ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ Ě OBVYKLÉ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ Ě OBVYKLÉ číslo 5441/2016 NEMOVITÁ VĚC: 1/2 pozemku p.č. 1049/4, 1/2 pozemku p.č. 1049/7 Katastrální údaje : Kraj Kraj Vysočina, okres Žďár nad Sázavou, obec Polnička, k.ú. Polnička Adresa nemovité věci: Polnička, Vlastníci stavby: David Krška, č. p. 62, Polnička, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Adolf Roučka, Brodská 1905/33, Žďár nad Sázavou, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: David Krška, č. p. 62, Polnička, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Adolf Roučka, Brodská 1905/33, Žďár nad Sázavou, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNAVATEL: Exekutorský úřad v Litoměřicích, JUDr. Ondřej Mareš Adresa objednavatele: Masarykova 679/33, Litoměřice ZHOTOVITEL : Montekala, spol. s r.o. Adresa zhotovitele: Hálova 34, Praha 9 ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení č.j. 124 EX 421/08 (ocenění ní stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA ½ Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Za přítomnosti: bez přítomnosti majitele Počet stran: 8 stran Počet příloh: 1 Počet vyhotovení: 2 V Praze, dne MONTEKALA, spol. s r.o.

2 NÁLEZ Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé 1/2 pozemku p.č. 1049/7 v k.ú. Polnička, obec Polnička, okres Žďár nad Sázavou na listu vlastnictví č Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí ze dne , LV 1089, kat. úz. Polnička - kopie mapy katastrální - nahlížení do KN - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 Ex 421/08-10 ze dne usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 Ex 421/ ze dne sdělení MěÚ Žďár nad Sázavou ze dne fotodokumentace nemovitosti - informace z realitního trhu - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém Místopis Vesnice Polnička se nachází v okrese Žďár nad Sázavou a náleží pod Kraj Vysočina. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Žďár nad Sázavou. Obec Polnička se rozkládá cca 6 km severně od Žďáru nad Sázavou. Z turistického a geografického hlediska patří do širší oblasti Českomoravské Vysočiny. Na katastrálním území této středně velké vesnice má nahlášený trvalý pobyt asi 720 obyvatel. Školáci mají v obci možnost navštěvovat základní školu vyššího stupně a rodiče menší dětí mají k dispozici také školku. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci i veřejný vodovod. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - ostatní Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Oceňovaný pozemek p.č. 1049/7 se nachází jihovýchodně od obce Polnička, na okraji zastavěného území. Pozemek má nepravidelný tvar, je mírně svažitý západním směrem. Hranice pozemku tvoří zemědělské pozemky, přístup k pozemku je z jihu po nezpevněné cestě ve vlastnictví obce Polnička. Pozemek je v KN veden jako orná půda a je obhospodařován - nájemní smlouva nepředložena. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl 1/2. V územním plánu se pozemek p.č. 1049/7 v k.ú. Polnička nachází v nezastavěném území a je vymezen ve III. krajinné zóně, jako orná půda (I. třída ochrany půdy). Celé správní území obce Polnička je součástí CHKO Žďárské vrchy. Vymezení krajinných zón respektuje vymezení zón odstupňované ochrany přírody v CHKO Žďárské vrchy. K pozemku nejsou přivedeny inženýrské sítě.

3 RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1.1 Pozemek p.č. 1049/7 Obsah tržního ocenění majetku 1.1 Pozemek p.č. 1049/7

4 OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Polnička: Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1.1 Pozemek p.č. 1049/7 Ocenění Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s tisíci obyv. - území sousedních obcí: 60 % Celková úprava ceny: 60,00 % Výměra JC Úprava UC Cena Název Parcelní číslo BPEJ [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda 1049/ ,00 4,08 60,00 6, ,95 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Celkem: 3 415,00 m ,95 Pozemek p.č. 1049/7 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = ,95 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Pozemek p.č. 1049/7 - zjištěná cena = ,98 Kč

5 Ocenění majetku obecnou metodikou 1.1 Pozemek p.č. 1049/7 Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Lokalita: Pozemek, Křižanov Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] KRC: 0,95 KMP: 1,15 KPP: 0,90 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,75 Parcela č.: ,05 0,74 11,84 Popis pozemku: Nabízíme k prodeji soubor zemědělských pozemků v okolí městyse Křižanov v okrese Žďár nad Sázavou. Parcely o celkové výměře m2 jsou dle katastru nemovitostí vedeny jako orná půda a trvalý travní porost. V současné době jsou obhospodařovány bez nájemního vztahu. Pozemky jsou zavedeny v LPIS - možnost dotace. Prodej možný pouze jako celek. RK Fond realit - sreality.cz Lokalita: Pozemek, Vídeň KRC: 0,95 KMP: 1,10 KPP: 0,85 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 0,50 KVP: 1,00 KUV: 0,75 Parcela č.: ,41 0,33 17,46 Popis pozemku: Prodej orné půdy o celkové výměře 2008 m2 v katastrálním území Vídeň. Přístup po obecní zpevněné komunikaci mezi obcemi Vídeň a Mostiště.Platná nájemní smlouva. Vhodné jako investice. RK MM reality - sreality.cz Lokalita: Pozemek, Křižanov KRC: 0,95 KMP: 1,05 KPP: 0,90 KDD: 1,00 KMZ: 0,50 KIV: 0,80 KVP: 0,90 KUV: 0,75 Parcela č.: ,31 0,24 12,92 Popis pozemku: Nabízíme k prodeji pozemek v katastrálním území Křižanov, v blízkosti rybníka Křižovník, u zátoky. Příjezd na pozemek dobrý. V současné době je pozemek zatravněn, pravidelně sekán ( bez smlouvy o nájmu ). V katastru zapsán jako orná půda, možno postavit drobnou/účelovou stavbu ( na ohlášku ) do 30 m2 s možností rozšíření vhodnou k rekreaci ( ne k trvalému bydlení ). Napojení na elektřinu cca 50 m. Nebo je možné pozemek využívat jako zemědělskou půdu. RK Alva real - sreality.cz Průměrná jednotková cena 14,07 Kč/m 2

6 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] orná půda 1049/ , Obvyklá cena před korekcí ceny spoluvlastnický podíl * 1,00 / 2,00 = ,00 Celková výměra pozemků Hodnota pozemků celkem REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1.1 Pozemek p.č. 1049/ ,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1.1 Pozemek p.č. 1049/ ,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky 0 Kč 0 Kč Kč Kč Kč Obvyklá cena ½ Kč slovy: Dvacettřitisícdevětset Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.4.6

7 Komentář ke stanovení výsledné ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka obdobných nemovitostí je v dané lokalitě na nízké úrovni, b) parametry povyšující cenu: přístup po obecním pozemku, c) parametry ponižující cenu: podílové spoluvlastnictví Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu 1/2 nemovitosti ve výši Kč. V Praze MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova Praha 9 Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 5441/2016 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657, Praha 5 - Košíře, IČO: , předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne , zajistila podklady pod poř. č. 28/2016. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Mapová situace 1

8