Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 1175/16/2015 6 NEMOVITOST: Pozemek p.č. 113/1 v k.ú. Moravská Svratka, obec Svratka Adresa nemovitosti: Svratka část Moravská Svratka Katastrální údaje: Kraj Vysočina, okres Žďár nad Sázavou, obec Svratka, k.ú. Moravská Svratka, kód ČSÚ: 761 559, LV: 591 Vlastník pozemku: Romana Suchánková, Jiráskova 114, 53851 Chrast, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL: Adresa objednatele: ZHOTOVITEL: Adresa zhotovitele: soudní exekutor - Exekutorský úřad Brno-město, Mgr. Ing. Josef Cingroš; č. j.: 009 EX 1586/11-194, ze dne 11.8.2015 Bohunická 728 / 24a, 61900 Brno IČ: e-mail:: exekutor-brno@exekutor-brno.cz Ing. Zdeněk Pavlík Pavlovova 43, 568 02 Svitavy IČ: 111 04 708 telefon: e-mail: ÚČEL OCENĚNÍ: Stanovení obvyklé ceny nemovitostí - pozemku uvedeného v usnesení 009 EX 1586/11-194 ze dne 11.08.2015 (ocenění stávajícího stavu) Účel posudku: koupě výstavba změna stavby rekonstrukce refinancování jiné HODNOTA NEMOVITOSTI Současný stav 116 000 Kč Datum místního šetření: 7.9.2015 Datum zpracování: 10.9.2015 Počet stran: 15 stran Počet příloh: 5 Svitavy, dne 10.9.2015 Vypracoval: Ing. Zdeněk Pavlík
STAV POSUZOVANÝCH POZEMKŮ Typ pozemku: zast. plocha ostatní plocha orná půda trvalé travní por. zahrada jiný Přístup k pozemku: z veřejné komunikace přes vlastní pozemky přes pozemky jiného vlastníka jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Využití pozemků: RD byty rek.objekt výstavba individuální garáže Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - ostatní Stavebně technický stav stavby: není Vytápění: není RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Pozemek je řádně zapsán v katastru nemovitostí Pozemek není řádně zapsán v katastru nemovitostí Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z veřejné zajištěn komunikace Komentář: Příjezd a přístup k prostoru kde se řešený pozemek nachází je po pozemcích ve vlastnictví Města Svratka. Přímý přístup k pozemku z veřejné komunikace je přes pozemky jiných vlastníků. Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém území Nemovitost situována v záplavovém území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Na LV 591 pro k.ú. Moravská Svratka je omezení vlastnického práva: - zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu - pohledávka ve výši 9 575 Kč - Finanční úřad pro Kraj Vysočina. - zástavní právo exekutorské - exekuční příklaz k prodeji nemovitosti - nařízení exekuce ATD. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Pronájem pozemků nebyl zjištěn a ani sdělen exekutorským úřadem. ANALÝZA ZPŮSOBU OCENĚNÍ Jedná se o pozemek v katastrálním území Moravská Svratka a to jižně od centrální části obce, mimo zastavěné území. Pozemek je veden jako trvalý travní porost. Pozemek je v současné době nevyužívaný pro zemědělské účely. Travní porost není udržován a část pozemku je porostlá náletovými dřevinami, které nejsou udržované. Přístup a příjezd je po místních pozemcích cest a silnic, které jsou ve vlastnictví Města Svratka, bezprostřední přístup z uvedených veřejných ploch je však přes pozemky jiných vlastníků, převážně soukromých osob. V předcházejícím období byl k uvedenému pozemku přístup z veřejných ploch po pozemcích současného vlastníka, tyto pozemky byly však prodány. Obvyklá cena bude stanovena dle porovnávací metody. Pro stanovení obvyklé ceny je vycházeno především z cen, za které jsou v poslední době realizovány prodeji pozemků v obcích, či dalších městech v okolí. Výnosová hodnota nebude stanovena, METODA STANOVENÍ VĚCNÉ HODNOTY METODY OCEŇOVÁNÍ (popis metod) Věcná hodnota je reprodukční cena nemovitosti snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné nové věci. Ocenění může tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce), zda je výhodnější a ekonomicky efektivnější koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou. - 2 -
Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení, které s ohledem na skutečný stavebnětechnický stav a morální zastarání stanovené pomocí některé ze známých metod. Nemovitosti zpravidla dělíme na: stavby venkovní úpravy pozemky (včetně vodních ploch) Při stanovení věcné hodnoty nemovitosti (kromě pozemků) mají zásadní význam vstupní údaje. U staveb těmito vstupními údaji jsou: délka [m] zastavěná plocha [m2] obestavěný prostor [m3] vnitřní využitelná (pronajmutelná) plocha [m2] stáří stavby reprodukční pořizovací cena 1 m3 obestavěného prostoru, 1 m2 zastavěné plochy, příp. 1 m délky opotřebení stavby Pro výpočet opotřebení stavby je nutné zjistit příp. stanovit: stáří stavby a stav běžné údržby technické a morální opotřebení provedené opravy a výměna jednotlivých konstrukčních prvků předpokládanou životnost (další trvání stavby) metodu výpočtu opotřebení a odůvodnit její použití U venkovních úprav se vychází z reprodukční ceny s odpočtem opotřebení pro každou venkovní úpravu. Je také možno stanovit hodnotu venkovních úprav procentním podílem z hodnoty hlavních staveb s přihlédnutím k jejich stavu a provedení. U pozemků se vychází z výměr podle výpisu z katastru nemovitostí nebo geometrického plánu, z druhu pozemku (zastavěná plocha, orná půda, atd.). Uváží se také umístění pozemku v dané obci a údaje z územně plánovací dokumentace. Porovnáním s prodeji pozemků v dané lokalitě se stanoví reálná tržní hodnota za 1 m2 pozemku. Vždy se uvedou podklady, na základě kterých se tato hodnota odvodila. U všech pozemků je třeba vycházet z územně plánovací dokumentace a dalších podkladů. METODA VÝNOSOVÁ Jako základní techniku propočtu výnosové hodnoty nemovitosti aplikoval znalecký ústav metodický pokyn České komory odhadců majetku, a to z důvodu, že se na jeho tvorbě podílel jako spoluautor. Metodika respektuje obecně uznávané oceňovací postupy zakotvené v Evropských a Mezinárodních oceňovacích standardech. METODA POROVNÁVACÍ Tato metoda pro ocenění nemovitosti (stavby a pozemky) je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak i hodnotu pozemku. Pokud je metoda porovnávací použita, musí být uvedeny v časovém horizontu ne delším než šesti měsíců minimálně tři realizované ceny obdobných nemovitostí. Porovnávací metoda dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovatelných cenách. Nevýhodou je neustálé zastarávání informací a potřeba neustálé aktualizace porovnávací databáze. Tato skutečnost vyžaduje pravidelnost a soustavnost monitoringu trhu. S - 3 -
množstvím a kvalitou informací o trhu zákonitě roste i přesnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametrů na cenu. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ověřená informace o průběhu prodeje. Za optimální délku průběhu realizace prodeje lze uvažovat období 1-6 měsíců. Úkolem odhadce je provést dokonalou analýzu všech cenotvorných faktorů pro odvození výsledné tržní hodnoty. Porovnány mohou být nemovitosti stejného charakteru. ANALÝZA TRHU Analýza trhu je zaměřena na cenotvorné faktory, které je možno z regionálních tržních podmínek získat a aplikovat v předmětném ocenění. Aplikace porovnávací metody: Při aplikaci porovnávací metody je vycházeno z posledních nabídek obdobných nemovitostí. Cenotvorné faktory ovlivňující hodnotu majetku Atraktivita majetku v lokalitě oceňovaný majetek se nachází v zastavěné části Svitav, v prostoru zástavby bytových a rodinných domů Funkční využití - majetek je využíván v souladu s kolaudačním rozhodnutím a konstrukčním uspořádáním stavby. Kapacita pro služby v oblasti administrativy dostatečná Současná míra využití je daná stávajícím dispozičním uspořádáním jednotlivých podlaží Zátěž z minulosti pro hodnocení případných ekologických zátěží nebo jiných faktorů, ovlivňujících hodnotu stavby, nebyly předloženy ani jinou cestou získány informace o existenci těchto vlivů Změna charakteru pozemku je vždy založena na změně jeho využitelnosti v souvislosti s územně plánovací dokumentací. Tento předpoklad není naplněn. Subdivision development dle charakteru stavby s určitým stupněm univerzálnosti se jedná především o lokalitu určenou k bydlení - dle územního plánů nepřichází do úvahy žádná jiná alternativa Společenský význam je dán historickým utvářením místa a stavby umístěné na pozemku. S ohledem na charakter lokality a její další předpokládaný význam bude majetek nabývat na své společenské významnosti Intenzita využití možnost využití je dána vždy nabídkou a poptávkou. V současné době v této lokalitě je poptávka nad nabídkou. Inženýrské sítě jde o pozitivní faktor, pozemek je zhodnocen základními inženýrskými sítěmi. Klimatická pohoda expozice ke světovým stranám je vyhovující, míra znečištění ovzduší vykazuje běžné hodnoty městské zátěže, průmysl nebo dopravní zátěž nemá na oceňovaný majetek vliv. Místní životní podmínky jde o poměrně klidovou zónu, která je velmi dobře dopravně dostupná. Dopravní napojení a možnost parkování dobrá dopravní dostupnost po veřejné komunikaci, parkování je možné v přilehlých ulicích a vnitrobloku bytových domů. Omezení užívacích práv dle LV 5805 je na byt zástavní právo, exekuční příkaz k prodeji a nařízení exekuce. Zhodnocení nebo znehodnocení stavbou jde o stavbu pro účelové využití administrativní budova. Lze konstatovat, že jde o zhodnocení pozemku. NÁLEZ Situace Přehled podkladů a) Dodané objednavatelem: - výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví 591 pro k.ú. Moravská Svratka, obec Svratka, ze dne 11.8.2015 - usnesení ze dne 11.08.2015, zn. 009 EX 1586/11-194 b) provedené znalcem - kopie katastrálních map - místní prohlídka 7.9. 2015 Charakteristika obce Obec Svratka, část a k.ú. Moravská Svratka se nachází v severní části okresu Žďár nad Sázavou, na pomezí Pardubického kraje a kraje Vysočina. Nachází se při komunikací č. 354 vedoucí od státní silnice Svitavy - Havlíčkův Brod č. I/34. Vzdálenost od okolních měst: Hlinsko 10 5 km, Žďár nad Sázavou 15 km. V obci Svratka je tradiční hrnčířká a klempířská výroba a výroba hokejových holí. - 4 -
Poloha nemovitosti Pozemky se nacházejí mimo zastavěnou část obce Svratka - samostatná část Moravská Svratka. Pozemky se nacházení jižně od zastavěné části města. Přístup k řešenému pozemku je po zpevněných komunikacích ve vlastnictví Města Svratka, bezprostřední přístup a příjezd z těchto ploch je po pozemcích jiných vlastníků, především soukromých osob. Pozemky nejsou zemědělsky obhospodařovány a jsou vedené jako trvalé travní porosty. Na pozemku p.č. 113/1 je výskyt lesního porostu, který sem zasahuje z vedlejšího lesa a dále je zde velká část náletových dřevin, porosty jsou neošetřované. Porosty nemají malý vliv na hodnotu pozemku, jelikož se převážně jedná o případný výnos z palivového dříví Přesná plocha pozemku, na kterém se uvedené porosty nacházejí není v terénu zaměřena, byla přibližně změřena z mapových podkladů nahlížení do kn. Údaje o druhu porostu byly odhadovány vzhledem k obtížnému přístupu na pozemek a obtížnému stanovení hranic pozemku při místním šetření. Obvyklá hodnota porostů je stanovena ve výši 8 000,00 Kč, jelikož se jedná především o palivové dříví. Do hodnoty pozemku nebude hodnota porostů promítnuta, aby byl pozemek uveden k účelu užití trvalý travní porost bude třeba po vytěžení dřevin odstranit pařezy a prostředky z těžby bude třeba k tomuto účelu využít. Přehled podkladů a) Dodané objednavatelem: - výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví 591 pro k.ú. Moravská Svratka, obec Svratka, ze dne 11.8.2015 - usnesení ze dne 11.08.2015, zn. 009 EX 1586/11-194 b) provedené znalcem - kopie katastrálních map - místní prohlídka 7.9. 2015 Charakteristika obce Obec Svratka, část a k.ú. Moravská Svratka se nachází v severní části okresu Žďár nad Sázavou, na pomezí Pardubického kraje a kraje Vysočina. Nachází se při komunikací č. 354 vedoucí od státní silnice Svitavy - Havlíčkův Brod č. I/34. Vzdálenost od okolních měst: Hlinsko 10 5 km, Žďár nad Sázavou 15 km. V obci Svratka je tradiční hrnčířká a klempířská výroba a výroba hokejových holí. Základní popis pozemků Pozemky se nacházejí mimo zastavěnou část obce Svratka - samostatná část Moravská Svratka. Pozemky se nacházení jižně od zastavěné části města. Přístup k řešenému pozemku je po zpevněných komunikacích ve vlastnictví Města Svratka, bezprostřední přístup a příjezd z těchto ploch je po pozemcích jiných vlastníků, především soukromých osob. Pozemky nejsou zemědělsky obhospodařovány a jsou vedené jako trvalé travní porosty. Na pozemku p.č. 113/1 je výskyt lesního porostu, který sem zasahuje z vedlejšího lesa a dále je zde velká část náletových dřevin, porosty jsou neošetřované. Porosty nemají malý vliv na hodnotu pozemku, jelikož se převážně jedná o případný výnos z palivového dříví Přesná plocha pozemku, na kterém se uvedené porosty nacházejí není v terénu zaměřena, byla přibližně změřena z mapových podkladů nahlížení do kn. Údaje o druhu porostu byly odhadovány vzhledem k obtížnému přístupu na pozemek a obtížnému stanovení hranic pozemku při místním šetření. Obvyklá hodnota porostů je stanovena ve výši 8 000,00 Kč. Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Řešený pozemek je přístupný po pozemcích ostatních ploch, na kterých jsou veřejné komunikace (zpevněné), které jsou ve vlastnictví Města Svratka a tyto pozemky jsou vedeny jižně od centrální části města, mimo zastavěné území. Další přístup k pozemku p.č.113/1 je ze zpevněné komunikace po pozemcích jiných vlastníků. Řešený pozemek se nacházejí mimo zastavěnou část obce a to jižně od zastavěné části. Pozemek není zemědělsky obhospodařován. Na pozemku se nacházejí náletové porosty. OCENĚNÍ Výpočet porovnávací hodnoty pozemků Přehled srovnatelných pozemků - Lokalita Parcela č. Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena Popis pozemku(zhodnocení kladů a záporů) m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Proseč 10 645 170 000 15,97 0,69 11,06 Jedná se o zemědělské pozemky v k.ú. Podměstí, okres Chrudim o výměře 10 645 m 2. - 5 -
Sněžné 4 829 120 725 25,00 0,47 11,77 Pozemek u obce Sněžné, část Vříšť okres Žďár nad Sázavou, který je veden jako trvalý travní porosto výměře 4 829 m 2. Možděnice 75 000 1 875 000 25,00 0,50 12,47 Zemědělský pozemek u obce Možděnicec. Pozemek o výměře 75 000 m 2 - vedený jako orná půda. Průměrná jednotková cena 11,77 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: V současné době jsou zemědělské pozemky v okolních obcích (Sněžná, Proseč a Možděnice) nabízeny v částkách 12-25 Kč/ m 2 podle jejich polohy. Jedná se o pozemky orné půdy a trvalých travních porostů. V těchto hodnotách jsou obchodovány rovněž zemědělské pozemky v obcích Hamry, Sádek u Poličky, Holštejn. V našem případě bude cena ovlivněna umístěním pozemků v okrajové části obce, výskytem náletových porostů a hlavně přístupem přes pozemky jiných vlastníků. Z uvedených důvodů bude hodnota řešených pozemků volena ve spodní hranici hodnot použitých z údajů v realitních kancelářích. Z uvedených důvodů bude volena hodnota řešených pozemků v částce 12,00 Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč trvalý travní porost 113/1 9 686 12 116 232 Celková výměra pozemků 9 686 Hodnota pozemků celkem 116 232 Komentář ke stanovení výsledné hodnoty posuzovaných pozemků a vhodnosti zástavy Jedná se o pozemek umístěný v katastrálním území Moravská Svratka mimo zastavěnou část obce. Tento pozemek je veden jako trvalý travní porost a v současné době není využíván k zemědělským účelům. Přístup a příjezd do oblasti, kde se řešený pozemek nachází, je po pozemcích veřejných cest a komunikací ve vlastnictví Města Svratka, bezprostřední přístup a příjezd je však po pozemcích jiných vlastníků. Pozemky musí být prodávány s ohledem na jejich komunikační dostupnost. Obvyklá hodnota je navržena dle hodnoty stanovené porovnáním z prodeje a nabídky pozemků v okolních obcích. Obvyklá cena řešeného pozemku v k.ú. Moravská Svratka, obec Svratka je stanovena v částce 116 000,00 Kč (slovy: jednostošestnácttisíckorunčeských), vyjádřeno případně vč. DPH. Závěr: Cílem předložené expertizy bylo vypracovat návrh obvyklé ceny pozemku p.č. 113/1 v k.ú. Moravská Svratka, obec Svratka. Povinný a ani soudní exekutor nesdělili znalci žádné předkupní právo, výhradu zpětné koupě, právo odpovídající věcnému břemeni, výměnek nebo nájemní či pachtovní právo, nebyla sdělena žádná práva a závady váznoucí na nemovitosti. Na základě provedené analýzy s použitím uvedených metod ocenění pro návrh obvyklé ceny k uvedenému datu, je tato stanovena v hodnotě 116 000,00 Kč. Svitavy: 10.09.2015 Vypracoval: - 6 -
ZNALECKÁ DOLOŽKA: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne 20.04.1990, č.j. Spr. 89/89 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 1175/16/15 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu. Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 591 ze dne 11.08.2015 1 1 1 1 Mapa oblasti 1 Snímek mapy 1 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1-7 -
LV 591-8 -
str. 2-9 -
str. 3-10 -
str. 4-11 -
Mapa - 12 -
Snímek mapy - 13 -
Snímek katastrální mapy - 14 -
Fotodokumentace nemovitosti - 15 -