ZNALECKÝ POSUDEK. č. 721/191/2011

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 721/191/2011 o ceně obvyklé rodinného domu č.p. 68 na pozemku č. parc. St. 52/2 vč. příslušenství a pozemků č. parc. St. 52/2, č. parc. 70/3, č. parc. 70/6, k.ú. Otín u Jindřichova Hradce, obec Jindřichův Hradec, zapsáno na LV č u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, KP Jindřichův Hradec. Objednatel posudku: JUDr. Jan Fendrych Exekuční úřad Praha 2 Ve Studeném 117/5a Praha 4 Účel posudku: č. j. 132 EX 6913/09-22/Zl Podle stavu ke dni posudek vypracovala: Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem Mníšek pod Brdy tel.: marcela@rebikova.cz Posudek obsahuje včetně příloh 13 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Mníšku pod Brdy

2 -2Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům Adresa nemovitosti: Jindřichův Hradec 68 Kraj: Jihočeský Okres: Jindřichův Hradec Obec: Jindřichův Hradec Katastrální území: Otín u Jindřichova Hradce Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti pí. Martiny Holešinské, majitelky nemovitosti. Podklady pro vypracování posudku 1) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne , k.ú. Otín u Jindřichova Hradce 2) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. Otín u Jindřichova Hradce 3) Usnesení č. j. 132 EX 6913/09-22/Zl 4) Informace získané při místním šetření dne Dokumentace a skutečnost Nebyla doložena projektová dokumentace, stavba byla prohlédnuta a zaměřena. Obsah posudku Určení obvyklé ceny rodinného domu č.p. 68 na pozemku č. parc. St. 52/2 vč. příslušenství a pozemků č. parc. St. 52/2, č. parc. 70/3, č. parc. 70/6, k.ú. Otín u Jindřichova Hradce, obec Jindřichův Hradec, zapsáno na LV č u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, KP Jindřichův Hradec. Typ stavby Rodinný dům, samostatně stojící, stávající dokončený Vlastník pozemku: Martina Holešinská, Otín 68, Jindřichův Hradec 1, Vlastník stavby: Martina Holešinská, Otín 68, Jindřichův Hradec 1,

3 -3pro Jihočeský kraj, 2964 LV č. KP Jindřichův Hradec Otín u Jindřichova Hradce Jihočeský Katastrální úz.: Kraj: Jindřichův Hradec Otín Obec: část obce: Ulice: počet obyvatel: 68 č.p. způsob ochrany: č. parc. St. 52/2 výměra 292 m2, zast. plocha a nádvoří na pozemku č. parc. 70/3 výměra 403 m2, trvalý travní porost další pozemky: č. parc. 70/6 výměra 230 m2, zahrada Všeobecný popis Oceňované nemovitosti jsou v Jindřichově Hradci, místní části Otín. Jindřichův Hradec je správní centrum s úplnou občanskou vybaveností. Místní část Otín je stavebně oddělena od Jindřichova Hradce, leží cca 1,5 km východně. V místní části Otín není občanská vybavenost, pouze zastávka autobusu.. Poloha a okolí Rodinný dům č.p. 68 je ve východní, okrajové, zastavěné části městské části Otín, v lokalitě s řídkou zástavbou starších rodinných domů. Přilehlá komunikace je využívána pouze pro místní provoz, nemá rušivým vliv. Celkově je místo vhodné pro bydlení. Rušivá a obtěžující Nebyla zjištěna. zařízení Dopravní Zastávka autobusů cca 700 m, železniční zastávka v Jindřichově Hradci, cca 5 dostupnost km. Přípojky Elektro, kanalizace, vodovod. inženýrských sítí Katastrální úřad: Základové poměry Nebyly zjištěny poruchy stavby způsobené nestandardními základovými poměry. Druh zástavby Samostatně stojící rodinný dům, stávající dokončený Popis stavby Rok - dokončení cca 100 let - přístavby, - v nezjištěném roce provedena rekonstrukce koupelny, nové povrchy podlah, rekonstrukce, výměna oken v 1 NP, oplechování střechy - RD není od roku 2010 užíván Druh konstrukce ( smíšená Počet podlaží Počet Popis podzemních 1 částečně podsklepeno cca 15 % nadzemních NP + půdní prostor k bydlení neupravený bytových jednotek 1 nebytových jednotek 0 garážových stání 0 Stavba rodinného domu je částečně podsklepena, má 1 NP a půdní prostor k bydlení neupravený. Svislé konstrukce jsou ze smíšeného zdiva, stropy jsou dřevěné, omítané, s rovným podhledem. V jednom pokoji v severozápadní části 1. NP je klenutý omítaný strop. Schody k půdnímu prostoru jsou dřevěné. Střecha je sedlová, oplechovaná. Původní krytina, dřevěné šindele, je pod oplechováním na většině krovu zachována. Klempířské prvky jsou plechové, částečně chybí. Okna v 1. NP jsou plastová, v půdním prostoru dřevěná, klasická. Vstupní dveře jsou dřevěné, částečně prosklené; vnitřní dveře jsou dřevěné do kovových zárubní. Vnitřní povrchy keramické obklady v koupelně a částečně v kuchyni. Ostatní hladké omítky. Povrchy podlah keramická dlažba, PVC. Fasáda - břizolit.

4 -4Vybavení a zařizovací předměty - je proveden rozvod teplé i studené vody, koupelna s umyvadlem a vanou, WC v koupelně. Kuchyň bez sporáku. Topení lokální na tuhá paliva (kamna nejsou instalována), částečně elektro (jedna akumulační kamna). TUV - elektrický bojler. Přípojky: elektro, kanalizace, vodovod. Dispoziční řešení: 1.NP: zádveří 7,5 m2, koupelna s WC 3,7 m2, chodba 3,8 m2, výklenek s bojlerem 1 m2, kuchyň 11,5 m2, pokoj 12,2 m2, pokoj 35,9 m2, pokoj 14 m2 Půdní prostor k bydlení neupravený. Celkem: UP: 89,6 m2 Stavebně technický Stavba RD vykazuje známky nefunkční nebo chybějící izolace proti zemní stav vlhkosti. Do pokoje v severozápadní části 1. NP zatéká střechou. Východní vnitřní štítová stěna vykazuj praskliny menšího rozsahu. Ve zhoršeném stavebně technické stavu jsou: komín, klempířské prvky, částečně vnitřní omítky prosakování zemní vlhkosti a zatékání střechou. Celkový stavebně technický stav je podprůměrný. Pozemky: Vnější zařízení Pozemek č. parc. St. 52/2 je zastavěn stavbou domu č.p. 68 a stavbou stodoly. Pozemek č. parc. 70/3 je situován západně od domu, nachází se na něm neudržovaná zahrada převážně travní porost. Pozemek č. parc. 70/6 je situován jižně od domu, nachází se na něm neudržovaná zahrada převážně travní porost. Všechny pozemky jsou užívány ve funkčním celku, dohromady mají nepravidelný tvar protáhlý ve směru východ západ, jsou oploceny. Přístup je ze západu ze zpevněné komunikace. Dřevěné plaňkové, částečně prkenné. S betonovými sloupky Oplocení bez podezdívky. Na západní straně ve zhoršeném technickém stavu. Vstupní branka je kovová. Zpevněné plochy Napojení inž. sítí Elektro ano Vodovod ano Kanalizace ano Plynovod ne Přístup po zpevněné komunikaci ano Vedlejší stavby a příslušenství Na východní straně pozemku č. parc. St. 52/2 na oceňovaný RD navazuje stavba stodoly. Svislé konstrukce jsou ze smíšeného zdiva, střecha je sedlová, krytina Popis betonové tašky. Klempířské prvky jsou plechové, část chybí. Stavba je bez vybavení. Mírně zhoršený stavebně technický stav. Stav hlavní budovy, udržování, rekonstrukce Celkový stavebně technický stav je podprůměrný. Stavba RD vykazuje známky Technický stav nefunkční nebo chybějící izolace proti zemní vlhkosti. stavby RD je převážně v původním stavu, bez podstatné rekonstrukce. Bez pravidelné údržby. K datu místního šetření neužívaný. Poloha vzhledem Vhodná pro bydlení, v zastavěné části obce. k užívání

5 -5Užívání Nemovitosti jsou určeny k bydlení, soulad zápisu v evidenci KN a skutečností. nemovitosti Vlastnická práva 1) Zástavní právo smluvní, zapsané v části C LV č. 2964, k.ú. Otín u Jindřichova Hradce Omezení 2) Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, zapsané v části C LV č. vlastnických práv 2964, k.ú. Otín u Jindřichova Hradce 3) Exekuční tituly zapsané v části C LV č. 2964, k.ú. Otín u Jindřichova Hradce Zahrnuta v tržní ceně 1), 2), 3) Nejsou zohledněna v ceně obvyklé Stav zápisu KN a Nebyl zjištěn nesoulad mezi zápisem na LV č. 2964, k.ú. Otín u Jindřichova skutečnost Hradce a skutečností zjištěnou při místním šetření. Vyhodnocení Záplavové území Podle registru Aquarius není stavba v ohrožení zaplavením a zatopením. Jiná rizika Nebyla zjištěna. Prověření přístupu Přístup k domu č.p. 68 je z komunikace č. parc. 1332/1 k.ú. Otín u Jindřichova k nemovitosti Hradce (ostatní komunikace, vlastník město Jindřichův Hradec). Bez rizika.

6 -6- CENY, HODNOTY VĚCNÁ HODNOTA Jednotková cena [Kč/m2] POZEMKY Cena pozemku [Kč] č. parcelní výměra [m2] současný stav budoucí stav současný stav druh pozemku St. 52/2 70/3 70/ zast. plocha a nádvoří trvalý travní porost zahrada I. CENA POZEMKU STAVBY stáří více než 100 let více než 100 stodola let Reprodukční cena staveb Užitná plocha: 89,6 m2 stavba RD Kč OP Jednot. cena Rozest. Reproduk. cena Opotř. stavby Cena stavby po odpočtu opotřebení [Kč] [m3] [Kč/m3] [%] [Kč] [%] současný stav Kč II. CENA STAVEBY (VĚCNÁ HODNOTA STAVEB) III. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTI (I. + II.) současný stav budoucí stav Kč -

7 -7- POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnatelný RD č. 1: Horní Pěna, RD 4+1 ZP 148 m2, pozemek 946 m2 Určeno k rekonstrukci. Vytápění lokální na tuhá paliva + el. akumulační kamna. Elektro, voda studna, odkanalizování do žumpy. Vodovod a plyn na hranici pozemku. Chlév se stodolou, garáž. Nabídková cena: Kč, 8/2011 srovnatelná lokalita - odkanalizování do žumpy + garáž + plyn na hranici pozemku + větší dispozice Porovnatelný RD č. 2: Čiměř, RD UP 100 m2, pozemek 354 m2 Po částečné rekonstrukci. Stodola, garáž. Elektro, vodovod, plyn, kanalizace. Nabídková cena: Kč, 8/2011 horší lokalita - menší pozemek + garáž + plyn Porovnatelný RD č. 3: Lodhéřov, RD UP 120 m2, pozemek m2 Stodola, kolna, sklep. Topení lokální na tuhá paliva. Elektro, voda studna. Nabídková cena: Kč, 8/2011 horší lokalita - není vodovod + větší pozemek + garáž VÝSLEDEK POROVNÁVACÍ HODNOTY Kč

8 -8- URČENÍ OBVYKLÉ CENY Celkový stavebně technický stav je podprůměrný. Bez pravidelné údržby. Stavba RD vykazuje známky nefunkční nebo chybějící izolace proti zemní Slabé stránky vlhkosti. RD je převážně v původním stavu, bez podstatné rekonstrukce. K datu místního šetření bez vybavení (chybí zdroj tepla, vybavení kuchyně). Přímo v místě není občanská vybavenost. Klidné místo bez rušivých vlivů. Dobrá dostupnost správního centra Silné stránky Jindřichova Hradce. Cena obvyklá je stanovena na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi v dané lokalitě s přihlédnutím k věcné hodnotě, umístění a Zdůvodnění ceny obvyklé technickému stavu nemovitosti ke dni ocenění se zohledněním silných a slabých stránek nemovitosti. OBVYKLÁ CENA rodinného domu č.p. 68 na pozemku č. parc. St. 52/2 vč. příslušenství a pozemků č. parc. St. 52/2, č. parc. 70/3, č. parc. 70/6, k.ú. Otín u Jindřichova Hradce, obec Jindřichův Hradec, zapsáno na LV č u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, KP Jindřichův Hradec Kč V Mníšku pod Brdy, Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem Mníšek pod Brdy tel.: marcela@rebikova.cz Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne č.j. Spr. 4010/2006 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 721/191/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. Z/191/2011. Přílohy: 1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. Otín u Jindřichova Hradce 2) Situace, fotodokumentace ze dne ) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne , k.ú. Otín u Jindřichova Hradce

9 -91) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. Otín u Jindřichova Hradce 2) Situace, fotodokumentace ze dne

10 - 10 Jihozápadní pohled Koupelna s WC Kuchyň Nefunkční izolace proti zemní vlhkosti Zahrada - východní pohled Příjezdová komunikace