 Vnitřní kanalizace 0,810 71 437 1,0000 0,978 71 437 Zdroj teplé vody 0,298 26 282 0,4000 0,144 10 513 Hygienická vybavení 0,597 52 652 0,0000 0,000 0 Ostatní 6,604 582 432 0,4000 3,188 232 973 Celkem 100,000 8 819 390 0,8285 100,000 7 306 874 Koeficient úpravy výchozí hodnoty : 0,8285 Výpočet : 8 819 389 * 0,8285 = 7 306 874 Reprodukční cena celková : 7 306 874 Kč Výpočet : 7 306 874 / 2 647,67 = 2 759,7374 Reprodukční cena jednotková nezaokr. : 2 759,7374 Kč/m 3 obestavěného prostoru Reprodukční cena jednotková : 2 760 Kč/m 3 obestavěného prostoru Výpočet věcné hodnoty : Stavba byla uvedena do provozu v roce 1985, stáří k datu ocenění je 30 roků. Stáří přístavby je 9 roků. Konstrukce stavby jsou převážně původní, v rámci budování přístavby byla provedena výměna obvodového pláště, střechy a dalších prvků na původní stavbě. Opotřebení : Stáří : analytické 30 roků 16

Celková životnost : 80 roků Název stavebního dílu Min Max Stáří Život. Podíl 2(%) Opotř.(%) Př.opotř(%) VH (Kč) Základy a zemní práce 150 200 30 120 15,648 25,000 3,912 857 551 Základy a zemní práce 150 200 9 120 2,762 7,500 0,207 186 684 Svislé konstrukce 80 200 30 80 17,048 37,500 6,393 778 544 Svislé konstrukce 80 200 9 40 13,371 22,500 3,008 757 173 Svislé konstrukce 80 200 9 80 3,009 11,250 0,339 195 128 Stropy a podhledy 80 200 0 0 0,000 100,000 0,000 0 Konstrukce střechy 70 150 30 80 8,681 37,500 3,255 396 441 Konstrukce střechy 70 150 9 80 2,170 11,250 0,244 140 720 Krytina střechy 10 80 9 40 3,497 22,500 0,787 198 011 Klempířské konstrukce 30 60 9 30 1,183 30,000 0,355 60 501 Úprava vnitř. povrchů 50 80 30 50 2,684 60,000 1,610 78 453 Úprava vnitř. povrchů 50 80 9 50 1,790 18,000 0,322 107 258 Úprava vnějš. povrchů 30 60 9 40 2,880 22,500 0,648 163 084 Schodiště 80 200 0 0 0,000 100,000 0,000 0 Dveře 50 80 9 40 0,957 22,500 0,215 54 174 Vrata 50 80 9 30 1,414 30,000 0,424 72 323 Okna 50 80 9 40 4,731 22,500 1,064 267 933 Podlahy 15 80 30 60 3,867 50,000 1,934 141 280 Podlahy 15 80 9 50 0,967 18,000 0,174 57 940 Vytápění 20 50 30 40 2,036 75,000 1,527 37 200 Elektroinstalace 25 50 30 40 4,808 75,000 3,606 87 832 Elektroinstalace 25 50 9 40 0,849 22,500 0,191 48 079 Bleskosvod 25 50 9 40 0,978 22,500 0,220 55 364 Vnitřní vodovod 20 50 30 40 0,360 75,000 0,270 6 571 Vnitřní kanalizace 30 60 30 60 0,978 50,000 0,489 35 719 Zdroj teplé vody 20 50 30 40 0,144 75,000 0,108 2 628 Hygienická vybavení 20 50 0 0 0,000 100,000 0,000 0 Ostatní 15 80 30 40 3,188 75,000 2,391 58 243 Celkem 0 0 0 0 100,000 33,693 33,693 4 844 969 Míra opotřebení : 33,693 % Výpočet : 7 306 874 * (1-0,33693) = 4 844 969 Věcná hodnota : 4 844 969 Kč Provozní hala na pozemku čís. parcely st. 151 - celkem : Věcná hodnota byla stanovena ukazatelovou metodou. Jednotková cena byla přepočtena na aktuální cenovou úroveň koeficientem ÚRS, dále byla cena upravena s ohledem na materiálovou charakteristiku a stav konstrukcí. Opotřebení bylo stanoveno analytickou metodou. Reprodukční cena Věcná hodnota 7 306 874 Kč 4 844 969 Kč M.1.3. Sklady na pozemku čís. parcely st. 173 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Popis a účel : Stavba je s obdélníkovou zastavěnou a jedním nadzemním podlažím bez podsklepení. Střecha je plochá, vnitřní dispozice je řešena jako několik samostatně přístupných skladových místností, řešených vždy na celou šířku stavby. Část místností je vybavena několika vjezdovými vraty nebo je provedeno vnitřní propojení. Ve střední části je umístěn jeden box jako otevřený přístřešek bez 17

čelní stěny s vjezdovými vraty. Celkem je v čelní stěně osazeno 12 ks vjezdových vrat. Stavba je užívána pro skladování. Konstrukční řešení Stavba je s nosnou konstrukcí z betonových tyčových prefabrikátů. Svislé nosné prvky jsou umístěny podél průčelí a spojeny jsou železobetonovými průvlaky, na kterých jsou osazeny stropní a střešní prefabrikáty. Stavba je založena na betonových základech, pravděpodobně s vodotěsnou izolací, střecha je s živičnou krytinou, klempířské konstrukce jsou provedeny z pozinkovaného plechu, bleskosvod je osazen. Obvodové konstrukce jsou provedeny v kombinaci vyzdívek a obvodových prefabrikátů, vnější úpravy povrchů jsou provedeny tenkovrstvým nástřikem Ebarbet. Vnitřní dělící konstrukce jsou vyzdívané, vnitřní úpravy povrchů jsou vápenné hladké nebo štukové, podlahy jsou betonové. Vrata jsou dvoukřídlá kovová otevíravá, okna nejsou osazena. Původní rozvody elektrické energie jsou mimo provoz, jiné instalace nejsou provedeny. Střecha je s osazenými fotovoltaickými panely. Stavební stav : Stavba byla vybudována v rámci výstavby areálu mototechny v roce 1990, konstrukce jsou původní. Běžná údržba je v nedostatečném rozsahu, konstrukce s krátkodobou životností jsou vzhledem k předpokládanému stáří ve vyšším stupni opotřebení. ANALÝZA OCENĚNÍ Věcná hodnota Metoda ukazatelová Jednotková cena je stanovena podle zatřídění stavby s úpravou podle materiálové charakteristiky. Zatřídění bylo provedeno podle převažujícího účelu stavby. Zatřídění : JKSO : 812 79 Budovy pro skladování a úpravu produktu ostatní SKP : 46.21.13.20 Budovy pro skladování a manipulaci Materiálová charakteristika : montovaná z dílců bet.tyčových Zastavěná plocha (m 2 ) Popis Výpočet / komentář Počet m2 Zastavěná plocha skladu 7.20 * 43.40 312,48 Zastavěná plocha celkem : 312 m 2 Podlahová plocha (m 2 ) Popis Výpočet / komentář Počet m2 I. NP podlahová plocha skladu 7.20 * 43.40 * 0.90 281,23 Podlahová plocha celkem : 281 m 2 Výkaz výměr (m 3 obestavěného prostoru) Popis Výpočet / komentář Výsledek Vrchní stavba 7.20 * 43.40 * (0.10 + 3.18) 1024,93 Zastřešení 7.20 * 43.40 * 0.60 187,49 Celkem : 1 212,42 m 3 obestavěného prostoru 18

Výpočet reprodukční ceny : Základní hodnota : Hodnota po mat. charakteristice: 4 536 Kč/m 3 obestavěného prostoru 4 459 Kč/m 3 obestavěného prostoru Koeficient úpravy základní hodnoty : Zařízení staveniště 1,0420 Mezisoučet - A 1,0420 Časový koeficient 1,1210 Celkem 1,0420 * 1,1210 = 1,1681 Výpočet : 4 459 * 1,1681 = 5 209 Výchozí hodnota jednotková : 5 209 Kč/m 3 obestavěného prostoru Výpočet : 5 209 * 1 212,42 = 6 315 496 Výchozí hodnota celková : 6 315 496 Kč Úprava výchozí hodnoty : strukturou stavebních dílů Úprava základní ceny je provedena strukturou stavebních dílů podle odchylek od standardu na základě zjištěného stavu. Název stavebního dílu Podíl 1 Hodnota (Kč) Koef Podíl 2 RC (Kč) Základy a zemní práce 12,525 791 016 1,0000 19,730 791 016 Svislé konstrukce 21,409 1 352 085 1,0000 33,725 1 352 085 Stropy a podhledy 13,170 831 751 0,0000 0,000 0 Konstrukce střechy 10,748 678 790 1,0000 16,931 678 790 Krytina střechy 3,401 214 790 1,0000 5,357 214 790 Klempířské konstrukce 0,599 37 830 0,7000 0,661 26 481 Úprava vnitř. povrchů 5,197 328 216 0,9000 7,368 295 394 Úprava vnějš. povrchů 2,694 170 139 0,6000 2,546 102 083 Schodiště 0,000 0 0,0000 0,000 0 Dveře 2,231 140 899 0,0000 0,000 0 Vrata 1,469 92 775 0,7000 1,620 64 943 Okna 2,095 132 310 0,0000 0,000 0 Podlahy 5,116 323 101 0,8000 6,447 258 481 Vytápění 2,884 182 139 0,0000 0,000 0 Elektroinstalace 5,279 333 395 0,5000 4,158 166 698 Bleskosvod 0,925 58 418 1,0000 1,457 58 418 Vnitřní vodovod 0,272 17 178 0,0000 0,000 0 Vnitřní kanalizace 0,898 56 713 0,0000 0,000 0 Zdroj teplé vody 0,707 44 651 0,0000 0,000 0 Hygienická vybavení 0,327 20 652 0,0000 0,000 0 Výtahy 0,190 11 999 0,0000 0,000 0 Ostatní 7,864 496 651 0,0000 0,000 0 Celkem 100,000 6 315 498 0,6348 100,000 4 009 179 Koeficient úpravy výchozí hodnoty : 0,6348 Výpočet : 6 315 496 * 0,6348 = 4 009 179 Reprodukční cena celková : 4 009 179 Kč Výpočet : 4 009 179 / 1 212,42 = 3 306,7576 Reprodukční cena jednotková nezaokr. : 3 306,7576 Kč/m 3 obestavěného prostoru Reprodukční cena jednotková : 3 307 Kč/m 3 obestavěného prostoru Výpočet věcné hodnoty : Stavba byla uvedena do provozu pravděpodobně v roce 1990 předložený projekt je z roku 1988. Konstrukce jsou převážně původní, běžná údržba je minimální, dodatečně realizované úpravy byly zřejmě pouze v souvislosti s instalací fotovoltaických panelů na střeše. Opotřebení : lineární 19

Stáří : Celková životnost : 25 roků 80 roků Výpočet : 100 * 25 / 80 = 31,250 Míra opotřebení : 31,250 % Výpočet : 4 009 179 * (1-0,31250) = 2 756 311 Věcná hodnota : 2 756 311 Kč Sklady na pozemku čís. parcely st. 173 - celkem : Věcná hodnota byla stanovena ukazatelovou metodou. Jednotková cena byla přepočtena na aktuální cenovou úroveň koeficientem ÚRS, dále byla cena upravena s ohledem na materiálovou charakteristiku a stav konstrukcí. Opotřebení bylo stanoveno lineární metodou. Reprodukční cena Věcná hodnota 4 009 179 Kč 2 756 311 Kč M.1.4. Provozní budova na pozemku čís. parcely st. 171/2 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Popis a účel : Stavba je s obdélníkovou zastavěnou a jedním nadzemním podlažím bez podsklepení. Střecha je plochá. Stavba je v současnosti užívána jako dílna a pro skladování. Dispoziční řešení Stavba je svým východním štítem napojena na další objekty, vybudované v rámci výstavby mototechny. Původně byla stavba určena k využití jako mokrý servis, tomu odpovídá i dispoziční řešení, které zůstalo zachováno. Ve východní části půdorysu se u napojení na další části stavby nachází původní autodílna, řešená na celou šířku stavby. Ve střední a západní části půdorysu se v podélné ose nachází prostor původní mycí linky, do kterého je vjezd vraty ze západního štítu. Na původní mycí linku navazuje před autodílnou komunikační prostor, původně na celou šířku stavby, kde byla doplněna kancelář a šatna. Do komunikačního prostoru je orientován vnější vstup ze severní strany. Po obou stranách mycí linky jsou umístěny pomocné místnosti pro zajištění původního provozu strojovny, vodní hospodářství, sklady, velín a další místnosti technického a provozního zázemí. Konstrukční řešení Stavba je s nosnou konstrukcí z betonových tyčových prefabrikátů. Svislé nosné prvky jsou umístěny podél obou průčelí a podpírají podélné průvlaky. Střešní konstrukci tvoří prefabrikáty profilu TT bez podhledu. Stavba je založena na betonových základech s vodotěsnou izolací, střecha je s živičnou krytinou, klempířské konstrukce jsou provedeny z pozinkovaného plechu, bleskosvod je osazen. Obvodové konstrukce jsou provedeny v kombinaci vyzdívek a obvodových prefabrikátů, vnější úpravy povrchů jsou provedeny tenkovrstvým nástřikem Ebarbet, část ploch je upravena vnějším kabřincovým obkladem. Vnitřní dělící konstrukce jsou vyzdívané, vnitřní omítky jsou vápenné hladké nebo štukové, doplněné olejovými nátěry soklu nebo keramickými obklady. V místnostech, kde to původní provoz vyžadoval nabíjení baterií jsou vnitřní úpravy povrchů provedeny z kyselinovzdorných obkladů. Podlahy jsou betonové nebo s kyselinovzdornou dlažbou. Okna jsou kovová zdvojená, vnitřní dveře dřevěné hladké plné, vrata sekční. Temperování stavby je lokálními elektrickými topidly a přímotopnými panely, sociální zařízení je vybaveno typovými zařizovacími předměty, součástí vnitřního vybavení je část původní technologie, která je již mimo provoz. 20

Rozvody elektrické energie jsou s napětím 230/400 V a s jištěním automaty. Stavba je dále napojena na rozvody zdravotní instalace, původní tepelný rozvod byl odpojen. Střecha je s instalovanými fotovoltaickými panely. Stavební stav : Podle dostupných podkladů byla stavba vybudována v rámci výstavby areálu mototechny v roce 1990. Převážná většina konstrukcí je původní, v průběhu provozu byly realizovány dílčí úpravy obvodového pláště, zejména s ohledem na instalaci nových sekčních vrat a dále byly provedeny dílčí vyzdívky, spojené s úpravou dispozice v komunikačním prostoru vedle dílny. Běžná údržba je v nedostatečném rozsahu, konstrukce s krátkodobou životností jsou vzhledem k předpokládanému stáří ve vyšším stupni opotřebení. ANALÝZA OCENĚNÍ Věcná hodnota Metoda ukazatelová Jednotková cena je stanovena podle zatřídění stavby s úpravou podle materiálové charakteristiky. Zatřídění bylo provedeno podle převažujícího účelu stavby. Zatřídění : JKSO : 812 19 Budovy výrobní průmyslové speciální ostatní SKP : 46.21.13.10 Budovy pro průmysl Materiálová charakteristika : montovaná z dílců bet.tyčových Zastavěná plocha (m 2 ) Popis Výpočet / komentář Počet m2 Zastavěná plocha stavby - v rozsahu pozemku 18.60 * 45.00 837,00 Zastavěná plocha celkem : 837 m 2 Podlahová plocha (m 2 ) Popis Výpočet / komentář Počet m2 Podlahová plocha stavby 18.60 * 45.00 * 0.85 711,45 Podlahová plocha celkem : 711 m 2 Výkaz výměr (m 3 obestavěného prostoru) Popis Výpočet / komentář Výsledek Vrchní stavba 18.60 * 45.00 * (0.10 + 5.01) 4277,07 Zastřešení 18.60 * 45.00 * 0.60 502,20 Celkem : 4 779,27 m 3 obestavěného prostoru Výpočet reprodukční ceny : Základní hodnota : Hodnota po mat. charakteristice: 5 391 Kč/m 3 obestavěného prostoru 4 501 Kč/m 3 obestavěného prostoru Koeficient úpravy základní hodnoty : Zařízení staveniště 1,0420 Mezisoučet - A 1,0420 Časový koeficient 1,1210 21

Celkem 1,0420 * 1,1210 = 1,1681 Výpočet : 4 501 * 1,1681 = 5 258 Výchozí hodnota jednotková : 5 258 Kč/m 3 obestavěného prostoru Výpočet : 5 258 * 4 779,27 = 25 129 402 Výchozí hodnota celková : 25 129 402 Kč Úprava výchozí hodnoty : strukturou stavebních dílů Úprava základní ceny je provedena strukturou stavebních dílů podle odchylek od standardu na základě zjištěného stavu. Název stavebního dílu Podíl 1 Hodnota (Kč) Koef Podíl 2 RC (Kč) Základy a zemní práce 12,421 3 121 323 1,1000 17,368 3 433 455 Svislé konstrukce 18,583 4 669 797 1,0000 23,622 4 669 797 Stropy a podhledy 12,294 3 089 409 0,0000 0,000 0 Konstrukce střechy 9,410 2 364 677 1,1000 13,158 2 601 145 Krytina střechy 2,803 704 377 1,0000 3,563 704 377 Klempířské konstrukce 0,593 149 017 0,8000 0,603 119 214 Úprava vnitř. povrchů 5,204 1 307 734 1,0000 6,615 1 307 734 Úprava vnějš. povrchů 2,885 724 983 1,0000 3,667 724 983 Schodiště 1,699 426 949 0,0000 0,000 0 Dveře 2,400 603 106 0,7000 2,136 422 174 Vrata 1,591 399 809 1,1000 2,225 439 790 Okna 4,907 1 233 100 1,0000 6,238 1 233 100 Podlahy 3,020 758 908 1,1000 4,223 834 799 Vytápění 4,395 1 104 437 0,4000 2,235 441 775 Elektroinstalace 4,422 1 111 222 1,0000 5,621 1 111 222 Bleskosvod 0,782 196 512 1,0000 0,994 196 512 Vnitřní vodovod 0,998 250 791 0,8000 1,015 200 633 Vnitřní kanalizace 2,507 629 994 0,8000 2,549 503 995 Zdroj teplé vody 1,105 277 680 0,0000 0,000 0 Hygienická vybavení 1,213 304 820 0,8000 1,234 243 856 Výtahy 0,998 250 791 0,0000 0,000 0 Ostatní 5,770 1 449 966 0,4000 2,934 579 986 Celkem 100,000 25 129 402 0,7867 100,000 19 768 547 Koeficient úpravy výchozí hodnoty : 0,7867 Výpočet : 25 129 402 * 0,7867 = 19 768 547 Reprodukční cena celková : 19 768 547 Kč Výpočet : 19 768 547 / 4 779,27 = 4 136,3110 Reprodukční cena jednotková nezaokr. : 4 136,3110 Kč/m 3 obestavěného prostoru Reprodukční cena jednotková : 4 136 Kč/m 3 obestavěného prostoru Výpočet věcné hodnoty : Stavba byla uvedena do provozu v roce 1990, s výjimkou vrat a souvisejících konstrukcí jsou konstrukce a vybavení původní. Opotřebení : Stáří : Celková životnost : analytické 25 roků 80 roků Název stavebního dílu Min Max Stáří Život. Podíl 2(%) Opotř.(%) Př.opotř(%) VH (Kč) Základy a zemní práce 150 200 25 130 17,368 19,231 3,340 2 773 175 Svislé konstrukce 80 200 25 120 23,622 20,833 4,921 3 696 923 Stropy a podhledy 80 200 25 100 0,000 25,000 0,000 0 Konstrukce střechy 70 150 25 80 13,158 31,250 4,112 1 788 287 Krytina střechy 40 80 25 40 3,563 62,500 2,227 264 141 22

Klempířské konstrukce 30 60 25 40 0,603 62,500 0,377 44 705 Úprava vnitř. povrchů 50 80 25 50 6,615 50,000 3,308 653 867 Úprava vnějš. povrchů 30 60 25 40 3,667 62,500 2,292 271 869 Schodiště 80 200 0 0 0,000 100,000 0,000 0 Dveře 50 80 25 40 2,136 62,500 1,335 158 315 Vrata 50 80 9 25 2,225 36,000 0,801 281 466 Okna 50 80 25 40 6,238 62,500 3,899 462 413 Podlahy 15 80 25 60 4,223 41,667 1,760 486 966 Vytápění 20 50 25 30 2,235 83,333 1,863 73 629 Elektroinstalace 25 50 25 40 5,621 62,500 3,513 416 708 Bleskosvod 25 50 25 40 0,994 62,500 0,621 73 692 Vnitřní vodovod 20 50 25 40 1,015 62,500 0,634 75 237 Vnitřní kanalizace 30 60 25 60 2,549 41,667 1,062 293 997 Zdroj teplé vody 20 50 0 0 0,000 100,000 0,000 0 Hygienická vybavení 20 50 25 30 1,234 83,333 1,028 40 643 Výtahy 30 50 0 0 0,000 100,000 0,000 0 Ostatní 15 80 25 40 2,934 62,500 1,834 217 495 Celkem 0 0 0 0 100,000 38,927 38,927 12 073 245 Míra opotřebení : 38,927 % Výpočet : 19 768 547 * (1-0,38927) = 12 073 245 Věcná hodnota : 12 073 245 Kč Provozní budova na pozemku čís. parcely st. 171/2 - celkem : Věcná hodnota byla stanovena ukazatelovou metodou. Jednotková cena byla přepočtena na aktuální cenovou úroveň koeficientem ÚRS, dále byla cena upravena s ohledem na materiálovou charakteristiku a stav konstrukcí. Opotřebení bylo stanoveno analytickou metodou. Reprodukční cena Věcná hodnota 19 768 547 Kč 12 073 245 Kč M.1.5. Truhlárna na pozemcích čís. parcely st 208/1 a st. 208/2 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Popis a účel : Stavba je s lichoběžníkovou zastavěnou a jedním nadzemním podlažím bez podsklepení. Střecha je sklonitá. Stavba je užívána jako truhlářská dílna a pro skladování. Dispoziční řešení Západní část půdorysu obsahuje místnost s nepravidelným lichoběžníkovým tvarem, která je užívána jako dílna a k skladování materiálů stavební výroby, v rohu se nachází sociální zařízení. Ve střední části dispozice navazuje trojúhelníková truhlárna, na východní a jižní straně byla stavba původně opatřena předsazenou střechou, vytvářející krytý přístřešek. Tento přístřešek byl následně na východní straně a části jižní strany opatřen obvodovou konstrukcí a vznikla další místnost, užívaná pro skladování a jako příslušenství truhlárny. Konstrukční řešení Stavba je s vyzdívanou nosnou konstrukcí, založenou na betonových základech s vodotěsnou izolací. Svislé nosné konstrukce jsou doplněny dřevěnými sloupky po obvodu v místě předchozího přístřešku. Střecha je z dřevěných příhradových vazníků se sádrokartonovým podhledem na spodním líci a vloženou tepelnou izolací, střešní krytina je živičná, klempířské konstrukce jsou provedeny z titanzinkového plechu, bleskosvod je osazen. Vnější omítky jsou vápenné hladké, sokl je upraven mozaikou, podbití krovu je provedeno OSB deskami. 23