Z N A L E C K Ý P O S U D E K

Transkript

1 Z N A L E C K Ý P O S U D E K číslo 2972/1/2014 PŘECENĚNÍ ZNALECKÉHO POSUDKU č. 2788/133/ NEMOVITOST: Rodinný dům č. p. 1 Adresa nemovitosti: Kunčice pod Ondřejníkem 1 Katastrální údaje: Kraj Moravskoslezský, okres Frýdek-Místek, obec Kunčice pod Ondřejníkem, k.ú. Kunčice pod Ondřejníkem, kód k.ú , LV 252 Ostatní stavby: Vedlejší stavba Pozemky: st. 425, 1023/10, 1025/3 Vlastník stavby: Renata Potůčková, Kunčice pod Ondřejníkem 1, Kunčice pod Ondřejníkem, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Jindřich Závodný, Kunčice pod Ondřejníkem 1, Kunčice pod Ondřejníkem, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Vlastník pozemku: Renata Potůčková, Kunčice pod Ondřejníkem 1, Kunčice pod Ondřejníkem, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Jindřich Závodný, Kunčice pod Ondřejníkem 1, Kunčice pod Ondřejníkem, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNATEL : EXEKUTORSKÝ ÚŘAD PRAHA 6; č. j. 025 EX 4872/12, obj. ze dne Adresa objednatele: Bělohorská 270 / 17, Praha 6 IČ: telefon: DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. František Císař U Sadu 293 / 25, Vřesina IČ: telefon: , cisarfrantisek@centrum.cz DIČ: fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Pro účely provedení exekuce ve věci č. j. 025 EX 4872/12, obj. ze dne Datum místního šetření: Datum zpracování : Počet stran: 18 stran Počet příloh: 9 Posudek se předává objednateli ve čtyřech vyhotoveních.

2 LV č. 252 Nemovitost: Rodinný dům č. p. 1 s příslušenstvím a pozemky parc. č. st. 425, parc. č. 1023/10 a parc. 1025/3 v Kunčicích pod Ondřejníkem, k. ú. Kunčice pod Ondřejníkem STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné Využití: bydlení Okolí: bytová zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: voda, kanalizace, plyn, elektro Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. Tř, silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Stavebně technický stav stavby: zachovalý stav, k částečné rekonstrukci Vytápění: ústřední kotel na zemní plyn a na tuhá paliva RODINNÝ DŮM č. p. 1 Typ PP RD Obytná/ Nebyt. SOUČASNÝ STAV Garáž Pozemky OP ZP Rozestavýměra věnost m 2 Ks m 2 m 3 m 2 % / ,00 NÁLEZ Situace Přehled podkladů Charakteristika obce Poloha nemovitosti Fotodokumentace nemovitosti Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 252 ze dne Snímek katastrální mapy Mapa okolí Usnesení Exekutorského úřadu Praha 6 č. j. 4872/12 ze dne Objednávka přecenění Exekutorského úřadu Praha 6 ze dne Obec Kunčice pod Ondřejníkem se nachází v okrese Frýdek - Místek, v Moravsko-slezském kraji. Obec Kunčice pod Ondřejníkem má obyvatel. Nachází se 19 km jižně od Frýdku - Místku, 9 km jihozápadně od Frýdlantu nad Ostravicí a 19 km od slo-venských hranic. Je zde základní síť všech obchodů a služeb. V obci je zdravotnické zařízení, obecní úřad, pošta, mateřská škola, hřiště, stadión, domov s pečovatelskou službou, Veřejná doprava autobusová se spojením na Frýdek - Místek a Frenštát, železniční na Frýdek - Místek a Frenštát. Obec je vybavena rozvodem vody, plynu a elektro NN. Nemovitost rodinného domu č. p. 1 se nachází v obci Kunčice pod Ondřejníkem. Jedná se o okrajovou, klidovou část obce. Okolní zástavbu tvoří - 2 -

3 rodinné domy se zahradami, bytové domy a provozní objekty bývalého zemědělského podniku. Pozemek je rovinatý. Nemovitost má vlastní samostatný příchod a příjezd z místní komunikace Nemovitost je napojena na elektro NN, vodovod, zemní plyn, kanalizaci do žumpy. Pěší dostupnost na zastávku autobusu.. Popis jednotlivých staveb Základní popis Jedná se o samostatně stojící rodinný dům č. p.1. Rodinný dům má jedno nadzemní podlaží, částečné podkroví, částečné podsklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu, bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné v tl. 45 cm až 60 cm. Stropní konstrukce jsou s rovným podhledem, v 1.P.P. částečně klenbové. Krov je sedlový, sttřešní krytina z pálených tašek. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Okna jsou dřevěná dvojitá. Dveře dřevě-né plné nebo prosklené. Podlahy obytných místností z PVC a textilních povlaků, podlahy ostat-ních místností z keramické dlažby a PVC. Vytápění ústřední na tuhá paliva a zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Je proveden vnitřní rozvod teplé a studené vody, vnitřní kanalizace, zemního plynu. Vnitřní vybavení umývadlo, vana a záchod standardního provedení. Vnitřní omítky vápenné štukové, vnější omítky vápenné hladké, na přistavěné části ze škrába-ného břízolitu. Sporák v kuchyni na zemní plyn. Schodiště v 1.P.P. železobetonové, v 1.N.P. dřevěné s podstupnicemi. Druh stavby - účel využití Rodinný dům - bydlení. Dispoziční řešení V rodinném domě se nachází jeden samostatný byty s úplným příslušenstvím. V 1.P.P. se nachází schodiště, předsíň, kotelna, sklep. V 1.N.P. se nachází vstupní zádveří, chodba, obývací pokoj, ložnice, kuchyň, dva dětské pokoje, koupelna, záchod, předsíň záchodu, komora, schodiště. V podkroví se nachází předsíň a tři obytné místnosti. Nad zbývající částí 1.N.P. se nachází půda. Popis tech. stavu stavby Dle vyjádření účastnice místního šetření p. Mrnuštíkové byl rodinný dům dán do uží-vání v roce V roce 1970 byla provedena rekonstrukce s přístavbou v 1.N.P. a s výměnou některých prvků krátkodobé životnosti - koupelna, vodoinstalace, ústřední vytápění, obklady, dlažby, WC. Stavba je v zachovalém stavebně technickém stavu. Příslušenství stavby Příslušenstvím stavby rodinného domu je dřevěná vedlejší stavba - hospodářská budova, studna a venkovní úpravy - zpevněné plochy, žumpa a přípojky vody, plynu, kanalizace do žumpy a elektro NN. Konstrukce Popis 1. Základy betonové pasy neizolované 2. Zdivo zděné tl. 45 cm až 60 cm 3. Stropy Železobetonové 4. Střecha Krov sedlový 5. Krytina Pálené tašky 6. Klempířské konstrukce Pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky vápenné, štukové 8. Fasádní omítky Vápenné štukové a břízolitové škrabané 9. Vnější obklady Chybí 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody železobetonové monolitické a dřevěné s podstupnicemi 12. Dveře hladké plné dveře 13. Okna Dřevěná dvojitá 14. Podlahy obytných místností Texxtilní krytiny 15. Podlahy ostatních místností keramická dlažba 16. Vytápění ústřední topení na zemní plyn a na tuhá paliva 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod Chybí - 3 -

4 19. Rozvod vody ocelové trubky, studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody Bojler 21. Instalace plynu zemní plyn 22. Kanalizace plastové potrubí 23. Vybavení kuchyně Sporák na zemní plyn 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC 25. Záchod Splachovací 26. Ostatní Chybí Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Předmětem ocenění jsou pozemky parc. č. st. 425 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 283 m 2, parc. č. 1023/10 orná půda o výměře 40 m 2 a parc. č. 1025/3 ostatní plocha manipulační plocha půda o výměře 567 m 2 pro obec Kunčice pod Ondřejníkem, k. ú. Kunčice pod Ondřejníkem. Vlastníkem pozemků jsou z LV č. 252 jsou: 1. Renata Potůčková, Kunčice pod Ondřejníkem 1 1/2.2. Jindřich Závodný, Kunčice pod Ondřejníkem 1 1/2 U pozemků parc. č. 1023/10 orná půda o výměře 40 m 2 a parc. č. 1025/3 ostatní plocha manipulační plocha o výměře 567 m 2 nesouhlasí právní stav se stavem fyzickým. Právní stav: Pozemek parc. č. 1023/10 orná půda o výměře 40 m 2 Pozemek parc. č. 1025/3 ostatní plocha manipulační plocha o výměře 567 m 2 Fyzický stav: Pozemek parc. č. 1023/10 zahrada o výměře 40 m 2 Pozemek parc. č. 1025/3 zahrada o výměře 567 m 2 Podle 9 odst. 3 zákona č. 151/97 sb. se při nesouladu mezi stavem uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem vychází při oceňování ze skutečného stavu. Zahrady tvoří jednotný funkční celek se stavbou rodinného domu č. p. 1 a stavebním pozemkem parc. č. st Obvyklá cena pozemků parc. č. 1023/10 zahrada o výměře 40 m 2 a parc. č. 1025/3 zahrada o výměře 567 m 2 se upraví koeficientem 0,50. Dle Zprávy o nebezpečí povodně se pozemky z LV č. 252 nachází v zóně 1- zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Přehled srovnatelných pozemků - Lokalita Parcela č. Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena Popis pozemku(zhodnocení kladů a záporů) m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Kunčice pod Ondřejníkem ,00 0,80 320,00 Mírně svažitý pozemek, Inž. sítě v dosahu pozemku, samostatný bezproblémový příjezd. Kunčice pod Ondřejníkem ,00 0,80 319,20 Svažitý pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, samostatný bezproblémový příjezd. Kunčice pod Ondřejníkem ,00 0,80 390,40 Rovinatý pozemek, IS v dosahu pozemku, vlastní bezproblémový přístup. Kunčice pod Ondřejníkem ,00 0,80 360,00 Mírně svažitý pozemek, IS v dosahu pozemku, vlastní bezproblémový příjezd. Ostravice ,00 0,80 367,20 Mírně svažitý pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, vlastní samostatný příjezd. Frýdlant nad Ostravicí ,00 0,80 360,00 Mírně svažitý pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, vlastní bezproblémový příjezd. Průměrná jednotková cena 352,80 Kč/m 2-4 -

5 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Jednotková cena pozemků byla stanovena porovnávacím způsobem. Byly porovnávány sta-vební pozemky v Kunčicích pod Ondřejníkem a nejbližším okolí. Cena stanovená porovná-vacím způsobem odpovídá obvyklým cenám stavebních pozemků v Kunčicích pod Ondřej-níkem a nejbližším okolí. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st orná půda (zahrada) 1023/ ostatní plocha (zahrada) 1025/ Celková výměra pozemků 890 Hodnota pozemků celkem Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1.P.P. 78,95x2,35 = 185,53 m 3 1.N.P. 205,34x2,90 = 595,49 m 3 Podkroví a krov 9,18x15,06x0,90+9,18x15,06x3,20 2 = 345,63 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 1 126,65 m 3 Současný stav Zastavěná plocha [m 2 ] 354 Obestavěný prostor [m 3 ] 1 126,65 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 93 Další životnost roků 7 Opotřebení % 60,00 Věcná hodnota (VH) Kč Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Množství JC RC Opotřebení VH Vedlejší stavba dřevěná, přízemní ,00 m3 850 Kč/m Kč 85 % Kč Věcná hodnota ostatních staveb celkem Kč Stanovení obvyklé ceny LV č. 252 Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podobných nemovitostí. Žádný zákon neuvádí závaznou metodiku pro stanovení obvyklé ceny. Specifické metody jsou v současnosti vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se - 5 -

6 výukou a studiem oceňování nemovitostí, peněžními ústavy apod. Pro stanovení obvyklé ceny bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi se obchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací objekty v Kunčicích pod Ondřejníkem a nejbližším okolí. Pro porovnání oceňovaného rodinného domu byly použity ceny rodinných domů nabízené na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě ve 4. čtvrtletí Jedná se o rodinné domy podobné velikosti, podobného dispozičního řešení, srovnatelného stáří a podobné stavebně technické konstrukce. Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.P.P. 78,95 m 2 32,39 m 2 sklep 8,72 m 2 0,50 4,36 m 2 předsíň - sklep 7,77 m 2 0,50 3,88 m 2 sklep - kotelna 19,45 m 2 0,50 9,72 m 2 sklep - sklad 28,85 m 2 0,50 14,42 m 2 1.N.P. 205,34 m 2 157,21 m 2 Vstupní zádveří 7,26 m 2 1,00 7,26 m 2 Schodiště 11,04 m 2 1,00 11,04 m 2 Obývací pokoj 45,74 m 2 1,00 45,74 m 2 Ložnice 18,95 m 2 1,00 18,95 m 2 Kuchyň 21,93 m 2 1,00 21,93 m 2 Spíž 3,21 m 2 1,00 3,21 m 2 Koupelna 3,85 m 2 1,00 3,85 m 2 Komora 2,10 m 2 1,00 2,10 m 2 Umývárna 2,91 m 2 1,00 2,91 m 2 Chodba 6,50 m 2 1,00 6,50 m 2 Předsíň WC 5,32 m 2 1,00 5,32 m 2 WC 1,06 m 2 1,00 1,06 m 2 Obytná místnost 15,06 m 2 1,00 15,06 m 2 Obytná místnost 12,28 m 2 1,00 12,28 m 2 Podkroví 69,36 m 2 46,35 m 2 Předsíň 5,89 m 2 1,00 5,89 m 2 Obytná místnost 10,51 m 2 1,00 10,51 m 2 Obytná místnost 10,87 m 2 1,00 10,87 m 2 Obytná místnost 19,09 m 2 1,00 19,09 m 2 Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Frýdlant nad Ostravicí 250, , Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, částečné podkroví a je bez podsklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, plynu a elektro. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Příjezd a příchod vlastní z veřejné komunikace. Metylovice 238, ,

7 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, částečné podkroví a je bez podsklepení Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Pozemek je rovinatý v zóně obytných domů. Příchod a příjezd vlastní z veřejné komunikace. Přípojky vody, plynu a elektro. Hnojník 116, , Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, částečné a je bez podsklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Příchod a příjezd vlastní z veřejné komunikace. Střítež 320, , Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, podkroví a je podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je vaznicový sedlový. Vytápění ústřední na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Pozemek rovinatý v zóně rodinných domů. Příchod a příjezd vlastní z veřejné komunikace. Dobrá 165, , Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, částečné podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění lokální na tuhá paliva a lokální na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Pozemek je rovinatý, v zóně obytných domů. Příchod a příjezd vlastní z veřejné komunikace. Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 235,95 m 2 Z výše uvedeného vyplývá, že rodinný dům č. p. 1 v Kunčicích pod Ondřejníkem s příslušenstvím a pozemky parc. č. st. 425, parc. č. 1023/10 a parc. č. 1025/3 je v daném místě a čase obchodovatelný v rozmezí od Kč/m 2 do Kč/m 2 podlahové plochy. Vzhledem k poloze, umístění, stavebně technickému stavu a vybavení rodinného domu s příslušenstvím a s pozemky parc. č. st. 425, parc. č. 1023/10 a parc. č. 1025/3 stanovuji obvyklou cenu na spodní hranici uvedeného intervalu tj Kč/m 2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: - Pěší dostupnost na zastávku autobusu - Vybavení a velikost rodinného domu dům obsahuje jeden samostatný byt - Opotřebení a zachovalý stavebně technický stav stavby - Poloha objektu v Kunčicích pod Ondřejníkem v okrajové klidové části obce - Využitelnost dům je uživán bez závad - Rodinný dům je postaven na pozemku parc. č. st. 425, který je v podílovém spoluvlastnictví - Velikost pozemku oceňované pozemky ve funkčním celku mají výměru 890 m 2. - Na nemovitosti neváznou žádná věcná břemena - Nemovitosti ve spoluvlastnictví Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na Kč/m 2 podlahové plochy rodinného domu. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňujícím cenu, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost nemovitosti, výše uvedené rozhodující skutečnosti a poptávku realitního trhu

8 Stanovení obvyklé ceny nemovitosti srovnávací metodou Jednotková cena podlahové plochy rodinného domu: Kč/m 2 Podlahová plocha rodinného domu: 235,95 m 2 Stanovení obvyklé ceny: 235,95 m 2 x Kč/m 2 = Kč Obvyklá cena oceňovaného rodinného domu č. p. 1 s příslušenstvím a pozemky parc. č. st. 425, parc. č. 1023/10 a parc. č. 1025/3 v Kunčicích pod Ondřejníkem, k. ú. Kunčice pod Ondřejníkem stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu Kč, po zaokrouhlení Kč slovy: čtyřistaosmdesátčtyřitisíce Kč Spoluvlastnický podíl Renáty Potůčkové o velikosti 1/2 činí: Kč x 1/2 = Kč, po zaokrouhlení Kč slovy: dvěstačtyřicettisíc Kč Závěr a) Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí činí ke dni odhadu celkem LV č. 252 Ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na nemovitosti rodinného domu č. p. 1 a pozemků parc. č. st. 425, parc. č. 1023/10 a parc. č. 1025/3 v Kunčicích pod Ondřejníkem, k.ú. Kunčice pod Ondřejníkem z LV č. 252, Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Frýdek - Místek, činí podle tohoto odhadu k datu ocenění Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostmi LV č. 252 nestanoví se - 8 -

9 Nájemní právo nezjištěno Věcná břemena - nezjištěno c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b d)) Výsledná obvyklá cena oceňovaných nemovitostí činí celkem včetně příslušenství a pozemků LV č. 252 Ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na nemovitosti rodinného domu č. p. 1 a pozemků parc. č. st. 425, parc. č. 1023/10 a parc. č. 1025/3 v Kunčicích pod Ondřejníkem, k.ú. Kunčice pod Ondřejníkem z LV č. 252, Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Frýdek - Místek, činí podle tohoto odhadu k datu ocenění Kč slovy: dvěstačtyřicettisíc Kč Seznam příloh: Fotodokumentace nemovitosti 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 252 ze dne Mapa okolí 1 Snímek katastrální mapy 1 počet stran A4 v příloze: Ve Vřesině u Hlučína, Ing. František Císař U Sadu Vřesina u Hlučína Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr. 1176/90, pro základní obor 1.) ekonomika, 2.) stavebnictví, pro odvětví 1.) ceny a odhady nemovitostí, 2.) stavby obytné, stavební odvětví různá, specializace pozemní stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2972/1/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2972/1/