Znalecký posudek č. 4036/86/11 o zjištěné a obvyklé ceně nemovitosti - bytové jednotky č. 738/24 v k.ú. Prosek, obec Praha, okres Hlavní město Praha Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr. Ján Locek soudní exekutor Exekutorského úřadu Kutná Hora Vocelova 394 284 01 Kutná Hora 092 EX 3/06-39 exekuční řízení Podle stavu ke dni 24.10.2011 posudek vypracoval: Ing. Luboš Bočák Kaňk 165 284 04 Kutná Hora tel.: 327 561 858, 602 367 970 e-mail: lubos.bocak@centum.cz Posudek obsahuje 14 stran textu včetně titulního listu a 16 stran příloh. Objednateli se předává ve třech vyhotoveních. V Kutné Hoře, 29.11.2011
A. Nález 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je ocenit nemovitosti, jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené, v majetku povinného, a to : - pozemek parcelní číslo 1337 o výměře 294 m2, druh: zastavěná plocha a nádvoří, zapsaný v katastru nemovitostí vedeném Katastrální úřad pro hlavní město Praha, KP Praha pro obec Praha, katastrální území Prosek, na listu vlastnictví č. 574 - podíl 6481/347463 - pozemek parcelní číslo 1338 o výměře 294 m2, druh: zastavěná plocha a nádvoří, zapsaný v katastru nemovitostí vedeném Katastrální úřad pro hlavní město Praha, KP Praha pro obec Praha, katastrální území Prosek, na listu vlastnictví č. 574 - podíl 6481/347463 - budova - číslo popisné 737 a 738, stojící na pozemku parc. č. 1337 a 1338, zapsaná v katastru nemovitostí vedeném Katastrální úřad pro hlavní město Praha, KP Praha pro obec Praha, katastrální území Prosek na listu vlastnictví č. 574 - podíl 6481/347463 - bytová jednotka č. 738/24, nacházející se v budově 738, zapsaná v katastru nemovitostí vedeném Katastrální úřad pro hlavní město Praha, KP Praha pro obec Praha, katastrální území Prosek na listu vlastnictví č. 3809 Znalecký posudek bude vyhotoven ve 3 vyhotoveních a bude zde uvedeno: a) cena nemovitosti a jejího příslušenství zjištěná dle platného znaleckého předpisu b) cena obecná nemovitosti a jejího příslušenství, za níž je nemovitost v dražbě prodejná c) cena práva a závad, pokud na movitých věcech váznou 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Bytová jednotka 738/24 Pískovcová 738 Praha 9 Region: Hlavní město Praha Okres: Praha 9 Katastrální území: Prosek 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 24.10.2011. Znalecký posudek 4036/86/11 Strana 2 (celkem 14)
4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z KN Katastrálního úřadu pro hlavní město Praha, KP Praha ke dni 14.1.2011, LV č. 3809 pro k.ú. Prosek - výpis z KN Katastrálního úřadu pro hlavní město Praha, KP Praha ke dni 14.1.2011, LV č. 574 pro k.ú. Prosek - snímek z katastrální mapy - skutečnosti zjištěné na místě - zákon č. 151/97 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb. - Metodika oceňovaní nemovitostí, obsahující základní pravidla evropských a mezinárodních oceňovacích standardů. Metodika vychází ze standardu IVS č. 4 a navazující uživatelské směrnice, průběžně je doplňována o všechny nové poznatky a dohody, které vznikají v rámci evropského sdružení oceňovacích svazů (TEGoVA a IVSC). - databáze realizovaných prodejů nemovitostí MOISES - realitní inzerce 5. Vlastnické a evidenční údaje: Krejčík Jiří 6. Dokumentace a skutečnost: Nebyla předložena žádná výkresová dokumentace. Povinný si doporučený dopis s výzvou o zpřístupnění nemovitosti převzal, nemovitost přesto nebyla v oznámeném termínu prohlídky zpřístupněna. Celkové rozměry bytové jednotky byly převzaty z LV. Znalecký posudek 4036/86/11 Strana 3 (celkem 14)
7. Celkový popis nemovitosti: Předmětem ocenění je bytová jednotka, dle podlahové plochy patrně 2+kk v bytovém domě, včetně spoluvlastnického podílu ve výši 6481/347463 k společným částem domu čp. 737 a 738 a k pozemkům parc.č. 1337 a 1338 zastavěným bytovým domem. Obytný typový dům je situován v zastavěné části městská čtvrti Prosek v ulici Pískovcová. Dům má jedno podzemní a osm původních nadzemních podlaží, na něž byla v roce 2004 provedena dvoupodlažní nástavba. Oceňovaná bytová jednotka je situovaná v 9.NP. Objekt je napojený na všechny obvyklé veřejné sítě. Byt nebyl zpřístupněn. Byla provedena prohlídka sousedního bytu, který má stejné konstrukční provedení a vybavení. Pro ocenění předpokládám obdobný stav oceňovaného bytu. Věcné břemeno ani jiná práva a závady, které by měly vliv na obvyklou cenu nemovitosti, nebyly zjištěny. Zástavní právo a exekuční příkazy zapsané na LV nejsou v ocenění zohledněny. 8. Obsah posudku: A) Zjištěná cena Ocenění bytů porovnávacím způsobem 1) Bytová jednotka 738/24 Příslušenství bytů a nebytových prostor a) Pozemky a 1 ) Pozemky B) Obvyklá cena 1) Bytová jednotka 738/24 Znalecký posudek 4036/86/11 Strana 4 (celkem 14)
9. Popis objektů a pozemků: Popis bytů oceněných porovnávacím způsobem 1) Bytová jednotka 738/24 Byt je nástavba z roku 2004 na původním osmipodlažním panelovém bytovém domě, předpokládám dobrý stav odpovídající stáří. Popis příslušenství bytů a nebytových prostor a) Pozemky a 1 ) Pozemky Pozemky jsou situované v zastavěné části hlavního města Praha, místní části Prosek, zastavěné jsou bytovým domem čp. 737, 738. Přístupné jsou po místní zpevněné komunikaci, z inženýrských sítí je v místě možnost napojení na veřejný rozvod elektrické energie, pitné vody, kanalizace a zemního plynu. Pozemky jsou ceněny podle údajů zjištěných z platné Cenové mapy Praha 2011, kde jsou uvedeny na mapovém listu č. 36, číslo skupiny parcel 1963 s jednotkovou cenou 3.000 Kč/m 2. Znalecký posudek 4036/86/11 Strana 5 (celkem 14)
B. Posudek A) Zjištěná cena Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Pozemky - 27-32 Pozemky oceněné dle cenové mapy. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří 1337 294,00 3 000,00 882 000,- zastavěná plocha a nádvoří 1338 294,00 3 000,00 882 000,- Pozemky oceněné dle cenové mapy celkem 1 764 000,- Pozemky - zjištěná cena = 1 764 000,- Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky = 1 764 000,- Kč Cena pozemků činí celkem 1 764 000,- Kč Ocenění bytů porovnávacím způsobem 1) Bytová jednotka 738/24-25 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Hlavní město Praha Stáří stavby: odhadem 40 roků Stavba je po celkové rekonstrukci. Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 45 778,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: Bytová jednotka: = 64,81 m 2 lodžie odhadem: 6,10 * 1,20 = 7,32 m 2 Podlahová plocha bytu: = 72,13 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 72,13 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 72,13 m 2 Znalecký posudek 4036/86/11 Strana 6 (celkem 14)
Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Žádné z dále uvedených I -0,01 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s III 0,03 výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení III 0,00 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,05 Koeficient pro stavby 7 let po celkové rekonstrukci: 0,90 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V10 * 0,90 = 0,954 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - souvisle zastavěné území obce III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení II 0,00 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 0,00 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,000 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně I -0,10 nižší než nabídka - Realitní trh je dlouhodobě ve výrazném poklesu. 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,900 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,954 * 1,000 * 0,900 = 0,859 Znalecký posudek 4036/86/11 Strana 7 (celkem 14)
Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 45 778,- Kč/m 2 * 0,859 = 39 323,30 Kč/m 2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * PP = 39 323,30 Kč/m 2 * 72,13 m 2 = 2 836 389,63 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 2 836 389,63 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: 1 764 000,- Kč Spoluvlastnický podíl: 6 481 / 347 463 Hodnota spoluvlast. podílu: 1 764 000,- Kč * 6 481 / 347 463 = + 32 902,74 Kč Bytová jednotka 738/24 - zjištěná cena = 2 869 292,37 Kč Bytová jednotka 738/24 - cena po zaokrouhlení = 2 869 290,- Kč Rekapitulace ocenění bytů a nebytových prostor včetně opotřebení a) Bytová jednotka 738/24 = 2 869 290,- Kč Cena bytů a nebytových prostor činí celkem 2 869 290,- Kč Znalecký posudek 4036/86/11 Strana 8 (celkem 14)
Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název : Bytová jednotka Druh nemovitosti: Byty a nebytové prostory v obytných domech Konstrukce: montované z dílců betonových tyčových Počet podzemních podlaží: 1 Počet nadzemních podlaží: 10 Pozemky celkem: 588 m 2 Zastavěná plocha hlavního objektu: 588 m 2 Poměr pozemků celkem k zastavěné ploše: 1,00 Výtah: ano Přípojky: voda, el., plyn, kanalizace, Technický stav objektu: dobrý Stáří nástavby : 7 roků Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Zkratka Výměra Čistá užitná plocha PUČ 64,81 m 2 Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: Bytová jednotka 738/27 Adresa: Pískovcová 738, 19000 Praha 9 Bytová jednotka ve stejném domě prodaná v roce 2004. Druh nemovitosti: Byty a nebytové prostory v obytných Poloha: samostatně stojící domech Stáří objektu: 7 roků Stav objektu: dobrý Počet nadz. podlaží 10 Počet podzemních podlaží: 1 Výměra pozemku: 588 m 2 Zastavěná plocha: 588 m 2 Garáž: není Výtah: ano Podkroví: ne Svislé konstrukce: montované z dílců betonových tyčových Přípojky: voda, el., plyn, kanalizace, Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: smlouva o převodu nemovitosti Požadovaná cena: 3 200 000,- Kč Koef. úpravy ceny: 1,00 Cena po úpravě: 3 200 000,- Kč Výměry a jednotkové ceny Čistá užitná plocha: 88,72 m 2 36 068,53 Kč/m 2 50 516,15 Kč/m 2 Znalecký posudek 4036/86/11 Strana 9 (celkem 14)
Objekt č.: 2 Název: Bytová jednotka Bytový Park Prosek Adresa: Lovosická, 19000 Praha 9 Prodej, byt 3+kk, 67 m² Cena: 3 842 025,- Kč včetně DPH Adresa: Lovosická, Prosek Datum vložení: 23.11.2011 Datum aktualizace: Dnes ID zakázky: JZA39987 Budova: Cihlová Stav objektu: Novostavba Vlastnictví: Osobní Podlaží počet: 5 Podlaží umístění: 1.podlaží Plocha užitná: 67 m 2 Balkón: 8 m 2 Popis: Krásný byt 3+kk o ploše 66.7 m2, s balkonem 7.8 m2 nacházející se v 1. patře novostavby Bytový Park Prosek - Praha 9, Střížkov s výtahem. Byt je orientovaný na severozápad, jihozápad. Bytový park Prosek se nachází v části Prahy 9. V současné době je Prosek jednou z nejvyhledávanějších rezidenčních lokalit, která slibuje pohodlný a klidný život, který ocení všechny věkové kategorie. Veškeré nabízené byty disponují možností variabilního řešení prostoru na přání klienta. Bytový park Prosek je obklopen příjemnou zelení, lavičkami a dětskými hřišti. Parkování je zde řešeno v rámci podzemních garáží a na venkovních parkovacích místech. Projekt se vyznačuje především výbornou dopravní dostupností - od centra Prahy Vás dělí pouhých 15 minut! Autobusová zastávka je vzdálená pouhou jednu minutu chůze, ke stanici metra Střížkov) se dostanete za tři minuty. Co se týče občanské vybavenosti, i ta je v okolí projektu kompletní. Naleznete zde školky, školy, gymnázia, polikliniku, řadu restaurací a kaváren, bary, pizzerie, fitness centra, obchodní řetězce Penny, Kaufland, Billa a další, i hřiště a sportoviště. Především milovníci sportů budou příjemně překvapeni možnostmi, které tato lokalita nabízí. Zahrát si můžete tenis, squash, fotbal a Vaše jezdecké schopnosti prověří nedaleká jízdárna. Druh nemovitosti: Byty a nebytové prostory v obytných Poloha: samostatně stojící domech Stáří objektu: 0 roků Stav objektu: výborný Počet nadz. podlaží 5 Počet podzemních podlaží: 1 Garáž: stání v suterénu Výtah: ano Podkroví: ne Svislé konstrukce: zděné Přípojky: voda, el., plyn, kanalizace, Příslušenství: Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: realitní inzerce Požadovaná cena: 3 842 025,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,80 Cena po úpravě: 3 073 620,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Čistá užitná plocha: 67,00 m 2 45 874,93 Kč/m 2 45 874,93 Kč/m 2 Znalecký posudek 4036/86/11 Strana 10 (celkem 14)
Objekt č.: 3 Název: Bytová jednotka Hamr Adresa: U Hamru, Praha 10 Popis: Byt 3+kk, 70,3m2 Praha 10,Záběhlice u Hamru 19.09.2010 Nabídka / Prodám Byty na prodej Byty na prodej 3+1 / 3+kk Povaha inzerátu:prodej bytu Dispozice bytu:3+kk Podlahová plocha:70 m² Druh vlastnictví:osobní Materiál budovy:cihla Rok kolaudace:2003 Byt je v podlaží:1. Balkón, terasa:ne Výtah:ano Možnost parkování:společná garáž Nabízím prostorný a nadstandardní byt 3+KK,70,3m2.Byt je v osobním vlastnictví v 1.NP,dům je cihlový,kolaudace v roce 2003.K bytu patří i garážové stání, v domě je výtah a kočárkárna.bezbariérový přístup. Bytová jednotka nabízí vysoký standart(bezpečnostní dveře NEXT,bezpečnostní folie a kování na oknech, plovoucí podlahy a dlažby, nová kuchyňská linka s vestavěnými spotřebiči,vestavěné skříně, internetové připojeni v bytě), komora. Příjemná a klidná lokality Prahy 10 s výbornou dostupností do centra, MHD zastávka 50m. Veškeré sociální zázemí a služby jsou v blízkém dosahu.v těsné blízkosti je sportovně-kulturní centrum HAMR. Druh nemovitosti: Byty a nebytové prostory v obytných domech Poloha: samostatně stojící Stáří objektu: 7 roků Stav objektu: výborný Počet nadz. podlaží 5 Počet podzemních podlaží: 1 Garáž: stání v suterénu Výtah: ano Podkroví: ne Svislé konstrukce: zděné Přípojky: voda, el., plyn, kanalizace, Příslušenství: Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: realitní inzerce Požadovaná cena: 3 490 000,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,80 Cena po úpravě: 2 792 000,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Čistá užitná plocha: 70,00 m 2 39 885,71 Kč/m 2 41 984,96 Kč/m 2 Znalecký posudek 4036/86/11 Strana 11 (celkem 14)
Záznam MOISES č. 17081 Okres: PY Obec: Praha Katastrální území: Prosek Zóna: Obytné domy+veř.záj. Poloha v zóně: průměrná Adresa nemovitosti: Prosecká Cena obchodovaná: 2200000,- Kč Datum obchodu: 31.5.2010 BUDOVA: Jedná se o řadový obytný dům se 13-ti sekcemi se samostatnými č.p. Nosná konstrukce je montovaná ze železobetonových panelů. Střecha je plochá. Krytina je provedena ze svařovaných lepenkových pásů. Oplechování střechy, žlaby, svody a parapety jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je vápenná. Vnitřní povrchová úprava stěn je provedena vápennou štukovou omítkou a v malých částech je keramický obklad (kuchyně, koupelny a WC). Schody jsou betonové. Vytápění je dálkové. V objektu je rozvod studené a teplé vody. V domě je osazen osobní výtah. Dům je napojen na přípojky: vodovodní z řadu, kanalizační do řadu, elektro, plynovou, dálkové dodávky teplé vody, dálkového vytápění a telefonní. BYTOVÁ JEDNOTKA :Jedná se o bytovou jednotku 2+kk, která je situována v 9.NP domu. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové. Okna jsou osazena dřevěná zdvojená. Dveře jsou rámové náplňové hladké a prosklené do kovových zárubní. Podlahy jsou betonové. Povrchová úprava je provedena PVC, koberci a keramickou dlažbou. V objektu jsou provedeny rozvody vody, kanalizace, plynu, elektro, dálkové dodávky teplé vody, dálkového vytápění. Stáří nemovitosti: Dům byl postaven v roce 1978. Rozměrové a cenové charakteristiky: Stavby: Druh plochy: Podlahová plocha : (m2) Realizovaná cena 1 m2 podlahové plochy stavby v Kč: obytné 41,36 53191 Znalecký posudek 4036/86/11 Strana 12 (celkem 14)
Záznam MOISES č. 16726 Okres: PY Obec: Praha Katastrální území: Letňany Zóna: Obytné domy+veř.záj. Poloha v zóně: průměrná Počet obyv.: 0 Adresa nemovitosti: Kopřivnická Cena obchodovaná: 2884040,- Kč Datum obchodu: 8.3.2010 Základní charakteristika nemovitosti: BUDOVA: Jedná se o obytnou budovu, která má jedno podzemní a sedm nadzemních podlaží. V podzemním podlaží jsou situovány sklepní kóje a společné prostory. V nadzemních podlažích jsou situovány pouze bytové jednotky. Dům je napojen na přípojky: vody z obecního řadu, kanalizace do řadu, elektro, plynovou, telefonní a dálkového vytápění. BYTOVÁ JEDNOTKA : Jedná se o bytovou jednotku 3+1, která je situována v 1.NP. Omítky jsou štukové s částečným keramickým obkladem v kuchyni, koupelně a na WC. Okna jsou osazena plastová. Podlahy jsou betonové, povrchová úprava - parkety a keramická dlažba. V objektu jsou provedeny rozvody vody, kanalizace a elektro. Vytápění je ústřední dálkové. Teplá voda je dodávána dálkově. Stáří nemovitosti: Dům byl postaven v roce 1989. Byt prošel v roce 2006 kompletní rekonstrukcí. Rozměrové a cenové charakteristiky: Stavby: Druh plochy: Podlahová plocha : (m2) Realizovaná cena 1 m2 podlahové plochy stavby v Kč: obytné 76,2 37848 Posouzení : Srovnáním inzercí a dat v databázi znalce bylo zjištěno, že byty postavené kolem roku 2004 jako novostavba jsou dnes nabízeny za stejné ceny jako při prodeji developerem po dokončení. Proto je vhodné pro srovnání použít pořizovací cenu sousedního byt zaplacenou v roce 2004. Zároveň je třeba zohlednit lokalitu, na níž je v současnost kladen proti roku 2004 větší důraz, zejména na možnosti dopravního spojení. Po porovnání uvedených nemovitostí s oceňovanou nemovitostí, zvážení jejich stavu, vybavení, lokality a dopravní dostupnosti stanovuji porovnávací hodnotu na částku : Bytová jednotka - výsledná cena = 2 800 000,00 Kč Znalecký posudek 4036/86/11 Strana 13 (celkem 14)
C. Rekapitulace A) Zjištěná cena Administrativní cena: Administrativní cena objektů: Administrativní cena celkem: 2 869 290,- Kč 2 869 290,- Kč B) Obvyklá cena Porovnávací cena: Porovnávací cena celkem: 2 800 000,- Kč Obvyklá cena: 2 800 000,- Kč slovy: dvamilionyosmsettisíc Kč V Kutné Hoře, 29.11.2011 Ing. Luboš Bočák Kaňk 165 284 04 Kutná Hora tel.: 327 561 858, 602 367 970 e-mail: lubos.bocak@centum.cz D. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 28.3.1988 pod č. j. Spr. 188/86, č. dekretu 1037, pro základní obor ekonomika, ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4036/86/11 znaleckého deníku. Znalecký posudek 4036/86/11 Strana 14 (celkem 14)