ZNALECKÝ POSUDEK č. 3151/073/14 KONSTRUKCÍCH A PŘÍSLUŠENSTVÍ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 3151/073/14 O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTI BYTOVÉ JEDNOTKY Č. 1777/8 VE VÍCEBYTOVÉM DOMĚ č.p. 1777, 1778, 1779 NA STAVEBNÍ PARCELE P.Č V KATASTRÁLNÍM ÚZEMÍ SVITAVY- PŘEDMĚSTÍ, OBCI SVITAVY, NA ULICI MARIE MAJEROVÉ čo. 7, VČETNĚ SPOLUVLASTNICKÉHO PODÍLU 186/10000 NA STAVEBNÍ PARCELE Č. 2258, SPOLEČNÝCH PROSTORECH, KONSTRUKCÍCH A PŘÍSLUŠENSTVÍ Objednatel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s.,čimická 780/61, Praha 8 č.j. 920/2014-A Účel znaleckého posudku: stanovení obvyklé ceny výše uvedené nemovitosti pro potřeby provedení dražby Oceněno ke dni Zpracovala: Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56/8 02 Svitavy, tel , znalec z oboru Ekonomika - odvětví ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí Znalecký posudek obsahuje 14 stran textu včetně příloh, je předán objednateli ve dvou vyhotoveních. Svitavy,

2 FOTODOKUMENTACE pokoj kuchyně koupelna WC chodba schodiště - 2 -

3 ÚVOD Definice obvyklé ceny Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. A. NÁLEZ Předmět ocenění: 10.1 Byt Stávající Číslo jednotky: 1777/8 V budově č. p.: 1777,1778,1779 Na pozemku parc. č.: st.2258 Pozemky parc. č.: st.2258 Ostatní stavby: Spoluvlastnický podíl na společných částech budovy: 186 / na pozemku: 186 / Vlastník jednotky: Lenka Paseková, Marie Majerové 1777/7, Svitavy, 1 / 1 Vlastník pozemku: Lenka Paseková, Marie Majerové 1777/7, Svitavy, 1 / 1 Katastrální území: Svitavy-předměstí LV č.: 6607 Kraj: Pardubický Okres: Svitavy Obec: Svitavy Část obce: Předměstí Ulice: Marie Majerové Číslo orientační: 7 PODKLADY Podklady / přílohy počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Snímek katastrální mapy ze dne Mapa oblasti. 1 Fotodokumentace nemovitosti v textu - 3 -

4 ZJIŠTĚNÉ ZÁVADY: Ostatní finanční / právní omezení - viz LV 6607, oddíl C, nejsou zohledněna v odhadnuté obvyklé ceně Zástavní právo smluvní Zástavní právo exekutorské Zahájení exekuce Rozhodnutí o úpadku Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti METODY ZJIŠTĚNÍ HODNOTY Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel dražby nemovitosti. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude upřednostněna metoda porovnávací. REKAPITULACE: Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) ,00 Kč Šestsettřicettisíckorunčeských Svitavy, Ing. Jana Vítková Nám. Míru Svitavy znalec z oboru Ekonomika odv. ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí - 4 -

5 SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ JEDNOTCE Kraj: Pardubický Obec, část obce: Svitavy Katastrální území: Svitavy-předměstí Ulice: Marie Majerové jednotka stávající stav typ: 1+1 podlaží: 3. NP orientace J Užitná plocha: 37 m 2 plocha předzahrádek: garáže a garážová stání: opotřebení celkové: 35 % rozestavěnost: 100 % vytápění: Dálkové (zdroj mimo budovu) technický stav jednotky: Dobře udržovaná forma užívání: Bydlení rekonstrukce jedn. celk./dílčí v roce: / provedené dílčí rek. jednotky: Výměna : sociální zařízení, kuchyňská linka, podlahy, okna, opravy vnitřních povrchů, výměna částí instalací nemovitost je běžně užívána: ano ne pozemky (popis): Stavební pozemek, Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl 186/10000 na stavební parcele č Pozemek je umístěn na severovýchodním okraji města, je 100% zainvestovaný, rovinný, přístupný po zpevněné komunikaci. Poloha je vhodnou pro bydlení. Výhodou je umístění v sousedství MŠ, supermarketu, pošty, ordinace veteriny, možnost parkování na parkovišti v sousedství oceňované nemovitosti. Srovnatelné pozemky pro výstavbu rodinných a vícebytových domů jsou ve Svitavách obchodovány v rozmezí Kč/m 2. Zde stanovuji obvyklou cenu se zohledněním polohy a charakteru budovy, se zohledněním využití budovy na pozemcích umístěné a hustoty osídlení na 700 Kč/m 2. výměra pozemků celkem: 625 m 2 budova / počet sekcí: volně stojící 3 počet podlaží PP/NP 1 4 počet bytových/nebytových jednotek: 32 0 výtah: ano ne stručný popis budovy: Vícebytový typový panelový dům se střechou plochou se zatepleným obvodovým pláštěm, krytina ze svařovaných pásů, okna plastová,schodiště betonové s teracovou úpravou. stáří původní / další životnost: 39 opotřebení / závady: 30 % stav stavby: Výborně udržovaná typ konstrukce budovy: Montovaná (panelová, betonová) rekonstrukce celková/dílčí v roce: / provedené dílčí rekonstrukce: Oprava a výměna krytiny, kontaktní zateplovací sytém, výměna oken, venkovních dveří, výměna svislých potrubí instalací - 5 -

6 Okresní město Počet obyvatel: Budova:volně stojící Poloha v obci: Okrajová část - sídlištní zástavba Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Město Svitavy je bývalým okresním městem, je umístěno na jihovýchodním okraji Pardubického kraje. Je městem průmyslovým, jeho vzdálenost do Pardubic je 75 km, do Brna 75 km, do Olomouce 70 km. Je městem s infrastrukturou odpovídající městům s počtem cca obyvatel. Spojení zajišťuje ČSAD, ve městě je stanice ČD. Nejbližší správní centrum je v místě. V obci není městská doprava. Svitavy jsou umístěny na dopravní křižovatce komunikací č. 43 Brno - Svitavy - Lanškroun, č. 34 Svitavy - Havl. Brod, obchvat komunikace č Olomouc - Hradec Králové je ve vzdálenosti 5 km. Město je vybaveno nemocnicí, KÚ, FÚ, středními školami, sportovišti - krytý bazén, sportovní hala, sportovní areál s hřišti na fotbal, tenis, in-line dráha, kulturním centrem, hotely, supermarkety. Územní plán je vypracován a byl aktualizován v roce O bydlení ve městě je zájem. Ke dni ocenění probíhá výstavba nových rodinných domů ve třech lokalitách, Na Vějíři, Gorkého - Majakovského, Šalounova. Výstavba vícebytových domů s cca 200 byty byla dokončena před 5 lety v lokalitě Na Vějíři. V posledním roce probíhá výstavba objektů pro individuální rekreaci v lokalitě rybníka Rosnička. Oceňovaná nemovitost je umístěna na severovýchodním okraji města v lokalitě vícebytových panelových domů na ul. Marie Pujmanové. Poloha je vhodnou pro bydlení. Okolní zástavbu tvoří pouze stavby k bydlení - vícebytové panelové domy, MŠ. přístup je zajištěn z veřejné komunikace ul. Marie Majerové p.č. 1495/27přes p.č. 1492/24, 1495/2- všechny ve vlastnictví Města Svitavy. Popis / Byt je umístěn ve 3.NP. Vnitřní povrchy jsou vápenné štukové. Vnitřní obklady jsou provedeny dispozice: v kuchyni, WC a koupelně. Výplně otvorů: okna jsou plastová, dveře jsou hladké. Podlahy jsou provedeny plovoucí laminátové, keramické dlažby. Elektroinstalace je zavedena světelná. Vytápění bytu je ústřední z kotelny postavené mimo oceňovaný objekt, z kotelny je zajištěn i ohřev vody. Radiátory jsou osazeny. Kuchyně je vybavena plynovým sporákem a digestoří. Koupelna a WC jsou umístěny v typovém instalačním jádře. Technický stav: Stavba vícebytového domu byla postavena v r. 1975, v rámci revitalizace v r byla provedena výměna svislých potrubí, zateplena fasáda, opravena krytina, bylo provedeno zasklení lodžií, výměna oken a vchodových dveří. Běžná údržba je prováděna. Byt byl modernizován v r bylo pořízeno nové vybavení koupelny včetně nových keramických dlažeb a obkladů, pořízeno nové vybavení kuchyně včetně keramických obkladů, vyměněny podlahové krytiny. Byt je v dobrém technickém stavu, údržba je prováděna dostatečná. Konstrukce a vybavení Název Popis Název Popis 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy izolované 2. Svislé konstrukce panelové betonové sendvičové 3. Stropy železobetonové panelové 4. Krov, střecha plochá 5. Krytiny střech živičné, svařované, vícevrstvé 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů stěrkové omítky 8. Úprava vnějších povrchů kontaktní zateplovací systém s omítkou 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady 10. Schody betonové s teracovou úpravou 11. Dveře hladké plné dveře 13. Okna plastová zdvojená 14. Povrchy podlah plovoucí, keramické dlažby 15. Vytápění ústřední dálkové z kotelny 16. Elektroinstalace světelná 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod plastové potrubí, studená i 19. Vnitřní kanalizace plastové potrubí teplá 20. Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu 21. Ohřev teplé vody centrální ohřev vody 22. Vybavení kuchyní kombinovaný sporák, 23. Vnitřní hygienické vana, umyvadlo, WC kuchyňská linka vybavení 25. Ostatní digestoř 26. Instalační pref. jádra instalační šachty, koupelny, WC - 6 -

7 Seznam ploch jednotky Užitná plocha Koeficient Započitatelná plocha pokoj 16,10 m 2 1,00 16,10 m 2 kuchyň 13,40 m 2 1,00 13,40 m 2 předsíň 2,90 m 2 1,00 2,90 m 2 koupelna s WC 3,90 m 2 1,00 3,90 m 2 spíž 0,40 m 2 1,00 0,40 m 2 Celkem 36,70 m 2 36,70 m 2 Stanovení obvyklé ceny porovnávací metodou Porovnávací hodnota Typ stavby Oceňovaná jednotka Srovnávané jednotky Lokalita / Popis Zdůvodnění koeficientu K c Užitná Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient Upravená cena plocha celkový m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 36,70 X X X X panelová 37,00 1.NP 1+1 s přísl , zateplená ul. Větrná Družstevní byt 1+1 s přísl. ve vícebytovém typovém panelovém domě po revitalizaci v r Byt po modernizaci - nové vybavení kuchyně včetně obkladů, nové vybavení koupelny a WC včetně obkladů a dlažeb, bytové jádro po rekonstrukci. K1 Zdroj nabídky - nabídka, rezervace 0,95 K2 Velikost - srovnatelné 1,00 K3 Lokalita - méně lukrativní, vyšší hustota sídlení 1,10 K4 Typ stavby - panelová zateplená 1,00 K5 Stáří - srovnatelné 1,00 K6 Garáž - bez garáže 1,00 K7 Vybavení - srovnatelné 1,00 panelová 35,60 8.NP 1+1 s přísl , zateplená ul. Dimitrovova Byt vel. 1+1 s přísl., započitatelná plocha 35,60 m 2, byt v 8.NP s výtahem, dálkové vytápění, byt bez modernizace původní instalační jádro, pouze vyměněna okna za plastová zdvojená, provedeny stěrky v bytě. Vybavení bytu je standardní. Budova po revitalizaci v r. 2003, bylo provedeno zateplení fasády, nová svislá potrubí instalací, oprava krytiny, revize výtahu K1 Zdroj nabídky - prodej 1,00 K2 Velikost - srovnatelná 1,00 K3 Lokalita - blíže centra města 0,95 K4 Typ stavby - srovnatelná 1,00 K5 Stáří - srovnatelné 1,00 K6 Garáž - bez garáže 1,00 K7 Vybavení - srovnatelné 1,00 panelová 35,60 7.NP 1+1 s přísl , X - 7 -

8 zateplená ul. Marie Pujmanové Byt vel. 1+1 s přísl., byt v 7.NP s výtahem, dálkové vytápění, byt po modernizaci v r bylo nově vyzděno instalační jádro, pořízeno nové vybavení koupelny a WC včetně nových obkladů a dlažeb, pořízena nová kuchyňská linka s kombinovaným sporákem, položena keramická dlažba v předsíni. Vybavení bytu je standardní., dům po revitalizaci v r K1 Zdroj nabídky - prodej 1,00 K2 Velikost - srovnatelná 1,00 K3 Lokalita - srovnatelná 1,00 K4 Typ stavby - srovnatelný 1,00 K5 Stáří - srovnatelné 1,00 K6 Garáž - bez garáže 1,00 K7 Vybavení - mírně vyšší standard vybavení 0,97 vícebytový panelový dům 36,00 Byt s přísl. ul.malé náměstí Byt 1+1 s přísl. v centru města v osobním vlastnictví, ÚT dálkové, termoregulační ventily. Vícebytový dům po revitalizaci. Byt po celkové modernizaci včetně nově vyzděného instalačního jádra. K1 Zdroj nabídky - prodej, vlastní zdroj 1,00 K2 Velikost - srovnatelná 1,00 K3 Lokalita - lukrativnější poloha 0,95 K4 Typ stavby - srovnatelná 1,00 K5 Stáří - srovnatelné 1,00 K6 Garáž - bez garáže 1,00 K7 Vybavení - mírně vyšší standard vybavení 0, , Variační koeficient před úpravami: 8,59 % Variační koeficient po úpravách: 4,99 % Průměrná cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 37 m 2 Porovnávací hodnota Kč Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty V příkladech prodejů uvádím obchodované byty s přísl. ve Svitavách. Byty s přísl. v panelových domech jsou dobře prodejné, jejich ceny začaly mírně růst. Po vyhodnocení porovnávací metody a zohlednění technického stavu budovy, vybavení bytu a opotřebení vybavení byla obvyklá cena odhadnuta ve výši Kč

9 REKAPITULACE: Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) ,00 Kč Šestsettřicettisíckorunčeských Svitavy, Ing. Jana Vítková Nám. Míru Svitavy znalec z oboru Ekonomika odv. ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu ze dne č.j.spr.3136/99 pro základní obor Ekonomika - odv. ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3151/073/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /14. Ing. Jana Vítková Nám. Míru Svitavy - 9 -

10 - 10 -

11 - 11 -

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -