ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2016 NEMOVITÁ VĚC: Katastrální údaje : Adresa nemovité věci: Vlastník stavby: Vlastník pozemku: OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: Bytová jednotka, Bytová jednotka č. 2861/24 včetně podílu 423/23936 na společných částech domu č.p a pozemku p.č. 263/59 Kraj Jihomoravský, okres Znojmo, obec Znojmo, k.ú. Znojmo-Hradiště Dukelských bojovníků 2861/24, Znojmo Paní Táňa Heroldová, Dukelských bojovníků 2861/149, Znojmo, vlastnictví: výhradní Paní Táňa Heroldová, Dukelských bojovníků 2861/149, Znojmo, vlastnictví: výhradní Exekutorský úřad Plzeň - město Soudní exekutor Mgr. Martin Tunkl Palackého nám. 28, Plzeň ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Antonín Faltýnek Školní 723/6, Oslavany IČ: telefon: faltynek@profag.cz DIČ: CZ fax: Exekuční řízení č.j. 094 EX 07901/15 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Za přítomnosti: znalce Počet stran: 18 stran Počet příloh: 8 Počet vyhotovení: 3 V Oslavanech, dne Ing. Antonín Faltýnek

2 NÁLEZ Znalecký úkol Stanovit cenu obvyklou oceňovaných nemovitostí ke dni ocenění pro potřebu exekučního řízení č.j.094 EX 07901/15 Přehled podkladů - výpis z LV č.4782 pro k.ú. Znojmo-Louka - kopie KM - orientační mapa -údaje zjištěné při osobní prohlídce nemovitostí - údaje z vlastní databáze znalce - údaje v veřejných zdrojů Místopis Oceňovaná bytová jednotka se nachází v 5.NP samostatně stojící revitalizovaného panelového bytového domu s 9.NP ( z toho 8 obytných) a s celkem 40 bytovými jednotkami. Dům stojí v jižní okrajové části města Znojmo-Louka na okraji sídlištní zástavby na ulici Dukelských bojovníků č.o Znojmo je významným průmyslovým, kulturním a správním okresním městem regionu ležící na okraji Jihomoravského kraje u státní hranice s Rakouskem. Město má obyvatel a občanskou vybavenost odpovídající jeho velikosti a významu - nemocnice, policie, úřady, soud, školy ( mateřské, základní, střední i vysoká), banky a kompletní síť obchodů a služeb. Ve městě jsou kompletní rozvody všech inženýrských sítí. Okolní zástavbu tvoří bytové domy. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - sidlištní zástavba Celkový popis Znalci nebyl umožněn vstup do oceňovaného bytu - popis je pouze dle dostupných informací a venkovní obhlídky. Oceňovaný byt má velikost 1+1 a nachází se v revitalizovaném panelovém domě s s celkem devíti nadzemními podlažími, z nichž 1.NP je technické. Dům má plochou střechu, zateplenou fasádu, nová plastová okna a vstupní dveře. V domě je výtah. Byt je dle dost v 5.NP má plastová okna a rekonstruovaný balkon. Dle dostupných údajů byl dům postaven v roce 1978, před několika roky proběhla revitalizace domu

3 Silné stránky - byt v revitalizovaném, bytovém domě - dobrá dopravní dostupnost lokality - dálkové vytápění - dům s výtahem Slabé stránky - panelová stavba - blízkost frekventované komunikace - výjezd ze Znojma na Rakousko RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Rizika spojen s právním stavem nezjištěna Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Rizika spojen s umístěním nezjištěna Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Dle LV se k nemovitosti nevážou žádná věcná břemena, exekuse a zástavní práva zapsaná na Lv nemají vzhledem k účelu ocenění vliv na cenu obvyklou. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Ostatní rizika nebyla zjištěna - 3 -

4 OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Stavební pozemek Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Stavební pozemek pod bytovým domem, ve kterém se nachází oceňovaná bytová jednotka. V místě jsou všechny inženýrské sítě. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Pro účely tohoto ocenění se jednotková cena stanoví dle běžně dosahovaných cen za stavební pozemky dosahované v lokalitě s přihlédnutím k poloze, velikosti a vybavení pozemku. V obci kde se nachází oceňovaný pozemek se stavbou se stavební pozemky obchodují v rozpětí cen Kč/m 2. S přihlédnutím k parametrům oceňovaného pozemku a s nezbytnou obezřetností byla jednotková cena stanovena při spodním okraji tohoto rozpětí tj. 900 Kč/m2 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Spoluvlastnický podíl Celková cena pozemku [ Kč ] zastavěná plocha a nádvoří 263/ / Celková výměra pozemků 362 Hodnota pozemků celkem 0 Výpočet věcné hodnoty stavby Bytová jednotka č. 2861/24 včetně podílu 423/23936 na společných částech domu č.p a pozemku p.č. 263/59 Věcná hodnota dle THU Znalci nebyl umožněn vstup do oceňovaného bytu. Dle dostupných informací se jedná o byt 1+1 v 5.NP. Byt má plastová okna, opravený bylkon, koupelna je společná s WC a obsahuje vanu a umyvadlo. Vytápění je ústřední, teplá voda je z centrálního zdroje. Byt má dřevěné vstupní dveře. Dle prohlášení vlastníka je v bytě plynový sporák. Současný stav a vybavení bytu se nepodařilo zjistit. Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Užitná plocha předsíň Obytné prostory 3,20 m 2 1,00 3,20 m 2 kuchyň Obytné prostory 13,80 m 2 1,00 13,80 m 2 pokoj Obytné prostory 16,20 m 2 1,00 16,20 m 2 koupelna s WC Obytné prostory 3,00 m 2 1,00 3,00 m 2 komora Obytné prostory 6,10 m 2 1,00 6,10 m 2 balkon Obytné prostory 2,40 m 2 1,00 2,40 m 2 Celková podlahová plocha 44,70 m 2 44,70 m 2-4 -

5 Konstrukce Popis 1. Základy vč. zemních betonové pasy izolované prací 2. Svislé konstrukce panelové betonové sendvičové 3. Stropy železobetonové montované 4. Krov, střecha plochá 5. Krytiny střech živičné, svařované, vícevrstvé 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů nástřik na zatepl. fasádě 9. Vnitřní obklady nezjištěno keramické 10. Schody železobetonové montované s běžným povrchem 11. Dveře vstupní plastové, ostatní dřevěné 12. Vrata 13. Okna plastová 14. Povrchy podlah nezjištěno 15. Vytápění ústřední 16. Elektroinstalace světelná 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod rozvod studené a teplé vody 19. Vnitřní kanalizace plně odkanalizováno 20. Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu 21. Ohřev teplé vody centrální ohřev vody 22. Vybavení kuchyní nezjištěno 23. Vnitřní hygienické vyb. vana a umyvadlo 24. Výtahy osobní výtah 25. Ostatní nezjištěno 26. Instalační pref. jádra Výpočet věcné hodnoty jednotky Současný stav Budoucí stav Podlahová plocha [m 2 ] 44,70 0,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] Reprodukční hodnota (RC) Kč Rozestavěnost % 100,00 Stáří roků 38 Další životnost roků 42 Opotřebení % 47,50 Věcná hodnota (VH) Kč

6 Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Znojmo-Louka, Dukelských bojovníků Panelový revitalizovaný bytový dům Výpočet porovnávací hodnoty Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Celková cena Jednotková cena panelová 44,70 m 2 5.NP Kč Kč/m 2 Srovnatelné jednotky Název: Byt 1+1 Byt 1+1 v OV panelového domu. Byt je ve 2.NP v původním stavu s balkonem, bez výtahu, k bytu náleží sklep. Dům prošel kompletní revitalizací (zateplení, nová fasáda, plastová okna, balkon). Dům se nachází v klidné lokalitě města Znojma Lokalita: Znojmo, Gagarinova Podlaží: 2.NP Dispozice: 1+1 Zdroj: Neuvedeno Typ stavby Užitná plocha Celková cena Jednotková cena panelová 34,00 m Kč Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - odpovídající; Poloha - lepší - klidnější; Provedení a vybavení - nehodnoceno; Celkový stav - odpovídající - dům; Vliv pozemku - bez vlivu; Úvaha zpracovatele ocenění - po korekci odpovídající byt; Celkový koef. K C 0,81 Upravená j. cena Kč/m

7 Název: Byt 2+1 Byt v 5.NP osmipodlažního recvitalizovaného panelového bytového domu ( zateplení, nová plastová okna, rozvody). Byt v původním stavu z roku Lokalita: Znojmo Dukelských bojovníků Podlaží: 5.NP Dispozice: 2+1 Zdroj: Neuvedeno Typ stavby Užitná plocha Celková cena Jednotková cena panelová 56,00 m Kč Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 0,95 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - větší byt; Poloha - odpovídající; Provedení a vybavení - neposuzuje se; Celkový stav - odpovídající dům; Vliv pozemku - neutrální; Úvaha zpracovatele ocenění - po korekci odpovídající; Celkový koef. K C 0,81 Upravená j. cena Kč/m Název: Byt 2+kk Zděný byt 2+kk v 3.NP třípodlažního zděného řadového domu se sedlovou střechou. Byt má nová plastová okna, plovoucí podlahy, starší koupelnu s vanou umyvadlem a WC. Lokalita: Znojmo, Vídeňská třída Podlaží: 3.NP Dispozice: 2+kk Zdroj: Neuvedeno Typ stavby Užitná plocha Celková cena Jednotková cena zděná řadová 52,00 m Kč Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 0,95 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 1,15 K5 Celkový stav 1,15 K6 Vliv pozemku 1,00-7 -

8 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - větší podl. plocha; Poloha - blíže centra u frek. komunikace; Provedení a vybavení - horší; Celkový stav - horší; Vliv pozemku - bez vlivu; Úvaha zpracovatele ocenění - po korekci odpovídající; Celkový koef. K C 1,01 Upravená j. cena Kč/m Název: Byt 2+1 Byt, který se nachází v 7.patře kompletně revitalizovaného a zatepleného panelového domu s výtahem ve Znojmě ul. Holandská. Byt je dispozičně 2+1 a sestává se ze vstupní chodby, kuchyně s kuchyňskou linkou a sporákem, obývacího pokoje, ložnice, koupelny s vanou, samostatného WC, komory a prostorné lodžie. Byt má nová plastová okna, koupelna a kuchyň je v původním stavu. K dispozici je jeden sklep nacházejí se v suterénu domu. Lokalita: Znojmo, Holandská Podlaží: 8.NP Dispozice: 2+1 Zdroj: Neuvedeno Typ stavby Užitná plocha Celková cena Jednotková cena panelová 54,00 m Kč Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 0,98 K3 Poloha 1,10 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - větší; Poloha - odp. lokalita, byt v posledním patře; Provedení a vybavení - neposuzováno; Celkový stav - dům odpovídající; Vliv pozemku - neutrální; Úvaha zpracovatele ocenění - po korekci odpovídající byt; Celkový koef. K C 0,92 Upravená j. cena Kč/m Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 44,70 m 2 Výsledná porovnávací hodnota jednotky Kč Popis: Panelový revitalizovaný bytový dům - 8 -

9 REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Kč 0 Kč Kč 0 Kč Obvyklá cena Kč slovy: Osmsettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Komentář ke stanovení výsledné ceny Výsledná cena obvyklá byla stanovena dle porovnávací hodnoty, která má většinou největší vypovídací schopnost. Z důvodu obezřetnosti byla výsledná cena stanovena cca 10 % pod touto hodnotou. Snížení zohledňuje možné skryté závady a skutečnost, že znalci nebyla umožněna prohlídka.. Věcná hodnota má v tomto případě pouze informativní význam pro investora. Závěr Cena obvyklá má platnost 6 měsíců při zachování minimálně současného stavu nemovitosti. Znalec neshledal na oceňovaných nemovitostech závady, výměnky, nájemní, pachtovní či předkupní práva, která prodejem v dražbě nezaniknou. V Oslavanech Ing. Antonín Faltýnek Školní 723/ Oslavany Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne pro obor: ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí, Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 093/

10 SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis LV č k.ú. Znojmo-Louka 2 Kopie KM 2 Orientační mapa 2 Náhled do KN LV č Fotodokumentace

11 - 11 -

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -