Výtisk č. 2 Z N A L E C K Ý číslo: 5837-116 / 15 P O S U D E K o obvyklé ceně pozemku p.č. 97, jehož součástí je rodinný dům č.p. 49 a pozemku p.č. 98, včetně příslušenství, vše evidováno na LV č. 56 pro k.ú. Ledce u Židlochovic, obec Ledce, Jihomoravský kraj Vlastníci nemovitých věcí: SJM Miloslav Černý a Ilona Černá Ledce č.p. 49, 664 62 Ledce Objednatel: Účel zpracování posudku: Vypracoval: Exekutorský úřad Brno - město Mgr. Jaroslav Homola, soudní exekutor Hlinky 41/104, 603 00 Brno Stanovení obvyklé ceny nemovitého majetku pro účely provedení exekuce prodejem nemovitých věcí Ing. Vítězslav Drkal V Brně dne 25.8.2015 Ing. Lukáš Dřínovský, Ph.D. vedoucí znalecké sekce prokurista společnosti
A. S I T U A C E : 1. Zadání znaleckého posudku: Usnesením Exekutorského úřadu Brno-město, Mgr. Jaroslav Homola, soudní exekutor, se sídlem Hlinky 41/104, 603 00 Brno, č.j. 030 EX 13751/08-120 ze dne 1.7.2015 je uloženo vypracovat znalecký posudek. Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny pozemku p.č. 97, jehož součástí je rodinný dům č.p. 49 a pozemku p.č. 98, včetně příslušenství, vše evidováno na LV č. 56 pro k.ú. Ledce u Židlochovic, obec Ledce, Jihomoravský kraj. Znalecký ústav provede ocenění nemovitých věcí, jejich příslušenství, jednotlivých práv a závad s nemovitými věcmi spojených, a to cenou obvyklou. Znalecký ústav provede ocenění cenou obvyklou rovněž samostatně pro každou jednotlivou movitou věc. Pozn.: Dle usnesení č.j. 030 EX 13751/08-120 ze dne 1.7.2015 je předmětem znaleckého posudku spoluvlastnický podíl ve výši id. ½ na výše uvedených nemovitých věcech. Vzhledem ke skutečnosti, že oceňovaný majetek je v bezpodílovém vlastnictví (společné jmění manželů), nelze tedy stanovit obvyklou cenu spoluvlastnického podílu id. ½, ale pouze výše uvedeného majetku jako celku 2. Podklady pro zpracování znaleckého posudku: a) Usnesení č.j. 030 EX 13751/08-120 ze dne 1.7.2015 vydané Exekutorským úřadem Brno-město, Mgr. Jaroslavem Homolou, soudním exekutorem, se sídlem Hlinky 41/104, 603 00 Brno b) Oznámení č.j. 030 EX 13751/08-122 ze dne 1.7.2015 vydané Exekutorským úřadem Brno-město, Mgr. Jaroslavem Homolou, soudním exekutorem, se sídlem Hlinky 41/104, 603 00 Brno c) Výpis z KN, LV č. 56 pro k.ú. Ledce u Židlochovic, vyhotovený dálkovým přístupem dne 1.7.2015 d) Informace o oceňovaných nemovitých věcech včetně přístupových parcel a náhledu katastrální mapy pořízené na internetových stránkách www.cuzk.cz e) Místní šetření provedené dne 12.8.2015 zástupcem znaleckého ústavu Stavexis, s.r.o. f) Informace poskytnuté paní Ilonou Černou, spoluvlastnicí oceňovaných nemovitých věcí g) Fotodokumentace pořízená při místním šetření h) Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění i) Informace z trhu nemovitostí, z databáze MOISES a z vlastní databáze j) Informace z registru UIR-ADR povodňové databáze Kooperativa pojišťovny, a.s. k) Internetové zdroje: http://www.mapy.cz, http://www.sreality.cz, http://www.cuzk.cz 2
3. Místní šetření: Pro potřebu zpracování znaleckého posudku bylo svoláno místní šetření na den 12.8.2015 v 10:00 hodin. Na toto místní šetření se povinný nedostavil. Při místním šetření byla přítomna paní Ilona Černá, spoluvlastnice oceňovaných nemovitých věcí, která ovšem oceňovaný majetek nezpřístupnila, sdělila pouze základní informace o objektu. Prohlídka nemovitých věcí tak byla provedena pouze z exteriéru. Nebylo tedy možné ověřit technický stav, dispozici domu a úroveň vybavení a provedení interiérových prostor a jednotlivých konstrukcí. Zpracovatel nepřebírá zodpovědnost za rozdíly a nedostatky v posudku vzniklé nesprávnými podklady a za rozdíly a nedostatky vzniklé v souvislosti s výše uvedenými skutečnostmi. B. N Á L E Z : 1. Vlastnické a evidenční údaje: Vlastník nemovitých věcí dle LV č. 56 pro k.ú. Ledce u Židlochovic: SJM Miloslav Černý a Ilona Černá Ledce č.p. 49, 664 62 Ledce Nemovité věci evidované na LV č. 56 pro k.ú. Ledce u Židlochovic: - pozemek p.č. 97, vedený v KN jako zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 49 - pozemek p.č. 98, vedený v KN jako zahrada, způsob ochrany: ZPF 2. Dokumentace a skutečnost: Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny pozemku p.č. 97, jehož součástí je rodinný dům č.p. 49 a pozemku p.č. 98, včetně příslušenství, vše evidováno na LV č. 56 pro k.ú. Ledce u Židlochovic, obec Ledce, Jihomoravský kraj. Posuzovaný rodinný dům je řadový, přízemní, nepodsklepený, zastřešený sedlovou střechou bez užitného podkroví. Příslušenství pozemků a rodinného domu tvoří pravděpodobně pouze drobné přístřešky, resp. menší vedlejší stavby (kůlny, sklady), venkovní úpravy a trvalé porosty. Zákres rodinného domu v katastrální mapě nesouhlasí podle dostupných informací se skutečným stavem zjištěným při místním šetření. V katastrální mapě je zakresleno dvorní křídlo, které je dle mapových podkladů již odstraněno. Obec Ledce se nachází v okrese Brno-venkov v Jihomoravském kraji ve vzdálenosti cca 20 km od Brna. Obec se rozkládá v Dýjsko-svrateckém úvalu na cestě mezi Rajhradem a Pohořelicemi. Zástavba Ledců je rozčleněna do tří oddělených částí: jižně položené původní vsi, severněji položené části Pindulka a východně položené samoty Dvůr (dříve zvaný Ledecký dvůr ), ležící u silnice 3
z Rajhradu do Pohořelic. V obci žije přibližně 200 obyvatel. Obec disponuje pouze základní (minimální) občanskou vybaveností: kulturní dům, obchod, hostinec, kaple, dětské hřiště. V obci jsou provedeny veřejné rozvody kanalizace, vody a plynu. Obec je obsluhována autobusovou dopravou, která je součástí IDS JMK. Přístup a příjezd k oceňovaným nemovitým věcem je možný ze zpevněné komunikace na pozemku p.č. 129/9 (ostatní plocha, ostatní komunikace) a přes předzahrádku na pozemku p.č. 129/12 (ostatní plocha, ostatní komunikace), oba přístupové pozemky jsou ve vlastnictví obce Ledce. Na LV č. 56 pro k.ú. Ledce u Židlochovic ze dne 1.7.2015 jsou uvedena v části C-LV tato omezení vlastnického práva: 3x Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 4x Zahájení exekuce 8x Zástavní právo exekutorské 4x Nařízení exekuce Zástavní právo soudcovské Podrobněji viz LV v příloze znaleckého posudku. Prodejem oceňovaného majetku výše uvedená omezení vlastnického práva zaniknou. Věcná břemena se k oceňovanému majetku nevztahují. Žádná jiná omezení a rizika nebyla z dostupných podkladů zjištěna. Z dostupných informací a předaných podkladů vyplývá, že na oceňovaných nemovitých věcech neváznou žádná nájemní práva, resp. nebyla tato zjištěna. Dle vyhledávání adres v registru UIR-ADR je adresa oceňovaného domu vedena v databázi Kooperativy pojišťovny, a.s. s kódem záplavy 1, tedy mimo předpokládané rizikové území záplav. 3. Výčet oceňovaného majetku: 3.1. Rodinný dům č.p. 49 3.2. Pozemky 3.3. Příslušenství 3.4. Trvalé porosty 4. Popis oceňovaného majetku: 4.1. Rodinný dům č.p. 49: Jedná se o zděný rodinný dům stojící v řadové zástavbě, nepodsklepený s jedním nadzemním podlažím, zastřešený sedlovou střechou bez užitného podkroví. Konstrukční provedení a vybavení je podrobněji uvedeno v následující tabulce. Základy Stavební prvek Popis Pravděpodobně běžné zakládání betonové základové pasy 4
Stavební prvek Popis Svislé konstrukce Zděné Stropy a podhledy Uvažovány s rovným podhledem, pravděpodobně dřevěné trámové se záklopem Zastřešení mimo krytinu Střecha sedlová, dřevěný krov Krytina střechy Betonové tašky Klempířské konstrukce Z pozinkovaného plechu Vnitřní omítky Vápenné štukové omítky Fasádní omítky Pouze hrubá VPC omítka, bez finální povrchové úpravy Vnitřní obklady Uvažovány běžné keramické obklady na sociálním zázemí Schody Neuvažovány Dveře Dveře dřevěné (náplňové), plné nebo částečně prosklené, ocelové nebo dřevěné zárubně Okna Dřevěná zdvojená Povrchy podlah Uvažovány běžné povrchy (dlažba, PVC, vlysy, prkna, teraco dlažba apod.) Vytápění Pravděpodobně ústřední, zdroj kotel na tuhá paliva, nebo elektrokotel Elektroinstalace 230/400 V Rozvod vody Standardní rozvody teplé a studené vody, napojení na veřejnou síť Zdroj teplé vody Uvažován elektrický bojler, případně zásobník v kombinaci se zdrojem vytápění Instalace plynu Ne, pouze přípojka na fasádě domu Kanalizace Napojen na veřejnou síť Vybavení kuchyní Uvažováno standardní vybavení, kuchyňská linka, dřez, sporák Vnitřní hygienické vybavení Pravděpodobně vana, příp. sprcha, WC a umyvadlo Ostatní - Stáří, technický stav: Přesné stáří objektu se nepodařilo zjistit, ovšem s ohledem na použité materiály a technologii výstavby, lze odhadovat dobu výstavby objektu přibližně v 1. pol. 20. stol. V současné době je dům užíván k bydlení. Stavebně technický stav domu je dobrý, bez viditelných poruch či vad, avšak patrná je dlouhodobá absence provedení rozsáhlejších rekonstrukcí či oprav. Při pohledu z exteriéru jeví prvky krátkodobé životnosti již vyšší stupeň morálního opotřebení (zejména výplně otvorů). 4.2. Příslušenství: Příslušenství pozemků a rodinného domu tvoří pravděpodobně pouze jednoduchá menší dřevěná stavba (kůlna) na zahradě ve velmi špatném stavebně 5
technickém stavu a venkovní úpravy (přípojky IS, oplocení). Jedná se o příslušenství, které je v podstatě samostatně neobchodovatelné a jako takové je zahrnuto do celkového výsledného odhadu obvyklé ceny nemovitých věcí. 4.3. Pozemky: Pozemek p.č. 97 je z části zastavěn oceňovaným rodinným domem č.p. 49 a část je užívána jako dvůr a nachází se zde část příslušenství. Pozemek p.č. 98, slouží jako zahrada a nachází se zde zbývající část příslušenství. Pozemky jsou svažitého charakteru s možností napojení k veřejným rozvodům vody, plynu, kanalizace a elektřiny. LV Pozemek p.č. Druh pozemku dle KN Výměra (m 2 ) 97 Zastavěná plocha a nádvoří 312 56 98 Zahrada 773 Celkem LV č. 56 pro k.ú. Ledce u Židlochovic 1 085 4.4. Trvalé porosty: Na oceňovaných pozemcích se nachází trvalé porosty, ovocné i okrasné, různého druhu a stáří. Trvalé porosty jsou v podstatě samostatně neprodejné. Existence trvalých porostů je zohledněna v návrhu obvyklé ceny oceňovaného majetku. 6
C. P O S U D E K : Znalecký posudek je zpracován na základě výše uvedených podkladů s využitím informací zjištěných při místním šetření. Pro potřebu zpracování znaleckého posudku bylo svoláno místní šetření na den 12.8.2015 v 10:00 hodin. Na toto místní šetření se povinný nedostavil. Při místním šetření byla přítomna paní Ilona Černá, spoluvlastnice oceňovaných nemovitých věcí, která ovšem oceňovaný majetek nezpřístupnila, sdělila pouze základní informace o objektu. Prohlídka nemovitých věcí tak byla provedena pouze z exteriéru. Nebylo tedy možné ověřit technický stav, dispozici domu a úroveň vybavení a provedení interiérových prostor a jednotlivých konstrukcí. Zpracovatel nepřebírá zodpovědnost za rozdíly a nedostatky v posudku vzniklé nesprávnými podklady a za rozdíly a nedostatky vzniklé v souvislosti s výše uvedenými skutečnostmi. Stanovován je odhad ceny obvyklé, která bude stanovena v souladu s obvyklou metodikou oceňování nemovitostí obvyklou cenou. Nemovitosti jsou popsány výše v posudku. Ocenění majetku je provedeno na základě výše uvedených podkladů s využitím informací zjištěných při místním šetření, a to ke dni místního šetření 12.8.2015. 1. Metodika ocenění: 1.1. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti: Cena obvyklá = statisticky vyhodnocená největší četnost skutečně realizovaných cen v daném místě a čase. V zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, je definována cena obvyklá takto: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Pro stanovení obvyklé ceny (resp. mnohdy připodobňovanému pojmu tržní hodnoty), nemovitosti neexistuje žádný závazný předpis. Hodnota nemovitosti bude stanovena na základě dostupných metod, které jsou reálně použitelné v ekonomických podmínkách v ČR ke dni ocenění a nejlépe vystihují hodnotu (potažmo cenu) nemovitého majetku. 7
Pro určení hodnoty (ceny) nemovitosti se zpravidla používají dále uvedené dílčí metody ocenění a analýzou jejich výsledků je pak obvykle stanoven návrh výsledné hodnoty nemovitosti. Obvykle jsou užívány následující dílčí metody ocenění, přičemž se použijí ty metody, které mají pro daný případ vypovídací schopnost a pro které je k dispozici dostatek objektivních vstupních údajů a informací: - Zjištění věcné hodnoty reprodukční cena staveb snížená o přiměřené opotřebení, představuje odhad na základě nákladového způsobu ocenění - Výnosová hodnota vychází z předpokládaného výnosu daných nemovitostí při uplatnění stávajících kritérií pronájmu - Porovnávací metoda stanovení hodnoty na základě informací z trhu nemovitostí, tedy porovnání s realizovanými prodeji obdobných nemovitostí v podobných lokalitách, případně srovnání s vhodnými reprezentanty nabízenými na realitním trhu - Shrnutí a odborné stanovení obvyklé ceny (resp. návrhu tržní hodnoty) nemovitosti 1.2. Metoda stanovení věcné hodnoty: Věcná hodnota je reprodukční cena nemovitosti snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné nové věci. Ocenění může tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce), zda je výhodnější a ekonomicky efektivnější koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení, které s ohledem na skutečný stavebnětechnický stav a morální zastarání stanovené pomocí některé ze známých metod. Nemovitosti zpravidla dělíme na: - stavby - venkovní úpravy - pozemky (včetně vodních ploch) Při stanovení věcné hodnoty nemovitosti (kromě pozemků) mají zásadní význam vstupní údaje. U staveb těmito vstupními údaji jsou: - délka [m] - zastavěná plocha [m 2 ] - obestavěný prostor [m 3 ] - vnitřní využitelná (pronajmutelná) plocha [m 2 ] - stáří stavby - reprodukční pořizovací cena 1 m 3 obestavěného prostoru, 1 m 2 zastavěné plochy, příp. 1 m délky - opotřebení stavby Pro výpočet opotřebení stavby je nutné zjistit příp. stanovit: 8
- stáří stavby a stav běžné údržby - technické a morální opotřebení - provedené opravy a výměna jednotlivých konstrukčních prvků - předpokládanou životnost (další trvání stavby) - metodu výpočtu opotřebení a odůvodnit její použití U venkovních úprav se vychází z reprodukční ceny s odpočtem opotřebení pro každou venkovní úpravu. Je také možno stanovit hodnotu venkovních úprav procentním podílem z hodnoty hlavních staveb s přihlédnutím k jejich stavu a provedení. U pozemků se vychází z výměr podle výpisu z katastru nemovitostí nebo geometrického plánu, z druhu pozemku (zastavěná plocha, orná půda, atd.). Uváží se také umístění pozemku v dané obci a údaje z územně plánovací dokumentace. Porovnáním s prodeji pozemků v dané lokalitě se stanoví reálná tržní hodnota za 1 m 2 pozemku. U všech pozemků je třeba vycházet z územně plánovací dokumentace a dalších podkladů. 1.3. Metoda výnosová: Zjistí se u nemovitostí z dosaženého ročního nájemného sníženého o roční náklady na provoz. Do těchto nákladů by se měly započítat odpisy, průměrná roční údržba, správa nemovitostí, daň z nemovitostí apod. Vyjádření hodnoty nemovitosti pomocí kapitalizační míry je nutno provádět diferencovaně pro každou nemovitost a v jednotlivých faktorech průběžně zohledňovat vývoj ekonomiky v ČR. Současná hodnota nemovitosti je pak určena podle tohoto schématu: stanovení množství, spolehlivosti a délky trvání budoucího stabilizovaného výnosu stanovení odpovídající kapitalizační míry (skladba faktorů r1 - r4) využití kapitalizace, tj. převodu budoucích peněz na jejich současnou kvantitativní úroveň Hodnota majetku vyjádřená výnosovou metodou vyplývá ze vzorce V = 100 * Z / r, kde V je výnosová hodnota majetku Z je čistý roční stabilizovaný výnos r je kapitalizační míra Kapitalizační míra je stanovena na základě vyhodnocení současné míry ekonomické výnosnosti bezpečných investic, vyhodnocení dalších ekonomických vlivů, běžných a specifických rizik ve vztahu k nemovitosti. 1.4. Metoda porovnávací: Tato metoda pro ocenění nemovitosti (stavby a pozemky) je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit hodnotu nemovitosti. Využitelné jsou i nabídky realitního trhu s tím, že k takto získaným informacím je třeba přistupovat patřičně kriticky, vzhledem k tomu, že prvotní 9
nabídková cena zpravidla postupně klesá ke skutečné realizované ceně. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonitě roste i přesnost hodnocení a schopnost znalce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametrů na cenu. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ověřená informace o průběhu prodeje, případně stavu nabídky. Cena nemovitosti se utváří na trhu v konkrétních podmínkách. Úkolem znalce je co nejvěrněji popsat všechny cenotvorné faktory a jejich přínos k tvorbě výsledné obvyklé ceny. Nemovitost je charakterizována kvalitativními parametry jako např. využitelný prostor (využitelná plocha), polohou, velikostí apod. Kvalitativní parametry lze rozdělit do několika úrovní: a) Základní dělení - objekty mohou být porovnány podle typu, podtypu a speciální charakteristiky, dále dle materiálové charakteristiky, fyzického opotřebení, funkční a ekonomické zastaralosti a kvality provedení. b) Charakteristika prostoru - podrobný popis jednotlivých konstrukcí a vybavenosti. Popsat fyzické opotřebení, funkční a ekonomickou zastaralost a kvalitu jednotlivých konstrukcí. c) Další důležitá charakteristika je poloha: - Poloha v rámci ČR - okres, obec, katastrální území, poloha v místě, zóna a poloha v zóně - Vybavenost obce (katastrálního území) a vybavenost konkrétní lokality, v níž je nemovitost situována. Je důležité sledovat cenotvorné charakteristiky vydávané statistickým úřadem. d) Velikost - Užitný prostor - Zastavěná plocha - Obestavěný prostor 1.5. Aplikace metod: Každá z výše popsaných metod má své klady a zápory. Nejprůkaznější z metod je metoda porovnání tržních cen, jestliže pro použití této metody máme dostatečnou četnost aktuálních porovnatelných hodnot. Z výpočtových metod se často používají hodnoty vypočtené metodou výnosovou a metodou stanovení věcné hodnoty. Metoda výnosová je významná při hodnocení nemovitostí komerčního charakteru, tedy s určitým výnosovým potenciálem. Věcná hodnota vystupuje spíše jako pomocná a umožňující utvoření představy o rozsahu a nákladovosti majetku. Vzhledem ke skutečnosti, že majetek nebyl při místním šetření zpřístupněn a nebylo tak možné ověřit technický stav, dispozici domu a úroveň vybavení a provedení interiérových prostor a jednotlivých konstrukcí, nebude v tomto případě stanovena věcná hodnota oceňovaného majetku. Výnosová hodnota stanovena také není, protože dosažitelné nájemné u takovýchto nemovitostí by negenerovalo hodnotu s dostatečnou vypovídací schopností. Bude tedy určena pouze hodnota porovnávací, která má však v tomto případě nejlepší vypovídací schopnost pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného majetku. 10
2. Ocenění majetku: 2.1. Identifikační údaje: Kód katastrálního území: 679682 Název katastrálního území: Ledce u Židlochovic Kód obce: 583278 Název obce: Ledce Počet obyvatel obce: 214 Datum stanovení počtu obyvatel: 01.01.2014 Kód okresu: CZ0643 Název okresu: Brno-venkov Název kraje (oblasti): Jihomoravský kraj (Jihovýchod) 2.2. Porovnávací hodnota oceňovaného majetku: Porovnávací hodnota oceňovaného majetku je stanovena s využitím dále uvedených srovnávacích nemovitostí, které byly v minulosti již obchodovány nebo které jsou v současné době nabízeny na realitním trhu. Jedná se o do jisté míry srovnatelné objekty situované v obdobných lokalitách v okolí oceňovaného majetku. V případě níže uvedených nabídkových cen realitních kanceláří je při zohlednění těchto informací zapotřebí uvažovat s jistým poklesem cen, neboť obvykle bývají nabídky realitních kanceláří vyšší, než později skutečně obchodované ceny. Srovnávací nemovitost č. 1: Prodej rodinného domu v obci Nosislav, okres Brnovenkov. Dům je řadový vnitřní, přízemní, nepodsklepený, dispozičně řešen jako 4+1. Zastavěná plocha 1.NP domu 145 m 2, obestavěný prostor domu 831 m 3, celková užitná plocha domu 112,94 m 2. Staří domu 49 let. V roce 1997 byl objekt plynofikován a byly provedeny nové rozvody ústředního topení. Jinak je objekt v původním stavu. Výměra pozemků celkem 722 m 2. Dispozice: 4+1, příslušenství - tři vedlejší stavby (zemní klenutý sklep s lisovnou, částečně zasahující pod předmětný rodinný dům, dále stavba skladu přímo navazující na rodinný dům ve dvorní části, menší stavba chlévů a skladu) a běžné venkovní úpravy. Prodejní cena v 9/2012 činila 1.600.000,- Kč, tj. 14.167,- Kč/m 2 užitné plochy domu včetně pozemkového zázemí. 11
Srovnávací nemovitost č. 2: Prodej v červenci 2012 za částku 790.000,- Kč, tj. 10.719,- Kč/m 2 podlahové plochy domu včetně pozemkového zázemí. 12
Srovnávací nemovitost č. 3: Prodej v červnu 2013 za částku 1.000.000,- Kč, tj. 13.918,- Kč/m 2 podlahové plochy domu včetně pozemkového zázemí. 13
Srovnávací nemovitost č. 4: Prodej v únoru 2012 za částku 1.050.000,- Kč, tj. 11.538,- Kč/m 2 podlahové plochy domu včetně pozemkového zázemí. 14
Srovnávací nemovitost č. 5: Prodej v září 2014 za částku 1.450.000,- Kč, tj. 16.111,- Kč/m 2 podlahové plochy domu včetně pozemkového zázemí. 15
Srovnávací nemovitost č. 6: Nabídka prodeje za částku 1.280.000,- Kč, tj. 11.636,- Kč/m 2 užitné plochy domu včetně pozemkového zázemí. 16
Komentář: Na základě provedené analýzy v příslušné lokalitě a pro daný trh s nemovitostmi po posouzení ostatních cenotvorných faktorů, které mají vliv na hodnotu nemovitosti, včetně zohlednění slabých a silných stránek majetku a celkového působení majetku ve vztahu ke srovnávacím nemovitostem a dále také vzhledem ke skutečnosti, že nemovitost nebyla zpřístupněna, kdy nebylo možné zjistit stav a úroveň vybavení některých interiérových prostor, je porovnávací hodnota stanovena, resp. odhadnuta s použitím výše uvedených porovnávacích nemovitostí v tomto případě přímo, a to ve výši 900.000,- Kč. Rodinný dům č.p. 49 s příslušenstvím a pozemky, v k.ú. Ledce u Židlochovic, obec Ledce celkem: Porovnávací hodnota 900.000,- Kč 2.3. Obvyklá cena oceňovaného majetku: Na základě provedené analýzy v příslušné lokalitě a po posouzení ostatních cenotvorných faktorů, které mají vliv na hodnotu nemovitých věcí, je návrh obvyklé ceny oceňovaného majetku stanoven s využitím výsledku metody porovnávací, která v tomto případě nejlépe vystihuje podmínky trhu v daném segmentu, a tím i prodejnost daných nemovitých věcí. Silné stránky: Dostatečné pozemkové zázemí užívané spolu s oceňovaným rodinným domem Právně zcela bezproblémový přístup k oceňovanému majetku Velice dobrá dopravní dostupnost Brna s využitím rychlostní komunikace R52 (nájezd ve vzdálenosti cca 2,5 km od oceňovaného majetku) Slabé stránky: Dlouhodobá absence provedení rozsáhlejších rekonstrukcí či modernizací Nebylo možné ověřit technický stav, dispozici domu, úroveň vybavení a provedení interiérových prostor a jednotlivých konstrukcí Situovaní v malé obci s pouze základní občanskou vybaveností Obvyklou cenu pozemku p.č. 97, jehož součástí je rodinný dům č.p. 49a pozemku p.č. 98, včetně příslušenství, vše evidováno na LV č. 56 pro k.ú. Ledce u Židlochovic, obec Ledce, Jihomoravský kraj, odhadujeme ve výši: Obvyklá cena 900 000 Kč Dle LV č. 56 pro k.ú. Ledce u Židlochovic ze dne 1.7.2015, jsou oceňované nemovité věci, zatíženy zahájeními exekuce, nařízeními exekuce, exekučními příkazy k prodeji nemovitosti a zástavními právy exekutorskými a 17
soudcovskými. Vše podrobněji viz Dokumentace a skutečnost výše v posudku a LV v příloze. K oceňovanému majetku se nevztahují, resp. nebyla zjištěna, žádná jiná práva a závady, kromě výše uvedených zahájení exekucí, nařízení exekucí, exekučních příkazů k prodeji nemovitosti, zástavních práv exekutorských a soudcovských. Tato omezení vlastnického práva však nejsou, s ohledem na účel, pro který se znalecký posudek zpracovává, ve výsledné obvyklé ceně nijak zohledněna. Příslušenství a trvalé porosty spojené s oceňovanými nemovitostmi jsou vyjmenovány v části B.4.2. a B.4.4. výše v posudku. Jedná se o příslušenství doplňující funkčnost rodinného domu a pozemkového zázemí. Toto příslušenství je samostatně v podstatě neobchodovatelné, jeho existence je však zohledněna v obvyklé ceně oceňovaného majetku. Trvalé porosty jsou také v podstatě samostatně neprodejné, existence trvalých porostů je zohledněna v návrhu obvyklé ceny oceňovaného majetku. D. Z Á V Ě R : Obvyklou cenu pozemku p.č. 97, jehož součástí je rodinný dům č.p. 49 a pozemku p.č. 98, včetně příslušenství, vše evidováno na LV č. 56 pro k.ú. Ledce u Židlochovic, obec Ledce, Jihomoravský kraj, odhadujeme ke dni 12.8.2015 ve výši: 900.000,- Kč Slovy: devětsettisíc korun českých Pozn.: 1) Výše uvedená hodnota je bez odečtení jakýchkoliv omezení vlastnických práv zapsaných na LV. Výše uvedená omezení vlastnického práva, nejsou ve výsledné obvyklé ceně zohledněna. 2) Ve výsledné obvyklé ceně je již započtena (zohledněna) cena příslušenství a trvalých porostů. V Brně dne 25.8.2015 Seznam příloh: 1. Fotodokumentace ze dne 12.8.2015 2. Výpis z KN, LV č. 56 pro k.ú. Ledce u Židlochovic 3. Náhled katastrální mapy 4. Mapy oblasti Posudek byl vyhotoven ve třech stejnopisech, obsahuje celkem 29 stran textu, včetně titulního listu, znalecké doložky a příloh. Ve dvou vyhotoveních byl předán objednateli a jedno vyhotovení zůstává v archivu kanceláře (znaleckého ústavu). 18
Z N A L E C K Á D O L O Ž K A Znalecký posudek proveden znaleckým ústavem ve smyslu 21, odst.1, zák.č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících ve znění pozdějších předpisů, zapsaným do I. oddílu seznamu ústavů dne 7.12.1992 (č.j. 701/92-OOD MSpr. ČR), kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady motorových vozidel a tržní oceňování podniků a v oboru stavebnictví s rozsahem znaleckého oprávnění vlastnosti stavebních hmot a výrobků, stavby obytné a průmyslové, tepelnou techniku, a to rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti České republiky č.j. 5/2013-OSD-SZN/6 ze dne 4.2.2013. Znalecký posudek zapsán pod číslem 116/15 v seznamu znaleckých posudků, vypracovaných znaleckou kanceláří (ústavem). Odměna účtována přiloženou fakturou. Ing. Vítězslav Drkal zodpovědný zpracovatel posudku a osoba oprávněná ke stvrzení posudku a podat případné vysvětlení Prof. Ing. Rostislav Drochytka, CSc., MBA vedoucí znaleckého ústavu 19
Mapy oblasti 29