ZNALECKÝ POSUDEK č. 2529

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č o ceně nemovitostí - rodinného domu Úštěk č.p. 151 situovaném na pozemku parc.č a pozemků parc. č (zastavěná plocha a nádvoří o výměře 254 m 2 ), parc.č (zahrada o výměře 309 m 2 ) a parc.č (zahrada o výměře 318 m 2 ) - nacházejících se v katastrálním území Úštěk, obec Úštěk, okres Litoměřice a zapsaných v Katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, KP Litoměřice, na listu vlastnictví č Objednatel posudku: Účel posudku: Soudní exekutor JUDr. Josef Potoček Exekuční úřad Praha 2 Ve Studeném 117/5a Praha 4 Návrh ceny obvyklé pro prodej nemovitostí dle usnesení soudního exekutora č.j. 132 EX 30256/09-18/ ZI a dle exekučního příkazu č.j. 071 EX 16476/08-6/ ZI na základě vykonatelného rozsudku Okresního soudu Litoměřice proti povinnému Vlastimilu Hříšnému, nar Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., podle stavu a podle situace na trhu s nemovitostmi ke dni posudek vypracoval: Ing. Pavel Sedláček Máchova Tachov Posudek obsahuje včetně titulního listu 18 stran textu a přílohy dle seznamu. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Tachově Vyhotovení č. 1

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitostí - rodinného domu Úštěk č.p. 151 situovaném na pozemku parc.č a pozemků parc. č (zastavěná plocha a nádvoří o výměře 254 m 2 ), parc.č (zahrada o výměře 309 m 2 ) a parc.č (zahrada o výměře 318 m 2 ) - nacházejících se v katastrálním území Úštěk, obec Úštěk, okres Litoměřice a zapsaných v Katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, KP Litoměřice, na listu vlastnictví č Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům Úštěk Adresa nemovitosti: Údolní Úštěk Okres: Obec: Katastrální území: Úštěk Počet obyvatel: Litoměřice Úštěk Kraj: Ústecký Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a ) x 0, = 49,5166 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 49,52 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne Podklady pro vypracování posudku - usnesení soudního exekutora JUDr. Jana Fendrycha, Exekučního úřadu Praha 2, č.j. 132 EX 30256/09-18/ ZI ze dne výpis z Katastru nemovitostí LV č. 174 katastrálního území Úštěk k datu zaslaný objednatelem - kopie katastrální mapy předmětného území - informace a údaje sdělené objednatelem posudku - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - fotodokumentace - nabídky realitních kanceláří 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo k oceňovaným nemovitostem je dle výpisu z KN LV č. 174, katastrálního území Úštěk vloženo pro: SJM Hříšný Vlastimil a Hříšná Jindřiška, ident /0303, /2674 Podíl 1/2 Údolní 151, Úštěk-Českolipské Předměstí, Úštěk SJM Kozák Jan a Kozáková Jiřina, ident /324, /172 Podíl 1/2 Zahrádky 99, Zahrádky u České Lípy Údolní 151, Úštěk-Českolipské Předměstí, Úštěk

3 - 3 - V oddílu C listu vlastnictví č. 174 m.j. zapsáno: - Zástavní právo smluvní pro Česká spořitelna a.s., Olbrachtova 1929/62, Praha 4, Krč, Praha 4, IČO: , ve výši ,- Kč, s právními účinky vkladu práva ke dni Exekuční příkaz soudního exekutora č.j. 071 EX-16476/2008-6/ZI ze dne k prodeji nemovitostí v majetku povinného - Exekuční příkaz soudního exekutora č.j. 121 EX-5272/ ze dne k prodeji nemovitostí v majetku povinného 6. Dokumentace a skutečnost Technická dokumentace nebyla předložena. 7. Celkový popis nemovitosti Oceněné nemovitosti se nachází v zastavěném území obce Úštěk, po pravé straně ulice Údolní ve směru do centra obce Úštěk, ve vzdálenosti cca 40 m v tomto směru od křižovatky ulic Údolní a Podskalská. Hlavní stavbou je nepodsklepený samostatně stojící rodinný dům se dvěma nadzemními podlažími a půdou. Hlavní stavba je svou podélnou osou orientována ve směru JZ-SV. Rodinný dům je založen na kamenných základech, je zděný ze smíšeného zdiva (kamene a plných pálených cihel), stropy jsou s rovným podhledem, krov je dřevěný, střecha šikmá sedlová, krytina skládaná tašková. Omítky jsou vnitřní vápenné, vnější vápenocementové. Okna jsou dřevěná zdvojená, vstupní dveře dřevěné plné. Klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, bleskosvod není instalován. Podél ulice Údolní protéká Úštěcký potok. Tento potok v období povodní v minulých letech zaplavil část 1. NP oceňovaného rodinného domu. V 1. NP do úrovně cca 1m nad ÚT jsou v současnosti patrné následky povodní - zdivo je vlhké, omítky poškozené. Dům je napojen na rozvody elektřiny a na kanalizační a vodovodní řad. Plyn je veden v komunikaci podél domu. Dům je vytápěn kotlem na TP. Dům byl dříve přístupný z veřejné asfaltové komunikace ze severozápadní strany. Tento vchod byl z důvodu povodní částečně zazděn a v současnosti se do domu vstupuje ze strany zahrady. Dům je vystavěn na pozemku parc.č. 1167, se kterým ze SV strany sousedí pozemek zahrady parc.č a z JZ strany pozemek zahrady parc.č Všechny oceňované pozemky jsou situovány podél ulice Údolní. Pozemky jsou po svém obvodě ohraničeny plotem ze strojového pletiva do ocelových sloupků. Mezi pozemkem parc.č a 1167 je vystavěn dřevěný laťkový plot. Z jihovýchodní strany jsou pozemky ohraničeny strmými skalními stěnami. Na pozemku parc.č se nachází jednopodlažní sklad, vyzděný z plných pálených cihel s břízolitovou omítkou, pultovou střechou, s jednoduchými dřevěnými výplněmi otvorů a dřevěnými vraty. Oceněné nemovitosti jsou ve špatném stavebně technickém stavu. Znalci nebyl umožněn vstup do budovy, ani na oceňované pozemky, na které byl však umožněn náhled z veřejné komunikace. Při oceňování předpokládám podstandardní stavebně technický stav vnitřních stavebních konstrukcí. Kvůli nepřístupnosti do domu se pro propočet věcné hodnoty z vnějších znaků domu předpokládá jeho standardní vybavenost. Věcná břemena nezjištěna.

4 Obsah posudku Výsledná cena zjištěná podle předpisu a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům Úštěk č.p. 151 b) Vedlejší stavby b 1 ) Sklad c) Venkovní úpravy c 1 ) Venkovní úpravy d) Porosty d 1 ) Porosty e) Pozemky e 1 ) Pozemky k.ú. Úštěk Věcná hodnota zjištěná podle předpisu a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům Úštěk č.p. 151 b) Vedlejší stavby b 1 ) Sklad c) Venkovní úpravy c 1 ) Venkovní úpravy d) Porosty d 1 ) Porosty e) Pozemky e 1 ) Pozemky k.ú. Úštěk B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Výsledná cena zjištěná podle předpisu a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům Úštěk č.p Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží

5 - 5 - Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód CZ - CC: 1122 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 15,2*8,8 = 133,76 m 2 2.NP: 15,2*8,8 = 133,76 m 2 Podkroví: 15,2*8,8 = 133,76 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 133,76 m 2 3,15 m 2.NP: 133,76 m 2 3,15 m Podkroví: 133,76 m 2 4,10 m Obestavěný prostor: Rodinný dům (0,25+3,15+3,15)*15,2*8,8+15,2*8,8*4,1/2 = 1 150,34 m 3 Úštěk: Obestavěný prostor celkem: = 1 150,34 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu 1. Základy: S 100,00 2. Zdivo: S 100,00 3. Stropy: S 100,00 4. Střecha: S 100,00 5. Krytina: S 100,00 6. Klempířské konstrukce: S 100,00 7. Vnitřní omítky: Nezjištěno S 100,00 8. Fasádní omítky: P 100,00 9. Vnější obklady: C 100, Vnitřní obklady: Nezjištěno S 100, Schody: Nezjištěno S 100, Dveře: S 100, Okna: S 100, Podlahy obytných místností: Nezjištěno S 100, Podlahy ostatních místností: Nezjištěno S 100, Vytápění: Nezjištěno S 100, Elektroinstalace: Nezjištěno S 100, Bleskosvod: C 100, Rozvod vody: Nezjištěno S 100, Zdroj teplé vody: Nezjištěno S 100, Instalace plynu: C 100, Kanalizace: Nezjištěno S 100, Vybavení kuchyně: Nezjištěno S 100, Vnitřní vybavení: Nezjištěno S 100, Záchod: Nezjištěno S 100, Ostatní: Nezjištěno S 100,00 Část [%]

6 - 6 - Výpočet koeficientu K 4 : Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9683 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): = 1 975,- Kč/m 3 Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): * 1,1000 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9683 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1620 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,0050 Základní cena upravená = 4 570,79 Kč/m 3 Plná cena: 1 150,34 m 3 * 4 570,79 Kč/m 3 = ,57 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 100 = 80,000 % ,06 Kč Rodinný dům Úštěk č.p zjištěná cena = ,51 Kč b) Vedlejší stavby b 1 ) Sklad - 7 Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód CZ - CC: 1274 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 8,5*3,4 = 28,90 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 28,90 m 2 2,20 m Obestavěný prostor: Sklad: (2,2+0,1)*8,5*3,4 = 66,47 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 66,47 m 3

7 - 7 - Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu 1. Základy Nezjištěno S 100,00 2. Obvodové stěny S 100,00 3. Stropy S 100,00 4. Krov S 100,00 5. Krytina S 100,00 6. Klempířské konstrukce S 100,00 7. Úprava povrchů S 100,00 8. Schodiště X 100,00 9. Dveře P 100, Okna S 100, Podlahy Nezjištěno S 100, Elektroinstalace Nezjištěno S 100,00 Výpočet koeficientu K 4 : Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9838 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): = 1 250,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle provedení a vybavení stavby): * 0,9838 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1210 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,0050 Základní cena upravená = 2 621,34 Kč/m 3 Plná cena: 66,47 m 3 * 2 621,34 Kč/m 3 = ,47 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 50 = 80,000 % ,38 Kč Sklad - zjištěná cena = ,09 Kč Část [%] c) Venkovní úpravy c 1 ) Venkovní úpravy - 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem procentem z ceny stavby Stanovené procento z ceny staveb: 3,50 %

8 - 8 - Ceny staveb pro stanovení základu pro výpočet ceny venkovních úprav: Název stavby Cena stavby Rodinný dům Úštěk č.p ,51 Kč Sklad ,09 Kč Celkem: ,60 Kč Ocenění: Cena staveb celkem: ,60 Stanovené procento z ceny staveb: * 0,0350 Venkovní úpravy - zjištěná cena = ,42 Kč d) Porosty d 1 ) Porosty Ovocné dřeviny a ostatní vinná réva oceněné zjednodušeným způsobem: 42 Celková cena pozemku [Kč]: ,55 Celková výměra pozemku [m 2 ]: 881 Celková pokryvná plocha porostů [m 2 ]: 200 Cena pokryvné plochy porostů [Kč]: ,80 Cena ovocných dřevin je ve výši 3,5 % z ceny pokryvné plochy * 0,045 porostů: Cena ovocných dřevin a ostatní vinné révy: = 1 220,71 Porosty - zjištěná cena = 1 220,71 Kč e) Pozemky e 1 ) Pozemky k.ú. Úštěk Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] Zastavěná plocha a nádvoří ,00 49, ,08 Součet ,08 Úprava ceny příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 100 % Úprava ceny celkem 100 % ,08 Mezisoučet , pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % ,62 Mezisoučet ,78

9 - 9 - Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,0050 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1620 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,52 Pozemky zahrad a ostatních ploch oceněné dle 28 odst. 5. Základní cena = 49,52 Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] Zahrada ,00 49, ,68 Zahrada ,00 49, ,36 Součet ,04 Úprava ceny - příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 100 % Úprava ceny celkem 100 % ,04 Mezisoučet , pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % ,81 Mezisoučet ,89 Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,0050 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1620 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 5 - celkem ,03 Pozemky k.ú. Úštěk - zjištěná cena = ,55 Kč Věcná hodnota zjištěná podle předpisu a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům Úštěk č.p Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód CZ - CC: 1122 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 15,2*8,8 = 133,76 m 2 2.NP: 15,2*8,8 = 133,76 m 2 Podkroví: 15,2*8,8 = 133,76 m 2

10 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 133,76 m 2 3,15 m 2.NP: 133,76 m 2 3,15 m Podkroví: 133,76 m 2 4,10 m Obestavěný prostor: Rodinný dům (0,25+3,15+3,15)*15,2*8,8+15,2*8,8*4,1/2 = 1 150,34 m 3 Úštěk: Obestavěný prostor celkem: = 1 150,34 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu 1. Základy: S 100,00 2. Zdivo: S 100,00 3. Stropy: S 100,00 4. Střecha: S 100,00 5. Krytina: S 100,00 6. Klempířské konstrukce: S 100,00 7. Vnitřní omítky: Nezjištěno S 100,00 8. Fasádní omítky: P 100,00 9. Vnější obklady: C 100, Vnitřní obklady: Nezjištěno S 100, Schody: Nezjištěno S 100, Dveře: S 100, Okna: S 100, Podlahy obytných místností: Nezjištěno S 100, Podlahy ostatních místností: Nezjištěno S 100, Vytápění: Nezjištěno S 100, Elektroinstalace: Nezjištěno S 100, Bleskosvod: C 100, Rozvod vody: Nezjištěno S 100, Zdroj teplé vody: Nezjištěno S 100, Instalace plynu: C 100, Kanalizace: Nezjištěno S 100, Vybavení kuchyně: Nezjištěno S 100, Vnitřní vybavení: Nezjištěno S 100, Záchod: Nezjištěno S 100, Ostatní: Nezjištěno S 100,00 Výpočet koeficientu K 4 : Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9683 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): = 1 975,- Kč/m 3 Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): * 1,1000 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9683 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Část [%]

11 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1620 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,0050 Základní cena upravená = 4 570,79 Kč/m 3 Plná cena: 1 150,34 m 3 * 4 570,79 Kč/m 3 = ,57 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 100 = 80,000 % ,06 Kč Rodinný dům Úštěk č.p zjištěná cena = ,51 Kč b) Vedlejší stavby b 1 ) Sklad - 7 Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód CZ - CC: 1274 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 8,5*3,4 = 28,90 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 28,90 m 2 2,20 m Obestavěný prostor: Sklad: (2,2+0,1)*8,5*3,4 = 66,47 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 66,47 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu 1. Základy Nezjištěno S 100,00 2. Obvodové stěny S 100,00 3. Stropy S 100,00 4. Krov S 100,00 Část [%]

12 Krytina S 100,00 6. Klempířské konstrukce S 100,00 7. Úprava povrchů S 100,00 8. Schodiště X 100,00 9. Dveře P 100, Okna S 100, Podlahy Nezjištěno S 100, Elektroinstalace Nezjištěno S 100,00 Výpočet koeficientu K 4 : Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9838 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): = 1 250,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle provedení a vybavení stavby): * 0,9838 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1210 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,0050 Základní cena upravená = 2 621,34 Kč/m 3 Plná cena: 66,47 m 3 * 2 621,34 Kč/m 3 = ,47 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 50 = 80,000 % ,38 Kč Sklad - zjištěná cena = ,09 Kč c) Venkovní úpravy c 1 ) Venkovní úpravy - 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem procentem z ceny stavby Stanovené procento z ceny staveb: 3,50 % Ceny staveb pro stanovení základu pro výpočet ceny venkovních úprav: Název stavby Cena stavby Rodinný dům Úštěk č.p ,51 Kč Sklad ,09 Kč Celkem: ,60 Kč Ocenění: Cena staveb celkem: ,60 Stanovené procento z ceny staveb: * 0,0350 Venkovní úpravy - zjištěná cena = ,42 Kč

13 d) Porosty d 1 ) Porosty Ovocné dřeviny a ostatní vinná réva oceněné zjednodušeným způsobem: 42 Celková cena pozemku [Kč]: ,55 Celková výměra pozemku [m 2 ]: 881 Celková pokryvná plocha porostů [m 2 ]: 200 Cena pokryvné plochy porostů [Kč]: ,80 Cena ovocných dřevin je ve výši 3,5 % z ceny pokryvné plochy * 0,045 porostů: Cena ovocných dřevin a ostatní vinné révy: = 1 220,71 Porosty - zjištěná cena = 1 220,71 Kč e) Pozemky e 1 ) Pozemky k.ú. Úštěk Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] Zastavěná plocha a nádvoří ,00 49, ,08 Součet ,08 Úprava ceny příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 100 % Úprava ceny celkem 100 % ,08 Mezisoučet , pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % ,62 Mezisoučet ,78 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,0050 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1620 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,52 Pozemky zahrad a ostatních ploch oceněné dle 28 odst. 5. Základní cena = 49,52 Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] Zahrada ,00 49, ,68 Zahrada ,00 49, ,36 Součet ,04 Úprava ceny - příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 100 %

14 Úprava ceny celkem 100 % ,04 Mezisoučet , pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % ,81 Mezisoučet ,89 Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,0050 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1620 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 5 - celkem ,03 Pozemky k.ú. Úštěk - zjištěná cena = ,55 Kč C. Rekapitulace cen nemovitostí podle předpisu Nákladové ceny: (bez koeficientu prodejnosti K p ) Věcná hodnota zjištěná podle předpisu: a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům Úštěk č.p. 151 = ,71 Kč b) Vedlejší stavby b 1 ) Sklad = ,72 Kč c) Venkovní úpravy c 1 ) Venkovní úpravy = ,24 Kč d) Porosty d 1 ) Porosty = 1 220,71 Kč e) Pozemky e 1 ) Pozemky k.ú. Úštěk = ,06 Kč Věcná hodnota zjištěná podle předpisu - celkem: Věcná hodnota nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí ,44 Kč ,- Kč Výsledné ceny: Výsledná cena zjištěná podle předpisu: a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům Úštěk č.p. 151 = ,51 Kč b) Vedlejší stavby b 1 ) Sklad = ,09 Kč c) Venkovní úpravy c 1 ) Venkovní úpravy = ,42 Kč d) Porosty d 1 ) Porosty = 1 220,71 Kč

15 e) Pozemky e 1 ) Pozemky k.ú. Úštěk = ,55 Kč Výsledná cena zjištěná podle předpisu - celkem: Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí ,28 Kč ,- Kč D. Cena obvyklá Cenou obvyklou se rozumí odhadovaná částka, za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku. Pro stanovení obvyklé ceny nemovitostí jsou zpravidla používány tři standardní mezinárodně uznávané přístupy k oceňování. Jedná se o metodu věcné hodnoty (nákladovou), metodu výnosovou a metodu porovnávací. Obvyklou cenou nemovitosti pak stanoví odhadce vysoce odborným odhadem, který vychází z podrobné znalosti místního trhu s daným typem nemovitostí. Hodnoty získané výše uvedenými metodami slouží jako podklad pro stanovení hodnoty tržní. Věcná hodnota nemovitosti: Věcná hodnota nemovitosti je součtem věcné hodnoty staveb i pozemků. Věcnou hodnotou stavby se rozumí reprodukční cena stavby (náklady, za které by bylo možné postavit stejnou stavbu ke dni ocenění), snížená o opotřebení odpovídající stáří stavby a jejímu technickému stavu. Věcná hodnota je stanovena podle součtu cen zjištěných propočtem bez koeficientu prodejnosti v oddílu Posudek. Výnosová hodnota nemovitosti: (Neprovedena pro nedostupnost objektivních hodnot a podkladů o pronájmech) Výnosová hodnota je stanovována u nemovitostí, které přinášejí nebo mohou přinášet trvalý a ustálený výnos z pronájmu. Při zjištění výnosové hodnoty se vychází z modelu prosté kapitalizace (t.zv.věčné renty), kdy výše čistého ročního příjmu z nájemného je kapitalizována příslušnou mírou kapitalizace. Míra kapitalizace vychází z faktorů, které ovlivňují cenu nemovitosti z hlediska budoucích zisků z jejího pronájmu a provozu v daném místě. Jedná se o faktory výnosovosti, inflace, rizika a ekonomické životnosti. Při výpočtu čistého výnosu se vychází z hodnoty obvyklého nájemného v daném místě a čase, sníženého o náklady vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání nemovitosti. Porovnávací hodnota nemovitosti: Porovnávací hodnota je výsledkem srovnání a vyhodnocení realizovaných cen nemovitostí obdobného charakteru, přičemž je nutné porovnávat lokalitu, polohu, stav, velikost a účel užívání nemovitosti. Při nedostatku informací o realizovaných prodejích lze přiměřeně využívat relevantních nabídkových a poptávkových cen realitních kanceláří při respektování vývojových trendů na trhu nemovitostí v daném místě. Hodnota nemovitosti podle porovnávacího přístupu předpokládá realizaci prodeje v časovém horizontu 6 měsíců. Zhotovitel ocenění neprováděl žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti předložených dokladů a podkladů. Nabídky realitních kanceláří v lokalitách blízkých jsou v příloze.

16 Ocenění porovnávací metodou podle přiložené tabulky Plocha pro porovnávací metodu ocenění nemovitosti je 215 m 2. Vliv nařízené exekuce a případné dražby není do ceny obvyklé promítnut. Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : 7 849,- Kč Množství: 215 m 2 Porovnávací hodnota celkem: ,- Kč Porovnávací hodnota po zaokrouhlení ,- Kč Rodinný dům Úštěk č.p. 151 na pozemku parc.č a pozemky parc.č. 1167, parc.č a parc.č cena stanovena porovnávacím přístupem = ,- Kč Rekapitulace: věcná hodnota nemovitosti zjištěná podle předpisu výsledná cena nemovitosti zjištěná podle předpisu hodnota nemovitosti podle porovnávacího přístupu ,- Kč ,- Kč ,- Kč Vzhledem ke skutečnosti, že znalci nebyl umožněn vstup do domu Úštěk č.p. 151, ani na oceňované pozemky zahrad, stanoví se obvyklá cena v intervalu. Pro prodej spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 se základ propočtu z důvodu zhoršených podmínek realizace obvykle snižuje o 10 až 20 %. Odhaduji snížení základu propočtu v intervalu ,- Kč až ,- Kč. Oceňuje se podíl o velikosti 1/2, kterému odpovídá částka v intervalu ,- Kč až ,- Kč.

17 Závěr: Tržní hodnota (cena obvyklá) je odhadnuta pro nemovitost nezatíženou případným nevýhodným smluvním nájemním vztahem a odpovídá hodnotě stanovené podle porovnávacího přístupu. Tržní hodnotu kladně ovlivňuje lokalizace v centru obce, menší vzdálenost do okresního města a relativně dobrý stav prvků dlouhodobé životnosti. Negativní vliv na tržní hodnotu má především horší stavebně technický stav stavebních prvků krátkodobé životnosti, umístění v blízkosti řeky a skalní stěny a druh vlastnictví nemovitosti (spoluvlastnictví) a tudíž omezený okruh zájemců o nemovitost. Cena obvyklá nemovitostí rodinného domu Úštěk č.p. 151 s příslušenstvím a pozemků parc.č. 1167, parc.č a parc.č katastrálního území Úštěk dle listu vlastnictví č. 174 podle odborného odhadu znalce činí ,- Kč až ,- Kč Cena slovy: jedenmilióntřistašedesáttisíc Kč až jedenmiliónpětsetdvacettisíc Kč Cena obvyklá nemovitostí spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 k nemovitostem rodinného domu Úštěk č.p. 151 s příslušenstvím a pozemků parc.č. 1167, parc.č a parc.č katastrálního území Úštěk dle listu vlastnictví č. 174 podle odborného odhadu znalce činí ,- Kč až ,- Kč Cena slovy: šestsetosmdesáttisíc Kč až sedmsetšedesáttisíc Kč Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Pokud nenastanou kvalitativní změny v oceněné nemovitosti a ani změny v jejím prostředí, je platnost uvedeného návrhu tržní hodnoty po dobu 6 měsíců ode dne vyhotovení. V Tachově, Ing. Pavel Sedláček Máchova Tachov E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne pod č.j. Spr 1665/77 pro základní obory ekonomika, odvětví ceny a odhady (nemovitostí) a stavebnictví, odvětví stavby zemědělské s rozšířením ze dne pod č.j. Spr 331/2005 o další odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem přiloženým.

18 F. Seznam příloh - tabulka porovnávacího přístupu - výpis z Katastru nemovitostí LV č. 174 katastrálního území Úštěk k datu kopie katastrální mapy předmětného území - nabídky realitních kanceláří - fotodokumentace - infomapa