Ing. Věra Šilhavá Benešovská Kladno Mob

Transkript

1 088EX 675/09-59 Znalecký posudek č. 3820/60/15 Š O ceně rodinného domu č.p. 49, parc. St.67/3, Havířská ulice II, v k.ú a obci Cvrčovice, o. Kladno Postup při zpracování posudku : Byla provedena prohlídka RD s tím, že sklep nebyl zpřístupněn. Rozměry sklepa jsem převzala ze znaleckého posudku č.1423/01, vypracovaného dne Josefem Pšeničkou. Objednatel posudku: Exekutorský úřad Kladno JUDr. Jana Škofová Petra Bezruče Kladno IČ: vystavil: Tomáš Komárek Telefon: Účel posudku: stanovit cenu nemovitostí uvedených v pravomocném exekučním příkazu č.j. 088EX 675/09-59, jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracovala: Ing. Věra Šilhavá Benešovská Kladno Mob Posudek obsahuje 14 stran textu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Kladně,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol nemovitostí spojené cenou obvyklou podle zvláštního předpisu a to : Pozemek parc.č. St.67/3 o výměře 173 m2, druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří Budova č.p.49 v obci Cvrčovice na pozemku parc.č. St. 67/3, způsob využití bydlení Vše zapsáno na LV č. 82 pro obec a k.ú Cvrčovice, Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kladno. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti : pana Škutchana 3. Podklady pro vypracování posudku výpis z KN Katastrálního úřadu Kladno, vypracovaný dne z LV 82 pro katastrální území Cvrčovice, - snímek pozemkové mapy - informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitosti, - skutečnosti a výměry zjištěné na místě. 4. Vlastnické a evidenční údaje Škutchan Milan, Havířská ulice II 49, Cvrčovice 5. Dokumentace a skutečnost Dokumentace není, skutečnosti zjištěné a zaměřené na místě. 6. Celkový popis nemovitosti Jedná se rodinný dům řadový koncový ( polovina dvojdomu) situovaný v zástavbě stávajících rodinných domů, přístupný po nezpevněné komunikaci s možností napojení na veř. el. síť, vodovod, kanalizaci, plynovod. U domu jsou vedlejší stavby do 25,0m2, venkovní suchý záchod, smíšené porosty. Dům je neudržovaný, s podstandardním vybavením, před kompletní rekonstrukcí. Na domu vázne věcné břemeno dolování - neovlivňuje cenu obvyklou. Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 7. Obsah posudku a) Objekty 1)Rodinný dům č.p.49 2)Trvalé porosty b) Pozemky 1)Pozemky c) Věcná práva 1)Věcné břemeno d) Ocenění porovnávací metodou

4 4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím 1,00 5 výskytu záplav Index trhu:i T = P 6 (1 + P i ) = 1,000 i = 1 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném 1,01 funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,03 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 0,01 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě, které jsou v obci obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí II. V okolí nemovité věci je částečně 0,02 pozemku 6 Dopravní dostupnost k pozemku dostupná občanská vybavenost obce V. Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá dostupnost centra obce 0,02 0,02

5 5 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby 0,00 hlediska komerční využitelnosti na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i ) = 1,010 i = 2 Popisy objektů a) Objekty 1) Rodinný dům č.p.49 Jedná se o rodinný dům přízemní zčásti podsklepený, řadový koncový, postavený v roce Střecha je pultová s taškovou krytinou, se žlaby a svody, s bleskosvodem. Obvodové zdivo je v tl. 45 cm. Vnější fasáda je štuková, vnitřní omítky jsou hladké. Okna jsou dvojitá, dveře jsou hladké. Podlahy jsou betonové, keramické a prkenné.. El. instalace je světelná a motorová. Proveden rozvod studené a teplé vody. Topení je lokální na tuhá paliva. V kuchyni jsou kamna na tuhá paliva, v koupelně umyvadlo a vana. WC je suché mimo objekt Výčet místností : podzemní podl. sklep přízemí : chodba, kuchyň, 2 pokoje, koupelna, Technický stav : Objekt je před kompletní rekonstrukcí, střecha prosvítá, omítky opadávají, nátěry oprýskané, zdivo vlhké, rozvody el. a ZT, okna, zařizovací předměty nutné vyměnit. 2) Trvalé porosty b) Pozemky 1) Pozemky Jedná se o pozemek v rovinném terénu, přístupný po zpevněné komunikaci s možností jeho napojení na veř. el. síť, vodovod, kanalizaci, plynovod. c) Věcná práva 1) Věcné břemeno Věcné břemeno dolování s právem výkupu, zpětné koupě a právo předkupní.

6 6 Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 199/2014 Sb. a.1.1) Rodinný dům č.p Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha podzemní podl. 2,05 m 5,0 3,0 = 15,00 m 2 přízemí 3,30 m 13,22 5,01 = 66,23 m 2 Součet: 5,35 m 81,23 m 2 Podlažnost: 81,23 / 15,00 = 5,42 Obestavěný prostor (OP): podzemní podl. 2,05 5,0 3,0 = 30,75 m 3 přízemí 3,30 13,22 5,01 = 218,57 m 3 střecha 2,72 0,50 13,22 5,01 = 90,08 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 339,40 m 3 Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Středočeský Obec: Cvrčovice Počet obyvatel: 712 Základní cena (ZC): 2 453, Kč/m 3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do A poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby II. Dvojdomek, dům řadový 0,01 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 0,00 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 0,00 4 Podlažnost III. Hodnota větší než 2 0,02 5 Napojení na veřejné sítě III. Přípojka elektro, voda a odkanalizování 0,00 (přípojky) RD do žumpy nebo septiku 6 Způsob vytápění stavby I. Lokální na tuhá paliva 0,08 7 Zákl. příslušenství v RD II. Pouze částečné ve stavbě nebo úplné 0,05 podstand. nebo mimo stavbu RD 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy III. Standardního rozsahu a provedení 0,00 10 Vedlejší stavby tvořící III. Standardní příslušenství - vedlejší stavby 0,05 příslušenství k RD celkem do 25 m 2 11 Pozemky ve funkčním celku se I. Bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) 0,01 stavbou nebo do 300 m 2 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00

7 7 13 Stavebně-technický stav IV. Stavba ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) * Rok výstavby / kolaudace: 1864 Stáří stavby (y): 151 Koeficient pro úpravu (s): 0, Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 13): i=1 0,359 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): 880,63 Kč/m 3 Index trhu (I T ): 1,000 Index polohy (I P ): 1,010 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CS P = OP ZCU I T I P = 339,40 880,63 1,000 1,010 = ,68 Kč 0,65 * Rodinný dům č.p.49 určená cena: ,68 Kč a.1.2) Trvalé porosty Ovocné dřeviny, vinná réva a okrasné rostliny zjednodušeným způsobem 47 Plocha Název Parc. č. Koef. Jedn. cena poz. Celková cena 73 m 2 zastavěná pl. část St.67/3 0, ,5595 Kč 2 209,08 Kč Trvalé porosty zjednodušeným způsobem 47 celkem: = 2 209,08 Kč Trvalé porosty určená cena: 2 209,08 Kč Ceny objektů včetně opotřebení: 1) Rodinný dům č.p ,68 Kč 2) Trvalé porosty 2 209,08 Kč Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: ,76 Kč Cena po zaokrouhlení: , Kč b) Pozemky b.1) Vyhláška 199/2014 Sb. b.1.1) Pozemky 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Cvrčovice Název okresu: Kladno Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce IV obyvatel 0,65 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce 0,60 obce 3 Poloha obce II. Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s městem (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě 1,03

8 8 Prahy a Brna) 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,00 5 Dopravní obslužnost obce III. Železniční, nebo autobusová zastávka 0,90 6 Občanská vybavenost v obci V. Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) 0,85 Základní cena výchozí: ZC v = 1 500, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 460,95 Kč/m 2 Index trhu: I T = 1,000 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 0,00 pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené 6 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index polohy: I P = 1,010 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 1,010 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 465,5595 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] St.67/3 Zastavěná pl ,79 Pozemky určená cena: ,79 Kč c) Věcná práva c.1) Cenový předpis c.1.1) Věcné břemeno 16b zákona č. 151/1997 Sb. v účinném znění Podle odst. 5 se věcné břemeno ocení jednotně částkou: , Kč Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného 1 Hodnota věcného břemene: = , Kč

9 9 d) Ocenění porovnávací metodou Svinařov RD 3+1 RD 3+1, pozemek 255 m 2, dům v původním stavu, před rekonstrukcí Žižice RD 2+1 RD zděný přízemní, před rekonstrukcí, pozemek 173 m2 Smečno RD 2+1/G RD zděný, přízemní, v původním stavu, před rekonstrukcí. U domu je garáž, vlastní studna, pozemek 324 m2 Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Množství (M) K místa K stavební stav K vybavení. K pozemek K prodejnost Jednotková cena (JC) Váha (V) Svinařov RD , Kč 1,00 1,00 1,00 0,90 0,69 0, , Kč 1,0 Žižice RD , Kč 1,00 1,00 1,00 0,90 1,00 0, , Kč 1,0 Smečno RD 2+1/G , Kč 1,00 0,90 1,00 0,90 0,53 0, , Kč 1,0 kde JC = (VC / M) (K místa K stavební stav K vybavení. K pozemek K prodejnost ) Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena: , Kč , Kč , Kč

10 10 Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena: , Kč Jednotkové množství: 1,00 Porovnávací hodnota: = , Kč Výsledná porovnávací hodnota: , Kč

11 11 C. Rekapitulace Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Cena věcných práv Celková cena podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem , Kč , Kč , Kč , Kč , Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce , Kč Cena slovy: třistaosmdesátčtyřitisícedvěstědevadesát Kč Závěr: Obvyklá cena byla provedena v návaznosti na provedené analýze trhu v dané lokalitě a okolí do 10 km obdobných obchodovaných nemovitostí, porovnávacím způsobem. Obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství : nemovitostí spojené cenou obvyklou podle zvláštního předpisu a to : Pozemek parc.č. St.67/3 o výměře 173 m2, druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří Budova č.p.49 v obci Cvrčovice na pozemku parc.č. St. 67/3, způsob využití bydlení a věcného břemene. Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce , Kč Cena slovy: třistaosmdesátčtyřitisícedvěstědevadesát Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí : Nájemní právo nezjištěno Věcné břemeno Hodnota věcného břemene: = , Kč Tato věcná břemena neovlivňují cenu obvyklou. c) Závady, které prodejem nemovitosti v dražbě nezaniknou- viz odst. b

12 12 d) Výsledná obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství : Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce , Kč Cena slovy: třistaosmdesátčtyřitisícedvěstědevadesát Kč V Kladně, Ing. Věra Šilhavá Benešovská Kladno

13 13 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem provedla jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne pod č.j. K 191/79 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č.3820/60/15 Š znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3820/60/15 Š podle připojené likvidace. Ing. Věra Šilhavá Benešovská Kladno v Kladně dne

14 14 E. Seznam příloh 1) Výpis z KN LV (2 listy) 2) Snímek z katastrální mapy (1 list) 3) Fotodokumentace (3 list) 4) Mapa (1 list)