ZNALECKÝ POSUDEK. č. 546/020/2011

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 546/020/2011 o ceně obvyklé rodinného domu č.p. 87, na pozemku č. parc. St. 124 vč. příslušenství a pozemků č. parc. St. 124, č. parc. 404, k.ú. Rtyně v Podkrkonoší, obec Rtyně v Podkrkonoší, zapsáno na LV č. 743 u Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, KP Trutnov. Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr. Jan Fendrych Exekuční úřad Praha 2 Ve Studeném 117/5a Praha 4 č. j. 132 EX 35720/09-23/Zl Podle stavu ke dni posudek vypracovala: Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem Mníšek pod Brdy tel , marcela@rebikova.cz Posudek obsahuje 12 stran včetně příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Mníšku pod Brdy

2 - 2 - Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům Adresa nemovitosti: Pod Rychtou Rtyně v Podkrkonoší Kraj: Královéhradecký Okres: Trutnov Obec: Rtyně v Podkrkonoší Katastrální území: Rtyně v Podkrkonoší Počet obyvatel: Prohlídka a zaměření nemovitosti Bylo provedeno pouze ohledání zvenku, prohlídka nemovitostí nebyla znalkyni ze strany povinného umožněna. Na Stavebním úřadě Rtyně nebyla k domu č.p. 87 v archivu nalezena žádná projektová dokumentace, získán pouze nedatovaný seznam místností v domě č.p. 87. Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Podklady pro vypracování posudku 1) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 743 ze dne , k.ú. Rtyně v Podkrkonoší 2) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. Rtyně v Podkrkonoší 3) Usnesení č.j. 132 EX 35720/09-23/Zl 4) Informace získané při místním šetření dne ) Infornace získané na Stavebním úřadě Rtyně v Podkrkonoší dne Dokumentace a skutečnost Nebyla doložena projektová dokumentace, stavby byly prohlédnuty pouze zvenku. Určení obvyklé ceny rodinného domu č.p. 87, na pozemku č. parc. St. 124 vč. příslušenství a pozemků č. parc. St. 124, č. parc. 404, k.ú. Rtyně v Podkrkonoší, obec Rtyně v Podkrkonoší, zapsáno na LV č. 743 u Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, KP Trutnov. Typ stavby Vlastníci staveb: Rodinný dům, stávající dokončený, samostatně stojící Podíl ½: Zienert Luboš, Pod Rychtou 87, Rtyně v Podkrkonoší podíl ½: Zienertová Hana, Letná 301, Červený Kostelec

3 Vlastníci pozemků: Podíl ½: podíl ½: Zienert Luboš, Pod Rychtou 87, Rtyně v Podkrkonoší Zienertová Hana, Letná 301, Červený Kostelec Katastrální úřad: pro Královéhradecký kraj, KP Trutnov LV č. 743 Katastrální úz.: Rtyně v Podkrkonoší Kraj: Královéhradecký Obec: Rtyně v Podkrkonoší část obce: Rtyně v Podkrkonoší Ulice: Pod Rychtou počet obyvatel: 3051 č.p. 87 způsob ochrany: - na pozemku č. parc. St. 124, výměra 197 m 2 druh pozemku: zastavěná pl. a nádvoří další pozemky: č. parc. 404, výměra 2084 m 2 druh pozemku: zahrada Všeobecný popis Oceňované nemovitosti se nacházejí v obci Rtyně v Podkrkonoší. Rtyně v Podkrkonoší je malá obec ležící mezi Trutnovem a Náchodem, cca 50 km severovýchodně od Hradce Králové. Ve městě je základní občanská vybavenost, např. mateřská školka, ZŠ, pošta, lékárna. Kompletní občanská vybavenost se Poloha a okolí nachází v Červeném Kostelci, dobře dostupném po silnici č. 14, cca 5km. Stavba rodinného domu č.p. 87 je situována v širším centru obce Rtyně v Podkrkonoší, ulice Pod Rychtou, v lokalitě s podobnou zástavbou starších rodinných domů. RD leží na uliční čáře, ulice Pod Rychtou je klidná ulice pouze s místním provozem. V docházkové vzdálenosti je občanská vybavenost vč. zastávky autobusů. Klidné místo, vhodné pro bydlení. Rušivá a obtěžující Nebyla zjištěna zařízení Dopravní prostředky a Autobusové nádraží cca 100 m. Vlakové nádraží cca 800 m. dostupnost Přípojky inženýrských sítí Elektro, vodovod, plynovod. Kanalizace nezjištěno, nebyla umožněna prohlídka. Nebyly zjištěny poruchy stavby způsobené nestandardními základovými Základové poměry poměry, ohledání provedeno pouze zvenku. Druh zástavby Samostatně stojící rodinný dům, stávající dokončený. Popis stavby Rok dokončení cca r přístavby, nástavby - započatá rekonstrukce nezjištěného rozsahu v jihovýchodní části modernizace/rekonstrukce domu. Druh konstrukce (zděná, betonová, dřevěná apod.) smíšená Počet podlaží podzemních 1 malý sklípek nadzemních NP + podkroví k bydlení neupravené Počet bytových jednotek 1 nebytových jednotek 0 garážových stání 0 Stavba rodinného domu č.p. 87 je osazena v Popis mírném severovýchodním svahu, má částečné PP částečně zapuštěné ve svahu, 1. NP a půdní prostor, pravděpodobně k bydlení neupravený. Svislé konstrukce jsou ze smíšeného zdiva, střecha je sedlová. Střešní krytina jsou eternitové šablony, klempířské konstrukce jsou plechové s nátěrem. Okna dřevěná, částečně zabedněná, dveře jsou dřevěné. Fasáda částečně

4 - 4 - kamenný obklad, částečně hladká omítka. Parkování je možné na vlastním pozemku nebo na ulici před domem. Podle zjištění na obecním úřadě jsou dispozice domu,nedatováno: 1. PP sklep - 8m 2 1. NP kuchyň - 25 m 2, komora - 4 m 2,kuchyň - 14 m 2, pokoj - 12 m 2, chlév - 8 m 2, kůlna, - 9 m 2, stodola - 12 m 2, záchod, - 1 m 2 Podkroví půda m 2 Stavebně technický stav: byl zjištěn pouze ohledáním zvenku zhoršený. Přípojky: elektro, vodovod, plynovod. Kanalizace nezjištěno, nebyla umožněna prohlídka. Pozemky Pozemek č. parc. St. 124 je zčásti zastavěn stavbou domu, zbytek tvoří zpevněná plocha na jihozápadní straně pozemku, Pozemek č. parc. 404 je situován severovýchodně od domu, je mírně svažitý na severovýchod, na severovýchodní hranici pozemku je potok, je na něm neudržovaná zahrada. Pozemky jsou užívány ve funkčním celku, dohromady mají nepravidelný tvar. Přístup je z jihozápadní strany ze zpevněné komunikace. Oplocení ocelové sloupky, drátěné v rámech, bez podezdívky Zpevněné plochy nezjištěno Napojení inž. sítí Elektro ano Vnější zařízení Vodovod ano Kanalizace nezjištěno Plynovod ano Telefon nezjištěno Přístup po zpevněné komunikaci ano Vedlejší stavby a příslušenství Popis Stavba zděné králíkárny svislé konstrukce zděné,omítka hladká, částečně chybí. Materiál střechy plech. Stavebně technický stav špatný, nebyla prováděna údržba. Stav hlavní budovy, udržování, rekonstrukce Na základě vnějšího ohledání je rodinný dům převážně v původním Technický stav stavby stavu se započatou rekonstrukcí nezjištěného rozsahu. Celkový stav je zhoršený. Vhodná pro bydlení, širší centrum města, lokalita s převahou dokončených rodinných domů. Mírně zhoršená dostupnost Poloha vzhledem k užívání v zimních měsících přístupová komunikace je úzká a poměrně strmá. Nemovitosti jsou určeny k bydlení, soulad zápisu v evidenci KN a Užívání nemovitosti skutečností. Vlastnická práva Omezení vlastnických práv 1) Exekuční tituly zapsané v části C LV č. 743, k.ú. Rtyně v Podkrkonoší

5 - 5 - Zahrnuta v tržní ceně ad 1) Nejsou zohledněna v ceně obvyklé. Stav zápisu katastru Nebyly zjištěny rozdíly mezi stavem zapsaným v evidenci KN a nemovitostí a skutečnosti stavem zjištěným při místním šetření. Nemovitosti jsou určeny k bydlení, podle ohledání zvenku jsou tak i Užívání nemovitosti užívány. Vyhodnocení Záplavové území Podle registru Aquarius není stavba v ohrožení zaplavením ani zatopením. Jiná rizika Nebyla zjištěna. Ze zpevněné komunikace, ulice Pod Rychtou, č. parc. 3323/35, k.ú. Rtyně v Prověření přístupu Podkrkonoší, ostatní komunikace, vlastník Město Rtyně v Podkrkonoší. k nemovitosti Bez rizika.

6 - 6 - CENY, HODNOTY VĚCNÁ HODNOTA POZEMKY Jednotková cena [Kč/m 2 ] Cena pozemku [Kč] č. parcelní výměra [m 2 ] současný stav budoucí stav současný stav druh pozemku St zastavěná pl. a nádvoří zahrada I. CENA POZEMKU Kč STAVBY OP Jednot. cena Rozest. Reproduk. cena Opotř. stavby Cena stavby po odpočtu opotřebení [Kč] stáří [m 3 ] [Kč/m 3 ] [%] [Kč] [%] současný stav stavba RD cca 80 let Reprodukční cena staveb - - II. CENA STAVEBY (VĚCNÁ HODNOTA STAVEB) Kč současný stav budoucí stav III. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTI (I. + II.) Kč -

7 - 7 - POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnatelný RD č. 1: Mstětín, RD, ZP 120m2, UP 110 m2, pozemek 2300m2 Zemědělská usedlost, v dobrém technickém stavu, započata rekonstrukce. Elektřina, obecní vodovod. Nabídková cena cena: Kč, 11/2010 srovnatelná nemovitost srovnatelná lokalita Porovnatelný RD č. 2: Rtyně v Podkrkonoší, RD, 4+1 ZP 170m2, UP 200 m2, pozemek 4000 m2 Podsklepeno, po rekonstrukci nová střecha i krovy. WC a koupelna v původním stavu. El., vlastní studna, žumpa. Nabídková cena: Kč 10/ větší OP, lepší stav domu stejná lokalita Porovnatelný RD č. 3: Olešnice, RD, ZP 110 m2, UP 100 m2, pozemek 685 m2 Po částečné rekonstrukci, nová koupelna, rozvody vody a plovoucí podlahy. Využité podkroví. Nabídková cena: Kč, 10/ menší UP, menší pozemek srovnatelná lokalita VÝSLEDEK POROVNÁVACÍ HODNOTY Kč

8 URČENÍ OBVYKLÉ CENY Slabé stránky Silné stránky Zdůvodnění ceny obvyklé RD převážně v původním stavu, neobývaný, neudržovaný. RD situován v širším centru obce v v klidné čtvrti rodinných domů, dobrá dostupnost občanské vybavenosti a centra obce. Větší pozemek. Cena obvyklá je stanovena na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi v dané lokalitě s přihlédnutím k věcné hodnotě, umístění a technickému stavu nemovitosti ke dni ocenění se zohledněním silných a slabých stránek nemovitosti. Zohledněna je skutečnost, že znalkyni nebyla umožněna prohlídka nemovitosti, proto je obvyklá cena stanovena cenovým intervalem. Horní hranice cenového intervalu předpokládá standardní vybavení stavby podle účelu jejího užívání OBVYKLÁ CENA rodinného domu č.p. 87, na pozemku č. parc. St.124 vč. příslušenství a pozemků č. parc. St. 124, č. parc. 404, k.ú. Rtyně v Podkrkonoší, obec Rtyně v Podkrkonoší, zapsáno na LV č. 743 u Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, KP Trutnov Kč Kč podíl 1/2: Luboš Zienert Kč Kč V Mníšku pod Brdy, Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem Mníšek pod Brdy Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne č.j. Spr. 4010/2006 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 546/020/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. Z/020/2011. Přílohy: 1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. Rtyně v Podkrkonoší 2) Situace, fotodokumentace ze dne ) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 743 ze dne , k.ú. Rtyně v Podkrkonoší

9 - 9-1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. Rtyně v Podkrkonoší 2) Situace, fotodokumentace ze dne

10 - 10 -