ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 5770-10/2016 o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu o velikosti 1/3 na nemovité věci pozemek p.č.1425, katastrální území Vranovice pod Třemšínem (kód: 785504), obec Vranovice, okres Příbram Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Praha 9 JUDr. Milan Usnul, soudní exekutor Bryksova 763/46 190 00 Praha 9 Účel posudku: Oceňovací vyhláška: Odhad obvyklé ceny nemovité věci 098 EX 3514/11-88 Odhad obvyklé ceny nemovité věci je proveden s přihlédnutím k vyhlášce MF ČR č.199/2014 Sb., k provedení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb. (oceňovací vyhláška), s účinností od 1.10.2014. Oceněno ke dni: 21.prosince 2015 Posudek vypracoval: Ing. Jan Melš znalec a odhadce Bítovská 1227 140 00 Praha 4 - Michle Posudek byl vypracován v 3 vyhotoveních. 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 9 stran a přílohy. V Praze, dne 14.ledna 2016
ÚVOD Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. (Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.) METODY URČENÍ HODNOTY Odhad obvyklé ceny je prováděn zpravidla třemi základními metodami: - metoda nákladového ohodnocení - vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. - metoda výnosová - vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. - metoda srovnávací - vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, je jím též ocenění věci odvozením z jiné funkčně související věci. Pro tento konkrétní případ, kdy předmětem ocenění je lesní pozemek, je cena zjištěná určena na základě bonitních koeficientů (dle lesních hospodářských osnov) podle platné oceňovací vyhlášky. Vzhledem k tomu, že z inzerovaných nabídek lesních pozemků není patrné jaké bonity a jakého lesního porostu jsou, nelze užít metoda srovnávací. Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (ve znění zákona č.303/2013 Sb.) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou, stanovenou podle oceňovací vyhlášky a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška, podle které je ocenění zpracováno, postupuje při určení ceny zjištěné na základě bonitních koeficientů. Tvůrce vyhlášky pro určení tímto způsobem disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů. Pro určení obvyklé ceny bude, z důvodů výše uvedených, přihlédnuto k ceně zjištěné, vypočtené podle oceňovací vyhlášky. - 2 -
NÁLEZ 1. Bližší údaje o nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nalézá v katastrálním území Vranovice pod Třemšínem (kód: 785504), obec Vranovice. Oceňovanou nemovitou věc tvoří: - Pozemek p.č.1425, lesní pozemek. Nemovitá věc není přístupná z místních komunikací. Nemovitá věc se nachází přibližně 1,7 km severozápadně od zastavěné části obce Vranovice. Pozemek sousedí převážně s lesními pozemky. Dopravní dostupnost obce je dobrá, obcí prochází silniční komunikace I. třídy, která obec spojuje s Příbramí a s ostatními obcemi. Příbram se nachází cca 10 km severovýchodním směrem, Rokycany jsou 30 km severozápadně od obce, Plzeň leží 50 km západním směrem a Rožmitál pod Třemšínem je vzdálen cca 3 km jižně Hromadná dopravní obsluha je v obci zastoupena autobusovou dopravou s přímými spoji na Plzeň, Příbram, Rožmitál pod Třemšínem, aj. Autobusová zastávka Vranovice, Dvůr je cca 1,3 km vzdálena od nemovité věci. Dle Malého lexikonu obcí žije v obci Vranovice 316 stálých obyvatel. V obci je jen minimální sortiment služeb občanské vybavenosti. Vranovice jsou obcí, která je ve správním obvodu obce s rozšířenou působností Příbram, pověřený obecní úřad je v obci Rožmitál pod Třemšínem. 2. Podklady pro vypracování posudku Usnesení o ustanovení znalce č. 098 EX 3514/11-88 ze dne 10.2.2014 Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Vranovice pod Třemšínem (kód:785504), obec Vranovice, list vlastnictví č.255, vyhotovený dálkovým přístupem dne 10.2.2014 Mapa geografického systému ČUZK katastrální území Vranovice pod Třemšínem (kód: 785504) Platný územní plán obce Vranovice. Lesní hospodářské osnovy platné od 1.1.2014. Místní šetření dne 21.9.2015. Údaje zjištěné na místě a na místně příslušných úřadech. 3. Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí jsou jako vlastníci nemovité věci na listu vlastnictví č.255 pro katastrální území Vranovice pod Třemšínem (kód: 785504), obec Vranovice zapsáni: 1) Karel Matějka identifikátor: 470511/134 č.p.18 262 42 Vranovice spoluvlastnický podíl 2/3, a 2) Roman Matějka identifikátor: 741122/1114 č.p.163 262 41 Bohutín spoluvlastnický podíl 1/3. - 3 -
4. Přílohy posudku Výpis z katastru nemovitostí Mapa geografického systému Mapa širších souvislostí Ortofoto mapa Inzertní listy porovnatelných nemovitých věcí 5. Předmětem ocenění jsou 1) Pozemek p.č.1425 2) Trvalé porosty * * * Předpokládá se, že veškeré informace, které znalec obdržel, jsou správné. Objednatel posudku prohlašuje, že mu nejsou známy žádné skutečnosti, resp. že znalci nezamlčel žádná fakta, která by mohla závěry znaleckého posouzení jakkoli zkreslit, nebo zpochybnit. Posudek byl vypracován pouze k výše uvedenému účelu. Jeho případné další využití v jakékoli formě nebo kontextu, je možné pouze se souhlasem zpracovatele. * * * - 4 -
POSUDEK A OCENĚNÍ CENA ZJIŠTĚNÁ 1. Pozemek p.č.1425 Oceněno podle 7, přílohy č.6 vyhlášky. 1.1 Popis Pozemek p.č.750/2, evidovaný v katastru nemovitostí jako lesní pozemek, výměra 3620 m 2, katastrální území Vranovice pod Třemšínem (kód: 785504), obec Vranovice. Dle územního plánu je celý pozemek součástí lesních pozemků. Pozemek je oceněn na základě zařazení územním plánem a dle lesních hospodářských osnov. 1.2 Výpočet ceny lesního pozemku ( 7 vyhlášky) Základní cena za m 2 les.pozemku (SLT=5Q) = Kč 3,22 Cena za celou výměru 3620.00 m 2 = Kč 11.656,40 Po započtení 0.00% všech přirážek a srážek = Kč 11.656,40 Pozemek p.č.1425 Cena celkem Kč 11.656,- 2. Trvalé porosty Oceněno podle 40 až 46 vyhlášky. Na pozemku se nachází porost převažující částí je smrkový porost, menší část tvoří porost borovicový. Lesní porost je oceněn dle lesních hospodářských osnov, vč. srážek za prodloužení přibližovací vzdálenost, přibližování na podmíněně neúnosném podloží a v terénu s výraznými překážkami, vše dle přílohy č. 33 oceňovací vyhlášky. Smrk (obmýtí 110, bonita 4, zakmenění 0.80, zastoupení 80%, věkový koeficient 0.9500, přirážky a srážky -12.00%, spoluvlastnický podíl 100%) 100 let, 2600.00 m 2 x 35,54 Kč = Kč 92.404,- Borovice (obmýtí 110, bonita 4, zakmenění 0.80, zastoupení 20%, věkový koeficient 0.9500, přirážky a srážky -12.00%, spoluvlastnický podíl 100%) 100 let, 2600.00 m 2 x 4,66 Kč = Kč 12.116,- Smrk (obmýtí 110, bonita 5, zakmenění 0.10, zastoupení 80%, věkový koeficient 0.4650, přirážky a srážky -12.00%, spoluvlastnický podíl 100%) 3 let, 920.00 m 2 x 0,41 Kč = Kč 377,- - 5 -
Borovice (obmýtí 110, bonita 4, zakmenění 1.00, zastoupení 20%, věkový koeficient 0.4650, přirážky a srážky -12.00%, spoluvlastnický podíl 100%) 3 let, 920.00 m 2 x 1,46 Kč = Kč 1.343,- Trvalé porosty Cena celkem Kč 106.240,- CENA ZJIŠTĚNÁ REKAPITULACE 1) Pozemek p.č.1425 Kč 11.656,- 2) Trvalé porosty Kč 106.240,- Zjištěná výsledná cena Kč 117.896,- Po zaokrouhlení podle 50 vyhlášky Kč 117.900,- - 6 -
REKAPITULACE OBVYKLÁ CENA Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl 1/3 na nemovité věci lesní pozemek, včetně lesního porostu. Pozemek se nalézá cca 1,7 km od obce Vranovice. Dle územního plánu jsou v pásmu pozemků určených k plnění funkci lesa. Pozitivní faktory ovlivňující obvyklou cenu nemovité věci: - Lokalita v blízkosti Příbrami Negativní faktory ovlivňující obvyklou cenu nemovité věci: - Spoluvlastnictví (menšinový podíl), - Relativně malá výměra pozemku vzhledem k účelu užití (cca 0,36 ha) - Nepřístupné po místních komunikacích Pro tento konkrétní případ je cena určena na základě bonitních koeficientů jako cena zjištěná, vypočtena podle platné oceňovací vyhlášky. Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (ve znění zákona č.121/2000 Sb.) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou, stanovenou podle oceňovací vyhlášky a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška, postupuje při stanovení ceny na základě bonitních koeficientů, přičemž tvůrce vyhlášky pro stanovení údajů pro tento způsob výpočtu disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů. Porovnatelné nemovité věci Ve veřejně přístupných zdrojích lze najít nemovité věci shodného typu s nemovitou věcí oceňovanou, které však jsou srovnatelné pouze v některých z rozhodujících parametrů. Jedná se o nemovité věci stejné charakteristiky zalesněné lesní pozemky. Ve veřejně přístupných zdrojích lze najít pouze nemovité věci, jejichž cena je právě cenou k jednání. Za předpokladu, že nemovité věci uvedené v příkladech nejsou zatíženy věcným břemenem nebo jiným omezujícím právem, pak podle názoru znalec je jejich obvyklá cena přibližně v úrovni ceny zjištěné. Z výše uvedeného důvodu je pro stanovení obvyklé ceny přihlédnuto k ceně zjištěné dle lesních hospodářských osnov. 1) Cena zjištěná Kč 117 900,- 2) Cena zjištěná spoluvlastnický podíl o velikosti 1/3 Kč 39 300,- - 7 -
Po provedené analýze všech dostupných informací znalec odhaduje, že obvyklá cena spoluvlastnického podílu o velikosti 1/3 na nemovité věci pozemek p.č.1425, katastrální území Vranovice pod Třemšínem (kód: 785504), obec Vranovice, okres Příbram po zaokrouhlení je: 39 000,- Kč Slovy: třicet devět tisíc Kč Uvedená obvyklá cena nemovitých věcí předpokládá absenci neodstranitelných právních vad. Rizika: - Nemovitá věc se nenalézá v oblasti s výskytem přírodních katastrof - Malá výměra pozemku, oceňován je minoritní podíl - v části C výpisu z KN je zapsáno omezení vlastnického práva (zahájení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti podílu ve výši 1/3, zástavní právo exekutorské) Úkoly pro znalce: - Cena zjištěná, dle platné oceňovací vyhlášky: a) celku: 117.900,- Kč, b) podílu 1/3: 39.300,- Kč. - Na nemovité věci neváznou žádná práva a závady, které by ovlivňovaly cenu obvyklou. Na nemovité věci neváznou žádná práva ani závady, které by dražbou nezanikly. - Cena obvyklá, za kterou je nemovitá věc v dražbě prodejná, je: Podíl 1/3: 39.000,- Kč. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. V Praze, dne 14. ledna 2016... vypracoval - 8 -
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne 27.5.1992, č.j.spr. 347/92, pro základní obor ekonomika a obor stavebnictví. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 5770-10/2016. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. Jan Melš znalec a odhadce Bítovská 1227 140 00 Praha 4 Michle tel. 603 25 39 38 e-mail: jan.mels@atlas.cz - 9 -