Z NA L E C K Ý P O S U D E K číslo 2948/157/2013 6 NEMOVITOST: Rodinný dům č. p. 52 Adresa nemovitosti: Zámecké náměstí 52, Frýdek-Místek - Frýdek Katastrální údaje: Kraj Moravskoslezský, okres Frýdek-Místek, obec Frýdek-Místek, k.ú. Frýdek, kód k.ú. 634956, LV 10340 Ostatní stavby: Pozemky: 72 Vlastník stavby: Michaela Paláčková, Malenovice 254, 73911 Malenovice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Michaela Paláčková, Malenovice 254, 73911 Malenovice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a..s.; č. obj.:526/2013-d, ze dne 21.10.2013 Adresa objednatele: Čimická 780 / 61, 181 00 Praha 8 IČ: telefon: e-mail: DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. František Císař U Sadu 293 / 25, 74720 Vřesina IČ: 40305864 telefon: 595031042, 602856132 e-mail: cisarfrantisek@centrum.cz DIČ: fax: 595031042 ÚČEL OCENĚNÍ: Provedení odhadu předmětu nedobrovolné dražby ve věci č. j. 526/2013- D ze dne 21.10.2013 Datum místního šetření: 30.10.2013 Datum zpracování : 4.11.2013 Počet stran: 13 stran Počet příloh: 6 Posudek se předává objednateli ve dvou vyhotoveních.
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1813 rekonstrukce započata v r. 1993 Rekonstrukce: celková, provedena střecha, krytina, klempířské konstrukce SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné Využití: bydlení neobydlený, neobyvatelný Okolí: bytová zóna centrum města Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: voda, kanalizace, plyn, elektro všechny přípojky jsou odpojeny Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD, železnice, autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. Tř, silnice II.,III.tř Poloha v obci: úzké centrum - historická část Počet obyvatel: 57 747 Stavebně technický stav stavby: k celkové rekonstrukci Vytápění: chybí, původně lokální - tuhá paliva RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Obytná/ Nebyt. Garáž Pozemky výměra OP ZP Rozestavěnost m 2 ks m 2 m 3 m 2 % 3 byty 842 / 0 0 336 4 423 290 100,00 REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Věcná hodnota Obvyklá cena Současný stav 3 517 875 Kč 1 580 000 Kč - hodnota pozemku 395 472 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Nemovitost rodinného domu č. p. 52 na pozemku parc. č. 72 byla oceněna nákladovým způsobem. K ocenění stavby rodinného domu v současném stavebně technickém stavu nejsou k dispozici porovnávací objekty. Pozemek parc. č. 72 byl oceněn porovnávacím způsobem. NÁLEZ Situace Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 10340 ze dne 30.9.2013 Mapa okolí Fotodokumentace nemovitosti Snímek katastrální mapy Usnesení EURODRAŽEB.CZ a.s. Čimická 780/61, 181 00 Praha 8, ze dne 21.10.2013 Zpráva o nebezpečí povodně - 2 -
Charakteristika obce Poloha nemovitosti Jedná se o město Frýdek - Místek, které je okresním městem v Moravskoslezském kraji. Město Frýdek - Místek má 57 747 obyvatel. Město Frýdek - Místek má úplnou síť obchodů a služeb, v městě je veškerá občanská vybavenost. V městě je 19 mateřských škol, 13 základních škol, 14 středních škol a 2 vyšší odborné školy. Je zde městský úřad, pošty, městská policie, státní policie, všechny úřady, pojišťovny, banky. Je zde nemocnice, poliklinika, lékárny. Dále sportovní zařízení, aqaupark, Domov pro seniory, Dům s pečovatelskou službou, zimní stadión, koupaliště. Město je vybaveno všemi inženýrskými sítěmi. Veřejná doprava autobusová a železniční. Nemovitost rodinného domu č. p. 52 se nachází v části Frýdek, v historickém centru, jako rohový řadový dům na Zámeckém náměstí s ulicí Hlubokou, v blízkosti zámku Frýdek. Okolní zástavbu tvoří městské historické domy, hotely, restaurace a obchody. Pozemek je svažitý do ulice Hluboké. Nemovitost má vlastní samostatný příchod a příjezd ze Zámeckého náměstí a z ulice Hluboké. Poloha nemovitosti je velmi dobrá. Nemovitost je odpojena od všech inženýrských sítě, v místě je možnost napojení na elektro NN, vodovod, zemní plyn a splaškovou kanalizaci. Pěší dostupnost na zastávku MHD, autobusu a železnice. Popis jednotlivých staveb Základní popis Jedná se o rohový koncový řadový rodinný dům č. p. 52 na pozemku parc. č. 72. Rodinný dům má jedno podzemní podlaží a tři nadzemní podlaží, bez podkroví. Základové pásy jsou z prostého betonu prokládaného kamenem, bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné v tl. 45 cm až 70 cm. Stropní konstrukce jsou klenbové cihelné, v 3.N.P. bez stropní konstrukce. Krov je dřevěný, vaznicový valbový. Střešní krytina jednovrstvá lepenková. Klempířské konstrukce částečné z titanzinkovaného plechu. Schodiště dřevěné na cihelné konstrukci. Okna chybí, dveře chybí. Podlahy chybí. Vytápění chybí. Elektroinstalace chybí, je instalován pouze rozváděč bez přívodu elektřiny. Vnitřní rozvod teplé a studené vody chybí. Vnitřní kanalizace chybí, dále chybí vnitřní vybavení - umývadla, sprchy, vany a záchody. Vnitřní omítky nejsou, vnější omítky nejsou. Druh stavby - účel využití Podle předložených podkladů - právního stavu se jedná o rodinný dům určený k bydlení. Současný stav nemovitosti neumožňuje bydlení. Nemovitost je neobydlená a neobyvatelná. Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby Příslušenství stavby V rodinném domě se nacházely tři samostatné byty s úplným příslušenstvím. V 1.P.P. se nachází schodiště, předsíň a sklepy, které sloužily jako sklady V 1.N.P. se nachází předsíň, schodiště a prázdné místnosti, bez specifikace účelu. V 2.N.P. se nachází předsíň, schodiště a prázdné místnosti, bez specifikace účelu. V 3.N.P. se nachází předsíň a prázdné místnosti, bez specifikace účelu. Nad 3.N.P. se nachází půda. Dle dostupných informací a dle souhlasného vyjádření p. Bruny byla stavba rodinného domu dána do užívání před cca 200 lety, tj. v roce 1813. V minulých letech byla na stavbě započata rekonstrukce, která nepokračuje. Před cca 10 lety byly provedeny krovy, lepenková vrstva střešní krytiny a částečně klempířské konstrukce. Stavba je ve velmi špatném stavebně technickém stavu - k úplné rekonstrukci. Příslušenstvím stavby rodinného domu jsou přípojky inženýrských sítí, které jsou ukončeny na hranici pozemku. Konstrukce Popis 1. Základy betonové pasy izolované 2. Zdivo zděné tl. 45 cm a více 3. Stropy klenbové 4. Střecha krov dřevěný, vázaný 5. Krytina lepenka 6. Klempířské konstrukce titanzinek 7. Vnitřní omítky chybí 8. Fasádní omítky chybí 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady chybí 11. Schody dřevěné na cihelné konstrukci 12. Dveře chybí 13. Okna chybí 14. Podlahy obytných místností chybí 15. Podlahy ostatních místností chybí - 3 -
16. Vytápění chybí 17. Elektroinstalace chybí 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody chybí 20. Zdroj teplé vody chybí 21. Instalace plynu chybí 22. Kanalizace chybí 23. Vybavení kuchyně chybí 24. Vnitřní vybavení chybí 25. Záchod chybí 26. Ostatní chybí Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Předmětem ocenění je pozemek parc. č. 72 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 336 m 2 z LV č. 10340 pro obec Frýdek - Místek, k. ú. Frýdek. Vlastníkem pozemku je ve výhradním vlastnictví Michaela Paláčková, č. ev. 254, 739 11 Malenovice. U pozemku souhlasí právní stav se stavem fyzickým. Dle Zprávy o nebezpečí povodně se pozemek z LV č. 10340 nachází v zóně 1 - zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Přehled srovnatelných pozemků - Lokalita Parcela č. Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena Popis pozemku(zhodnocení kladů a záporů) m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Frýdek 1 550 2 395 000 1 545,16 0,80 1 236,13 Rovinatý pozemek k výstavbě rodinného domu, Inž. sítě v dosahu pozemku, bezproblémový příjezd. Frýdek 901 1 401 500 1 555,49 0,80 1 244,39 Rovinatý pozemek, inž. sítě na hranici pozemku, přístup po zpevněné komunikaci.. Frýdek - Místek 1 000 1 430 000 1 430,00 0,80 1 144,00 Rovinatý stavební pozemek, IS na hranici pozemku, bezproblémový přístup. Frýdek - Místek 1 024 1 450 000 1 416,02 0,80 1 132,82 Rovinatý pozemek, IS na hranici pozemku, vlastní bezproblémový příjezd. Frýdek - Místek 1 000 1 480 000 1 480,00 0,80 1 184,00 Rovinatý pozemek, inž. sítě na hranici pozemku, vlastní příjezd. Frýdek - Místek 780 1 094 000 1 402,56 0,80 1 122,05 Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku.vlastní zpevněný příjezd. Průměrná jednotková cena 1 177,23 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Jednotková cena pozemků byla stanovena porovnávacím způsobem. Byly porovnávány stavební pozemky ve Frýdku - Místku a nejbližším okolí. Obvyklá cena stanovená porovnávacím způsobem odpovídá obvyklým cenám stavebních pozemků ve Frýdku - Místku a nejbližším okolí. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří 72 336 1 177 395 472 Celková výměra pozemků 336 Hodnota pozemků celkem 395 472-4 -
Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží 1.P.P. 290,16 m 2 208,00 m 2 1.N.P. 290,16 m 2 210,00 m 2 2.N.P. 290,16 m 2 212,00 m 2 3.N.P. 290,16 m 2 212,00 m 2 Stanovení obvyklé ceny Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podobných nemovitostí. Žádný zákon nestanoví závaznou metodiku pro stanovení obvyklé ceny. Specifické metody jsou v současnosti vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a studiem oceňování nemovitostí, peněžními ústavy apod. Pro stanovení obvyklé ceny bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi velmi špatného stavebně technického stavu se běžně neobchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny porovnávací metodou nejsou k dispozici srovnávací objekty. Pro stanovení obvyklé ceny byla použita nákladová metoda s použitím věcné hodnoty stavby upravené koeficientem 0,45. Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.P.P. 1.P.P. 208,00 m 2 1,00 208,00m 2 1.P.P. - celkem 208,00 m 2 208,00 m 2 1.N.P. 1.N.P. 210,00 m 2 1,00 210,00m 2 1.N.P. - celkem 210,00 m 2 210,00 m 2 2.N.P. 2.N.P. 212,00 m 2 1,00 212,00m 2 2.N.P. - celkem 212,00 m 2 212,00 m 2 3.N.P. 3.N.P. 212,00 m 2 1,00 212,00m 2 3.N.P. - celkem 212,00 m 2 212,00 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1.P.P. 260,16x3,65 = 949,58 m 3 1.N.P. 260,16x3,95 = 1 027,63 m 3 2.N.P. 260,16x3,90 = 1 014,62 m 3 3.N.P. 260,16x3,25 = 845,52 m 3 Krov 260,16x4,50 2 = 585,36 m 3-5 -
Obestavěný prostor - celkem: = 4 422,71 m 3 Současný stav Zastavěná plocha [m 2 ] 1 161 Obestavěný prostor [m 3 ] 4 422,71 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 1 927 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 8 523 000 Stáří roků 200 Další životnost roků 50 Opotřebení analytickou metodou % 63,36 Věcná hodnota (VH) Kč 3 122 000 Obvyklá cena: Z toho hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: Z toho podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé ceně: Z toho obvyklá cena pozemků: Upravená obvyklá cena stavby x 0,45 : 3 518 000Kč 0Kč 0,00 % 0Kč 395 472Kč 1 583 100Kč Obvyklá cena oceňovaného rodinného domu č. p. 52 s příslušenstvím a pozemkem parc. č. 72 ve Frýdku - Místku, k. ú. Frýdek stanovená nákladovou metodou činí ke dni odhadu 1 583 100 Kč, po zaokrouhlení 1 580 000 Kč slovy: jedenmiliónpětsetosmdesáttisíc Kč Seznam příloh: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.10340 ze dne 30.9.2013 2 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa okolí 1 Snímek katastrální mapy 1 počet stran A4 v příloze: Ve Vřesině u Hlučína, 4.11.2013 Ing. František Císař U Sadu 25 747 20 Vřesina u Hlučína - 6 -
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 30.1.1990, č.j. Spr. 1176/90, pro základní obor 1.) ekonomika, 2.) stavebnictví, pro odvětví 1.) ceny a odhady nemovitostí, 2.) stavby obytné, stavební odvětví různá, specializace pozemní stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2948/157/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2948/157/2013. - 7 -
FOTODOKUMENTACE NEMOVITOSTÍ: Místnost v 1.N.P. Místnost v 1.N.P Místnost ve 2.N.P Místnost v 1.P.P Schodiště do 2.N.P. Chodba ve 2.N.P Místnost ve 3.N.P Místnost ve 3.N.P - 8 -
Místnost propadlý strop Místnost v 1.N.P Místnost v 1.N.P Pohled z ulice Revoluční - západní Pohled ze Zámeckého náměstí jižní Pohled z ulice Hluboké - severní Pohled ze Zámeckého náměstí východní - 9 -
KATASTRÁLNÍ MAPA K LV Č. 10340: - 10 -
MAPA OKOLÍ K LV Č. 10340: - 11 -
- 12 -
- 13 -