- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 808-335/2012 o odhadu ceny obvyklé spoluvlastnického podílu ve výši ½ - rodinného domu č.p. 131 na pozemku parc.č. st. 125, včetně pozemků a příslušenství, v k.ú. Lhota u Opavy, obci Háj ve Slezsku, okresu Opava (LV č. 128) Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek-Místek Farní 23 738 01 Frýdek-Místek Účel posudku: Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j. 143 EX 351/11 Podle stavu ke dni 20.10.2012 posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 19 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě 21.10.2012
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitost (spoluvlastnický podíl ve výši ½) včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: rodinný dům č.p. 131 Adresa nemovitosti: 18. dubna 131 Okres: Opava Obec: Háj ve Slezsku Katastrální území: Lhota u Opavy 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 20.10.2012. Znalci nebyl umožněn přístup do nemovitosti. Znalec si prohlédl pouze exteriér. (Znalec stanovil dopisem ze dne 24.8.2012 termín prohlídky na 5.9.2012. Povinný požádal o odklad prohlídky. Do 19.10. znalci neoznámil náhradní termín konání prohlídky). 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 128 pro k.ú. Lhota u Opavy ze dne 17.7.2012. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského sp.zn. 143 EX 351/11-099 o ustanovení znalce. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovitostí je v KN na LV č. 128 zapsán: Hrubý Vladimír, 18. dubna 131, 747 92 Háj ve Slezsku Kovácsová Martina Dis., Holčovická 313, 747 81 Otice podíl ½ podíl ½ Omezení vlastnického práva: Zástavní právo smluvní. Nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, zástavní právo exekutorské blíže viz LV v příloze
- 3-6. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází v obci Háj ve Slezku, v oddělené části obce zvané Lhota, na okraji zastavěného území obce, při ulici 18. dubna. Nemovitost se nachází v v původní zástavbě rodinných domů a objektu občanské vybavenosti. Nemovitost je tvořena rodinným domem č.p. 131 na pozemku p.č. st. 125, pozemky p.č. st. 125, p.č. 186/30 a příslušenstvím, které jsou v jednotném funkčním celku. Příslušenství nemovitosti tvoří zpevněné plochy, oplocení, přípojky IS, studna, zahradní posezení. Nemovitost se nachází na konci zastavěného území obce, ve vzdálenosti cca 40 m od křižovatky s ulicí Opavská, spojující Háje ve Slezsku s Mokrými Lazcemi. V okolí nemovitosti téměř žádná občanská vybavenost. Základní občanská vybavenost v obci Háj ve Slezsku, vzdáleném cca 3,5 k od nemovitosti. Veškerá občanská vybavenost ve městě Opava, vzdáleném cca 12 km od nemovitosti. Z pohledu bydlení se jedná o průměrně vyhledávanou oblast k bydlení, situovanou v klidné lokalitě. Pozitiva oceňované nemovitosti: - umístění v klidné lokalitě Negativa oceňované nemovitosti: - V okolí téměř žádná občanská vybavenost 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Výpis z Katastru nemovitostí - Výřez z katastrální mapy
- 4 - B. Posudek II) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitostí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis 1) Rodinný dům č.p. 131 Oceňovaný rodinný dům je podsklepený, má dvě nadzemní podlaží pod sedlovou střechou. Základy objektu betonové, nosné konstrukce zděné. Okna dřevěná zdvojená. Fasádní omítky břizolitové. Střešní krytina pálená taška. Klempířské konstrukce úplné provedeny z pozinkovaného plechu. Zastavěná plocha objektu 100 m2. Znalec odhaduje obytnou plochu objektu na 140 m2, celkovou užitnou plochu pak na 220 m2. Znalci nebyl umožněn vstup do nemovitosti, znalec pro další ocenění předpokládá ústřední vytápění s plynovým kotlem, standardní (standardní vzhledem ke stáří domu) vybavení kuchyní (linky, sporáky), hygienická zařízení (WC, umyvadla, vany). Technický stav objektu je průměrný. Opotřebení stavby znalec stanovuje odborným odhadem na 50%. Příslušenství nemovitosti je standardního rozsahu a provedení a sestává z přípojek IS, zpevněných ploch, oplocení, studny (s ručním a el. čerpadlem), zahradního posezení. Na pozemku p.č. st. 125 se dále nachází vedlejší stavba hospodářská budova. Jelikož je v části E na LV v nabývacím titulu (Kolaudační rozhodnutí 1595/1990) uveden Hrubý Vladimír, znalec tuto vedlejší stavbu nezahrnul do předmětu tohoto ocenění spoluvlastnického podílu. Na zahradě se nachází trvalé porosty, ovocné a okrasné stromy a keře. 2) Pozemky Výčet pozemků: Parc.č. st. 125 zastavěná plocha a nádvoří Parc.č. 186/30 orná půda o výměře 500 m2 o výměře 694 m2 Pozemky jsou v jednotném funkčním celku s rodinným domem. Pozemky jsou rovinaté. Celková výměra činí 1 194 m2.
- 5 - Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitostí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovitosti a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitostí. V současné době se v této lokalitě běžně obchoduje s rodinnými domy. Nabídka převyšuje poptávku. V okolí nemovitosti se nabízí obdobné nemovitosti v rozmezí cca 2 000 tis. až 3 000 tis. Kč dle technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti pozemku apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Příklady obdobných nemovitostí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 2 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: oceňovaná srov. 1 srov. 2 srov. 3 Lhota 131 Kravaře Hlučín Dobroslavice ZÁKLADNÍ ÚDAJE plocha pozemku 835 553 678 1531 zastavěná plocha 154 150 128 96 prodejní/nabídkovácena celkem 2 700 000 2 699 000 2 360 000 EKONOMICKÉ ÚDAJE Typ transakce nabídka nabídka nabídka korekce pro typ trans. 0,9 0,9 0,9 datum nabídky/prodeje IX.2012 X.2012 X.2012 korekce pro datum nabídky 1,00 1,00 1,00 FYZICKÉ ASPEKTY tech. stav objektu srov. lepší srov. korekce pro tech. Stav 1,00 0,90 1,00 funkční využití nemovitosti srov. srov. lepší korekce pro funkční využítí 1,00 1,00 0,95 lokalita/přístupnost lepší lepší srov. korekce pro lokalitu 0,95 0,90 1,00 vzhled a atraktivita objektu srov. lepší srov. korekce pro atraktivitu 1,00 0,90 1,00 korekce pro velikost pozemku 1,05 1,05 0,90 Indikovaná hodnota nemovitosti 2 033 100 2 423 925 1 859 355 1 816 020 Cena nemovitosti zjištěna srovnáním (orientační): 2 033 100 Kč
- 6 - Po provedené celkové analýze nemovitosti, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na stav domu, velikost pozemku, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou zjištěnou srovnávací metodou ve výši 2 000 000,- Kč. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu staveb, tak i příslušenství a pozemků. Srovnávací hodnota (zaokrouhleno) celkem 2 000 000,- Kč Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovitosti: rodinného domu č.p. 131 situovaného na pozemku parc.č. st. 125, pozemků p.č. st. 125 a p.č. 186/30 a příslušenství, v k.ú. Lhota u Opavy, obci Háj ve Slezsku, okresu Opava (LV č. 128), je stanovena ke dni 20.10.2012. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, stav, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovitosti k datu ocenění ve výši 2 000 000,- Kč. (Spoluvlastnický podíl ½ by pak činil 1 000 000,- Kč). Ocenění spoluvlastnického podílu: Není na trhu běžné, aby se obchodovalo s podíly na nemovitostech a ani zájem o koupě podílu na nemovitostech není veliký. Z tohoto důvodu se jedná o obtížněji obchodovatelnou nemovitost. Vzhledem k této skutečnosti redukuji cenu zjištěnou srovnávací metodou o 30%, (1 000 000 *0,7) = 700 000 Kč.
- 7 - V. Rekapitulace Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovitosti, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovitosti (spoluvlastnického podílu ve výši 1/2) následovně: Cena obvyklá tržní hodnota podílu 1/2-700 000,- Kč Slovy: sedmsettisíc Kč Znalci nejsou známy žádné právní vady (váznoucí na oceňovaném podílu na nemovitosti), které by nezanikly prodejem nemovitosti z dražby. Právní vady váznoucí na druhé polovině nemovitosti nejsou předmětem tohoto ocenění. V Ostravě, 21.10.2012 Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 808-335/2012 znaleckého deníku.
- 8 - Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovitosti Příloha č. 2: Srovnávané nemovitosti Příloha č. 3: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 128 Příloha č. 4: Výřez katastrální mapy
- 9 - Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovitosti