ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 2702/18/15 NEMOVITÁ VĚC: Pozemek p.č. 3973/41, Zemědělský pozemek Katastrální údaje : Kraj Zlínský, okres Vsetín, obec Zubří, k.ú. Zubří Adresa nemovité věci: Zubří, 756 54 Vlastník pozemku: Lenka Vavříková, Černá cesta 90/19, 77900 Olomouc, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1/2 OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: Exekutorský úřad Brno - Město, soudní exekutor JUDr. Vít Novozámský Bratislavská 73, 60200 Brno ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. Miroslav Polách Semetín 1494, 75501 Vsetín IČ: 61604194 telefon: 571419193, 605121813 DIČ: fax: e-mail: polach.miroslav@seznam.cz ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení, čj. 056 EX 6682/12 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 26 000 Kč Datum místního šetření: 28.3.2015 Stav ke dni : 28.3.2015 Počet stran: 6 stran Počet příloh: 3 Počet vyhotovení: 3 Ve Vsetíně, dne 27.4.2015 Ing. Miroslav Polách
NÁLEZ Znalecký úkol - stanovit obvyklou (tržní) cenu nemovitostí a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 056 EX 6682/12 ze dne 25.4.2013, tedy podíl id. 1/2 nemovitosti - stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí pro obec a k.ú. Zubří, list vlastnictví č. 981 ze dne 12.3.2015 - kopie katastrální mapy pro k.ú. Zubří, map. list č. 4-0/31, v měř. 1:1000 - exekuční příkaz soudního exekutora, čj. 056 EX 6682/12-13 ze dne 25.4.2013 - usnesení soudního exekutora, čj. 056 EX 6682/12-54 ze dne 12.3.2015 - údaje sdělené uživatelem pozemku Valašské ZOD Zašová - údaje zjištěné při prohlídce na místě samém Místopis Město Zubří se nachází na východě České republiky, v podhůří západní části Moravskoslezských Beskyd na jižních svazích Veřovských vrchů, v nadmořské výšce od 380 do 860 m n/m. Leží asi 4 km západně od města Rožnov pod Radhoštěm v údolí Rožnovské Bečvy a kolem potoků Hodorfského (Zuberského) a Starozuberského. Severní část obce leží v Chráněné krajinné oblasti Beskydy. Mladé město (od 22.2.2002) s počtem cca 5.600 obyvatel, s dostačující technickou i občanskou vybaveností, s dobrým dopravním spojením - silnice I/35 (E442) a železniční trať Valašské Meziříčí - Rožnov pod Radhoštěm, vzdálenost letiště v Mošnově je 40 km, autobusové spoje do velkých měst ČR. Největším místním zaměstnavatelem jsou Gumárny Zubří a.s. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Předmětná nemovitost - pozemek p.č. 3973/41 se nachází v jihovýchodní části katastrálního území města Zubří, mimo souvisle zastavěné území, v neurbanizované lokalitě s místním názvem Stříbrník, ve vzdálenosti cca 600 m východně od kostela Sv. Kateřiny a místního hřbitova. Situován je mírně svažitém terénu s jihozápadní expozicí, na jihovýchodní straně stávajícího remízku krajinotvorného charakteru. Začleněn je do rozsáhlého půdního bloku plně užívaného k zemědělským účelům. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy - 2 -
Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Zemědělský pozemek v půdním bloku, bez přímého přístupu Rizika spojená s umístěním nemovité věci: Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Obtížný přístup k nemovité věci v odlehlých končinách Komentář: Bez přímého přístupu Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Vlastnická práva k pozemku jsou omezena zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu, zástavními právy exekutorskými, exekučními příkazy k prodeji nemovitosti, nařízením exekucí a zahájením exekucí Ostatní rizika: nejsou Komentář: Zemědělský pozemek není právně pronajímán - původní nájemní smlouva nebyla s novými vlastníky obnovena. Pozemek je však jako součást zemědělského půdního bloku plně užíván k zemědělským účelům, a to právnickou osobou/družstvem - Valašské ZOD Zašová. OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění pozemků Obsah tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění OCENĚNÍ Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zák. č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků - v katastru nemovitostí zapsán jako orná půda s celkovou výměrou 5.219 m 2 - dva kódy BPEJ - 74600 výměrou 54 m 2 a 74610 výměrou 5.165 m 2 - situován na mírně svažitém terénu s jihozápadní expozicí - pozemek není oplocen, nejsou něm vystavěny žádné stavby ani vysázeny žádné trvalé porosty a nejsou přes něj vedeny žádné rozvody inženýrských sítí - pozemek trvale a plně užíván k zemědělské činnosti jinou právnickou osobou, avšak bez platné nájemní smlouvy - 3 -
Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 5-10 tisíci obyv. - vlastní území: 80 % Celková úprava ceny: 80,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda 3973/41 74600 54,00 6,81 80,00 12,26 662,04 74610 5 165,00 5,74 80,00 10,33 53 354,45 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: 5 219,00 m 2 54 016,49 Pozemek p.č. 3973/41 - zjištěná cena = 54 016,49 Kč Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Porovnávací ocenění Oceňovaná nemovitá věc Plocha pozemku: 5 219,00 m 2 Popis oceňované nemovité věci Obvyklou cenu zemědělských pozemků lze v dané lokalitě uvažovat v cenovém rozpětí 10,- až 15,- Kč/m 2 v závislosti na jejich situování, svažitosti terénu, přístupu a pod. Pozemek je v právně nedořešeném nájemním vztahu užíván jinou právnickou osobou, která obdobně nemovitosti - zemědělské pozemky rovněž od stávajících vlastníků vykupuje, a to s jednací cenou vycházející z ceny administrativně zjištěné. V daném případě lze obvyklou cenu uvažovat ve spodní části výše uvedeného rozpětí, tj. ve výši cca 12,- Kč/m 2 s následnou zápornou korekcí ve výši cca 15 % z důvodu podílového spoluvlastnictví předmětné nemovité věci. Výslednou obvyklou cenu pozemku p.č. 3973/41 lze tedy uvažovat ve výši cca 10,- Kč/m 2. Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty: Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty pozemku je uvedeno v části popisu. Výpočet porovnávací hodnoty na základě výměry pozemku Minimální jednotková porovnávací cena 0 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 0 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 0 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci 10 Kč/m 2 Výměra pozemku 5 219,00m 3 Výsledná porovnávací hodnota 52 190 Kč - 4 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění pozemků 54 020,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 52 190,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky 52 190 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 54 016 Kč Obvyklá cena vlastnického podílu 26 000 Kč slovy: Dvacetšesttisíc Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Výsledná obvyklá cena pozemku p.č. 3973/41 je i s korekcí při podílovém spoluvlastnictví stanovena ve výši 52.000,- Kč. Obvyklá cena vlastnického podílu id. 1/2 této nemovité věci je stanovena ve výši 26.000,- Kč. Závěr Na základě výše uvedeného ocenění a porovnání určuji obvyklou cenu id. 1/2 předmětné nemovité věci - pozemku p.č. 3973/41 zapsaného na LV č. 981 pro obec a k.ú. Zubří, a to ve výši 26.000,- Kč. Vlastnické právo k této nemovité věci není omezeno žádnými věcnými břemeny, služebnosti ani žádnými dalšími právními závadami, vyjma uvedených zástavních práv a nařízených či zahájených exekucí za účelem zajištění pohledávek věřitelů.,tyto však právními závadami a nemají vliv na stanovení ceny obvyklé. Vsetíně 27.4.2015 Ing. Miroslav Polách Semetín 1494 75501 Vsetín telefon: 571419193, 605121813 e-mail: polach.miroslav@seznam.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 29.10.1987, č.j. Spr. 4656/87, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2702/18/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2015018. - 5 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 981 - titulní list 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti a katastrální mapa 1-6 -