ZNALECKÝ POSUDEK. č. 6609/

Transkript

1 -1- ZNALECKÝ POSUDEK č. 6609/ nemovitosti bytové jednotky č. 72/2 v bytovém domě čp. 72 v k.ú. Maršov I, obec Svoboda nad Úpou, okres Trutnov, včetně podílu na společných částech budov a pozemcích Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Trutnov Trutnov 3, Ječná 479 JUDr. Jan Bohutínský Účel posudku: zjištění obvyklé ceny nemovitosti dle Usnesení ze dne pod čj. 158 EX 37/12-56 Předpis pro ocenění: zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a předpisy navazující Posudek vypracoval: Jiří Danielis, Trutnov, Pražská 88 znalec z oboru stavebnictví a stavební ekonomiky Posudek obsahuje: 9 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve dvou vyhotoveních. V Trutnově dne Vyhotovení č.:

2 -2- A.SITUACE: Podklady pro ocenění: a) výpis z katastru nemovitostí + informace o stavbě b) snímek pozemkové mapy c) místní šetření d) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující e) databáze vlastní a skupiny odhadců majetku f) částečná projektová dokumentace Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo provedeno dne , povinný se nedostavil, prohlídku bytu umožnila nájemkyně. Smlouva o nájmu nepředložena, údajně jde o krátkodobý nájem. Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění provedeno ke dni Při ocenění se vycházelo ze zjištění na místě samém, poskytnutých dokladů a informací. B.NÁLEZ: Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání.

3 -3-1. Bytová jednotka je zapsána v listu vlastnictví č. 1088, katastrální území Maršov I, obec Svoboda nad Úpou, Okresní úřad Trutnov. Vlastník: individuální vlastnictví Haladyna Karel, narozen Podíl na společných částech budovy a pozemku je zapsán v listu vlastnictví č. 1042, katastrální území Maršov I, obec Svoboda nad Úpou, Okresní úřad Trutnov. Vlastník: podílové spoluvlastnictví Haladyna Karel, narozen / Projektová dokumentace ani stavební spis se nezachovaly, dle podkladů pochází z roku 1878, v roce 1947 provedena rekonstrukce. V průběhu užívání realizovány průběžně udržovací práce. Po získání bytu současným vlastníkem v roce 2006 provedena modernizace bytu (obnoveny podlahy z DTD desek, opraveny vnitřní omítky, obnoveny okna a dveře, zčásti elektroinstalace, vybavení kuchyně, instalováno ústřední vytápění, modernizace koupelny s WC). 4. Výčet oceňovaných součástí: a) Bytová jednotka č. 72/2 b) Podíl na společných částech budov a pozemcích ve výši 752/10000

4 -4-5. Popis: Nemovitost je situována v zastavěné části města, po pravé straně státní silnice ve směru na Černý Důl, přístupna z boční komunikace. Je vybudována v poloze izolované, na rovinatém pozemku, ve stabilizovaném území, plně zainvestovaném. Pp. čk. 645 vytváří zadní dvůr. a) Bytová jednotka č. 72/2 Budova o třech sekcích (vchodech), o dvou nadzemních podlažích a suterénu, s půdou. Obsahuje celkem 12 bytů (po 4 v sekci), bez výtahu. Byt se nalézá v 1.NP, jde o byt 1+1 s příslušenstvím. Dispoziční řešení: Vchod přímý ze společné chodby se schodištěm, obsahuje předsíň, kuchyň průchozí do pokoje, z předsíně koupelna s WC, z chodby přístupna spíž a samostatný sklep. Konstrukční řešení: Objekt klasicky zděný z cihel, bez hydroizolace, stropy zrcadlové klenby, schody s teracovým povrchem, střecha sedlová o malém sklonu, krytina živičná, zcela poškozena fasáda, nedokončeny klempířské prvky. Okna plastová, podlaha z desek DTD a lina, keramické dlažby, dveře hladké, kuchyň s běžným vybavením. Koupelna po modernizaci, s keramickým obkladem, v ní instalováno WC, ohřev TÚV el. boilerem. Vytápění dálkové teplovodní přes VS. Technický stav: Stav budovy je podprůměrný, pouze obnovena krytina, další konstrukce dezolátní (znehodnocena fasáda, značná vzlínající vlhkost, sklepy v dezolátním stavu, původní dveře ve společných prostorách). Byt je po modernizaci, přesto vykazuje závady spočívající v plísni při podlaze kuchyně a koupelny, zjevná vzlínající vlhkost. Výměry Kuchyň 20,56 m2 Pokoj 18,97 m2 Předsíň 3,24 m2 Koupelna s WC 4,89 m2 Spíž 0,85 m2 Sklep 18,10 m2 Celkem 66,61 m2 (z toho obytná plocha činí m2)

5 -5- b) Pozemky č.parcely Výměra v m 2 stp. čk. 89/2 538 pp. čk C. OCENĚNÍ: Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými předpisy. Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na individuální a jiné zájmy. Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost. Výpočet věcné hodnoty STAVBY Věcnou hodnotou se rozumí reprodukční cena snížená o přiměřené opotřebení. Výchozí cena se zjistí vynásobením počtu m 3 obestavěného prostoru základní cenou stanovenou v závislosti na účelu a užití, upravenou dále koeficienty. Základní ceny jsou čerpány z publikace Ukazatelé průměrné orientační ceny na měrnou účelovou jednotku, vydané Ústavem racionalizace ve stavebnictví pro rok Tyto základní ceny jsou upraveny indexy upravující průměrné ceny na skutečné pořizovací ceny stavebních organizací v lokalitě Trutnov s přihlédnutím ke konstrukčnímu provedení a vybavení.

6 -6- a/ výpočet výchozí ceny za 1 m 2 podlahové plochy Stavba KSD ZC K TP K V K I Výchozí cena Kč/ m 2 Kč/m 3 Byt č. 72/ ,68 0,88 0, kde značí ZC - základní cena K TP - koeficient technického provedení K V - koeficient vybavení K I - korekční index (K TP * K V ) Výchozí cena = ZC * K I b/ propočet věcné hodnoty nemovitosti Stavba Podlahová plocha Výchozí cena Kč/m 2 Reprodukční Cena v Kč % opotř. Časová cena v Kč Byt č. 72/ PODÍL NA SPOLEČNÝCH ČÁSTECH BUDOVY A POZEMKU Obvyklá cena pozemku v místě činí 260,- Kč/m2 835 m2 x 260,- Kč/m2 = ,- Kč Z toho podíl ve výši 752/10000 činí ,- Kč Věcná hodnota nemovitosti zapsané v LV č a 1042 v k.ú. Maršov I činí zaokrouhleně ,- Kč.

7 -7- Stanovení hodnoty srovnávací metodou Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi (v tomto případě byty). V lokalitě města Svoboda nad Úpou, v prostoru sídliště a přilehlých ulic, v území s úplnou občanskou vybaveností, se dle dostupných informací získaných jednak z mé vlastní databáze jako majitele První krkonošské realitní kanceláře v Trutnově, dále skupiny odhadců majetku okresu Trutnov, realizovaly v posledních 18 měsících prodeje bytů obdobného vybavení včetně podílu na pozemcích: Bytová jednotka Výměra v m2 Cena bytu Přepočtené na 1 m Z toho vyplývá zprůměrovaná cena ,- Kč/m2 podlahové plochy. Tyto ceny obsahují i podíl na společných částech budov a pozemcích. V místě je v současné době značný převis nabídky nad poptávkou. Výpočet: x ,- Kč/m2 = ,- Kč x 5 283,- Kč/m2 = ,- Kč ,- Kč Vzhledem ke zchátralému stavu budovy snížena cena o 30 %, přiměřeně k objektům bytovým, v nichž se nalézají porovnatelné byty. Výpočet: x 0,70 = ,- Kč Srovnávací hodnota nemovitosti zapsané v LV č a 1042 v k.ú. Maršov I činí zaokrouhleně ,- Kč.

8 -8- Stanovení tržní hodnoty - obvyklé ceny Vzhledem k převisu nabídek nad poptávkou, nízkému zájmu klientů o koupi bytu v lokalitě a stále přetrvávající realitní a ekonomické krizi se všemi důsledky, snižuji porovnávací cenu o 20 % na ,- Kč. Obvyklá cena bytu č. 72/2 včetně podílu na společných částech budov a pozemcích v k.ú. Maršov I činí ,- Kč. Pozn.: Věcná břemena nebyla zjištěna. V Trutnově dne Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne , č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 6609/ znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu. V Trutnově dne