ZNALECKÝ POSUDEK č. 128/15 o obvyklé ceně nemovitých věcí - podílu id. 1/12 na pozemku p.č. 1922, 1926 a p.č. PK -1909, 1912, 1913, 1914, 1915, 1922 a 1923, zapsaných na LV 17, katastrální území Nevězice, obec Nevězice, okres Písek a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3 Zjištění ceny pro exekuční řízení č.j. 132 EX 29558/09-39 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 16.05.2015 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 27 stran textu včetně titulního listu a 17 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích 21.05.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitých věcí - podílu id. 1/12 na pozemku p.č. 1922, 1926 a p.č. PK -1909, 1912, 1913, 1914, 1915, 1922 a 1923, zapsaných na LV 17, katastrální území Nevězice, obec Nevězice, okres Písek a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemky Adresa předmětu ocenění: Nevězice 398 07 Nevězice Kraj: Jihočeský Okres: Písek Obec: Nevězice Katastrální území: Nevězice Počet obyvatel: 140 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 16.05.2015 za přítomnosti paní Jany Vašíčkové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 13.05.2015, LV číslo 17, k.ú. Nevězice - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz 5. Vlastnické a evidenční údaje Bělonožník Jaroslav, Na pěšinách 642/21, Kobylisy, 18200 Praha 8 1/6 Čechová Marta, 17. listopadu 2131, Budějovické Předměstí, 39701 Písek 1/12 Klimentová Milena, Dukelská 957, 33401 Přeštice 1/6 Poláková Jitka, Skočice 135, 33401 Přeštice 1/6 Vanc Jiří, Budovatelská 2030, Budějovické Předměstí, 39701 Písek 1/12 Vanc Miroslav Ing., Buksická 651/3, Božkov, 32600 Plzeň 1/6 Vancová Zdeňka, č.p. 107, 39804 Nevězice 1/6 Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Vanc Jiří Zahájení exekuce - Vanc Jiří Zástavní právo exekutorské Jiná omezení nebyla zjištěna. 6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě - 2 -
samém. 7. Celkový popis nemovité věci Oceňované nemovité věci se nachází východně od středu obce, v rekreační oblasti, na levém břehu Orlické přehrady. Jedná se o neoplocené, mírně svažité pozemky. Pozemek p.č. 1922 je užíván jako louka a ostatní pozemky jsou užívány jako pole. Příjezd je po nezpevněné cestě. Pozemky byly na místě identifikovány podle mapy z nahlížení do katastru nemovitostí, pro přesné určení v terénu je nutné vyměření pozemků oprávněným geodetem. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky Pozemky jsou svažité, nachází se v honu a jsou užívané jako pole. Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda 1926 53251 3 147,00 4,62 4,62 14 539,14 PK 1909 53214 1 233,00 3,90 3,90 4 808,70 PK 1909 53716 943,00 1,64 1,64 1 546,52 PK 1912 53214 1 025,00 3,90 3,90 3 997,50 PK 1913 53214 234,00 3,90 3,90 912,60 PK 1914 53214 108,00 3,90 3,90 421,20 PK 1915 53214 4 046,00 3,90 3,90 15 779,40 PK 1922 53214 56,00 3,90 3,90 218,40 PK 1923 53214 1 205,00 3,90 3,90 4 699,50 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: 11 997,00 m 2 46 922,96 Jiný pozemek oceněný dle 9 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty Index P Úprava ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 5 - jiné pozemky - neplodná půda, hospodářsky nevyužité pozemky 9 odst. 5 6,50 0,25 1,63 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Srážka Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 5 ostatní plocha, 1922 268,00 1,63 436,84 neplodná půda Jiný pozemek - celkem 268,00 m 2 436,84 Pozemky - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 47 359,80 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 12 Pozemky - zjištěná cena = 3 946,65 Kč - 4 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 3 946,70 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 3 946,70 Kč Celkem 3 946,70 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 3 946,70 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 3 946,70 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 3 946,70 Kč Celkem 3 946,70 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 3 946,70 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 3 950,- Kč slovy: Třitisícedevětsetpadesát Kč STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. - 5 -
Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí 2. Porovnávací - porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi 3. Výnosová - se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitými věcmi je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitých věcí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitých věcí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitých věcí, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitými věcmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - nemovitosti.cz, sreality.cz, reality.cz a na další. 1. Prodej pole 16 131 m2 Jetětice, okres Písek 220 000 Kč (14 Kč za m2) Nabízíme k prodeji zemědělské pozemky o celkové výměře 16 131 m2 v katastrálním území Jetětice. Jedná se o pozemky rozdělené do 4 parcelních čísel o výměrách 7 567 m2, 7 233m2, 1 187 m2 a 144 m2. Bližší informace Vám poskytne makléř zakázky - pan Pavel Klimeš. - 6 -
Celková cena: 220 000 Kč za nemovitost, včetně provize Cena za m2: 14 Kč ID zakázky: PK-3377 Aktualizace: 12.05.2015 Plocha pozemku: 16131 m2 2. Prodej pole 11 208 m2 Nevězice, okres Písek 159 000 Kč (14 Kč za m2) Nabízíme k prodeji zemědělské pozemky v katastru obce Nevězice, okres Písek. Pozemky jsou vedené ve zjednodušené evidenci a mají celkovou výměru 11208 m2. K podílu jedné poloviny je uzavřen pachtovní vztah s výpovědí 5 let, druhý podíl není zatížený nájmem. Podrobnosti sdělí makléř zakázky Celková cena: 159 000 Kč za nemovitost, včetně provize Cena za m2: 14 Kč ID zakázky: PK-3391 Aktualizace: 19.05.2015 Plocha pozemku: 11208 m2 3. Prodej pole 13 450 m2 Jickovice, okres Písek 189 000 Kč (14 Kč za m2) Nabízíme ke koupi zemědělské pozemky v okolí obce Jickovice na Písecku. Jedná se o spoluvlastnický podíl jedné čtvrtiny na parcelách o celkové výměře 46534 m2 a spoluvlastnický podíl jedné poloviny na parcele o rozloze 3633 m2. Prodávané podílu tedy odpovídá celkem 13450 m2 zemědělských pozemků, které jsou převážně vedeny ve zjednodušené evidenci pozemkového katastru. Předmět prodeje není zatížen platným pachtovním právem. Podrobnosti k nabídce poskytne makléř zakázky. Celková cena: 189 000 Kč za nemovitost, včetně provize Cena za m2: 14 Kč ID zakázky: PK-3422 Aktualizace: 19.05.2015 Plocha pozemku: 13450 m2 Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitých věcí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry - 7 -
nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitými věcmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí ve výši cca 10,- Kč/m2. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi: Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých věcech. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Vanc Jiří Zahájení exekuce - Vanc Jiří Zástavní právo exekutorské Jiná omezení nebyla zjištěna. 2. Závady: Nebyly zjištěny. Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: S přihlédnutím k umístění nemovitých věcí, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí z toho podíl id. 1/12 120 000,- Kč 10 000,- Kč slovy: Desettisíc Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitými věcmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. - 8 -
V Hranicích 21.05.2015 Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 128/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 128/15. - 9 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 14 Snímek katastrální mapy 1 Snímek pozemkového katastru 1 Fotodokumentace nemovitosti 1-10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
- 26 -
- 27 -