Znalecký posudek č. 5245-117 / 2012 O ceně obvyklé: Rodinného domu č.p. 24 na p.č. 3, včetně příslušenství a pozemků p.č. 3 a p.č. 4 uvedeno na LV č. 693 v k.ú. Vítová, v obci Fryšták, v okrese Zlín Objednatel posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. U Pískovny 890/1 182 00 Praha 8-Kobylisy Posudek vypracoval: VEGA UHERSKÉ HRADIŠTĚ a.s. Hradební 1250 686 01 Uherské Hradiště Posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a 4 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Uherském Hradišti, 6.6.2012
1. ÚVOD Předmětem posudku je vypracovat cenu v čase a místě obvyklou rodinného domu č.p. 24 na p.č. 3, včetně příslušenství a pozemků p.č. 3 a p.č. 4, uvedeno na LV č. 693 v k.ú. Vítová, v obci Fryšták, v okrese Zlín Účel posudku je zjištění ceny obvyklé, jako jednoho z podkladů pro dražbu ( 13 zákona 26/2000 Sb. v platném znění) k datu prohlídky, tj. 17.5.2012. Speciální požadavky zadavatele: nejsou Základ hodnoty : Ve smyslu 13 zákona o veřejných dražbách je podkladem pro odhad ceny předmětu dražby cena v místě a čase obvyklá. Ocenění cenou obvyklou je provedeno podle: 2 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, odst (1):.. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Copyright Veškerá práva vyhrazena. Žádná část tohoto elaborátu nesmí být reprodukována nebo přenášena jakýmkoliv způsobem včetně elektronického, mechanického, fotografického či jiného záznamu, bez předchozí dohody a písemného svolení zhotovitele elaborátu. 2
2. NÁLEZ Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Rodinný dům č.p. 24 na p.č. 3 Region: Okres: Katastrální území: 763 16 Fryšták Zlínský Zlín Vítová Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka proběhla dle výzvy dne 17.5.2012 v 9,00 hod. za účastí pana Slavíka, který se znalcem spolupracoval, umožnil prohlídku nemovitosti.. Podklady pro vypracování odhadu Výpis z katastru nemovitostí LV č. 693 pro k.ú. Vítová, ze dne 18.4.2012 Objednávka ze dne 4.5.2012 Informace získané při místním šetření dne 17.5.2012 Nahlížení do KN - internet Vlastnické a evidenční údaje Dle předloženého LV č. 693 pro k.ú. Vítová je vlastníkem předmětného majetku: Slavíková Růžena, Zábrančí I 313, 763 02 Zlín 4 Louky, r.č. 485223/174 Váznoucí závazky Dle přiloženého LV č. 693 pro k.ú. Vítová ze dne 18.4.2012 váznou na oceňovaných nemovitostech následující omezení vlastnického práva: - Zástavní právo smluvní ve výši 916 335,- Kč Oprávněný: HP PROMOTION s.r.o., Jeřabinová 748/18, Brno-střed, IČ: 25590880 Povinnost k: stavba Vítová č.p. 24, parcela č. 3 a 4 Listina: Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 21.2.2008. Právní účinky vkladu práva ke dni 9.7.2008, V-6121/2008-705. 3
Celkový popis nemovitosti Lokalita obec Fryšták (3 692 obyvatel), obec vzdálená cca 10 km od okresního města Zlín Pozice v obci dům leží v okrajové části obce, v místní části Vítová, vpravo od státní komunikace ve směru jízdy od Fryštáku, cca 1 km od odbočení do místní části Vítová, za kapličkou, na protější straně autobusové točny Dostupnost centra Cca 2,9 km do centra (náměstí) obce Fyšták Převažující zóna Domy pro rodinné bydlení Napojení na sítě a Dům má přípojku vody z vlastní studny, přípojku elektro, přípojku komunikace kanalizace do jímky na vyvážku, přípojka plynu bez vnitřních rozvodů, přístup ze státní komunikace Kapacita sítí dostatečná pro daný způsob využití Dopravní dostupnost dobrá pro osobní automobily po komunikaci na p.č. 113/2 (vlastník Město Fryšták) se zpevněným povrchem, zastávka autobusu Dostupnost služeb v místě je obecní úřad, policie, lékař, pošta, škola, obchodní služby Parkování Ve vjezdu do domu, nebo na krajnici místní komunikace Škodlivé vlivy nezjištěny Podnikatelská aktivita průměrná, malé až střední výrobní, obchodní a zemědělské firmy Konkurenční prostředí V současné době je v obci nabízeno 26 rodinných domů, v místní části Vítová 4 rodinné domy Současný způsob Rodinné bydlení využití Ostatní Příslušenstvím ke stavbě hlavní jsou venkovní úpravy, tj. přípojka vody, přípojka kanalizace do jímky, jímka na vyvážku, přípojka elektro, přípojka plynu, kopaná studna hl. 5 m, oplocení na bet. Podezdívce (drát. pletivo v rámech), plotová vrata a vrátka z ocel. Profilů, zpevněná plocha z bet. mazaniny. Dalším příslušenstvím jsou ve dvorní části dvě vedlejší stavby 3. POSUDEK Rodinný dům č.p. 24 na p.č. 3 Základy Zdivo, podezdívka Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Betonové pasy bez funkční izolace proti vodě KS zděný Dřevěné s rovným podhledem Sedlový tvar, dřevěný trámový krov Hliníkový plech Pozinkovaný plech s nátěrem Vápenné štukové Hladké sokl Keramické v koupelně, lamelové dřevěné v pokoji chybí 4
Dveře a vrata Dřevěné plné a prosklené Okna dřevěná Podlahy obytných místností Korek, textilie Podlahy ostatních místností betonové Vytápění Lokální krbovými kamny Elektroinstalace 220/380V Bleskosvod chybí Rozvod vody Rozvod T+S vody Zdroj teplé vody El. bojler Instalace plynu Není připojen - nová Kanalizace Do jímky Vybavení kuchyně Sporák na PB, dřez Vnitřní vybavení Vana, umývadlo, WC Záchod Splachovací Ostatní Nezjištěno Dostavby, přístavby V roce 1960 - přístavba verandy (kuchyně) Rekonstrukce, modernizace V roce 1985 interiér, koupena, střešní krytina, okna, vstupní dveře V roce 2008 krbová kamna, obklad stěny v pokoji - lamelami Počet bytů 1 Přístupnost objektu Z místní komunikace Vnitřní dispozice Viz níže uvedená tabulka Úroveň údržby běžná Závažné nedostatky Vlhkost zdiva od podlahy nefunkční izolace Z roku Cca 1930 Životnost 130 roků Současný a minulý způsob Bydlení s jednou bytovou jednotkou využití Vnitřní dispozice včetně výměr: Podlaží Název místnosti m2 1.NP zádveří, kuchyně 8,45 pokoj 14,29 pokoj 16,13 pokoj 12,46 koupelna s WC 5,21 komora 5,31 celkem 61,85 b) Vedlejší stavby Sklep a dílna Jednopodlažní objekt zděného konstrukčního systému z cihelného a kamenného zdiva, střecha nad sklepem sedlová, nad dílnou pultová, krytina pálená taška na sedlovém krovu, a plechová na pultové části. Objekt z roku cca 1930. Dispozice 2x sklad, Kůlna Jednopodlažní dřevěný objekt, střecha pultová, krytina eternitová, z roku cca 1960. 5
Poznámka: Rozsah a charakter dalšího příslušenství není výjimečný, respektive vyjma přípojek, skladu a kůlny není žádný. Takovýto stávající typ příslušenství obvykle ovlivňuje věcnou hodnotu stavby hlavní max. o 5%, není proto samostatně příslušenství počítáno, je zahrnuto do jednotkové ceny stavby hlavní. Jednotková cena hlavní stavby v sobě zahrnuje i příslušenství venkovních úprav. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Rodinný dům č.p. 24 na p.č. 3 763 16 Fryšták Region: Zlínský Okres: Zlín Katastrální území: Vítová 3.1. VĚCNÁ HODNOTA a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům č.p. 24 na p.č. 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP uliční část: 15,51*5,67 = 87,94 m 2 1.NP dvorní přístavba: 4,62*2,09 = 9,66 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP uliční část: 87,94 m 2 2,87 m 1.NP dvorní přístavba: 9,66 m 2 2,75 m Jednotkové množství: Jednotka: m 3 1.NPa: (15,51*5,67)*(2,87) = 252,39 m 3 1.NPb: (4,62*2,09)*(2,75) = 26,55 m 3 Krov: (15,51*5,67*1,83/2)+(4,62*2,09*0,12/2) = 81,05 m 3 Jednotkové množství celkem: = 359,99 m 3 6
Ocenění: Základní cena: 4 200,- Kč/ m 3 359,99 m 3 * 4 200,- Kč/ m 3 = 1 511 958,- Kč Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: 82 roků Opotřebení: 65,000 % - 982 772,70 Kč Rodinný dům č.p. 24 na p.č. 3 - výsledná cena = 529 185,30 Kč a 2 ) Dílna a zemní sklep Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 3,50*3,10+6,36*3,10 = 30,57 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 30,57 m 2 2,47 m Jednotkové množství: Jednotka: m3 1.NP: (3,50*3,10+6,36*3,10)*(2,47) = 75,50 m3 Krov: (3,50*3,10*1,89/2)+(6,36*3,10*0,94/2) = 19,52 m3 Jednotkové množství celkem: = 95,02 m3 Ocenění: Základní cena: 2 000,- Kč/m3 95,02 m3 * 2 000,- Kč/m3 = 190 040,- Kč Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: 82 roků Opotřebení: 80,000 % - 152 032,- Kč Dílna a zemní sklep - výsledná cena = 38 008,- Kč Rekapitulace věcné hodnoty objektů včetně opotřebení a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům č.p. 24 na p.č. 3 = 529 190,- Kč a 2 ) Dílna a zemní sklep = 38 010,- Kč Věcná hodnota objektů činí celkem 567 200,- Kč 7
a 1 ) Pozemky Jedná se o pozemky vedené ve výpisu z Katastru nemovitostí LV č. 693 pro k.ú. Vítová : Parcela Druh pozemku m2 3 zastavěná plocha a nádvoří 258 4 zahrada 181 Pozemek p.č. 3 je v části zastavěn rodinným domem č.p. 24, v části je užíván jako zahradu u domu. Pozemek p.č. 4 je zahradou u domu č.p. 24, jižním směrem. Obě parcely tvoří jeden celek. Pozemek nepravidelný víceúhelník, je rovinatý, na patě svahu, má možnost veškerých veřejných přípojek inženýrských sítí, leží v centru místní části Vítová, přístup je bezproblémový ze zpevněné komunikace. Většinově je zastavěn hlavní stavbou a vedlejšími stavbami. Metoda stanovení porovnávací hodnoty Tato metoda pro ocenění nemovitosti (pozemky) je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny jsou v současnosti v nabídce realitních kanceláří (8 nabídek): výměra cena JC lokalita 920 1 110 000 1 207 Fryšták 993 659 000 664 Fryšták 2000 2 000 000 1 000 Vítová 2100 1 470 000 700 Fryšták 1400 990 000 707 Fryšták 1867 1 179 600 632 Vítová 995 890 000 894 Horní Ves 1000 885 000 885 Dolní Ves Nejvyšší vypovídací schopnost mají nabídky č. 3 a č. 6, které jsou v téže místní části, jako oceňovaný pozemek. Nabídkové ceny se pohybují v rozptylu 632-1000,- Kč. U nabídkových cen je třeba přihlédnout k situaci, kdy tyto jsou obvykle vyšší než skutečně dosažené, mnohdy až o 20%. S přihlédnutím na chování trhu, lze očekávat, že nabídkové ceny budou realizovány v rozptylu 506,- Kč/m2 až 800,- Kč/m2. Oceňovaný pozemek je od východu stíněn prudkým svahem, je malé výměry, proto odvozujeme porovnávací hodnotu na dolní hranici možného rozptylu. Pro oceňovaný pozemek dovozujeme porovnávací hodnotu ve výši 500,- Kč/ m2 zastavěná plocha a nádvoří p.č. 3 258 m 2 á 500,- Kč/m 2 = 129 000,- Kč zahrada p.č. 4 181 m 2 á 500,- Kč/m 2 = 90 500,- Kč Pozemky porovnávací hodnota = 219 500,- Kč 8
3.2. POROVNÁVACÍ HODNOTA V místní části Vítová jsou v současnosti nabízeny 4 rodinné domy. U jednoho není uvedena nabídková cena, ostatní tři jsou ve výrazně lepším technickém stavu, jsou samostatně stojící s větším pozemkem. Proto jsou vybrány nabídky z jiné části města s důrazem na přibližně stejné stáří domu. Nabídka rodinných domů 1) Rodinný dům v obci Fryšták, Potoky Prodej RD v klidné části obce Fryšták. Dům je v původním, udržovaném stavu. Dispozice: 2 pokoje, kuchyň, komora, zděná koupelna s vanou, samostatné WC. K domu náleží předzahrádka a garáž s pracovnou. K dispozici ihned. Podlahová plocha 90 m2. Nabídková cena: 500 000,- Kč, tj. 5 555,- Kč/m2. Nabídka RK: M&M reality holding a.s, ze dne 3.4.2012 2) Rodinný dům obci Fryšták, k.ú. Dolní Ves Nabízíme rodinný dům k rekonstrukci s pěkným rozlehlým pozemkem v obci Suché, Fryšták. Starší rodinný dům, který nyní prochází rekonstrukcí, v současnosti spíše hrubá stavba, je situován v klidné a tiché lokalitě Suché nedaleko Fryštáku. Součástí domu je stodola. Nemovitost je pro klienty, kteří si chtějí dobudovat dům dle vlastních představ. Součástí prodeje je i stavební materiál, zařízení na ohřev vody a topení. Na pozemku je vlastní studna a nový tříkomorový septik. Za domem je velká zahrada. Podlahová plocha 101 m2. Nabídková cena: 1 450 000,- Kč, tj. 14 356,- Kč/m2. Nabídka RK: AGENTURA ZVONEK, ze dne 27.4.2012 3) Rodinný dům v obci Fryšták, k.ú. Dolní Ves Prodej samostatně stojícího rodinného domu ve Fryštáku s přilehlou zahradou, 10 min. od centra. CP 881 m². Střecha sedlová, materiál plech. Dispozičně - v přízemí domu je velký pokoj, kuchyně, koupelna. Na půdě je pokoj a prostory určené k půdní vestavbě. K domu patří dvě garáže a pěkná zahrada. Dům je určen k rekonstrukci. Veškeré IS. Podlahová plocha 100 m2. Nabídková cena: 590 000,- Kč, tj. 5 900,- Kč/m2. Nabídka RK: dumrealit TOP, ze dne 17.5.2012 Komentář: Nabízené rodinné domy přibližně stejného stáří, v téže obci, jsou v rozptylu 5 555,- Kč/m2 až 14 356,- Kč/m2. U nabídkových cen je třeba přihlédnout k situaci, kdy tyto jsou obvykle vyšší než skutečně dosažené, mnohdy až o 20%. S přihlédnutím na chování trhu, lze očekávat, že nabídkové ceny budou realizovány v rozptylu 4 444,- Kč/m2 až 11 485,- Kč/m2. 9
Dům č. 1 leží blíže centra obce, má poloviční pozemek, vyšší opotřebení, větší výměru podlahových ploch. Oceňovaný dům je lepší lokalitou, je horší velikostí pozemku a technickým opotřebením. Celkově posuzujeme oceňovaný dům jako mírně lepší. Dům č. 2 leží ve stejné obci, v okrajové části Dolní Ves, bližší centru města, má větší výměru pozemku, větší výměru podlahových ploch, má větší rozsah vedlejších staveb, v současné době probíhá rekonstrukce. Oceňovaný dům je horší lokalitou, je horší velikostí pozemku i technickým opotřebením. Dům č. 3 leží ve stejné obci, v okrajové části Dolní Ves, má větší pozemek, větší výměru obytných ploch, je horší technickým stavem. Celkově posuzujeme oceňovaný dům jako mírně lepší. Ze srovnání vyplývá, že porovnávací hodnota oceňovaného domu bude nižší než 11 500,- Kč/m2 a bude vyšší než 4 700. Pro další výpočet porovnávací hodnoty, uvažujeme jednotkovou cenu : 6 500,- Kč/m2 (při výměře podlahových ploch 61,85 m2) Porovnávací hodnota: 402 025,- Kč 10
REKAPITULACE HODNOT Věcná hodnota objektů: Hodnota pozemků: Věcná hodnota celkem: Porovnávací hodnota: 567 190,- Kč 219 500,- Kč 786 690,- Kč 402 030,- Kč 3.4. ZÁVĚREČNÁ ANALÝZA MAJETKU Pro stanovení ceny obvyklé za podmínek trhu v příslušné lokalitě k datu zpracování ocenění vycházíme z věcné hodnoty a porovnávací hodnoty. Výsledná cena obvyklá stanovená touto metodou je platná za předpokladu, že na objektu v případě vydražení nevzniknou žádné výdaje na vyprázdnění a vyklizení objektu. Silné stránky nemovitosti : Název hodnoty Kč věcná hodnota 786 690 porovnávací hodnota 402 025 možnost veškerých přípojek inženýrských sítí dostatečně velký pozemek Slabé stránky nemovitosti : vlhkost zdiva malý pozemek v části dne zastíněný pozemek S přihlédnutím k výše uvedeným skutečnostem a k výsledkům dílčích oceňovacích postupů, stanovujeme výslednou cenu obvyklou majetku k datu prohlídky ve výši: 400 000,- Kč 11
4. ZÁVĚR Cílem znaleckého posudku bylo vypracovat cenu v čase a místě obvyklou rodinného domu č.p. 24 na p.č. 3, včetně příslušenství a pozemků p.č. 3 a p.č. 4, uvedeno na LV č. 693 v k.ú. Vítová, v obci Fryšták, v okrese Zlín ke dni 17.5.2012, pro potřeby dražby ve smyslu 13 zákona 26/2000 Sb. Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění pro určení ceny obvyklé k uvedenému datu, je tato stanovena ve výši : 350 000,- Kč slovy: Třistapadesáttisíc Kč Za zprávu odpovídá ing. Vojtěch Masařík V Uherském Hradišti, 6.6.2012 ZNALECKÁ DOLOŽKA: Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 25.6.1999 č.j. 234/97 - OOD, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí a trvalých porostů, movitých věcí, podniků a jejich částí, vkladů do obchodních společností, nehmotného majetku, cenných papírů a přírodních zdrojů. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5248-117/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme dokladem č. faktura. SEZNAM PŘÍLOH: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 693 pro k.ú. Vítová ze dne 18.4.2012 Snímek katastrální mapy pro k.ú. Vítová zdroj internet Nahlížení do KN Fotopříloha 12