Znalecký posudek - Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 1903/188/2015 6 NEMOVITOST: Bytová jednotka, č. 1277/51, včetně podílu na spol. částech č.p. 1277 a na poz. p.č. st. 3519 Adresa nemovitosti: Zálužanská 1277, Mladá Boleslav Katastrální údaje: Kraj Středočeský, okres Mladá Boleslav, obec Mladá Boleslav, k.ú. Mladá Boleslav, kód k.ú. 696293, LV 5936 Ostatní stavby: Pozemky: st. 3519 Vlastník stavby: Zuzana Michulková, Zálužanská 1277, 293 01 Mladá Boleslav, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Dalibor Špernoga, Zálužanská 1277, 293 01 Mladá Boleslav, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Vlastník pozemku: Zuzana Michulková, Zálužanská 1277, 293 01 Mladá Boleslav, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Dalibor Špernoga, Zálužanská 1277, 293 01 Mladá Boleslav, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa objednatele: Čimická 780 / 61, 181 00 Praha 8 Č.j. 678/2015-D IČ: 25023217 telefon: 800 900 490 e-mail: DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Účel úvěru: Ing. Miroslav Bažant Jasminová 2750, 470 01 Česká Lípa IČ: telefon: 605858917 e-mail: miroslav.bazant@seznam.cz DIČ: fax: Jiné (ocenění stávajícího stavu) koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné OBVYKLÁ CENA Současný stav 670 000 Kč Budoucí stav Datum místního šetření: 21.12.2015 Datum zpracování : 21.12.2015 Počet stran: 9 stran Počet příloh: 3 České Lípě, dne 21.12.2015 Otisk razítka Ing. Miroslav Bažant
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1975 změna stavby v r. rekonstrukce v r. Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha zateplení, fasáda okna, dveře ostatní Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy okna dveře SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zp. příjezd elektro telefon zp. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - sidlištní zástavba Počet obyvatel: 44 272 (setrvalý stav) Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Stavebně technický stav jednotky: Vytápění: dálkové (zdroj mimo budovu) Prodejnost nemovitosti: Počet podlaží celkem: 12 z toho podzemní: 0 z toho nadzemní: 12 Počet bytů/nebytů / Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží Typ PP bytu Balkon, Lodžie, Terasa Sklad Sklípek Garáž. stání Celková plocha jednotky Započitatelná plocha jednotky Podíl na společných částech domu a pozemku Obvyklá cena m 2 m 2 m 2 ks m 2 m 2 Kč/m 2 1277/51 10 2+1 54,30 6,20 1,57 62,07 58,18 533 / 33 536 11 516 Kč/m 2 KUPNÍ CENA 0 Kč VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota 671 979 Kč 0 Kč Výnosová hodnota 0 Kč 0 Kč Věcná hodnota 590 107 Kč 0 Kč Obvyklá cena 670 000 Kč - z toho hodnota pozemku 9 132 Kč 0 Kč Minimální cena v rekonstrukci x Vklad investice do nemovitosti 0 Kč x Reprodukční cena pro pojištění 968 292 Kč 0 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnání s nemovitostmi na trhu v obci a okolí. Porovnávací metoda nejpřesněji určuje cenu obvyklou, neboť nejvěrněji zobrazuje stav na trhu s nemovitostmi v daném regionu. Povinní znemožnili řádné místní šetření. Stav vnitřních konstrukcí musel být odhadnut. NÁLEZ - 2 -
Situace Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 5936 Kopie katastrální mapy Charakteristika obce Mladá Boleslav je průmyslové město s rozvinutým automobilovým průmyslem s veškerou občanskou vybaveností. Poloha nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází v obci Mladá Boleslav na sídlišti panelových domů. RIZIKA Rating rizika: RIZIKO Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou NE Jednotka je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Skutečné užívání jednotky není v rozporu s její kolaudací NE Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn RIZIKO Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou NE Nemovitost není situována v záplavovém území RIZIKO Věcná břemena a obdobná zatížení: NE Bez věcných břemen ANO Zástavní právo ANO Exekuce Komentář: Zástavní práva a exekuce nejsou zohledněna v ceně. RIZIKO Ostatní rizika: nejsou Popis jednotlivých staveb Základní popis stavby Jedná se o panelový montovaný dům s plochou střechou, dům má 12. nadzemní podlaží. Dům byl postaven cca v roce 1975. Dům je připojen na veřejný vodovod, kanalizaci a elektrickou distribuční síť. Byt je v 10.NP. Popis bytové/nebytové jedn. Bytová jednotka 2+1 je v 10.NP bytového domu č.p. 1277 Dispoziční řešení 2+1 Popis tech. stavu stavby Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy 2. Svislé konstrukce panelové betonové sendvičové 3. Stropy železobetonové montované 4. Krov, střecha plochá 5. Krytiny střech svařované pásy 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů umělá se zateplením 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody betonové 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna plastová 14. Povrchy podlah 15. Vytápění ústřední 16. Elektroinstalace třífázová 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod Objekt je v původním stavu. Základy jsou betonové, svislé nosné konstrukce jsou betonové montované, schodiště betonové montované, střecha plochá, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, vytápění ústřední dálkové. Okna jsou plastová. Vnitřní konstrukce předpokládám standardní ve špatném stavu. TUV - dálkový ohřev. Fasáda je zateplená. Povinní, přestože byli písemně informováni o datu a času místního šetření, se nedostavili a tím znemožnil řádné místní šetření. Stav vnitřních konstrukcí musel být odhadnut. Výměry byly získány od správce nemovitosti - DOMOS s.r.o. Mladá Boleslav. - 3 -
19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody centrální ohřev vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy osobní výtah 25. Ostatní požární hydranty 26. Instalační pref. jádra standard Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek p.č. st. 3519 o velikosti 442m 2 je evidovaný v KN v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: V současné době se v obci pohybuje cena stavebních pozemků okolo 1300,- Kč/m 2. Obvyklá cena byla v tomto konkrétním případě s ohledem na polohu stanovena 1300,- Kč. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Spoluvlastnický podíl Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st. 3519 442 1 300 533 / 33 536 9 132 Celková výměra pozemků 442 Hodnota pozemků celkem 9 132 Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha pokoj byt 18,00 m 2 1,00 18,00 m 2 pokoj byt 18,20 m 2 1,00 18,20 m 2 kuchyň byt 9,40 m 2 1,00 9,40 m 2 chodba byt 4,80 m 2 1,00 4,80 m 2 koupelna + WC byt 2,70 m 2 1,00 2,70 m 2 poměrná část chodby byt 1,20 m 2 1,00 1,20 m 2 lodžie nezasklená sklad (sklípek) 3,10 m 2 0,50 1,55 m 2 lodžie nezasklená balkon 3,10 m 2 0,50 1,55 m 2 sklep sklad (sklípek) 1,57 m 2 0,50 0,79 m 2 Celková podlahová plocha 62,07 m 2 58,18 m 2 Výpočet věcné hodnoty jednotky Současný stav Podlahová plocha [m 2 ] 62,07 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 15 600 Reprodukční hodnota (RC) Kč 968 292 Rozestavěnost % 100,00 Stáří roků 40 Další životnost roků 60 Opotřebení % 40,00 Věcná hodnota (VH) Kč 580 975 Budoucí stav Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita / Popis Zdůvodnění koeficientu K c - 4 -
Typ stavby Plocha Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Oceňovaná jednotka Oceňovaná nemovitost se nachází v obci Mladá Boleslav na sídlišti panelových domů. Bytová jednotka 2+1 je v 10.NP bytového domu č.p. 1277 bytový dům 58,18 10.NP 2+1 X X X X Srovnávané jednotky Mladá Boleslav, U Stadionu Byt v OV, 79m 2, v 7.NP bytový dům 8.NP. velmi dobrý stav X bytový dům 79,00 1.NP 3+1 1 999 000 25 304 0,46 11 518 Mladá Boleslav, Štyrsova 3+1 v OV, 60m 2, 3.NP, zděný bytový dům 3.NP - zateplená fasáda, byt po rekonstrukci bytový dům - zděný Mladá Boleslav, jana Palacha 60,00 3.NP 3+1 1 599 000 26 650 0,43 11 389 Bytový dům, 2+kk, 42m 2, 2.NP panelový dům, byt i dům po rekonstrukci. bytový dům 42,00 2.NP 2+kk 1 450 000 34 524 0,34 11 743 Variační koeficient před úpravami: 14,11 % Variační koeficient po úpravách: 1,27 % Průměrná cena 11 550 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 58,18 m 2 Porovnávací hodnota 671 979 Kč Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy Obvyklá cena: 670 000Kč Z toho hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: 0Kč Z toho obvyklá cena předzahrádek: 0Kč Upravená obvyklá cena: 670 000Kč Započitatelná plocha: 58,18m 2 Jednotková cena započitatelné plochy: 11 515Kč/m 2 Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa oblasti. 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 8.12.2004, č.j. Spr. 6118/2004 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. - 5 -
- 6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -