ZNALECKÝ POSUDEK č. 3332/2015 o ceně nemovitých věcí v katastrálních územích Žarošice, Archlebov a Násedlovice, obce Žarošice, Archlebov a Násedlovice, okres Hodonín: pozemků parc.č. 5509, 5601, 5903, 5904, 6578, 7047, 8040, 8041, 8277, 8279 v k.ú. Žarošice, pozemků parc. č. 3020, 3029 v k.ú. Archlebov a pozemků ve zjednodušené evidenci parc. č. 424, 775/42 v k.ú. Násedlovice Objednatel posudku: Účel posudku: Posudek vypracoval: Soudní exekutor JUDr. Alena Blažková Exekutorský úřad Brno-město Konečného nám. 2, 611 18 Brno Zjištění ceny obvyklé (tržní) jako podklad k prodeji nemovitých věcí povinné v rámci exekuce č.j. 006 EX 157/02 Ing. Tomáš Hudec, znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, kancelář Riegrova 44, 612 00 Brno, tel.: 543 245 341 Datum místního šetření: 6. října 2015 Datum, ke kterému je provedeno ocenění: 6. října 2015 k datu místního šetření Datum vypracování: 29. října 2015 Zvláštní požadavky objednatele: Nejsou Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v pl. znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění. Tento posudek obsahuje 44 stran včetně příloh a předává se v 1 vyhotovení
2 0. Úvod, použitá metodika ocenění Dle usnesení Exekutorského úřadu Brno-město č.j. 006 EX 157/02-230 je třeba stanovit obvyklou cenu nemovitých věcí ve vlastnictví povinné paní Blanky Průšové. Obvyklá cena je stanovena k datu místního šetření, tj. k datu 6. října 2015. Úkolem podepsaného znalce je provést ocenění nemovitých věcí obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Základem pro stanovení přiměřené náhrady při vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti je její obecná cena obvyklá v daném místě v době rozhodování. Není na místě vycházet z tzv. odhadní ceny, zjištěné znaleckým posudkem podle cenového předpisu. V těchto případech má cena zjištěná podle cenových předpisů jen určitý informativní, orientační význam a je směrodatná zejména pro daňové účely. Jinak ovšem platí zásada smluvní volnosti a účastníci smlouvy již nejsou vázáni cenou zjištěnou podle cenového předpisu. Přitom pouze obecná cena vyjadřuje aktuální tržní hodnotu nemovitostí.... Aby náhrada byla přiměřená, musí vyjadřovat cenu závislou nejen na konstrukci a vybavení, velikosti a stáří věci (stavby), ale i zájmu o ni, tj. na poptávce a nabídce v daném místě a čase. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI Obecné zásady oceňování majetku a Znaleckým standardem č. VII Oceňování nemovitostí ): 1. Ocenění cenou dle BPEJ. 2. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost. 3. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a stanovené porovnávací ceny.
3 1. Nález 1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady: 1.1.1 Výpisy z katastru nemovitostí Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1340 vyhotovený dne 7.3.2015 pro k.ú. Žarošice: A: Vlastník: Průšová Blanka, č.p. 63, 69634 Žarošice RČ 715325/4251 B: Nemovitosti: Parcela: st. 65/5 zastavěná plocha a nádvoří 309 m 2 Součástí pozemku je stavba: Žarošice, č.p. 63, bydlení 5509 orná půda 3607 m 2 5601 orná půda 5965 m 2 5903 ostatní plocha 380 m 2 5904 vinice 1108 m 2 6578 orná půda 1012 m 2 7047 orná půda 699 m 2 8040 orná půda 475 m 2 8041 orná půda 458 m 2 8277 orná půda 214 m 2 8279 orná půda 327 m 2 C: Omezení vlastnického práva: Zástavní práva exekutorská Věcná břemena chůze a jízdy Exekuční příkazy k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce Podrobnosti viz příloha posudku. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 837 vyhotovený dne 7.3.2015 pro k.ú. Archlebov: A: Vlastník: Průšová Blanka, č.p. 63, 69634 Žarošice RČ 715325/4251 B: Nemovitosti: Parcela: 3020 orná půda 1807 m 2 3029 orná půda 1417 m 2 C: Omezení vlastnického práva: Zástavní práva exekutorská Exekuční příkazy k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce Podrobnosti viz příloha posudku. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 942 vyhotovený dne 7.3.2015 pro k.ú. Násedlovice: A: Vlastník: Průšová Blanka, č.p. 63, 69634 Žarošice RČ 715325/4251 B: Nemovitosti: Pozemky ve zjednodušené evidenci parcely původ Pozemkový katastr (PK) Parcela: 424 2849 m 2 775/42 152 m 2 C: Omezení vlastnického práva: Zástavní práva exekutorská Věcné břemeno zřizování a provozování vedení Exekuční příkazy k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce Podrobnosti viz příloha posudku.
4 1.1.2 Kopie katastrálních map Výřezy z katastrálních map pro k.ú. Žarošice, Archlebov a Násedlovice z http://nahlizenidokn.cuzk.cz/ Kopie map bývalého pozemkového katastru pro k.ú. Násedlovice ze dne 15.9.2015. 1.1.3 Územní plán Výřezy z aktuálních územních plánů obcí Žarošice a Násedlovice. Pozemky v k.ú. Archlebov nejsou zahrnuty v územním plánu, jsou ve větší vzdálenosti od zastavěného území obce. 1.1.4 Místní šetření Místní šetření spojené s prohlídkou a fotodokumentací nemovitých věcí bylo provedeno dne 6. října 2015. Prohlídka nemovitých věcí byla provedena bez účasti povinné. 1.1.5 Předpisy a metodiky pro ocenění Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, 1998. Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, 1998. - Znalecké standardy POSN, Asociace znalců a odhadců ČR, o.s. - profesního oboru stavebnictví a nemovitosti Morava, 2013. (www.azoposn.cz) 1.1.6 Výpočetní programy Program pro oceňování nemovitostí ABN. Autor: Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Brno. 1.1.7 Porovnávací databáze cen nemovitých věcí Pro cenové porovnání byly použity následující databáze: - Vlastní databáze znalce: Databáze je uložena formou tabulek v textovém editoru, obsahuje informace o zrealizovaných cenách a popisy porovnávacích nemovitostí. - Dražební internetové stránky: Na internetových stránkách www.exdrazby.cz byly nalezeny a použity v posudku srovnatelné pozemky vydražené v rámci exekuční dražby. - Realitní internetové stránky: Pro porovnání nemovitých věcí byly použity nabízené prodeje nemovitostí podobného typu na internetových stránkách www.sreality.cz. 1.2 Situace oceňovaných nemovitých věcí Předmětem ocenění jsou následující nemovité věci v k.ú. Žarošice: Pozemek parc. č. 5509 orná půda o výměře 3607 m2 Pozemek parc. č. 5601 orná půda o výměře 5965 m2 Pozemek parc. č. 5903 ostatní plocha, neplodná půda o výměře 380 m2 Pozemek parc. č. 5904 vinice o výměře 1108 m2 Pozemek parc. č. 6578 orná půda o výměře 1012 m2 Pozemek parc. č. 7047 orná půda o výměře 699 m2 Pozemek parc. č. 8040 orná půda o výměře 475 m2
5 Pozemek parc. č. 8041 orná půda o výměře 458 m2 Pozemek parc. č. 8277 orná půda o výměře 214 m2 Pozemek parc. č. 8279 orná půda o výměře 327 m2 Předmětem ocenění jsou následující nemovité věci v k.ú. Archlebov: Pozemek parc. č. 3020 orná půda o výměře 1807 m2 Pozemek parc. č. 3029 orná půda o výměře 1417 m2 Předmětem ocenění jsou následující nemovité věci v k.ú. Násedlovice: Pozemek parc. č. 424 o výměře 2849 m2 Pozemek parc. č. 775/42 o výměře 152 m2 k.ú. Žarošice: Oceňované pozemky se nacházejí v k. ú. Žarošice přibližně v sedmi celcích kolem obce Žarošice. První a druhý celek je tvořen pozemky parc.č. 5509 a 5601, nachází se cca 1,2 km severně od souvisle zastavěného území obce Žarošice. Nachází se ve svažitém terénu, ve větším celku, který je k datu ocenění zemědělsky využíván, pole jsou zorána. Tvar obou pozemků je obdélníkový, pozemky jsou přístupné z veřejné komunikace parc.č. 7193 ve vlastnictví obce Žarošice. Dle územního plánu se jedná o ornou půdu, zasaženou erozí. Třetí celek je tvořen pozemky parc.č. 5903 a 5904, nachází se cca 1,5 km severovýchodně od souvisle zastavěného území obce Žarošice. Nachází se v mírně svažitém terénu, ve větším celku, který je k datu ocenění zemědělsky využíván, jsou zde vinice s mezemi, dle registru http://eagri.cz/public/app/lpisext/lpis/verejny/ se ale nejedná o účinnou viniční trať. Tvar obou pozemků je obdélníkový, pozemky nejsou přístupné z veřejného pozemku, přístup je ošetřen věcnými břemeny chůze a jízdy. Dle územního plánu se jedná o ornou půdu. Čtvrtý celek je tvořen pozemkem parc.č. 7047, nachází se cca 750 m severně od souvisle zastavěného území obce Žarošice. Nachází se ve zvlněném terénu, ve větším celku, který je k datu ocenění zemědělsky využíván. Tvar pozemku je obdélníkový, pozemek je přístupný z veřejného pozemku parc.č. 7217 ve vlastnictví obce Žarošice. Dle územního plánu se jedná o ornou půdu. Pátý celek je tvořen pozemkem parc.č. 6578, nachází se cca 800 m východně od souvisle zastavěného území obce Žarošice. Nachází se ve zvlněném terénu, ve větším celku, který je k datu ocenění zemědělsky využíván, pole je zoráno. Tvar pozemku je obdélníkový, pozemek je přístupný z veřejného pozemku parc.č. 6588 ve vlastnictví obce Žarošice. Dle územního plánu se jedná o ornou půdu. Šestý celek je tvořen pozemky parc.č. 8040 a 8041, nachází se cca 100 m jižně od souvisle zastavěného území obce Žarošice. Nachází se v rovinatém terénu, ve větším celku, který je k datu ocenění zemědělsky využíván, pole jsou zatravněna. Tvar obou pozemků je obdélníkový, pozemky jsou přístupné z veřejného pozemku parc.č. 8084 ve vlastnictví obce Žarošice, který mezi pozemky prochází. Pozemky jsou pravděpodobně v oblasti s vyšším rizikem záplavy. Dle územního plánu se jedná o ornou půdu.
6 Sedmý celek je tvořen pozemky parc.č. 8277 a 8279, nachází se cca 50 m jihozápadně od souvisle zastavěného území obce Žarošice. Nachází se v rovinatém terénu, ve větším celku, který je k datu ocenění zemědělsky využíván, pole jsou zatravněna. Tvar obou pozemků je obdélníkový, pozemek parc.č. 8279 je přístupný z veřejného pozemku parc.č. 1966/3 ve vlastnictví obce Žarošice, pozemek parc.č. 8277 není přístupný z veř. pozemku. Dle územního plánu se jedná o návrhové výrobní a skladové plochy, zemědělské farmy (pozemek parc. č. 8279) a ornou půdu (pozemek parc. č. 8277). k.ú. Archlebov: Oceňované pozemky parc.č. 3020 a 3029 se nacházejí v k. ú. Archlebov, cca 1,8 km severozápadně od souvisle zastavěného území obce Archlebov. Nachází se ve zvlněném terénu, ve větším celku, který je k datu ocenění zemědělsky využíván, pole jsou zorána. Tvar obou pozemků je obdélníkový, pozemky jsou přístupné z veřejného pozemku parc.č. 5541 ve vlastnictví obce Archlebov. k.ú. Násedlovice: Oceňované pozemky parc.č. 424 a 775/42 se nacházejí v k. ú. Násedlovice ve dvou celcích. Pozemek parc.č. 424 se nachází cca 400 m východně od souvisle zastavěného území obce Násedlovice. Nachází se ve zvlněném terénu, ve větším celku, který je k datu ocenění zemědělsky využíván. Tvar pozemku je obdélníkový, pozemek je přístupný pravděpodobně z veřejného pozemku, polní cesty, která ale není v katastru nemovitostí zapsána. Dle územního plánu se jedná o ornou půdu. Pozemek parc.č. 775/42 se nachází cca 250 m jihovýchodně od souvisle zastavěného území obce Násedlovice. Nachází se ve zvlněném terénu, ve větším celku, který je k datu ocenění zemědělsky využíván, pole je zoráno. Tvar pozemku je přibližně obdélníkový, pozemek je pravděpodobně v oblasti s vyšším rizikem záplavy. Přístup k pozemku není možné ověřit, parcely nejsou v katastru nemovitostí zapsány. Dle územního plánu se jedná o ornou půdu. 2. Posudek I - ocenění pozemků dle BPEJ 2.1 Pozemky zemědělské Základní cena pozemku zapsaného v katastru nemovitostí v druhu pozemku orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad a trvalý travní porost se v souladu s 6 oceňovací vyhlášky určí podle bonitovaných půdně ekologických jednotek BPEJ (příloha č. 4). Oceňované pozemky parc.č. 5509, 5601, 6578, 7047, 8040, 8041, 8277, 8279 jsou v druhu pozemku orná půda, pozemek parc.č. 5904 je v druhu pozemku vinice, a všechny mají dle LV č. 1340, k.ú. Žarošice určeny BPEJ. Ocenění zemědělských pozemků podle 6 vyhlášky č. 441/2013 Sb. Parcela číslo 5509 Katastrální území Žarošice Druh pozemku orná půda Výměra m 2 1 346 1 384 1 215 661 BPEJ 05600 21901 21911 21951 24177 ZC dle příl. 4 Kč/m 2 14,95 11,32 9,82 8,44 1,28 Úprava podle příl. 5
7 Zvýšení - pol. 1 % 0 0 0 0 0 Je pozemek v k.ú. odděleném od vlastní obce kat. územím jiné obce? ano / ne ne ne ne ne ne (odst. 8 přílohy č. 5) Srážky a přirážky celkem % 0 0 0 0 0 ZCU (min. 1,00 Kč/m 2-6 / 6) Kč/m 2 14,95 11,32 9,82 8,44 1,28 Cena části pozemku Kč 14,95 3 916,72 13 590,88 10 254,60 846,08 Pozemek celkem Kč 28 623,23 5601 5904 6578 Žarošice Žarošice Žarošice orná půda orná půda orná půda 1 984 984 2 997 1 108 534 93 385 21911 21951 24177 21901 01911 01951 05600 9,82 8,44 1,28 11,32 9,95 8,47 14,95 0 0 0 0 0 0 0 ne ne ne ne ne ne ne 0 0 0 0 0 0 0 9,82 8,44 1,28 11,32 9,95 8,47 14,95 19 482,88 8 304,96 3 836,16 12 542,56 5 313,30 787,71 5 755,75 31 624,00 12 542,56 11 856,76 7047 8040 8041 8277 Žarošice Žarošice Žarošice Žarošice orná půda orná půda orná půda orná půda 409 248 42 475 17 441 214 05600 21911 21951 05600 00810 05600 00810 14,95 9,82 8,44 14,95 11,80 14,95 11,80 0 0 0 0 0 0 0 ne ne ne ne ne ne ne 0 0 0 0 0 0 0 14,95 9,82 8,44 14,95 11,80 14,95 11,80 6 114,55 2 435,36 354,48 7 101,25 200,60 6 592,95 2 525,20 8 904,39 7 101,25 6 793,55 2 525,20 Cena zemědělských pozemků v k.ú. Žarošice celkem činí 109 970,94 Kč, přičemž v této ceně je zahrnuta i zjištěná cena pozemku parc.č. 5903, který je s pozemkem parc.č. 5904 v jednom funkčním celku, ale v katastru nemovitostí je veden jako ostatní plocha. V celkové ceně není zahrnuta cena pozemku parc.č. 8279, orná půda, který je dle územního plánu v návrhových výrobních a skladových plochách, jedná se o stavební pozemek. Oceňované pozemky parc.č. 3020, 3029 jsou v druhu pozemku orná půda a mají dle LV č. 837, k.ú. Archlebov určeny BPEJ. Ocenění zemědělských pozemků podle 6 vyhlášky č. 441/2013 Sb. Parcela číslo 3020 3029 Katastrální území Archlebov Druh pozemku orná půda Výměra m 2 1 681 126 637 780 BPEJ 01911 05800 01911 05800 ZC dle příl. 4 Kč/m 2 9,95 12,29 9,95 12,29
8 Úprava podle příl. 5 Zvýšení - pol. 1 % 0 0 0 0 Je pozemek v k.ú. odděleném od vlastní obce kat. územím jiné obce? (odst. 8 ano / ne ne ne ne ne přílohy č. 5) Srážky a přirážky celkem % 0 0 0 0 ZCU (min. 1,00 Kč/m 2-6 / 6) Kč/m 2 9,95 12,29 9,95 12,29 Cena části pozemku Kč 16 725,95 1 548,54 6 338,15 9 586,20 Pozemek celkem Kč 18 274,49 15 924,35 Oceňované pozemky parc.č. 424 a 775/42 jsou vedeny ve zjednodušené evidenci, ale mají dle LV č. 942, k.ú. Násedlovice určeny BPEJ. Ocenění zemědělských pozemků podle 6 vyhlášky č. 441/2013 Sb. Parcela číslo 424 775/42 Katastrální území Druh pozemku Násedlovice pozemky ve zjednodušené evidenci Výměra m 2 946 1 903 152 BPEJ 00810 00840 05800 ZC dle příl. 4 Kč/m 2 11,80 8,42 12,29 Úprava podle příl. 5 Zvýšení - pol. 1 % 0 0 0 Je pozemek v k.ú. odděleném od vlastní obce kat. územím jiné obce? (odst. 8 přílohy č. 5) ano / ne ne ne ne Srážky a přirážky celkem % 0 0 0 ZCU (min. 1,00 Kč/m 2-6 / 6) Kč/m 2 11,80 8,42 12,29 Cena části pozemku Kč 11 162,80 16 023,26 1 868,08 Pozemek celkem Kč 27 186,06 11 454,28 Pozemky celkem Kč 182 810,12 3. Posudek II - ocenění cenovým porovnáním Ocenění nemovitostí je provedeno cenovým porovnáním (komparací) na základě jednotkové srovnávací ceny. Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Pro ocenění dané nemovitosti je použito přímého porovnání. Porovnání spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je odvozena tržní cena oceňovaného objektu se zohledněním všech kladů a záporů porovnávané nemovitosti. Je provedeno porovnání s podobnými objekty (pozemky) ve srovnatelných lokalitách z vlastní databáze realizovaných prodejů nemovitostí, s vydraženými pozemky na www.exdrazby.cz a se zemědělskými pozemky nabízenými v realitní inzerci na www.sreality.cz.
9 3.1 Cenové porovnání Porovnávané objekty realizovaný prodej: Lokalita Popis lokality Základní popis Okres Hodonín, Velká nad veličkou, K.ú. Javorník nad Veličkou Oceňovaný pozemek v okrajové části obce Javorník nad Veličkou. PK pozemek o výměře 878m2, zemědělská půda Pozemek se nachází v severní okrajové části obce Javorník nad Veličkou. Slouží jako louka, pastvina. Jsou na něm provedeny meliorační úpravy. Předmětem prodeje byl vlastnický podíl 2/3. Zemědělská půda Územní plán Druh pozemku KN Stupeň dokument. Záplavová oblast ne Inženýrské sítě Omezení (rizika) Kupní cena Kč 7 453 Výměra m 2 878 Datum prodeje 06/15 Prodávající PF cena za m 2 8,50 poznámka Zdroj KC KS Autor Ing. Jiří Sedlák, 723558526, sedlakovi@email.cz Lokalita Popis lokality Okres Hodonín, k.ú. Dubňany Pozemek o výměře 32m2 Nachází se v trati Náklo. Základní popis Pozemek v honu, zemědělsky intenzivně obhospodařovaný. Druh pozemku KN orná půda Územní plán součást plochy produkční krajinné zóny - orná půda Stupeň dokument. Záplavová oblast ne Inženýrské sítě nejsou Omezení (rizika) ne Kupní cena Kč 184,32 Výměra m 2 32 Datum prodeje 10/14 Prodávající PO cena za m 2 5,76 poznámka Zdroj KC KS Autor Ing. Jiří Sedlák, 723558526, sedlakovi@email.cz Porovnávané objekty zrealizované prodejní ceny v exekuční dražbě: Lokalita Okres Hodonín, k.ú. Moravský Písek Popis lokality Oceňované pozemky se nacházejí v k. ú. Moravský Písek a oba se nachází severně od obce Moravský Písek. 1. pozemek se nachází při severním okraji katastrálního území, cca 50 m od železničního tělesa, asi 1,3 km severovýchodně od zastavěné části obce. 2. pozemek se nachází při severozápadním okraji katastrálního území Moravský Písek, asi 2 km od zastavěné části obce. Základní popis 1. pozemek se nachází se v mírně zvlněném terénu, ve větším celku, který je k datu ocenění zemědělsky využíván, pole je zoráno. Tvar pozemku je obdélníkový. Pozemek je přístupný z pozemku ve vlastnictví obce. 2. pozemek se nachází v mírně zvlněném terénu, ve větším celku, který je k datu ocenění zemědělsky využíván, je zde zaset ozim. Tvar pozemku je obdélníkový. Pozemek je přístupný z pozemku ve vlastnictví obce, ale tento pozemek není upraven jako komunikace, jedná se o polní cestu. Druh pozemku Orná půda Územní plán orná půda, návrhové plochy vinice KN Stupeň dokument. Není Záplavová oblast Nestanoveno Inženýrské sítě nejsou Omezení (rizika) nejsou
10 Kupní cena (Kč) Nejvyšší podání Cena obvyklá (Kč) Stanovená znalcem 78 667 100 000 Výměra (m 2 ) 6 802 Draženo exdrazby.cz Datum dražby 04/15 Cena za (Kč/m 2 ) 11,57 Vydražitel FO Počáteční cena 66 667 Poč. dražitelů 2 Vydraž. podíl 1 9 Koef. dražební 0,787 Kolo dražby Poč. příhozů ceny Lokalita Okres Vyškov, k.ú. Němčany Popis lokality 3 pozemky se nachází v k.ú. Němčany, asi 1 km západně od zastavěné části obce Němčany a asi 1,5 km severovýchodně od zastavěné části města Slavkov u Brna. Základní popis Nachází se v mírně zvlněném terénu, ve větším celku, který je k datu ocenění zemědělsky využíván, je zde oset ozim. Tvar všech pozemků je obdélníkový. Jeden ze tří pozemků je přístupný z veřejné zpevněné komunikace spojující Slavkov a Němčany. Druh pozemku Orná půda Územní plán není KN Stupeň dokument. Není Záplavová oblast Nestanoveno Inženýrské sítě nejsou Omezení (rizika) nejsou Kupní cena (Kč) Výměra (m 2 ) 22 798 Draženo exdrazby.cz 155 555 Datum dražby 03/15 Nejvyšší podání Cena za (Kč/m 2 ) 9,00 Vydražitel FO Cena obvyklá (Kč) Počáteční cena 36 167 Poč. dražitelů 8 Vydraž. podíl Id. 1/4 Stanovená 54 250 1 24 Koef. dražební 2,87 Kolo dražby Poč. příhozů znalcem ceny Poznámka Předmětem koupě byl spoluvlastnický podíl 1/4. Pozemek o velikosti 1775 m2, Archlebov 12 000,-Kč (aktuální cena), tj. 6,76 Kč/m 2 Stav Dražby: Ukončeno - byl učiněn příklep Dražba začala 27.11.2014 12:00 Dražba skončila 27.11.2014 13:30 Počáteční cena: 12 000,-Kč Cena stanovena znalcem: 18 000,-Kč Jedná se o nemovitosti zapsané na LV 1329 pro kat. území a obec Archlebov, okres Hodonín: - pozemek parc. č. 892/2 - orná půda s výměrou 81 m2, - pozemek parc. č. 895/1 - orná půda s výměrou 51 m2,
11 - pozemek parc. č. 895 - orná půda s výměrou 1643 m2. Jedná se o zemědělské pozemky v lánu zemědělských pozemků z části navazujících na zastavěné území obce Archlebov, okr. Hodonín. Pozemky nejsou platným územním plánem obce určeny k zastavění. Jedná se o pruh pozemků o šířce cca 8m a délce cca 230m. Pozemky jsou v kopcovitějším terénu. Na pozemku parc.č. 925 se ze strany od obce Archlebov nachází drobná stavba dřevěné kůlny, která doplňuje užívání pozemku (stavba je bez základů, bez napojení na ing. sítě). Tato stavba nijak neovlivňuje cenu nemovitosti. Pozemky jsou v celých svých výměrách bonitovány. Na části pozemků se nacházejí ovocné stromy. Pozemek o velikosti 2988 m2, Ždánice, podíl 1/4 8 700,-Kč (aktuální cena), tj. 2,91 Kč/m 2 Stav Dražby: Ukončená Dražba začala 12.02.2015 09:00 Dražba skončila 12.02.2015 10:07 Počáteční cena: 1 200,-Kč Cena stanovena znalcem: 1 800,-Kč Dražební jistota: 200,-Kč Plocha pozemku: 2988 m² Podkategorie: Zemědělská půda Jedná se o spoluvlastnický podíl id 1/4 na nemovitostech: - pozemek parc. č. 2104/353 - orná půda s výměrou 2988; zapsáno na LV č. 142 pro obec Ždánice a katastrální území Ždánice u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště. Pozemek (orná půda) v obci Moravany, k.ú. Moravany u Kyjova, okres Hodonín 227 000,-Kč (aktuální cena), tj. 20,77 Kč/m 2 Stav Dražby: Ukončená Dražba začala 08.10.2015 13:00 Dražba skončila 08.10.2015 14:09 Počáteční cena: 47 333,-Kč Cena stanovena znalcem: 71 000,-Kč Dražební jistota: 5 000,-Kč Dražba se konala prostřednictvím internetového portálu www.exdrazby.cz. Jedná se ornou půdu bez trvalých porostů o výměře 10930 m 2, která tvoří jeden funkční celek se zemědělskými pozemky. Pozemek se nachází v krajní části obce Moravany, přístup k pozemku je po nezpevněné komunikaci.
12 Porovnávané objekty realitní inzerce: Prodej pole 11 646 m² Krumvíř, okres Břeclav 151 400 Kč (13 Kč za m²) Prodáme pole p.č. 600/39, orná půda o výměře 11.646 m², zapsaný na LV 1690, k.ú. Krumvíř. Pole je pronajaté do října 2016. Bez provize pro RK. V k.ú. Krumvíř byly zahájené komplexní pozemkové úpravy v r. 2014. Celková cena: 151 400 Kč za nemovitost Aktualizace: 12.10.2015 Plocha pozemku: 11646 m2 Prodej pole 7 034 m² Lovčice, okres Hodonín 155 500 Kč (22 Kč za m²) Nabízíme výhradně k prodeji ornou půdu 7034 m2, v k.ú. Lovčice u Kyjova. Jedna se o jednu parcelu, šíře 25 m. Pro více informací volejte makléři RK. Celková cena: 155 500 Kč za nemovitost Aktualizace: 07.10.2015 Umístění objektu: Okraj obce Plocha pozemku: 7034 m2 Prodej komerčního pozemku 2 376 m² Kyjov, okres Hodonín 237 600 Kč (100 Kč za m²) Nabízíme exkluzivně prodej 4 bloků pozemků v katastrálním území Kyjov, okres Hodonín. Celková výměra pozemků je 2376 m². Lze odkoupit i jednotlivě ve výměrách 714m², 713m², 556 m² a 393 m². Pozemky se nachází v průmyslové zóně na jihu města Kyjova, v blízkosti železniční tratě a jsou pokryty krajinnou zelení. Celková cena: 237 600 Kč za nemovitost, včetně provize Cena za m²: 100 Kč Aktualizace: 23.10.2015 Plocha pozemku: 2376 m2
13 Na základě nabídek zemědělských pozemků ve srovnatelných lokalitách, které se pohybují v rozmezí 5,76 36,00 Kč/m 2, s přihlédnutím ke konfiguraci terénu a kvalitě okolí, stanovuji jednotkovou cenu oceňovaných zemědělských pozemků v k.ú. Žarošice, Archlebov a Násedlovice na 15 Kč/m 2, cenu pozemku parc.č. 8279 v k.ú. Žarošice, vzhledem k jeho možnému nezemědělskému využití - dle územního plánu se jedná o návrhové plochy výrobní a skladové, zemědělské farmy, na 100 Kč/m 2. Parcela číslo Druh pozemku Využití - dle skutečného stavu Výměra m2 ZC Kč/m2 Cena Kč 5509 orná půda orná půda 3 607 15,00 54 105,00 5601 orná půda orná půda 5 965 15,00 89 475,00 5903 ostatní plocha zelený pás 380 15,00 5 700,00 5904 vinice vinice 1 108 15,00 16 620,00 6578 orná půda orná půda 1 012 15,00 15 180,00 7047 orná půda orná půda 699 15,00 10 485,00 8040 orná půda orná půda 475 15,00 7 125,00 8041 orná půda orná půda 458 15,00 6 870,00 8277 orná půda zatravněná plocha 214 15,00 3 210,00 8279 orná půda zatravněná plocha 327 100,00 32 700,00 3020 orná půda orná půda 1 807 15,00 27 105,00 3029 orná půda orná půda 1 417 15,00 21 255,00 424 zjednodušená evidence (PK) orná půda 2 849 15,00 42 735,00 775/42 zjednodušená evidence (PK) orná půda 152 15,00 2 280,00 Porovnávací cena celkem 334 845,00
14 4. Práva a závady Povinná paní Blanka Průšová byla obeslána znaleckou kanceláří s požadavkem, aby sdělila, zda jsou oceňované pozemky pronajímané a pokud ano, aby předložila kopie nájemních smluv. Na dopis povinná nikterak nereagovala. Pro účely ocenění je tedy na pozemky pohlíženo tak, jako by nebyly zatížen nájemním vztahem. Na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 1340, k.ú. Žarošice je v části C uvedeno celkem 19 věcných břemen chůze a jízdy vztahujících se k parcele č. 5904 a věcné břemeno chůze a jízdy vztahující se k parcele č. 7047. Součinnost vlastníka nebyla poskytnuta a při místním šetření nebylo možné zjistit přesný rozsah jednotlivých věcných břemen. V souladu s 16b odst. 5 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, a vzhledem k výše uvedenému je věcné břemeno chůze a jízdy vztahující se k parcele č. 7047 tedy oceněno částkou 10 000,- Kč. 19 věcných břemen chůze a jízdy vztahujících se k parcele č. 5904 je vzhledem k předpokladu stejného rozsahu omezení každého jednotlivého břemene oceněno celkovou částkou 10 000,- Kč. Na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 942, k.ú. Násedlovice je v části C uvedeno věcné břemeno zřizování a provozování vedení vztahující se k parcele PK 424. Součinnost vlastníka nebyla poskytnuta a při místním šetření nebylo možné zjistit přesný rozsah věcného břemene. V souladu s 16b odst. 5 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, a vzhledem k výše uvedenému je věcné břemeno tedy oceněno částkou 10 000,- Kč. Celkem jsou věcná břemena zapsaná na LV č. 1340 v k.ú. Žarošice a LV č. 942 v k.ú. Násedlovice oceněna částkou 30 000,- Kč. Na výpisu z katastru nemovitostí LV 1340, k.ú. Žarošice je v části B1 uvedeno 19 věcných břemen chůze a jízdy ve prospěch parcely č. 5904. Toto právo nesnižuje ani nezvyšuje cenu oceňovaných pozemků a jeho cena je tedy 0 Kč. Na nemovitých věcech kromě výše uvedených věcných břemen neváznou závady, které by měly být oceněny ve smyslu ustanovení 336a Občanského soudního řádu. 5. REKAPITULACE OCENĚNÍ Způsob ocenění Věcná hodnota (časová cena) Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu znalce Cena věcného břemene - odpočet Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu znalce po zohlednění věcného břemene Slovy: třistatisíckorunčeských Cena 182 810,12 Kč 334 845,00 Kč 330 000,00 Kč -30 000,00 Kč 300 000,00 Kč V Brně dne 29. října 2015 Ing. Tomáš Hudec
15 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 25. 10. 1996, čj. Spr. 3138/96 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí) a základní obor stavebnictví (stavby obytné). Znalecký posudek je zapsán pod č. 3332/2015 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle připojené likvidace. V Brně dne 29. října 2015 Ing. Tomáš Hudec Seznam příloh: Výpis z katastru nemovitostí LV 1340 Výpis z katastru nemovitostí LV 837 Výpis z katastru nemovitostí LV 942 Výřezy z katastrálních map pro k. ú. Žarošice, Archlebov Kopie katastrálních map pro k. ú. Násedlovice Výřezy z aktuálních územních plánů obcí Žarošice a Násedlovice Fotodokumentace nemovitých věcí Mapa oblasti
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36 Výřez z katastrální mapy pro k. ú. Žarošice
37 Výřez z katastrální mapy pro k. ú. Archlebov
38
39
Výřez z územního plánu obce Žarošice 40
41 Výřez z územního plánu obce Násedlovice
42 Pozemky parc.č. 5509 a 5601, k.ú. Žarošice Fotodokumentace Pozemek parc.č. 7047 a pozemky parc.č, 5903 a 5904, k.ú. Žarošice Pozemek parc.č. 6578 a pozemky parc.č. 8040 a 8041, k.ú. Žarošice Pozemky parc.č. 8277 a 8279, k.ú. Žarošice
43 Pozemky parc.č. 3020 a 3029, k.ú. Archlebov Pozemek ve zjednodušené evidenci parc. č. 775/42, k.ú. Násedlovice
Mapa oblasti 44