088EX 2811/12-43 Znalecký posudek č. 3810/50/15 Š O ceně bytové jednotky č. 762/617, s podílem na společných prostorách, pozemku parc.č. 232/16 a věcných břemen ul. Bryksova č.p.762/44 v k.ú Černý Most, obec Praha 9. Postup při zpracování posudku: Ing. Pavel Mach a Helena Machová nepřevzali poštu, kde byl uveden termín prohlídky dne 3.4.2015. Podařilo se mi po delší době sehnat mobil 603454312 na Ing. Macha, který umožnil prohlídku 23.4.2015. Objednatel posudku: Exekutorský úřad Kladno JUDr. Jana Škofová Petra Bezruče 1416 272 01 Kladno IČ: 41948777 vystavil: Tomáš Komárek Telefon: 312664522 Účel posudku: stanovit cenu nemovitostí uvedených v pravomocném exekučním příkazu č.j. 088EX 2811/12-31, jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 23. 4. 2015 posudek vypracovala: Ing. Věra Šilhavá Benešovská 3157 272 01 Kladno Mob.602209515 Posudek obsahuje 15 stran textu a 13 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Kladně, 23. 5. 2015
2 A. Nález 1. Znalecký úkol O ceně bytové jednotky č. 762/617, s podílem na společných prostorách, pozemku parc.č. 232/16 a věcných břemen ul. Bryksova č.p.762/44 v k.ú Černý Most, obec Praha 9. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 23. 4. 2015 za přítomnosti : Ing. Pavla Macha 3. Podklady pro vypracování posudku výpis z KN Katastrálního úřadu Hl.město Praha, vypracovaný dne 13.5.2015 z LV 930, LV 148 pro katastrální území Černý Most, - snímek pozemkové mapy - informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitosti, - skutečnosti a výměry zjištěné na místě. 4. Vlastnické a evidenční údaje SJM Mach Pavel Ing. a Machová Helena, V Americe 114, 252 31 Všenory 5. Dokumentace a skutečnost Dokumentace není, skutečnosti zjištěné a zaměřené na místě. 6. Celkový popis nemovitosti Jedná se o bytovou jednotku č. 762/617 4+kk, situovanou v 6. NP. bytového panelového domu, přístupného přes objekt na parc.č. 232/14. Přístup je zabezpečen zřízením věcného břemene a dalšími břemeny v právu chůze a jízdy přes pozemky parc.č 232/18 a 232/25. Bytový dům má 8.NP, 1.PP. Bytový dům je revitalizovaný, zateplený, novými okny a s novými výtahy. Byt je v zanedbaném, neudržovaném stavu. Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
3 7. Obsah posudku Oddíl 1 I. Pozemek a) Pozemky 1)Pozemky II. Byt a) Byt 1)Bytová jednotka č. 762/617 b) Ocenění porovnávací metodou Oddíl 2 a) Věcná práva 1)Věcné břemeno chůze a jízdy I 2)Věcné břemeno chůze a jízdy II 3)Věcné břemeno přístupu přes objekt stojící na parc.č. 232/14
4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka nižší než nabídka 0,03 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím 1,00 5 výskytu záplav Index trhu:i T = P 6 (1 + P i ) = 0,970 i = 1 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném 1,00 funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,04 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 0,05 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě, které jsou v obci obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná 0,00 pozemku 6 Dopravní dostupnost k pozemku občanská vybavenost obce V. Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá dostupnost centra obce 0,00 0,02
5 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby 0,00 hlediska komerční využitelnosti na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i ) = 1,010 i = 2 Oddíl 1 Popisy objektů I. Pozemek a) Pozemky 1) Pozemky Jedná se o pozemek ve svažitém terénu na východ, přístupné po zpevněné komunikaci s napojením na veř. el. síť, vodovod, kanalizaci, plynovod. Pozemek je oceněn dle Cenové mapy pro Hl. město Prahu, pro r. 2015 II. Byt a) Byt 1) Bytová jednotka č. 762/617 Jedná se o byt č. 762/617 4+1 situovaný v 6. nadzemním podlaží panelového domu postaveného v roce 1980.Střecha je rovná s krytinou z fólie PVC s klempířskými konstrukcemi a bleskosvodem. Dům je montovaný z dílců betonových plošných, tl. zdiva 24 cm. Vnější fasáda je zateplená, vnitřní stěny jsou hladké, s keramickými obklady v kuchyni a koupelně. Okna jsou plastová, dveře hladké, povrch podlah je PVC a kobercový a z keramické dlažby. Proveden rozvod teplé a studené vody, topení je dálkové s litinovými radiátory. Elektroinstalace je světelná. V kuchyni je kuchyňská linka s el. sporákem, v koupelně je vana a umyvadlo. V domě jsou 2 nové výtahy z r. 2008. Jádro je vyzděné. Orientace bytu je na východ, Technický stav : dům je po rekonstrukci 2010, výměna oken 2012, byt je v původním stavu, předpoklad provedení stavebních prací..
6 Oddíl 2 Popisy objektů a) Věcná práva 1) Věcné břemeno chůze a jízdy I Oprávnění pro jednotku 762/617, povinnost k parcele 232/25 2) Věcné břemeno chůze a jízdy II Oprávnění pro jednotku 762/617, povinnost k parcele 232/25 3) Věcné břemeno přístupu přes objekt stojící na parc.č. 232/14 Oprávnění pro jednotku 762/617, povinnost k parcele 232/14 Ocenění Oddíl 1 I. Pozemek a) Pozemky a.1) Vyhláška 199/2014 Sb. a.1.1) Pozemky 2 2 Pozemky oceněné dle cenové mapy stavebních pozemků Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Základní cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 232/16 zastavěná pl. 1 584 3 000, 4 752 000, Pozemky určená cena: 4 752 000, Kč
7 II. Byt a) Byt a.1) Vyhláška 199/2014 Sb. a.1.1) Bytová jednotka č. 762/617 38 Podlahové plochy jednotky (PP): Plocha [m 2 ] Název Výpočet plochy celková koef. započítaná pokoj s kk 5,82 2,87+3,02 3,23 26,46 1,00 26,46 pokoj 2,92 2,48 7,24 1,00 7,24 pokoj 2,89 3,20 9,25 1,00 9,25 pokoj 4,27 2,86+0,45 1,83 0,90 0,90 0,5 12,63 1,00 12,63 předsíň 3,51 1,11+3,35 1,55 9,09 1,00 9,09 koupelna 2,24 1,59 3,56 1,00 3,56 WC 1,52 0,91 1,38 1,00 1,38 komora 1,82 2,23 4,06 1,00 4,06 lodžie 5,49 1,02 5,60 0,20 1,12 79,27 74,79 Určení základní ceny za m 2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1: Kraj: Hlavní město Praha Obec: Praha Počet obyvatel: 1 243 201 Základní cena (ZC): 30 225, Kč/m 2 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 1 Typ stavby III. Budova - panelová, zateplená 0,00 2 Společné části domu I. Žádné z dále uvedených 0,01 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00 5 Orientace obyt. místností ke III. Ostatní světové strany - s výhledem 0,03 světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 0,00 7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo 0,00 užívané spolu s bytem lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 0,00 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 10 Stavebně-technický stav III. Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad 0,85 * * Rok výstavby / kolaudace: 1980 Stáří stavby (y): 35 Koeficient pro úpravu (s): 0,825 9 provedení menších stavebních úprav) Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 10): 0,715 i=1 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): 21 610,88 Kč/m 2
8 Index trhu (I T ): 0,970 Index polohy (I P ): 1,010 Cena bytu určená porovnávacím způsobem: CB P = PP ZCU I T I P = 74,79 21 610,88 0,970 1,010 = 1 583 467,28 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemku = 4 752 000, Kč Spoluvlastnický podíl: 731 / 66 974 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 51 866,58 Kč + 51 866,58 Kč Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 1 635 333,86 Kč Bytová jednotka č. 762/617 určená cena: 1 635 333,86 Kč b) Ocenění porovnávací metodou Byt 3+1, Bryksova ul. Byt v 2. NP okna plastová, jinak je byt v původním stavu, na podlahách PVC a koberce, dům má novou střechu, stoupačky, výtahy. Byt 3+1, Generála Janouška Byt 3+1, Cíglerova ul. Byt v 5. NP., plastová okna, dům revitalizovaný, byt v původním stavu linka Byt 6. NP., po částečné rekonstrukci, plastová okna, stoupačky, nová kuchyňská
9 Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) K místa K stavební stav K vybav. K výměra K prodejnost Jednotková cena (JC) Byt 3+1, Bryksova ul. 2 600 000, Kč 1,00 1,10 0,80 1,09 0,80 1 995 136, Kč Byt 3+1, Generála Janouška 2 930 000, Kč 1,00 1,00 0,80 0,99 0,80 1 856 448, Kč Byt 3+1, Cíglerova ul. 2 699 000, Kč 1,00 1,00 0,80 1,04 0,80 1 796 454,40 Kč kde JC = (VC / M) (K místa K stavební stav K vybav. K výměra K prodejnost ) Množství (M) Váha (V) 1,00 1,0 1,00 1,0 1,00 1,0 Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena: 1 796 454,40 Kč 1 882 679,47 Kč 1 995 136, Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena: 1 882 679,47 Kč Jednotkové množství: 1,00 Porovnávací hodnota: = 1 882 679,47 Kč Výsledná porovnávací hodnota: 1 882 680, Kč
10 Oddíl 2 a) Věcná práva a.1) Cenový předpis a.1.1) Věcné břemeno chůze a jízdy I 16b zákona č. 151/1997 Sb. v účinném znění Podle odst. 5 se věcné břemeno ocení jednotně částkou: 10 000, Kč Věcné břemeno jako užitek oprávněného Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 731 / 66 974 Cena po úpravě: = 109,15 Kč Hodnota věcného břemene: = 109,15 Kč a.1.2) Věcné břemeno chůze a jízdy II 16b zákona č. 151/1997 Sb. v účinném znění Podle odst. 5 se věcné břemeno ocení jednotně částkou: 10 000, Kč Věcné břemeno jako užitek oprávněného Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 731 / 66 974 Cena po úpravě: = 109,15 Kč Hodnota věcného břemene: = 109,15 Kč a.1.3) Věcné břemeno přístupu přes objekt stojící na parc.č. 232/14 16b zákona č. 151/1997 Sb. v účinném znění Podle odst. 5 se věcné břemeno ocení jednotně částkou: 10 000, Kč Věcné břemeno jako užitek oprávněného Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 731 / 66 974 Cena po úpravě: = 109,15 Kč Hodnota věcného břemene: = 109,15 Kč
11 Ceny věcných práv Cenový předpis: 1) Věcné břemeno chůze a jízdy I 109,15 Kč 2) Věcné břemeno chůze a jízdy II 109,15 Kč 3) Věcné břemeno přístupu přes objekt stojící na parc.č. 232/14 109,15 Kč Cena věcných práv činí celkem: 327,45 Kč Cena po zaokrouhlení: 330, Kč Tato věcná břemena neovlivňují cenu obvyklou.
12 C. Rekapitulace Příslušenství bytů a nebytových prostorů Cena pozemků podle cenového předpisu Byty a nebytové prostory Cena bytů podle cenového předpisu Cena věcných práv podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem 4 752 000, Kč 1 635 330, Kč 330, Kč 1 882 680, Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 1 882 680, Kč Cena slovy: jedenmilionosmsetosmdesátdvatisícešestsetosmdesát Kč Závěr: Obvyklá cena byla provedena v návaznosti na provedené analýze trhu v dané lokalitě a čase, obdobných obchodovaných nemovitostí, porovnávacím způsobem. Obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství : a) Nemovitosti : bytová jednotka č. 762/617, podíl 731/66974 na spol. prostorách domu a pozemku parc.č. 232/16 o výměře 1584 m2 a věcných břemenech. Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 1 882 680, Kč Cena slovy: jedenmilionosmsetosmdesátdvatisícešestsetosmdesát Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo nezjištěno
13 Věcná břemena Ceny věcných práv Cenový předpis: 1) Věcné břemeno chůze a jízdy I 109,15 Kč 2) Věcné břemeno chůze a jízdy II 109,15 Kč 3) Věcné břemeno přístupu přes objekt stojící na parc.č. 232/14 109,15 Kč Cena věcných práv činí celkem: 327,45 Kč Cena po zaokrouhlení: 330, Kč Tato věcná břemena neovlivňují cenu obvyklou. c) Závady, které prodejem nemovitosti v dražbě nezaniknou- viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství : Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 1 882 680, Kč Cena slovy: jedenmilionosmsetosmdesátdvatisícešestsetosmdesát Kč V Kladně, 23. 5. 2015 Ing. Věra Šilhavá Benešovská 3157 272 01 Kladno
14 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem provedla jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 29.6.1979 pod č.j. K 191/79 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č.3810/50/15 Š znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3810/50/15 Š podle připojené likvidace. Ing. Věra Šilhavá Benešovská 3157 272 01 Kladno v Kladně dne 23. 5. 2015
15 E. Seznam příloh 1) Výpis z KN LV (5 listů) 2) Snímek z katastrální mapy (1 list) 3) Fotodokumentace (5 listů) 4) Cenová mapa (1 list) 5) Mapa (1 list)