ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 6751-66/2016 NEMOVITÁ VĚC: Byt č. 567/511 s příslušenstvím a podílem ve výši 761/62678 na společných částech domu čp. 567 a na pozemcích parc. čís. 584/71, 584/72, 584/73, 584/74, 584/100, 584/102, 584/103, 584/104, 584/112 a 584/121. Katastrální údaje: Kraj Hl.m. Praha, okres Hl.m. Praha, obec Praha, k.ú. Dolní Měcholupy Adresa nemovité věci: Kardausova 567/1, 109 00 Praha OBJEDNAVATEL: IMEX REALITY s.r.o. Adresa objednavatele: Havlíčkovo nábřeží 1167/12, 702 00 Ostrava ZHOTOVITEL: Martin Vehovský Adresa zhotovitele: Na Kopci 158, 747 26 Rohov IČ: 637 08 701 telefon: 608 972 071 e-mail: realvehovsky@seznam.cz DIČ: CZ7102135425 fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Pro stanovení obvyklé ceny pro účely nedobrovolné dražby OBVYKLÁ CENA 4 250 000 Kč Datum místního šetření: 23.2.2016 Stav ke dni: 23.2.2016 Za přítomnosti: znalce Počet stran: 17 Počet stran příloh: 9 Počet vyhotovení: 2 V Rohově, dne 26.2.2016 Martin Vehovský
NÁLEZ Znalecký úkol Úkolem znalce je zjistit obvyklou (tržní) cenu nemovitostí zapsaných na LV čís. 1981 v katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, katastrální pracoviště Praha, ke dni 23.2.2016, podle stávajících platných předpisů o oceňování majetku. Přehled podkladů - Výpis z katastru nemovitostí pro LV čís. 1981 ze dne 13.1.2016. - Kopie katastrální mapy pozemků ze dne 13.1.2016. - Údaje z cenové mapy stavebních pozemků ze dne 26.2.2016. - Údaje o stáří domu, sdělené zástupcem zadavatele p.čápovou. - Údaje BART Reality s.r.o. o prodejních cenách obdobných bytů v dané lokalitě. Místopis Nemovitosti jsou situovány v obci Praha, v části obce Dolní Měcholupy, v obci je úplná občanská vybavenost, je zde autobusová doprava, vlaková doprava, MHD, metro. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD Celkový popis Předmětem ocenění je bytová jednotka 3+KK s úplným příslušenstvím, situovaná v netypovém bytovém domě. Dům je přístupný ze zpevněné komunikace, v místě je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě. Odhadci nebyla umožněna fyzická prohlídka nemovitostí, v ocenění použita fotodokumentace byla poskytnuta zástupcem zadavatele p.čapovou. Silné stránky Nejsou. Slabé stránky Nejsou. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Jednotka je řádně zapsána v KN Jednotka není řádně zapsána v KN Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace - 2 -
Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v zápl. území Nemovitá věc situována v záplavovém území Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcná břemena neovlivňující obvyklou cenu (např. přípojky inženýrských sítí) Zástavní právo Komentář: 1. Na oceňovaných nemovitostech je evidováno zástavní právo smluvní pro Cash&Lease Service s.r.o.. Výše uvedené zástavní právo nebylo ve výsledné ceně obvyklé zohledněno. 2. Na jednotce č. 567/511 je evidováno věcné břemeno umístění komunikační sítě a právo provozování a přístupu za účelem zajištění provozu, oprav a údržby, oprávnění pro Planet A, a.s.. Dále je na jednotce evidováno věcné břemeno umístění výměníkové stanice, oprávnění pro Veolia Energie ČR, dále věcné břemeno umístění, provozování, provádění kontroly, úržby a oprav sloupů a vedení veřejného osvětlení, oprávnění pro Hlavní město Praha., dále věcné břemeno kabelového vedení, oprávnění pro PREdistribuce, a.s., dále věcné břemeno zřízení a provozování nadzemního a podzemního vedení veřejné komunikační sítě, oprávnění pro UPC Česká republika, s.r.o., dále věcné břemeno umístění a provozování rozvodného tepelného zařízení, oprávnění pro Pražská teplárenská a.s.. Výše uvedená věcná břemena nemají zásadní vliv na stanovenou cenu obvyklou. Ostatní rizika: nejsou OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Ocenění cenovými mapami stavebních pozemků Pozemek zastavěné plochy, zastavěný bytovým domem čp. 567, dále pozemky ostatních ploch, které tvoří jednotný funkční celek s tímto domem. Dům je přístupný ze zpevněné komunikace, situovaný v místě s možností napojení na veškeré inženýrské sítě území. Oceňované pozemky Název P.Č. Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] ostatní plocha 584/71 31 6 500,00 201 500,00 ostatní plocha 584/72 35 6 500,00 227 500,00 ostatní plocha 584/73 703 6 500,00 4 569 500,00 zastavěná plocha a nádvoří 584/74 2 298 6 500,00 14 937 000,00 ostatní plocha 584/100 462 6 500,00 3 003 000,00 ostatní plocha 584/102 40 6 500,00 260 000,00 ostatní plocha 584/103 86 6 500,00 559 000,00 ostatní plocha 584/104 27 6 500,00 175 500,00 ostatní plocha 584/112 11 6 500,00 71 500,00 ostatní plocha 584/121 11 6 500,00 71 500,00 Celkem 3 704 24 076 000,00-3 -
= 24 076 000, Kč Úprava ceny: Popis úprava mezivýsledek Spoluvlastnický podíl 761,00 / 62 678,00 = 292 316,86 Výsledná cena = 292 316,86 Kč Byt č. 567/511 Věcná hodnota dle THU Výpočet věcné hodnoty stavby Dům je užívaný od roku 2015, jako podsklepený, o 6.NP, situovaný na pozemku parc. čís. 584/74. Byt je situovaný v 5.NP, obsahuje chodbu, koupelnu s WC (vana, umývadlo, záchod), obývací pokoj s kuchyňským koutem (plynová varná deska, trouba, dřez v lince), 2x pokoj a balkón. Stavební a technický stav bytu je výborný. Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Užitná plocha celková výměra Obytné prostory 76,10 m 2 1,00 76,10 m 2 Celková podlahová plocha 76,10 m 2 76,10 m 2 Konstrukce Popis 1. Základy vč. zemních pracíbetonové pasy 2. Svislé konstrukce železobetonový skelet 3. Stropy železobetonové 4. Krov, střecha plochá střecha 5. Krytiny střech živičná s posypem 6. Klempířské konstrukce titanzinek 7. Úprava vnitřních povrchů vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů zateplená fasáda s drhanou omítkou 9. Vnitřní obklady keramické obklady keramické 10. Schody betonové s PVC 11. Dveře dřevěné Sapeli do obložek 12. Vrata 13. Okna plastová 14. Povrchy podlah dlažba, plovoucí 15. Vytápění ústřední 16. Elektroinstalace světelná, třífázová 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod plast, studená i teplá voda 19. Vnitřní kanalizace plastové potrubí 20. Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu 21. Ohřev teplé vody centrální - 4 -
22. Vybavení kuchyní el. varná deska, dřez v lince, digestoř, myčka nádobí 23. Vnitřní hygienické vyb. umývadlo, WC, vana 24. Výtahy osobní výtah 25. Ostatní vestavěné skříně 26. Instalační pref. jádra instalační šachty Výpočet věcné hodnoty jednotky Současný stav Budoucí stav Podlahová plocha [m 2 ] 76,10 0,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 60 000 Reprodukční hodnota (RC) Kč 4 566 000 Rozestavěnost % 100,00 Stáří roků 1 Další životnost roků 99 Opotřebení % 1,00 Věcná hodnota (VH) Kč 4 520 340 Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Praha 10, Dolní Měcholupy byt v netypovém domě Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Celková cena Jednotková cena ŽB dům 76,10 m 2 5 3+KK 4 266 547 Kč 56 065 Kč/m 2 Popis oceňované nemovité věci Všechny porovnávací byty jsou situovány ve srovnatelných lokalitách. Výsledná cena je stanovena porovnáním oceňované nemovitosti s obdobnými porovnávacími nemovitostmi a to na základě několika hledisek (poloha, velikost, využitelnost, stupeň údržby, vliv okolí). Srovnatelné jednotky Název: Byt Byt 3+KK v Dolních Měcholupech, situovaný ve 2.NP domu, který je nepodsklepený, o 5.NP. Byt je situovaný ve shodné lokalitě, stavebně a technicky je srovnatelný s oceňovaným bytem, k bytu náleží balkón a 2 parkovací stání. Lokalita: Praha, Za Kovárnou Podlaží: 2 Dispozice: 3+KK Zdroj: sreality Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha ŽB dům 96,00 m 2 5 740 000 Kč 59 792 Kč/m 2-5 -
Použité koeficienty: K1 Lokalita 1,00 K2 Typ stavby 1,00 K3 Stáří 1,00 K4 Garáž 1,00 K5 Velikost 1,00 K6 Vybavení 1,00 K7 Zdroj nabídky 0,97 Zdůvodnění koeficientu K c : Zdroj nabídky - sreality; Celkový koef. K C 0,97 Upravená j. cena Kč/m 2 57 998 Název: Byt Byt 3+KK v Dolních Měcholupech, situovaný v 1.NP domu, který je nepodsklepený, o 4.NP. Byt je situovaný ve shodné lokalitě, stavebně a technicky je srovnatelný s oceňovaným bytem, k bytu náleží balkón. Lokalita: Praha, Za Kovárnou Podlaží: 1 Dispozice: 3+KK Zdroj: sreality Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha ŽB dům 93,00 m 2 4 600 000 Kč 49 462 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Lokalita 1,00 K2 Typ stavby 1,00 K3 Stáří 1,00 K4 Garáž 1,15 K5 Velikost 1,00 K6 Vybavení 1,00 K7 Zdroj nabídky 0,97 Zdůvodnění koeficientu K c : Garáž - chybí parkovací stání; Zdroj nabídky - sreality; Celkový koef. K C 1,12 Upravená j. cena Kč/m 2 55 175 Název: Byt Byt 3+KK v Dolních Měcholupech, situovaný ve 2.NP domu, který je nepodsklepený, o 6.NP. Byt je situovaný ve shodné lokalitě, stavebně a technicky je srovnatelný s oceňovaným bytem, k bytu náleží balkón. Lokalita: Praha, Kryšpínova Podlaží: 2 Dispozice: 3+KK Zdroj: sreality Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha ŽB dům 74,00 m 2 3 650 000 Kč 49 324 Kč/m 2-6 -
Použité koeficienty: K1 Lokalita 1,00 K2 Typ stavby 1,00 K3 Stáří 1,00 K4 Garáž 1,15 K5 Velikost 1,00 K6 Vybavení 1,00 K7 Zdroj nabídky 0,97 Zdůvodnění koeficientu K c : Garáž - chybí parkovací stání; Zdroj nabídky - sreality; Celkový koef. K C 1,12 Upravená j. cena Kč/m 2 55 021 Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek 55 021 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek 56 065 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek 57 998 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky 56 065 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 76,10 m 2 Výsledná porovnávací hodnota jednotky 4 266 547 Kč 1 Věcné břemeno Výpočet věcných břemen Věcná břemena vedení a provozování inženýrských sítí a technologických části. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: služebnosti - oceněné paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle 16b odst. 5) zákona č. 151/97 Sb. na jednotnou částku:: 10 000, Kč Ocenění věcného břemene činí = 10 000, Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Věcné břemeno 4 266 547 Kč 4 812 657 Kč 292 317 Kč 10 000 Kč Obvyklá cena 4 250 000 Kč slovy: Čtyřimilionydvěstěpadesáttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.4.7-7 -
Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklou cenu stanovuji na základě výše vypočtených hodnot, s přihlédnutím k poptávce po obdobných bytech v dané lokalitě a s ohledem na porovnávací hodnotu. Výsledná cena je bez odpočtu hodnoty zástavy a včetně váznoucích věcných břemen. Závěr V ocenění byla použita metoda věcné hodnoty a metoda porovnávací, výsledná obvyklá cena byla stanovena na základě porovnávací hodnoty, neboť tato vychází z porovnání již uskutečněných prodejů srovnatelných nemovitostí ve srovnatelných lokalitách s oceňovanou nemovitostí a to na základě přepočtu průměrných prodejních cen za m 2 podlahové plochy. Tato metoda je nejpoužívanější metodou pro stanovení obvyklých cen a nejvíce se přibližuje prodejním cenám sjednaných na trhu s nemovitostmi. V Rohově 26.2.2016 Martin Vehovský Na Kopci 158 747 26 Rohov telefon: 608 972 071 e-mail: realvehovsky@seznam.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 7.3.2000, č.j.spr. 1306/2000, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6751-66/2016 znaleckého deníku. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace nemovitosti 2 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1981 ze dne 13.1.2016. 5 Snímek katastrální mapy ze dne 13.1.2016. 1 Mapa oblasti 1-8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -