Znalecký posudek č. 3587/137/08

Transkript

1 Znalecký posudek č. 3587/137/08 o obvyklé ceně nemovitosti - bytové jednotky č. 43/3 v k.ú. Dvory u Nymburka, obec Dvory, okres Nymburk Objednatel posudku: Účel posudku: Mgr. Michal R u d ý soudní exekutor Exekutorského úřadu Praha 8, se sídlem Přípotoční 1519/10C Praha EX 1344/07-14 exekuční řízení Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Luboš Bočák Kaňk Kutná Hora tel.: , lubos.bocak@centum.cz Posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Kutné Hoře,

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je : I. stanovit cenu nemovitostí uvedených v exekučním příkazu 76 EX 1344/07-13, tedy: bytu č. 43/3 v domě čp. 43 na pozemku parc.č. st. 183/13, spolu s podílem ve výši 1/4 na společných částech domu a pozemku, v obci Dvory, katastrální území Dvory u Nymburka, zapsáno na LV č. 518 u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Nymburk. II. stanovit cenu jednotlivých práv a závad s uvedenými nemovitostmi spojených Znalec ocení nemovitosti a jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ( 66 odst. 5 zák.č. 120/2001 Sb., exekuční řád). 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Bytová jednotka 43/ Dvory 800 Region: Středočeský Okres: Nymburk Katastrální území: Dvory u Nymburka 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti spolumajitelky bytu. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z KN Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Nymburk ze dne , LV č. 518 pro k.ú. Dvory u Nymburka - skutečnosti zjištěné na místě - zákon č. 151/97 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb. - Metodika oceňovaní nemovitostí, obsahující základní pravidla evropských a mezinárodních oceňovacích standardů. Metodika vychází ze standardu IVS č. 4 a navazující uživatelské směrnice, průběžně je doplňována o všechny nové poznatky a dohody, které vznikají v rámci evropského sdružení oceňovacích svazů (TEGoVA a IVSC). - databáze realizovaných prodejů nemovitostí MOISES - realitní inzerce Znalecký posudek 3587/137/08 Strana 2 (celkem 12)

3 5. Vlastnické a evidenční údaje: SJM Rýgl Vladimír a Rýglová Jitka 1/4 6. Dokumentace a skutečnost: Nebyla předložena žádná výkresová dokumentace. 7. Celkový popis nemovitosti: Předmětem ocenění je bytová jednotka 2+1 č. 3 v bytovém domě, včetně spoluvlastnického podílu ve výši 1/4 k společným částem domu a zastavěnému pozemku. Obytný dům je situován na okraji místní části Veleliby, zástavba 3 obytných domů navazuje na průmyslový areál. Vzdálenost do Nymburka je cca. 1 km. Přístup k nemovitosti je po komunikaci parc.č. 176/9 ve vlastnictví SEMENA VELELIBY a. s., dále přes pozemek parc.č. 183/1, který je v podílovém spoluvlastnictví majitelů bytů v domech čp. 42, 43 a 44. K bytu č. 43/3 náleží spoluvlastnický podíl ve výši 1/12. Přístup z veřejné komunikace je možný přes pozemek parc.č. 176/4, který je ve stejném podílovém spoluvlastnictví, jako pozemek předešlý. Ve spoluvlastnictví ve výši 1/12 jsou i pozemky parc.č. 198, 183/1, 176/4 a 176/20 včetně venkovních úprav na nich zřízených. Dům s oceňovaným bytem má dvě nadzemní podlaží, v domě jsou čtyři bytové jednotky. Věcné břemeno ani jiná práva a závady, které by měly vliv na obvyklou cenu nemovitosti nebyly zjištěny. 8. Obsah posudku: Byty a nebytové prostory oceněné nákladovým způsobem 1) Byt č 43/3 Znalecký posudek 3587/137/08 Strana 3 (celkem 12)

4 B. Posudek Popis, výměry, hodnocení a ocenění objektů: Věcná hodnota dle cenového předpisu 3/2008 Sb. Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem 1) Byt č 43/3-13 Oceňovaný byt 2+1 je umístěn v 1.NP. budovy čp. 43. Dům stáří cca. 48 let, v období vyměněna okna, dveře, vybavení kuchyně, zateplená fasáda. Zatřídění pro potřeby ocenění: Bytový či nebytový prostor v budově Budova: K. domy vícebytové (netypové) Dispozice jednotky: 2+1 Svislá nosná konstrukce: zděná Kód CZ - CC: 1121 Podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru: pokoj: = 14,70 m 2 pokoj: = 17,20 m 2 kuchyň: = 9,60 m 2 koupelna : = 4,40 m 2 WC: = 1,50 m 2 chodba: = 21,30 m 2 komora: = 4,80 m 2 Podlahová plocha bytu nebo nebytového prostoru: = 73,50 m 2 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu 1. Základy včetně zemních prací: betonové pasy izolované S 100,00 2. Svislé konstrukce: zděné z plných cihel tl. 45 cm S 100,00 3. Stropy: s rovným omítnutým podhledem S 100,00 4. Krov, střecha: sedlový S 100,00 5. Krytiny střech: pálená taška S 100,00 6. Klempířské konstrukce: pozinkovaný plech S 100,00 7. Úprava vnitřních povrchů: štukové S 100,00 8. Úprava vnějších povrchů: kontaktně zateplená bez vrchní stěrky N 100,00 9. Vnitřní obklady keramické: běžné obklady v soc. zařízení a kuchyni S 100, Schody: S 100, Dveře: dřevěné hladké do obložkových zárubní S 100, Vrata: X 100, Okna: plastová S 100, Povrchy podlah: PVC, keramické dlažby S 100, Vytápění: lokálně kamny na pevná paliva P 100, Elektroinstalace: světelná třífázová S 100,00 Část [%] Znalecký posudek 3587/137/08 Strana 4 (celkem 12)

5 17. Bleskosvod: bleskosvod S 100, Vnitřní vodovod: teplá a studená voda S 100, Vnitřní kanalizace: ze všech zařizovacích předmětů do řadu S 100, Vnitřní plynovod: C 100, Ohřev vody: el. bojler S 100, Vybavení kuchyní: linka, sporák se sklokeram.deskou, digestoř S 100, Vnitřní hygienické vybavení: WC, umyvadlo, vana S 100, Výtahy: C 100, Ostatní: C 100, Instalační prefabrikovaná jádra: X 100,00 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy včetně zemních prací: S 6,00 100,00 1,00 6,00 2. Svislé konstrukce: S 18,80 100,00 1,00 18,80 3. Stropy: S 8,20 100,00 1,00 8,20 4. Krov, střecha: S 5,30 100,00 1,00 5,30 5. Krytiny střech: S 2,40 100,00 1,00 2,40 6. Klempířské konstrukce: S 0,70 100,00 1,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů: S 6,90 100,00 1,00 6,90 8. Úprava vnějších povrchů: N 3,10 100,00 1,54 4,77 9. Vnitřní obklady keramické: S 2,10 100,00 1,00 2, Schody: S 3,00 100,00 1,00 3, Dveře: S 3,20 100,00 1,00 3, Okna: S 5,40 100,00 1,00 5, Povrchy podlah: S 3,10 100,00 1,00 3, Vytápění: P 4,70 100,00 0,46 2, Elektroinstalace: S 5,20 100,00 1,00 5, Bleskosvod: S 0,40 100,00 1,00 0, Vnitřní vodovod: S 3,30 100,00 1,00 3, Vnitřní kanalizace: S 3,20 100,00 1,00 3, Vnitřní plynovod: C 0,40 100,00 0,00 0, Ohřev vody: S 2,10 100,00 1,00 2, Vybavení kuchyní: S 1,80 100,00 1,00 1, Vnitřní hygienické vybavení: S 3,80 100,00 1,00 3, Výtahy: C 1,30 100,00 0,00 0, Ostatní: C 5,60 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 91,83 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9183 Znalecký posudek 3587/137/08 Strana 5 (celkem 12)

6 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): = 9 630,- Kč/m 2 Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 0,9390 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9183 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změn cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,0310 Základní cena upravená = ,25 Kč/m 2 Plná cena: 73,50 m 2 * ,25 Kč/m 2 = ,88 Kč Určení opotřebení odborným odhadem Opotřebení: 40,000 % ,35 Kč Byt č 43/3 - zjištěná cena bez podílu na příslušenství = ,53 Kč Zaokrouhleno = ,- Kč Znalecký posudek 3587/137/08 Strana 6 (celkem 12)

7 Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název : Byt Druh nemovitosti: Byty a nebytové prostory v obytných domech Konstrukce: zděné Počet nadzemních podlaží: 2 Poloha: samostatně stojící Podkroví: ne Pozemky celkem: 210 m 2 Zastavěná plocha hlavního objektu: 210 m 2 Poměr pozemků celkem k zastavěné ploše: 1,00 Výtah: ne Přípojky: voda, el., kanalizace Technický stav objektu: dobrý Garáž: není Stáří objektu: 48 roků Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Zkratka Výměra Podlahová plocha podlaží celkem PP 73,50 m 2 Hodnocení objektu dle kritérii Kritérium Rozmezí koeficientu Hodnota Min Max koeficientu 1. Velikost obce 0,85 1,25 0, Správní funkce 0,97 1,03 1, Poptávka po koupi nemovitostí 0,90 1,10 0, Přírodní okolí 0,94 1,06 1, Obchod a služby 0,94 1,06 1, Školství 0,94 1,06 1, Zdravotnictví 0,94 1,06 1, Kultura, sport 0,94 1,06 1, Hotely ap. 0,98 1,02 1, Struktura zaměstnanosti 0,94 1,06 1, Životní prostředí 0,94 1,06 1, Poloha vzhledem k centru obce 0,94 1,06 0, Dopravní podmínky 0,94 1,06 0, Orientace ke světovým stranám 0,94 1,06 1, Konfigurace terénu 0,92 1,05 1, Převládající zástavba 0,94 1,06 1, Parkovací možnosti v okolí 0,94 1,06 1, Obyvatelstvo v sousedství 0,94 1,06 1, Územní plán 0,94 1,06 1, Inženýrské sítě 0,60 1,05 1, Typ stavby 0,94 1,06 1, Dostupnost jednotlivých podlaží 0,90 1,05 1, Regulace nájemného 0,90 1,10 1, Výskyt radonu 0,93 1,05 1, Další možnosti ohrožení 0,60 1,00 1, Příslušenství nemovitosti 0,90 1,10 1, Možnost dalšího rozšíření 0,98 1,02 1, Technická hodnota stavby 0,20 1,00 0, Údržba stavby 0,85 1,10 1, Pozemky k objektu celkem 0,85 1,15 1, Názor odhadce 0,90 1,10 1,000 Výsledný koeficient: 0,476 Znalecký posudek 3587/137/08 Strana 7 (celkem 12)

8 Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: Byt 3+1 Lysá M Adresa: Okružní, Lysá nad Labem Okres: NB Obec, k.ú. Lysá nad Labem Zóna: Obytné domy+veř.záj. Poloha v zóně: průměrná Adresa nemovitosti: Okružní Cena obchodovaná: ,- Kč Datum obchodu: Základní charakteristika nemovitosti: Popis budovy Jedná se o samostatně stojící obytný dům. Nosná konstrukce je montovaná ze železobetonových panelů. Dům má osm nadzemních podlaží. Střecha je montovaná ze železobetonových panelů. Dům má osm nadzemních podlaží. Střecha je plochá. Krytina je provedena ze svařovaných lepenkových pásů. Oplechování střechy je z pozinkovaného plechu. Fasáda je vápenná. Vnitřní povrchová úprava stěn je provedena vápennou štukovou omítkou a malých částech je keramický obklad (kuchyně, koupelny a WC). Schody jsou betonové. V objektu je rozvod studené vody a teplé vody. V domě je osazen osobní výtah. Dům je napojen na přípojky: vodovodní z řadu, kanalizační do řadu, elektro, dálkového vytápění, dálkové dodávky teplé vody a telefonní. Umístění a popis bytové jednotky Jedná se o bytovou jednotku 3+1, která je situována v 5.NP domu. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové bez keramických obkladů. Okna jsou osazena dřevěná. Dveře jsou rámové náplňové hladké a prosklené do kovových zárubní. Podlahy jsou betonové. Povrchová úprava je provedena PVC a koberci. V objektu jsou provedeny rozvody vody, kanalizace a elektro. Vytápění je ústřední, dálkové. Teplá voda je dodávána dálkově. Charakteristika obce Město Lysá nad Labem má cca 8269 obyvatel a leží cca 8,00 km od nájezdu na dálnici D11. Pozemek je rovinný. Vstup na pozemek je situován z přilehlé ulice. Stavba na pozemku je napojena na přípojky: vody z obecního řadu, kanalizace do řadu, elektro, dálkového vytápění, dálkové dodávky teplé vody a telefonní. Stáří nemovitosti: Dům byl dokončen v roce V průběhu životnosti stavby byla prováděna běžná údržba a modernizace. V roce 2006 bylo provedeno zateplení fasády. Stavby: Druh plochy: Váha plochy dle kvality: Podlahová plocha : (m2) obytné 86, Celková cena staveb: ,- Kč Realizovaná cena 1 m2 podlahové plochy stavby v Kč: Pozemky: Popis Výměra (m2) USC upravená směrná cena staveb.pl. 13, Celková cena pozemků: 13900,- Kč Druh nemovitosti: Byty a nebytové prostory v obytných Poloha: samostatně stojící domech Stáří objektu: 40 roků Stav objektu: dobrý Počet nadz. podlaží 8 Počet podzemních podlaží: 1 Garáž: není Výtah: ano Podkroví: ne Svislé konstrukce: montované z dílců betonových plošných Přípojky: voda, el., plyn, kanalizace, Příslušenství: Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: jiný Požadovaná cena: ,- Kč Koef. úpravy ceny: 1,00 Cena po úpravě: ,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Podlahová plocha podlaží celkem 86,40 m ,26 Kč/m ,03 Kč/m 2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí Znalecký posudek 3587/137/08 Strana 8 (celkem 12)

9 Objekt č.: 2 Název: Byt 2+1 Nymburk M Adresa: Jurie Gagarina, Nymburk Záznam MOISES č Součin dílčích koeficientů - Is 0,568 Okres, obec, k.ú. Nymburk Zóna: Obytné domy+veř.záj. Poloha v zóně: lepší Adresa nemovitosti: Jurije Gagarina Cena obchodovaná: ,- Kč Datum obchodu: Základní charakteristika nemovitosti: POPIS BUDOVY Budova č.p.1916, jedná se o samostatně stojící obytný dům o dvou sekcích se samostatnými č.p. Nosná konstrukce je montovaná ze železobetonových panelů. Dům má jedno podzemní a osm nadzemních podlaží. Střecha je plochá. Krytina je provedena ze svařovaných lepenkových pásů. Oplechování střechy je z pozinkovaného plechu. Fasáda je vápenná. Vnitřní povrchová úprava stěn je provedena vápennou štukovou omítkou a v malých částech je keramický obklad (kuchyně, koupelny a WC). Schody jsou betonové. V objektu je rozvod studené a teplé vody. V domě je osazen osobní výtah. Dům je napojen na přípojky: vodovodní z řadu, kanalizační do řadu, elektro, plynu, dálkového vytápění, dálkové dodávky teplé vody a telefonní. POPIS BYTOVÉ JEDNOTKY Jedná se o bytovou jednotku 2+1, která je situována v 7.NP domu. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové. Keramické obklady nejsou provedeny. Okna jsou osazena dřevěná. Dveře jsou rámové náplňové hladké a prosklené do kovových zárubní. Podlahy jsou betonové. Povrchová úprava je provedena parketami, PVC a v malé části je použita keramická dlažba. V objektu jsou provedeny rozvody vody, kanalizace, plynu a elektro. Vytápění je ústřední, dálkové. Teplá voda je dodávána dálkově. -pozemky jsou rovinné a jsou zastavěny bytovým domem, obecní inženýrské sítě-voda, kanalizace, elektro, plyn, telefon, dálkové vytápění, dálková dodávka teplé vody Stáří nemovitosti: Dům byl postaven v roce Stavby: Druh plochy: Váha plochy dle kvality: Podlahová plocha : (m2) obytné 52, Celková cena staveb: ,- Kč Realizovaná cena 1 m2 podlahové plochy stavby v Kč: Pozemky: Popis Výměra (m2) USC upravená směrná cena staveb.pl Celková cena pozemků: 12600,- Kč Druh nemovitosti: Byty a nebytové prostory v obytných Poloha: samostatně stojící domech Stáří objektu: 34 roků Stav objektu: dobrý Počet nadz. podlaží 8 Počet podzemních podlaží: 1 Garáž: není Výtah: ano Podkroví: ne Svislé konstrukce: montované z dílců betonových plošných Přípojky: voda, el., plyn, kanalizace, Příslušenství: Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: jiný Požadovaná cena: ,- Kč Koef. úpravy ceny: 1,00 Cena po úpravě: ,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Podlahová plocha podlaží celkem 52,26 m ,38 Kč/m ,94 Kč/m 2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí Součin dílčích koeficientů - Is 0,616 Znalecký posudek 3587/137/08 Strana 9 (celkem 12)

10 Objekt č.: 3 Název: Byt 3+1 Kostelní Lhota Adresa: Kostelní Lhota Pokoj Kostelní Lhota, okr. Nymburk, družstevní m² s balkonem Družstevní byt 3+1 v Kostelní Lhotě, 15 minut autem na Černý Most, spojení na Prahu PID. Byt se nachází ve 2. NP. Z prostorné předsíně (8m²) se zabudovanou skříní se vchází do všech dalších místností. Pokoj 20m² (výhled na sever), ložnice 15,5 a 14m² (výhled na jih). Kuchyň s jídelním koutem (15m²) má vchod z předsíně i do pokoje. Vedle kuchyně je spíž na potraviny. Koupelna se sprchovým koutem, s Prodej: Kč 0 Velikost bytu: 3+1 Typ budovy: Cihlová Druh budovy: Cihlová Počet NP: 3 Počet pokojů: 4 Forma vlastnictví: družstevní Počet stání: 1 Číslo podlaží: 1. patro Voda: ano studna Plyn: ne Elektroinstalace: ano Kanalizace: ano Topení: Ústřední palivové Sklep: ano Garáž: ano Telefon: ano Zařízení nábytkem: Částečně zařízeno Výtah: ne Parkování: ano Stav objektu: Velmi dobrý Tato nemovitost je nabízena výhradně kanceláří GOLDREALITY Datum zadání: , poslední aktualizace: Druh nemovitosti: Byty a nebytové prostory v obytných Poloha: samostatně stojící domech Stáří objektu: 30 roků Stav objektu: dobrý Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží: 1 Garáž: není Výtah: ne Podkroví: ne Svislé konstrukce: zděné Přípojky: voda ze studně, kanalizace, Příslušenství: Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: realitní inzerce Požadovaná cena: ,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,80 Cena po úpravě: ,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Podlahová plocha podlaží celkem 78,00 m ,38 Kč/m ,86 Kč/m 2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí Součin dílčích koeficientů - Is 0,419 Znalecký posudek 3587/137/08 Strana 10 (celkem 12)

11 Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 1. Byt 3+1 Lysá M ,03 2. Byt 2+1 Nymburk M ,94 3. Byt 3+1 Kostelní Lhota ,86 SJC minimum ,03 SJC průměr ,00 SJC maximum ,86 Index oceňovaného objektu 0,476 0,476 0,476 0,476 0,476 JCO minimum ,00 JCO průměr ,00 JCO maximum ,00 Výměry oceňované stavby 73,50 CO minimum CO průměr CO maximum Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: Minimální: ,- Kč Průměrná: ,- Kč Maximální: ,- Kč Byt - výsledná cena = ,10 Kč Znalecký posudek 3587/137/08 Strana 11 (celkem 12)

12 C. Rekapitulace Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů: ,- Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena celkem: ,- Kč Obvyklá cena: ,- Kč slovy: miliondvěstětisíc Kč V Kutné Hoře, Ing. Luboš Bočák Kaňk Kutná Hora tel.: , lubos.bocak@centum.cz D. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne pod č. j. Spr. 188/86, č. dekretu 1037, pro základní obory ekonomika, ceny a odhady nemovitostí a stavebnictví, stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3587/137/08 znaleckého deníku. Znalecký posudek 3587/137/08 Strana 12 (celkem 12)