ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1814/34/2014

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1814/34/2014 NEMOVITOST: Bytová jednotka č. 1 v bytovém domu č.p se všemi součástmi a příslušenstvím, včetně spoluvlastnického podílu vyjádřeného zlomkem 9426/29791 na společných částech bytového domu č.p a pozemku - zastavěné ploše číslo parcelní 1643, v katastrálním území obce Aš, okres Cheb. Katastrální údaje : Kraj Karlovarský, okres Cheb, obec Aš, k.ú. Aš Adresa nemovitosti: Havlíčkova 1500/22, Aš Vlastníci stavby: nar , Ing. Josef Týma, Havlíčkova 1500/22, Aš, vlastnictví: SJM nar , Jaroslava Týmová, Havlíčkova 1500/22, Aš, vlastnictví: SJM Vlastníci pozemku: nar , Ing. Josef Týma, Havlíčkova 1500/22, Aš, vlastnictví: SJM nar , Jaroslava Týmová, Havlíčkova 1500/22, Aš, vlastnictví: SJM OBJEDNATEL : Adresa objednatele: Exekutorský úřad Český Krumlov, JUDr. Marek Frank Tovární 197, Český Krumlov ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Pavel Ulč Třemošná - Záluží 177, Třemošná telefon: Pavel.Ulc@seznam.cz ÚČEL OCENĚNÍ: exekuční řízení č.j. 125 EX 389/11. (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA ,- Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 8 stran Počet příloh: 11 Počet vyhotovení: 2 V Třemošné - Záluží, dne

2 NÁLEZ Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně bytové jednotky č. 1 v bytovém domu č.p se všemi součástmi a příslušenstvím, včetně spoluvlastnického podílu vyjádřeného zlomkem 9426/29791 na společných částech bytového domu č.p a pozemku - zastavěné ploše číslo parcelní 1643, v katastrálním území obce Aš, okres Cheb, za účelem exekučního řízení vedeného pod č.j. 125 EX 389/11, k datu Přehled podkladů - výpis z KN Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, LV.č pro kat. území obce Aš, vyhotovený dne kopie katastrální mapy v měř. 1:1000 pro kat. území obce Aš, vyhotovená v měř. 1: mapové snímky daného území obce - prohlášení vlastníka budovy č.p dohoda o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví, sepsaná v Aši dne , právní účinky vkladu práva vznikly dnem , rozhodnutím č.j. V-5162/ usnesení soudního exekutora JUDr. Marka Franka, sepsané v Českém Krumlově dne pod č.j. 125 EX 389/ informace, výměry a skutečnosti zjištěné na místě znalcem dne za účasti spoluvlastnice paní Jaroslavy Týmové, kdy bylo provedeno vlastní ohledání předmětné nemovitosti a poskytnuty dostupné podklady - informace a údaje sdělené renomovanými realitními kancelářemi působícími v dané oblasti Místopis Povinný nebyl v daném termínu ohledání předmětné nemovitosti znalcem zastižen. Znalecký posudek je zpracován dle zjištěných skutečností, předložených výše uvedených podkladů, informací získaných u renomovaných realitních kanceláří působících v dané lokalitě a zejména informací získaných při vlastním ohledání nemovitosti znalcem dne , za účasti spoluvlastnice nemovitosti paní Jaroslavy Týmové, kdy byly předloženy všechny dostupné podklady a poskytnuty veškeré potřebné informace. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - bytová zástavba Celkový popis Oceňovaná nemovitost, bytová jednotka č. 1 se všemi součástmi a příslušenstvím se nachází v přízemí (1.N.P.) bytovém domu č.p. 1500, situovaném v severovýchodní části intravilánu katastrálního území města Aš, v ulici Havlíčkově, na zastavěné ploše č. parcelní Situování nemovitosti je patrno z kopie katastrální mapy zpracované v měř. 1:1000 a mapových snímků města, jenž jsou přílohou znaleckého posudku. Přístup k nemovitosti je z jihozápadu, z přilehlé výše uvedené zpevněné ulice. V dané části města je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě. Město Aš čítá cca obyvatel, má veškerou potřebnou základní i vyšší občanskou vybavenost, má dobrou možnost kulturního, sportovního a společenského vyžití, v dané oblasti jsou ovšem - 2 -

3 celkem omezené lukrativní pracovní možnosti, město má dobré dopravní spojení autobusovou i vlakovou dopravou. Za vyšší občanskou vybaveností, vyšším kulturním, sportovním a společenským vyžitím, vyššími úřady a lukrativnějšími pracovními příležitostmi, je nutno cestovat do okresního města Cheb, vzdáleného cca 27 km. Životní prostředí je v dané lokalitě poměrně nenarušené jakýmkoliv průmyslovým provozem. Nemovitost je situována v klidné okrajové části města. Okolní zástavbu tvoří zejména bytové domy stejného stylu, stáří, velikosti, ovšem převážně lepšího technického i morálního stavu a průběžné údržby. Hlavním objektem pro zjištění obvyklé ceny je bytová jednotka č. 1 v bytovém domu č.p se všemi součástmi a příslušenstvím, včetně spoluvlastnického podílu vyjádřeného zlomkem 9426/29791 na společných částech bytového domu č.p a pozemku - zastavěné ploše číslo parcelní 1643, v katastrálním území obce Aš. Stručná charakteristika oceňovacích metod: - metoda porovnávací Při porovnávací metodě se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena předmětné nemovitosti, se zohledněním současné situace na trhu srovnatelných nemovitostí. - obvyklá cena - tržní Jedná se o cenu, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytnutí stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (obecné, tržní) ceny použita následující metodika. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území - 3 -

4 Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: Stavby s výrazně zhoršeným technickým stavem OCENĚNÍ Výpočet porovnávací hodnoty Popis oceňované nemovitosti Bytová jednotka č. 1 se nachází v přízemí (1. N.P.) nezatepleného zděného bytového domu č.p. 1500, situovaného v severovýchodní části intravilánu města Aš, v Havlíčkově ulici, na zastavěné ploše č. parcelní Situování nemovitosti je patrno z kopie katastrální mapy v měř. 1:1000 a mapových snímků města, které jsou přílohou znaleckého posudku. Bytový dům obsahuje čtyři nadzemní a jedno podzemní podlaží, celkem se třemi bytovými jednotkami (I.-III. N.P. je obytné, IV.N.P. tvoří půdní prostor). Od bytového domu nebyly předloženy žádné původní doklady ani výkresová dokumentace. Bytový dům je stáří dle prohlášení spoluvlastnice předmětné nemovitosti - paní Jaroslavy Týmové, přes 100 let, čemuž rovněž odpovídají hlavní stavební konstrukce. Bytová jednotka č. 1 je dle předaných podkladů - prohlášení vlastníka budovy a rovněž tak zjištěných skutečností, dispozice 4+1 s úplným příslušenstvím o celkové podlahové ploše 94,26 m 2. Bytová jednotka obsahuje vstupní předsíň (4,45 m 2 ), kuchyni (14,1 m 2 ), pokoj 1 (13,68 m 2 ), pokoj 2 (21,13 m 2 ), pokoj 3 (13,12 m 2 ), pokoj 4 (12,81 m 2 ), koupelnu s WC (6,64 m 2 ) a sklep (8,3 m 2 ). K bytové jednotce náleží rovněž sklepní kóje (6,12 m 2 ) a půdní kóje (13,35 m 2 ), které se nezapočítávají do její celkové podlahové plochy. K bytové jednotce náleží též spoluvlastnický podíl zlomku 9426/29791 na společných částech bytového domu č.p a pozemku - zastavěné ploše číslo parcelní 1643 o výměře 128 m 2. Bytová jednotka je ke dni ocenění užívána prakticky v původním technickém a morálním stavu, podstandardně vybavena a rovněž tak užívána k trvalému bydlení, bez jakýchkoliv větších udržovacích prací a s technickými závadami, s akutní nutností celkové rekonstrukce. Bytový dům je bez výtahu, vytápění ústřední teplovodní s plynovým kotlem umístěným v koupelně předmětné bytové jednotky. V dané lokalitě se jedná o podstandardní bytovou jednotku v původním technickém a morálním stavu, se zanedbanou nutnou průběžnou údržbou. Popisy porovnatelných nemovitostí Bytová jednotka Aš I. Bytová jednotka Aš II. Bytová jednotka Aš III

5 Oceňovaná nemovitost Jednotka Výměra Zastavěná plocha všech podlaží ZP 128,00 m 2 Čistá užitková plocha PUČ 94,26 m2 Hodnocení objektu dle kritérií Kritérium Rozmezí koeficientu Hodnota Min Max koeficientu Velikost obce 0,85 1,25 1,000 Správní funkce 0,97 1,03 1,000 Poptávka po koupi nemovitostí 0,90 1,10 1,010 Přírodní okolí 0,94 1,06 1,010 Obchod a služby 0,94 1,06 1,020 Školství 0,94 1,06 1,010 Zdravotnictví 0,94 1,06 1,010 Kultura, sport 0,94 1,06 1,010 Hotely ap. 0,98 1,02 1,000 Struktura zaměstnanosti 0,94 1,06 1,000 Životní prostředí 0,94 1,06 1,010 Poloha vzhledem k centru obce 0,94 1,06 0,970 Dopravní podmínky 0,94 1,06 1,020 Orientace ke světovým stranám 0,94 1,06 1,030 Konfigurace terénu 0,92 1,05 1,000 Převládající zástavba 0,94 1,06 1,000 Parkovací možnosti v okolí 0,94 1,06 1,030 Obyvatelstvo v sousedství 0,94 1,06 1,000 Územní plán 0,94 1,06 1,000 Inženýrské sítě 0,60 1,05 1,030 Typ stavby 0,94 1,06 0,970 Dostupnost jednotlivých podlaží 0,90 1,05 1,000 Regulace nájemného 0,90 1,10 1,000 Výskyt radonu 0,93 1,05 1,000 Další možnosti ohrožení 0,60 1,00 1,000 Příslušenství nemovitosti 0,90 1,10 1,000 Možnost dalšího rozšíření 0,98 1,02 0,980 Technická hodnota stavby 0,20 1,00 0,500 Údržba stavby 0,85 1,10 0,900 Pozemky k objektu celkem 0,85 1,15 1,000 Názor odhadce 0,90 1,10 0,950 Výsledný koeficient 0,

6 Srovnatelné nemovitosti Název: Bytová jednotka Aš I. Lokalita: ul. Hlavní Výchozí cena: ,00 Kč Koeficient úpravy 0,90 Upravená cena: ,00 Kč Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce 1,00 2. Správní funkce 1,00 3. Poptávka nemovitostí 1,01 4. Přírodní okolí 0,99 5. Obchod a služb y 1,02 6. Školství 1,01 7. Zdravotnictví 1,01 8. Kultura a sport 1,01 9. Hotely apod. 1, Struktura zaměstnanosti 1, Životní prostředí 0,98 12 Poloha k centru 1, Dopravní podmínky 1, Orientace ke světovým stranám 1, Konfigurace terénu 1, Převládající zástavba 1, Parkovací možnosti 0, Obyvatelstvo v okolí 1, Územní plán 1, Inženýrské sítě 1, Typ stavby 0, Dostupnost podlaží 1, Regulace nájemného 1, Výskyt radonu 1, Další možnosti ohrožení 1, Příslušenství nemovit. 1, Možnost rozšíření 0, Technická hodnota 0, Údržba stavby 0, Pozemky k objektu celk. 1, Názor odhadce 0,95 Součin dílčích koeficientů 0,440 Jednotka: Výměra Jedn. cena KC Upr. jedn. cena Čistá užitková plocha [PUČ] 74,00 m ,19 0, ,- Název: Bytová jednotka Aš II. Lokalita: ul. Chebská Výchozí cena: ,00 Kč Koeficient úpravy 0,90 Upravená cena: ,00 Kč Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce 1,00 2. Správní funkce 1,00 3. Poptávka nemovitostí 1,01 4. Přírodní okolí 0,99 5. Obchod a služb y 1,02 6. Školství 1,01 7. Zdravotnictví 1,01 8. Kultura a sport 1,01 9. Hotely apod. 1, Struktura zaměstnanosti 1, Životní prostředí 0,98 12 Poloha k centru 0, Dopravní podmínky 1, Orientace ke světovým stranám 1, Konfigurace terénu 1, Převládající zástavba 1, Parkovací možnosti 0, Obyvatelstvo v okolí 1, Územní plán 1, Inženýrské sítě 1, Typ stavby 1, Dostupnost podlaží 1, Regulace nájemného 1, Výskyt radonu 1, Další možnosti ohrožení 1, Příslušenství nemovit. 1, Možnost rozšíření 0, Technická hodnota 0, Údržba stavby 1, Pozemky k objektu celk. 1, Názor odhadce 0,99 Součin dílčích koeficientů 0,549 Jednotka: Výměra Jedn. cena KC Upr. jedn. cena Čistá užitková plocha [PUČ] 95,00 m ,89 0, ,- Název: Bytová jednotka Aš III. Lokalita: ul. Dlouhá Výchozí cena: ,00 Kč Koeficient úpravy 0,90 Upravená cena: ,00 Kč - 6 -

7 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce 1,00 2. Správní funkce 1,00 3. Poptávka nemovitostí 1,01 4. Přírodní okolí 0,99 5. Obchod a služb y 1,02 6. Školství 1,01 7. Zdravotnictví 1,01 8. Kultura a sport 1,01 9. Hotely apod. 1, Struktura zaměstnanosti 0, Životní prostředí 1,00 12 Poloha k centru 0, Dopravní podmínky 1, Orientace ke světovým stranám 1, Konfigurace terénu 1, Převládající zástavba 1, Parkovací možnosti 1, Obyvatelstvo v okolí 1, Územní plán 1, Inženýrské sítě 1, Typ stavby 0, Dostupnost podlaží 1, Regulace nájemného 1, Výskyt radonu 1, Další možnosti ohrožení 1, Příslušenství nemovit. 1, Možnost rozšíření 0, Technická hodnota 0, Údržba stavby 0, Pozemky k objektu celk. 1, Názor odhadce 0,95 Součin dílčích koeficientů 0,464 Jednotka: Výměra Jedn. cena KC Upr. jedn. cena Čistá užitková plocha [PUČ] 75,00 m ,- 0, ,- Ocenění Objekt číslo Přepočtené jedn. ceny SJP porovnatelných objektů ZP PUČ ,00 1.Bytová jednotka Aš I. 2.Bytová jednotka Aš ,00 II. 3.Bytová jednotka Aš ,00 III. SJC - minimum ,00 SJC - průměr ,00 SJC - maximum ,00 Index oceňovaného obj. 0,476 0,476 JCO - minimum 5 339,00 JCO - průměr 6 490,00 JCO - maximum 7 237,00 Výměry oceňovaného obj. 128,00 94,26 CO - minimum CO - průměr CO - maximum Cena objektu zjištěná porovnávací metodou Minimální cena ,- Kč Průměrná cena ,- Kč Maximální cena ,- Kč C P = CO PRŮMĚRNÁ - [ 0,15 * ( CO MAXIMÁLNÍ - CO MINIMÁLNÍ ) ] C P = [ 0,15 * ( )] = ,10 Kč Výsledná porovnávací hodnota Kč - 7 -

8 REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Současný stav Kč Obvyklá cena ,- Kč slovy: Pětsetosmdesátpěttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: b V Třemošné - Záluží Pavel Ulč Třemošná - Záluží Třemošná Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne č.j. Spr. 1251/98 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1814/34/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 34/