č. 2836/2012 Hodnota nemovitostí Bytových domů čp.2682, 2683, 2684, 2685 v kat.území Žižkov, Praha 3 Objednatel : Společenství vlastníků jednotek v budově Jilmová, 2682, 2683, 2684, 2685, -Praha 3 Jilmová 2682, 130 00 Praha 3, IČO: 270 81 478 Účel ocenění : Stanovení reprodukční ceny domů za účelem uzavření pojistné smlouvy Zhotovitel : YBN CONSULT Znalecký ústav s.r.o. Krakovská 9, Praha 1 Znalecký ústav jmenovaný Ministerstvem spravedlnosti pod č.j.:391/93- OOD Člen České komory odhadců majetku V Praze, dne : 11.12.2012
YBN CONSULT - Znalecký ústav s.r.o. veškerá práva vyhrazena. Žádná část tohoto elaborátu nesmí být reprodukována nebo přenášena jakýmkoliv způsobem včetně elektronického, mechanického, fotografického či jiného záznamu, bez předchozí dohody a písemného svolení zhotovitele elaborátu. Znalecký posudek č. 2836/2012 Strana 2 (celkem 24)
1. Ú V O D ZADÁNÍ A PŘEDMĚT POSOUZENÍ Stanovení reprodukční ceny domů v Jilmové ulici čp.2682, 2683, 2684, 2685 je vypracováno v souladu s objednávkou zadavatele pro účely následného uzavření pojistné smlouvy. INFORMACE O MAJETKU Kód katastrálního území : 727 415 Název katastrálního území : Žižkov Kód obce : 554782 Název obce : Praha Kód okresu : CZ0100 Název okresu : Hlavní město Praha Nemovitost: 4 bytové domy rozdělené prohlášením vlastníka na bytové jednotky OBJEDNATEL OCENĚNÍ Společenství vlastníků jednotek v budově Jilmová, 2682, 2683, 2684, 2685, -Praha 3 Jilmová 2682, 130 00 Praha 3, IČO: 270 81 478 ZPRACOVATEL OCENĚNÍ YBN CONSULT - Znalecký ústav s.r.o. Krakovská 9, 110 00 Praha 1 PODKLADY PRO OCENĚNÍ Výpis z katastru nemovitostí č.7964 ze dne 25.5.2012 Snímek z pozemkové mapy Rozhodnutí o přístupnosti stavby, ONV Praha 3 ze dne 26.4.1976 Kolaudační rozhodnutí čj.:18161/02/ov/1441/ča, ze dne 2.5.2002 Prohlášení vlastníka vypracované RK Sever s.r.o., ze dne 20.5.2002 SKM Praha 3, a.s. Opravy vnitřních instalací Jilmová 2682-2685, 02/2001 Stavební dokumentace archiv stavebního úřadu Seifertova, P3 DATUM POSOUZENÍ Stanovení reprodukční ceny nemovitostí je provedeno k datu ocenění, tj. k 11.12.2012. Znalecký posudek č. 2836/2012 Strana 3 (celkem 24)
2. M E T O D Y O C E Ň O V Á N Í Názvosloví: Reprodukční cena (hrubé náklady náhrady) představují odhad nákladů, za které je možné srovnatelný majetek (bez zohlednění opotřebení) v daném místě a čase pořídit. Technika výpočtu: a) nový majetek oceněný podrobným rozpočtovým podkladem. b) obestavěný prostor (bez základových konstrukcí) ohodnocený jednotkovou cenou za m 3. c) užitná plocha ohodnocená nákladem za m2 (srov. též Čisté náklady náhrady) Pozn.: Je nutno důrazně upozornit, že stejný výraz reprodukční cena (pořizovací cena) v zákoně o účetnictví 25, odst.1, písm.k - je chápána a aplikována jako cena, za kterou byl majetek pořízen (se všemi souvisejícími náklady) se zohledněním jeho opotřebení. Tento výraz spíše vyjadřuje pojem časová hodnota. Ve stejném smyslu jako časová ceny je vyjadřována věcná hodnota nemovitosti. Věcná hodnota je reprodukční cena nemovitosti snížená o opotřebení. V daném případě je znehodnocení jednotlivých konstrukčních prvků provedeno na jednotlivé sekce stavby jako na jeden funkční celek z pohledu technické životnosti. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné nové věci. Ocenění může tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce), zda je výhodnější a ekonomicky efektivnější koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení, které s ohledem na skutečný stavebnětechnický stav a morální zastarání stanovené pomocí některé ze známých metod. Při stanovení věcné hodnoty nemovitosti (kromě pozemků) mají zásadní význam vstupní údaje. U staveb těmito vstupními údaji jsou: délka [m] zastavěná plocha [m 2 ] obestavěný prostor [m 3 ] vnitřní využitelná (pronajmutelná) plocha [m 2 ] stáří stavby reprodukční pořizovací cena 1 m 3 obestavěného prostoru, 1 m 2 zastavěné plochy, příp. 1 m délky opotřebení stavby Pro výpočet opotřebení stavby je nutné zjistit příp. stanovit: stáří stavby a stav běžné údržby technické a morální opotřebení provedené opravy a výměna jednotlivých konstrukčních prvků předpokládanou životnost (další trvání stavby) metodu výpočtu opotřebení a odůvodnit její použití Znalecký posudek č. 2836/2012 Strana 4 (celkem 24)
3. N Á L E Z A O C E N Ě N Í Bytový dům čp.2682, 2683, 2684 a 2684 v ulici Jilmová, v kat.území Žižkov IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE MAJETKU Vlastník majetku : Kód katastrálního území : 727 415 Název katastrálního území : Žižkov Kód obce : 554782 Název obce : Praha Kód okresu : CZ0100 Název okresu : Hlavní město Praha Název kraje : Praha Název státu : Česká republika Společenství vlastníků jednotek v budově Jilmová, 2682, 2683, 2684, 2685, -Praha 3 Jilmová 2682, 130 00 Praha 3, IČO: 270 81 478 Poloha v obci : Časové koeficienty : Bytové domy se nachází v Jilské ulici na Žižkově, která je kolmá na ulici Malešickou. V těsné blízkosti je Nákladové nádraží, park Židovské pece. Nedaleko se nachází Basilejské náměstí. ČSÚ Vlastnické a evidenční údaje: LV 7964 Znalecký posudek č. 2836/2012 Strana 5 (celkem 24)
3.1 POPIS NEMOVITOSTÍ Bytové domy čp.2682/4 na pozemku parc.č.3566/8, čp.2683/6 na pozemku parc.č.3566/9, čp.2684/10 na pozemku parc.č.3566/10 a čp.2685/12 na pozemku parc.č.3566/11 jsou řadové panelové domy, které byly postaveny na základě povolení o přípustnosti stavby včetně trafostanice, úložiště LTO, vnitroblokových komunikací, parkoviště, inženýrských sítí, vydané ONV v Praze 3 dne 26.4.1976. Kolaudace proběhla v následujícím roce, tedy 1977. V roce 2000 započala rekonstrukce a revitalizace bytových domů, která spočívala v kompletní výměně všech stoupaček (voda a kanalizace), silnoproudé vedení, nové vybudování 4 osobních výtahů zn.schindler, zateplení obvodového pláště a kompletní střešní nástavby 5. nadzemního podlaží s 10ti novými bytovými jednotkami. Na tyto úpravy bylo vydáno kolaudační rozhodnutí čj.:18161/02/ov/1441/ča ze dne 2.5.2002. Následně na tuto rekonstrukci navazovalo rozdělení stavby na bytové jednotky, které bylo prohlášením vlastníka budovy o vymezení jednotek dle zákona č.72/1994 Sb. vloženo dne 20.5.2002 vloženo do katastru. Celkem se tedy v krajním bytovém domě čp.2682 nachází 14 bytových jednotek a 5 nebytových jednotek z toho 4 x garáž a (1x trafostanice ve vlastnictví MČ P3 a sušárna s kotelnou). V bytovém domě čp.2683 se nachází 15 bytových jednotek a 6 nebytových jednotek garáží. Tento bytový dům je totožný s čp.2684. Druhý krajní dům čp.2685 je rovněž 14 bytových jednotek, 4 nebytové jednotky, z toho 3 garáže. Založení je hlubinné na širokoprofilových pilotách, délky pilotů nejsou k dispozici ani na stavebním úřadě. Konstrukční systém bytových domů je panelový montovaný VVÚ-ETA s moduly 6 a 3m, střešní nástavba je z příčných ocelových rámů po 1,2 m podpíraných podélnými ocelovými nosníky osazenými na nosné panelové stěny. Na ocelových rámech je vytvořena dřevěná příhradová konstrukce doplňující tvar nástavby. Střešní krytina je z pozinkovaného plechu. Klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Obvodové panely jsou zatepleny 10 cm polystyrénem a opatřeny štukovou omítkou. Vnitřní omítky jsou vápenné hladké, podlahy z litého betonu a PVC. Okna jsou z části zdvojená dřevěná a cca 4/5 oken je vyměněna za plastová. Dveře jsou původní plné v kovových zárubních. Sociální zařízení jsou v bytových jádrech, v nástavbě je koupelna vyzděna. Vytápění je centrální teplovodní, v bytech jsou litinové radiátory, v nástavbě již plechové radiátory. Byty jsou Znalecký posudek č. 2836/2012 Strana 6 (celkem 24)
vybaveny kuchyňskou linkou s plynovými sporáky. V domech jsou 4 nové výtahy Schindler, které jsou v přistavěných výtahových šachtách u vstupních dveří. Výtahové šachty byly založeny rovněž na mikropilotách. Bytové domy procházely pravidelnou údržbou a jsou ve velmi dobrém technickém stavu. U bytového domu čp.2682/4 byla z boční strany přistavěna trafostanice, olejové hospodářství a strojovna. Z boční strany je přistavěn komín. Znalecký posudek č. 2836/2012 Strana 7 (celkem 24)
3.2. REPRODUKČNÍ CENA A REPRODUKČNÍ CENA PO OPOTŘEBENÍ Seznam oceňovaných objektů 3.2.1. Bytový dům čp.2682/4 na pozemku parc.č.3566/8 3.2.2. Bytový dům čp.2683/6 na pozemku parc.č.3566/9 3.2.3. Bytový dům čp.2684/8 na pozemku parc.č.3566/10 3.2.4. Bytový dům čp.2685/10 na pozemku parc.č.3566/11 3.2.5. Trafostanice, olej.hospodářství a strojovna na pozemku parc.č.3566/8 3.2.6. Komín 3.2.1. Bytový dům čp.2682/4 na pozemku parc.č.3566/8 Metoda ukazatelová Zatřídění : JKSO : 803 10 Domy bytové typové s neunifik. k.s. (mimo soustavy TO) SKP : 46.21.12.00 Domy vícebytové Materiálová charakteristika : montované z dílců bet.plošných Zastavěná plocha (m 2 ) Popis Výpočet / komentář Počet m2 Zastavěná plocha 22.65*15.1+(1.75*1.75) 345,08 Zastavěná plocha celkem : 345 m 2 Výkaz výměr : 5 996,59 m 3 obestavěného prostoru Výpočet reprodukční ceny : Základní hodnota : Hodnota po mat. charakteristice: 3 493 Kč/m 3 obestavěného prostoru 3 555 Kč/m 3 obestavěného prostoru Koeficient úpravy základní hodnoty : 1,2533 Výpočet : 3 555 * 1,2533 = 4 455 Znalecký posudek č. 2836/2012 Strana 8 (celkem 24)
Výchozí hodnota jednotková : 4 455 Kč/m 3 obestavěného prostoru Výpočet : 4 455 * 5 996,59 = 26 714 808 Výchozí hodnota celková : 26 714 808 Kč Úprava výchozí hodnoty : strukturou stavebních dílů Název stavebního dílu Podíl 1 Hodnota (Kč) Koef Podíl 2 RC (Kč) Základy a zemní práce 6,451 1 723 372 2,0000 12,120 3 446 744 Svislé konstrukce 19,119 5 107 604 1,0000 17,960 5 107 604 Stropy a podhledy 13,105 3 500 976 1,0000 12,311 3 500 976 Konstrukce střechy 4,234 1 131 105 1,0000 3,977 1 131 105 Krytina střechy 2,890 772 058 1,0000 2,715 772 058 Klempířské konstrukce 0,605 161 625 1,0000 0,568 161 625 Vnitřní omítky 6,082 1 624 795 1,0000 5,713 1 624 795 Úprava vnějších povrchů 3,696 987 379 1,0000 3,472 987 379 Vnitřní obklady 2,016 538 571 1,0000 1,894 538 571 Schodiště 2,285 610 433 1,0000 2,147 610 433 Dveře 2,285 610 433 1,0000 2,147 610 433 Okna 3,898 1 041 343 1,0000 3,662 1 041 343 Podlahy 6,082 1 624 795 1,0000 5,713 1 624 795 Vytápění 3,192 852 737 1,0000 2,999 852 737 Elektroinstalace 3,730 996 462 1,0000 3,504 996 462 Bleskosvod 0,672 179 524 1,0000 0,631 179 524 Vnitřní vodovod 2,722 727 177 1,0000 2,557 727 177 Vnitřní kanalizace 2,722 727 177 1,0000 2,557 727 177 Vnitřní plynovod 1,378 368 130 1,0000 1,294 368 130 Zdroj teplé vody 2,184 583 451 1,0000 2,052 583 451 Vybavení kuchyní 1,512 403 928 1,0000 1,420 403 928 Hygienická vybavení 3,797 1 014 361 1,0000 3,567 1 014 361 Výtahy 1,680 448 809 1,0000 1,578 448 809 Ostatní 3,663 978 563 1,0000 3,441 978 563 Celkem 100,000 26 714 808 1,0645 100,000 28 438 180 Koeficient úpravy výchozí hodnoty : 1,0645 Výpočet : 26 714 808 * 1,0645 = 28 438 180 Reprodukční cena celková : 28 438 180 Kč Výpočet : 28 438 180 / 5 996,59 = 4 742,3919 Reprodukční cena jednotková nezaokr. : 4 742,3919 Kč/m 3 obestavěného prostoru Reprodukční cena jednotková : 4 742 Kč/m 3 obestavěného prostoru Výpočet věcné hodnoty : Opotřebení : Stáří : Celková životnost : analytické 35 roků 80 roků Název stavebního dílu Min Max Stáří Život. Podíl 2(%) Opotř.(%) Př.opotř(%) VH (Kč) Základy a zemní práce 150 200 35 80 12,120 43,750 5,303 1 938 794 Svislé konstrukce 80 200 35 80 17,960 43,750 7,858 2 873 027 Stropy a podhledy 80 200 35 80 12,311 43,750 5,386 1 969 299 Konstrukce střechy 70 150 10 80 3,977 12,500 0,497 989 717 Krytina střechy 40 80 10 80 2,715 12,500 0,339 675 551 Klempířské konstrukce 30 60 10 60 0,568 16,667 0,095 134 688 Vnitřní omítky 50 80 35 80 5,713 43,750 2,499 913 947 Úprava vnějších povrchů 30 60 10 60 3,472 16,667 0,579 822 816 Vnitřní obklady 50 80 35 80 1,515 43,750 0,663 242 325 Znalecký posudek č. 2836/2012 Strana 9 (celkem 24)
Vnitřní obklady 50 80 10 80 0,379 12,500 0,047 94 300 Schodiště 80 200 35 80 1,718 43,750 0,752 274 759 Schodiště 80 200 10 80 0,429 12,500 0,054 106 726 Dveře 50 80 35 80 1,718 43,750 0,752 274 759 Dveře 50 80 10 80 0,429 12,500 0,054 106 726 Okna 50 80 10 80 2,930 12,500 0,366 729 040 Okna 50 80 35 80 0,732 43,750 0,320 117 087 Podlahy 15 80 35 80 4,570 43,750 1,999 731 094 Podlahy 15 80 10 80 1,143 12,500 0,143 284 439 Vytápění 20 50 35 50 2,399 70,000 1,679 204 640 Vytápění 20 50 10 50 0,600 20,000 0,120 136 483 Elektroinstalace 25 50 10 50 3,504 20,000 0,701 797 170 Bleskosvod 25 50 10 50 0,631 20,000 0,126 143 619 Vnitřní vodovod 15 30 10 30 2,557 33,333 0,852 484 785 Vnitřní kanalizace 30 60 10 60 2,557 16,667 0,426 605 981 Vnitřní plynovod 20 50 10 50 1,294 20,000 0,259 294 504 Zdroj teplé vody 15 30 10 30 2,052 33,333 0,684 388 967 Vybavení kuchyní 15 30 35 40 1,136 87,500 0,994 40 393 Vybavení kuchyní 15 30 10 40 0,284 25,000 0,071 60 590 Hygienická vybavení 15 30 35 45 2,854 77,778 2,220 180 356 Hygienická vybavení 15 30 10 45 0,713 22,222 0,158 157 701 Výtahy 30 50 10 50 1,578 20,000 0,316 359 047 Ostatní 15 80 10 80 3,441 12,500 0,430 856 243 Celkem 0 0 0 0 100,000 36,385 36,385 18 090 948 Míra opotřebení : 36,385 % Výpočet : 28 438 180 * (1-0,36385) = 18 090 948 Věcná hodnota : 18 090 948 Kč Bytový dům čp.2682/4 na pozemku parc.č.3566/8 - celkem : Reprodukční cena Věcná hodnota 28 438 180 Kč 18 090 948 Kč 3.2.2. Bytový dům čp.2683/6 na pozemku parc.č.3566/9 Metoda ukazatelová Zatřídění : Znalecký posudek č. 2836/2012 Strana 10 (celkem 24)
JKSO : 803 10 Domy bytové typové s neunifik. k.s. (mimo soustavy TO) SKP : 46.21.12.00 Domy vícebytové Materiálová charakteristika : montované z dílců bet.plošných Zastavěná plocha (m 2 ) Popis Výpočet / komentář Počet m2 Zastavěná plocha 18.15*13.6+(1.75*1.75) 249,90 Zastavěná plocha celkem : 250 m 2 Výkaz výměr : 4 315,64 m 3 obestavěného prostoru Výpočet reprodukční ceny : Základní hodnota : Hodnota po mat. charakteristice: 3 462 Kč/m 3 obestavěného prostoru 3 522 Kč/m 3 obestavěného prostoru Koeficient úpravy základní hodnoty : 1,2533 Výpočet : 3 522 * 1,2533 = 4 414 Výchozí hodnota jednotková : 4 414 Kč/m 3 obestavěného prostoru Výpočet : 4 414 * 4 315,64 = 19 049 235 Výchozí hodnota celková : 19 049 235 Kč Úprava výchozí hodnoty : strukturou stavebních dílů Název stavebního dílu Podíl 1 Hodnota (Kč) Koef Podíl 2 RC (Kč) Základy a zemní práce 6,715 1 279 156 2,0000 12,585 2 558 312 Svislé konstrukce 21,505 4 096 538 1,0000 20,152 4 096 538 Stropy a podhledy 12,517 2 384 393 1,0000 11,729 2 384 393 Konstrukce střechy 4,410 840 071 1,0000 4,133 840 071 Krytina střechy 2,782 529 950 1,0000 2,607 529 950 Klempířské konstrukce 0,712 135 631 1,0000 0,667 135 631 Vnitřní omítky 5,801 1 105 046 1,0000 5,436 1 105 046 Úprava vnějších povrchů 2,985 568 620 1,0000 2,797 568 620 Vnitřní obklady 1,934 368 412 1,0000 1,812 368 412 Schodiště 2,103 400 605 1,0000 1,971 400 605 Dveře 2,205 420 036 1,0000 2,066 420 036 Okna 3,901 743 111 1,0000 3,656 743 111 Podlahy 5,699 1 085 616 1,0000 5,340 1 085 616 Vytápění 3,392 646 150 1,0000 3,179 646 150 Elektroinstalace 3,155 601 003 1,0000 2,956 601 003 Bleskosvod 0,543 103 437 1,0000 0,509 103 437 Vnitřní vodovod 2,612 497 566 1,0000 2,448 497 566 Vnitřní kanalizace 3,290 626 720 1,0000 3,083 626 720 Vnitřní plynovod 1,391 264 975 1,0000 1,303 264 975 Zdroj teplé vody 2,307 439 466 1,0000 2,162 439 466 Vybavení kuchyní 1,493 284 405 1,0000 1,399 284 405 Hygienická vybavení 3,697 704 250 1,0000 3,464 704 250 Výtahy 1,493 284 405 1,0000 1,399 284 405 Ostatní 3,358 639 673 1,0000 3,147 639 673 Celkem 100,000 19 049 235 1,0672 100,000 20 328 391 Znalecký posudek č. 2836/2012 Strana 11 (celkem 24)
Koeficient úpravy výchozí hodnoty : 1,0672 Výpočet : 19 049 235 * 1,0672 = 20 328 391 Reprodukční cena celková : 20 328 391 Kč Výpočet : 20 328 391 / 4 315,64 = 4 710,4001 Reprodukční cena jednotková nezaokr. : 4 710,4001 Kč/m 3 obestavěného prostoru Reprodukční cena jednotková : 4 710 Kč/m 3 obestavěného prostoru Výpočet věcné hodnoty : Opotřebení : Stáří : Celková životnost : analytické 35 roků 80 roků Název stavebního dílu Min Max Stáří Život. Podíl 2(%) Opotř.(%) Př.opotř(%) VH (Kč) Základy a zemní práce 150 200 35 80 12,585 43,750 5,506 1 439 051 Svislé konstrukce 80 200 35 80 20,152 43,750 8,817 2 304 303 Stropy a podhledy 80 200 35 80 11,729 43,750 5,131 1 341 221 Konstrukce střechy 70 150 10 80 4,133 12,500 0,517 735 062 Krytina střechy 40 80 10 80 2,607 12,500 0,326 463 706 Klempířské konstrukce 30 60 10 60 0,667 16,667 0,111 113 026 Vnitřní omítky 50 80 35 80 4,349 43,750 1,903 497 293 Vnitřní omítky 50 80 10 80 1,087 12,500 0,136 193 348 Úprava vnějších povrchů 30 60 10 60 2,797 16,667 0,466 473 850 Vnitřní obklady 50 80 35 80 1,450 43,750 0,634 165 831 Vnitřní obklady 50 80 10 80 0,362 12,500 0,045 64 401 Schodiště 80 200 35 80 1,577 43,750 0,690 180 295 Schodiště 80 200 10 80 0,394 12,500 0,049 70 070 Dveře 50 80 35 80 1,653 43,750 0,723 189 039 Dveře 50 80 10 80 0,413 12,500 0,052 73 471 Okna 50 80 35 80 0,731 43,750 0,320 83 577 Okna 50 80 10 80 2,925 12,500 0,366 520 213 Podlahy 15 80 35 80 4,272 43,750 1,869 488 527 Podlahy 15 80 10 80 1,068 12,500 0,134 189 983 Vytápění 20 50 35 50 2,543 70,000 1,780 155 064 Vytápění 20 50 10 50 0,636 20,000 0,127 103 417 Elektroinstalace 25 50 10 50 2,956 20,000 0,591 480 802 Bleskosvod 25 50 10 50 0,509 20,000 0,102 82 750 Vnitřní vodovod 15 30 10 30 2,448 33,333 0,816 331 711 Vnitřní kanalizace 30 60 10 60 3,083 16,667 0,514 522 267 Vnitřní plynovod 20 50 10 50 1,303 20,000 0,261 211 980 Zdroj teplé vody 15 30 10 30 2,162 33,333 0,721 292 977 Vybavení kuchyní 15 30 35 40 1,119 87,500 0,979 28 435 Vybavení kuchyní 15 30 10 40 0,280 25,000 0,070 42 692 Hygienická vybavení 15 30 35 45 2,771 77,778 2,155 125 191 Hygienická vybavení 15 30 10 45 0,693 22,222 0,154 109 582 Výtahy 30 50 10 50 1,399 20,000 0,280 227 524 Ostatní 15 80 10 80 3,147 12,500 0,393 559 714 Celkem 0 0 0 0 100,000 36,738 36,738 12 860 147 Míra opotřebení : 36,738 % Výpočet : 20 328 391 * (1-0,36738) = 12 860 147 Věcná hodnota : 12 860 147 Kč Znalecký posudek č. 2836/2012 Strana 12 (celkem 24)
Bytový dům čp.2683/6 na pozemku parc.č.3566/9 - celkem : Reprodukční cena Věcná hodnota 20 328 391 Kč 12 860 147 Kč 3.2.3. Bytový dům čp.2684/8 na pozemku parc.č.3566/10 Metoda ukazatelová Zatřídění : JKSO : 803 10 Domy bytové typové s neunifik. k.s. (mimo soustavy TO) SKP : 46.21.12.00 Domy vícebytové Materiálová charakteristika : montované z dílců bet.plošných Zastavěná plocha (m 2 ) Popis Výpočet / komentář Počet m2 Zastavěná plocha 18.15*13.6+(1.75*1.75) 249,90 Zastavěná plocha celkem : 250 m 2 Výkaz výměr : 4 315,64 m 3 obestavěného prostoru Výpočet reprodukční ceny : Základní hodnota : Hodnota po mat. charakteristice: 3 493 Kč/m 3 obestavěného prostoru 3 555 Kč/m 3 obestavěného prostoru Koeficient úpravy základní hodnoty : 1,2533 Výpočet : 3 555 * 1,2533 = 4 455 Výchozí hodnota jednotková : 4 455 Kč/m 3 obestavěného prostoru Výpočet : 4 455 * 4 315,64 = 19 226 176 Výchozí hodnota celková : 19 226 176 Kč Úprava výchozí hodnoty : strukturou stavebních dílů Znalecký posudek č. 2836/2012 Strana 13 (celkem 24)
Název stavebního dílu Podíl 1 Hodnota (Kč) Koef Podíl 2 RC (Kč) Základy a zemní práce 6,451 1 240 281 2,0000 12,120 2 480 562 Svislé konstrukce 19,119 3 675 853 1,0000 17,960 3 675 853 Stropy a podhledy 13,105 2 519 590 1,0000 12,311 2 519 590 Konstrukce střechy 4,234 814 036 1,0000 3,977 814 036 Krytina střechy 2,890 555 636 1,0000 2,715 555 636 Klempířské konstrukce 0,605 116 318 1,0000 0,568 116 318 Vnitřní omítky 6,082 1 169 336 1,0000 5,713 1 169 336 Úprava vnějších povrchů 3,696 710 599 1,0000 3,472 710 599 Vnitřní obklady 2,016 387 600 1,0000 1,894 387 600 Schodiště 2,285 439 318 1,0000 2,147 439 318 Dveře 2,285 439 318 1,0000 2,147 439 318 Okna 3,898 749 436 1,0000 3,662 749 436 Podlahy 6,082 1 169 336 1,0000 5,713 1 169 336 Vytápění 3,192 613 700 1,0000 2,999 613 700 Elektroinstalace 3,730 717 136 1,0000 3,504 717 136 Bleskosvod 0,672 129 200 1,0000 0,631 129 200 Vnitřní vodovod 2,722 523 337 1,0000 2,557 523 337 Vnitřní kanalizace 2,722 523 337 1,0000 2,557 523 337 Vnitřní plynovod 1,378 264 937 1,0000 1,294 264 937 Zdroj teplé vody 2,184 419 900 1,0000 2,052 419 900 Vybavení kuchyní 1,512 290 700 1,0000 1,420 290 700 Hygienická vybavení 3,797 730 018 1,0000 3,567 730 018 Výtahy 1,680 323 000 1,0000 1,578 323 000 Ostatní 3,663 704 255 1,0000 3,441 704 255 Celkem 100,000 19 226 177 1,0645 100,000 20 466 458 Koeficient úpravy výchozí hodnoty : 1,0645 Výpočet : 19 226 176 * 1,0645 = 20 466 458 Reprodukční cena celková : 20 466 458 Kč Výpočet : 20 466 458 / 4 315,64 = 4 742,3923 Reprodukční cena jednotková nezaokr. : 4 742,3923 Kč/m 3 obestavěného prostoru Reprodukční cena jednotková : 4 742 Kč/m 3 obestavěného prostoru Výpočet věcné hodnoty : Opotřebení : Stáří : Celková životnost : analytické 35 roků 80 roků Název stavebního dílu Min Max Stáří Život. Podíl 2(%) Opotř.(%) Př.opotř(%) VH (Kč) Základy a zemní práce 150 200 35 80 12,120 43,750 5,303 1 395 316 Svislé konstrukce 80 200 35 80 17,960 43,750 7,858 2 067 667 Stropy a podhledy 80 200 35 80 12,311 43,750 5,386 1 417 269 Konstrukce střechy 70 150 10 80 3,977 12,500 0,497 712 282 Krytina střechy 40 80 10 80 2,715 12,500 0,339 486 182 Klempířské konstrukce 30 60 10 60 0,568 16,667 0,095 96 932 Vnitřní omítky 50 80 35 80 5,713 43,750 2,499 657 752 Úprava vnějších povrchů 30 60 10 60 3,472 16,667 0,579 592 166 Vnitřní obklady 50 80 35 80 1,515 43,750 0,663 174 397 Vnitřní obklady 50 80 10 80 0,379 12,500 0,047 67 866 Schodiště 80 200 35 80 1,718 43,750 0,752 197 739 Schodiště 80 200 10 80 0,429 12,500 0,054 76 809 Znalecký posudek č. 2836/2012 Strana 14 (celkem 24)
Dveře 50 80 35 80 1,718 43,750 0,752 197 739 Dveře 50 80 10 80 0,429 12,500 0,054 76 809 Okna 50 80 10 80 2,930 12,500 0,366 524 706 Okna 50 80 35 80 0,732 43,750 0,320 84 247 Podlahy 15 80 35 80 4,570 43,750 1,999 526 155 Podlahy 15 80 10 80 1,143 12,500 0,143 204 705 Vytápění 20 50 35 50 2,399 70,000 1,679 147 311 Vytápění 20 50 10 50 0,599 20,000 0,120 98 130 Elektroinstalace 25 50 10 50 3,504 20,000 0,701 573 709 Bleskosvod 25 50 10 50 0,631 20,000 0,126 103 360 Vnitřní vodovod 15 30 10 30 2,557 33,333 0,852 348 891 Vnitřní kanalizace 30 60 10 60 2,557 16,667 0,426 436 114 Vnitřní plynovod 20 50 10 50 1,294 20,000 0,259 211 950 Zdroj teplé vody 15 30 10 30 2,052 33,333 0,684 279 933 Vybavení kuchyní 15 30 35 40 1,137 87,500 0,995 29 080 Vybavení kuchyní 15 30 10 40 0,284 25,000 0,071 43 547 Hygienická vybavení 15 30 35 45 2,854 77,778 2,220 129 798 Hygienická vybavení 15 30 10 45 0,713 22,222 0,158 113 499 Výtahy 30 50 10 50 1,578 20,000 0,316 258 400 Ostatní 15 80 10 80 3,441 12,500 0,430 616 223 Celkem 0 0 0 0 100,000 36,743 36,743 12 946 467 Míra opotřebení : 36,743 % Výpočet : 20 466 458 * (1-0,36743) = 12 946 467 Věcná hodnota : 12 946 467 Kč Bytový dům čp.2684/8 na pozemku parc.č.3566/10 - celkem : Reprodukční cena Věcná hodnota 20 466 458 Kč 12 946 467 Kč 3.2.4. Bytový dům čp.2685/10 na pozemku parc.č.3566/11 Metoda ukazatelová Zatřídění : JKSO : 803 10 Domy bytové typové s neunifik. k.s. (mimo soustavy TO) SKP : 46.21.12.00 Domy vícebytové Znalecký posudek č. 2836/2012 Strana 15 (celkem 24)
Materiálová charakteristika : montované z dílců bet.plošných Zastavěná plocha (m 2 ) Popis Výpočet / komentář Počet m2 Zastavěná plocha 18.15*14.8+(1.75*1.75) 271,68 Zastavěná plocha celkem : 272 m 2 Výkaz výměr : 4 714,21 m 3 obestavěného prostoru Výpočet reprodukční ceny : Základní hodnota : Hodnota po mat. charakteristice: 3 493 Kč/m 3 obestavěného prostoru 3 555 Kč/m 3 obestavěného prostoru Koeficient úpravy základní hodnoty : 1,2533 Výpočet : 3 555 * 1,2533 = 4 455 Výchozí hodnota jednotková : 4 455 Kč/m 3 obestavěného prostoru Výpočet : 4 455 * 4 714,21 = 21 001 806 Výchozí hodnota celková : 21 001 806 Kč Úprava výchozí hodnoty : strukturou stavebních dílů Název stavebního dílu Podíl 1 Hodnota (Kč) Koef Podíl 2 RC (Kč) Základy a zemní práce 6,451 1 354 827 2,0000 12,120 2 709 654 Svislé konstrukce 19,119 4 015 335 1,0000 17,960 4 015 335 Stropy a podhledy 13,105 2 752 287 1,0000 12,311 2 752 287 Konstrukce střechy 4,234 889 216 1,0000 3,977 889 216 Krytina střechy 2,890 606 952 1,0000 2,715 606 952 Klempířské konstrukce 0,605 127 061 1,0000 0,568 127 061 Vnitřní omítky 6,082 1 277 330 1,0000 5,713 1 277 330 Úprava vnějších povrchů 3,696 776 227 1,0000 3,472 776 227 Vnitřní obklady 2,016 423 396 1,0000 1,894 423 396 Schodiště 2,285 479 891 1,0000 2,147 479 891 Dveře 2,285 479 891 1,0000 2,147 479 891 Okna 3,898 818 650 1,0000 3,662 818 650 Podlahy 6,082 1 277 330 1,0000 5,713 1 277 330 Vytápění 3,192 670 378 1,0000 2,999 670 378 Elektroinstalace 3,730 783 367 1,0000 3,504 783 367 Bleskosvod 0,672 141 132 1,0000 0,631 141 132 Vnitřní vodovod 2,722 571 669 1,0000 2,557 571 669 Vnitřní kanalizace 2,722 571 669 1,0000 2,557 571 669 Vnitřní plynovod 1,378 289 405 1,0000 1,294 289 405 Zdroj teplé vody 2,184 458 679 1,0000 2,052 458 679 Vybavení kuchyní 1,512 317 547 1,0000 1,420 317 547 Hygienická vybavení 3,797 797 439 1,0000 3,567 797 439 Výtahy 1,680 352 830 1,0000 1,578 352 830 Ostatní 3,663 769 296 1,0000 3,441 769 296 Celkem 100,000 21 001 804 1,0645 100,000 22 356 631 Koeficient úpravy výchozí hodnoty : 1,0645 Výpočet : 21 001 806 * 1,0645 = 22 356 631 Reprodukční cena celková : 22 356 631 Kč Výpočet : 22 356 631 / 4 714,21 = 4 742,3918 Znalecký posudek č. 2836/2012 Strana 16 (celkem 24)
Reprodukční cena jednotková nezaokr. : Reprodukční cena jednotková : Výpočet věcné hodnoty : Opotřebení : Stáří : Celková životnost : 4 742,3918 Kč/m 3 obestavěného prostoru 4 742 Kč/m 3 obestavěného prostoru analytické 35 roků 80 roků Název stavebního dílu Min Max Stáří Život. Podíl 2(%) Opotř.(%) Př.opotř(%) VH (Kč) Základy a zemní práce 150 200 35 80 12,120 43,750 5,303 1 524 180 Svislé konstrukce 80 200 35 80 17,960 43,750 7,858 2 258 626 Stropy a podhledy 80 200 35 80 12,311 43,750 5,386 1 548 161 Konstrukce střechy 70 150 10 80 3,977 12,500 0,497 778 064 Krytina střechy 40 80 10 80 2,715 12,500 0,339 531 083 Klempířské konstrukce 30 60 10 60 0,568 16,667 0,095 105 884 Vnitřní omítky 50 80 35 80 5,713 43,750 2,499 718 498 Úprava vnějších povrchů 30 60 10 60 3,472 16,667 0,579 646 856 Vnitřní obklady 50 80 35 80 1,515 43,750 0,663 190 503 Vnitřní obklady 50 80 10 80 0,379 12,500 0,047 74 134 Schodiště 80 200 35 80 1,718 43,750 0,752 216 001 Schodiště 80 200 10 80 0,429 12,500 0,054 83 903 Dveře 50 80 35 80 1,718 43,750 0,752 216 001 Dveře 50 80 10 80 0,429 12,500 0,054 83 903 Okna 50 80 10 80 2,930 12,500 0,366 573 165 Okna 50 80 35 80 0,732 43,750 0,320 92 027 Podlahy 15 80 35 80 4,570 43,750 1,999 574 748 Podlahy 15 80 10 80 1,143 12,500 0,143 223 611 Vytápění 20 50 35 50 2,399 70,000 1,679 160 916 Vytápění 20 50 10 50 0,599 20,000 0,120 107 194 Elektroinstalace 25 50 10 50 3,504 20,000 0,701 626 694 Bleskosvod 25 50 10 50 0,631 20,000 0,126 112 906 Vnitřní vodovod 15 30 10 30 2,557 33,333 0,852 381 113 Vnitřní kanalizace 30 60 10 60 2,557 16,667 0,426 476 391 Vnitřní plynovod 20 50 10 50 1,294 20,000 0,259 231 524 Zdroj teplé vody 15 30 10 30 2,052 33,333 0,684 305 786 Vybavení kuchyní 15 30 35 40 1,137 87,500 0,995 31 765 Vybavení kuchyní 15 30 10 40 0,284 25,000 0,071 47 569 Hygienická vybavení 15 30 35 45 2,854 77,778 2,220 141 786 Hygienická vybavení 15 30 10 45 0,713 22,222 0,158 123 981 Výtahy 30 50 10 50 1,578 20,000 0,316 282 264 Ostatní 15 80 10 80 3,441 12,500 0,430 673 134 Celkem 0 0 0 0 100,000 36,743 36,743 14 142 134 Míra opotřebení : 36,743 % Výpočet : 22 356 631 * (1-0,36743) = 14 142 134 Věcná hodnota : 14 142 134 Kč Bytový dům čp.2685/10 na pozemku parc.č.3566/11 - celkem : Reprodukční cena Věcná hodnota 22 356 631 Kč 14 142 134 Kč Znalecký posudek č. 2836/2012 Strana 17 (celkem 24)
3.2.5. Trafostanice, olej.hospodářství a strojovna na pozemku parc.č.3566/8 Metoda ukazatelová Zatřídění : JKSO : 811 35 Haly transformoven a měníren SKP : 46.21.51.20 Budovy výrobní pro energetiku Materiálová charakteristika : nerozlišena Zastavěná plocha (m 2 ) Popis Výpočet / komentář Počet m2 Zastavěná plocha (8.975*6.425)+(9.15*4.65) 100,21 Zastavěná plocha celkem : 100 m 2 Výkaz výměr : 486,03 m 3 obestavěného prostoru Výpočet reprodukční ceny : Základní hodnota : Hodnota po mat. charakteristice: 3 963 Kč/m 3 obestavěného prostoru 3 963 Kč/m 3 obestavěného prostoru Koeficient úpravy základní hodnoty : 1,2897 Výpočet : 3 963 * 1,2897 = 5 111 Výchozí hodnota jednotková : 5 111 Kč/m 3 obestavěného prostoru Výpočet : 5 111 * 486,03 = 2 484 099 Výchozí hodnota celková : 2 484 099 Kč Úprava výchozí hodnoty : strukturou stavebních dílů Název stavebního dílu Podíl 1 Hodnota (Kč) Koef Podíl 2 RC (Kč) Základy a zemní práce 15,345 381 185 1,0000 19,641 381 185 Svislé konstrukce 16,595 412 236 1,0000 21,241 412 236 Stropy a podhledy 8,450 209 906 1,0000 10,816 209 906 Konstrukce střechy 8,481 210 676 1,0000 10,855 210 676 Krytina střechy 3,203 79 566 1,0000 4,100 79 566 Klempířské konstrukce 1,098 27 275 1,0000 1,405 27 275 Úprava vnitřních povrchů 5,705 141 718 1,0000 7,302 141 718 Úprava vnějších povrchů 2,898 71 989 1,0000 3,709 71 989 Znalecký posudek č. 2836/2012 Strana 18 (celkem 24)
Schodiště 0,397 9 862 0,0000 0,000 0 Dveře 1,312 32 591 1,0000 1,679 32 591 Vrata 1,098 27 275 1,0000 1,405 27 275 Okna 5,491 136 402 0,0000 0,000 0 Podlahy 5,827 144 748 1,0000 7,458 144 748 Vytápění 4,942 122 764 0,0000 0,000 0 Elektroinstalace 4,942 122 764 1,0000 6,326 122 764 Bleskosvod 0,854 21 214 0,0000 0,000 0 Vnitřní vodovod 0,671 16 668 1,0000 0,859 16 668 Vnitřní kanalizace 2,502 62 152 1,0000 3,202 62 152 Zdroj teplé vody 0,549 13 638 0,0000 0,000 0 Hygienická vybavení 1,220 30 306 0,0000 0,000 0 Ostatní 8,420 209 161 0,0000 0,000 0 Celkem 100,000 2 484 096 0,7813 100,000 1 940 749 Koeficient úpravy výchozí hodnoty : 0,7813 Výpočet : 2 484 099 * 0,7813 = 1 940 749 Reprodukční cena celková : 1 940 749 Kč Výpočet : 1 940 749 / 486,03 = 3 993,0642 Reprodukční cena jednotková nezaokr. : 3 993,0642 Kč/m 3 obestavěného prostoru Reprodukční cena jednotková : 3 993 Kč/m 3 obestavěného prostoru Výpočet věcné hodnoty : Opotřebení : Stáří : Celková životnost : lineární 35 roků 80 roků Výpočet : 100 * 35 / 80 = 43,750 Míra opotřebení : 43,750 % Výpočet : 1 940 749 * (1-0,43750) = 1 091 671 Věcná hodnota : 1 091 671 Kč Trafostanice, olej.hospodářství a strojovna na pozemku parc.č.3566/8 - celkem : Reprodukční cena Věcná hodnota 1 940 749 Kč 1 091 671 Kč 3.2.6. Komín Metoda ukazatelová Zatřídění : Znalecký posudek č. 2836/2012 Strana 19 (celkem 24)
JKSO : 815 99 Objekty zvláštní pozemní ostatní SKP : 46.21.64.00 Díla inženýrská a budovy jinde neuvedené Materiálová charakteristika : nerozlišena Zastavěná plocha (m 2 ) Popis Výpočet / komentář Počet m2 Zastavěná plocha 1.2*2.7 3,24 Zastavěná plocha celkem : 3 m 2 Výkaz výměr : 70,34 m 3 obestavěného prostoru Výpočet reprodukční ceny : Základní hodnota : Hodnota po mat. charakteristice: 11 686 Kč/m 3 obestavěného prostoru 11 686 Kč/m 3 obestavěného prostoru Koeficient úpravy základní hodnoty : 1,3295 Výpočet : 11 686 * 1,3295 = 15 537 Výchozí hodnota jednotková : 15 537 Kč/m 3 obestavěného prostoru Výpočet : 15 537 * 70,34 = 1 092 873 Výchozí hodnota celková : 1 092 873 Kč Reprodukční cena celková : 1 092 873 Kč Výpočet : 1 092 873 / 70,34 = 15 537,0060 Reprodukční cena jednotková nezaokr. : 15 537,0060 Kč/m 3 obestavěného prostoru Reprodukční cena jednotková : 15 537 Kč/m 3 obestavěného prostoru Výpočet věcné hodnoty : Opotřebení : Stáří : Celková životnost : lineární 35 roků 80 roků Výpočet : 100 * 35 / 80 = 43,750 Míra opotřebení : 43,750 % Výpočet : 1 092 873 * (1-0,43750) = 614 741 Věcná hodnota : 614 741 Kč Komín - celkem : Reprodukční cena Věcná hodnota 1 092 873 Kč 614 741 Kč Znalecký posudek č. 2836/2012 Strana 20 (celkem 24)
Rekapitulace majetku Název Reprodukční cena [Kč] Věcná hodnota [Kč] Bytový dům čp.2682/4 na pozemku parc.č.3566/8 28 438 180 18 090 948 Bytový dům čp.2683/6 na pozemku parc.č.3566/9 20 328 391 12 860 147 Bytový dům čp.2684/8 na pozemku parc.č.3566/10 20 466 458 12 946 467 Bytový dům čp.2685/10 na pozemku parc.č.3566/11 22 356 631 14 142 134 Trafostanice, olej.hospodářství a strojovna na pozemku 1 940 749 1 091 671 parc.č.3566/8 Komín 1 092 873 614 741 Bytové domy Jilmová 94 623 282 59 746 108 Znalecký posudek č. 2836/2012 Strana 21 (celkem 24)
4. Z Á V Ě R Cílem znaleckého posudku bylo vypracovat reprodukční cenu a reprodukční cenu po opotřebení bytových domů čp.2682/4 na pozemku parc.č.3566/8, čp.2683/6 na pozemku parc.č.3566/9, čp.2684/10 na pozemku parc.č.3566/10 a čp.2685/12 na pozemku parc.č.3566/11 jako podklad pro následné sjednání pojistné smlouvy. Ceny byly stanoveny ve výši : Název Reprodukční cena [Kč] Věcná hodnota [Kč] Bytový dům čp.2682/4 na pozemku parc.č.3566/8 28 438 180 18 090 948 Bytový dům čp.2683/6 na pozemku parc.č.3566/9 20 328 391 12 860 147 Bytový dům čp.2684/8 na pozemku parc.č.3566/10 20 466 458 12 946 467 Bytový dům čp.2685/10 na pozemku parc.č.3566/11 22 356 631 14 142 134 Trafostanice, olej.hospodářství a strojovna na pozemku 1 940 749 1 091 671 parc.č.3566/8 Komín 1 092 873 614 741 Bytové domy Jilmová 94 623 282 59 746 108 Uvedené hodnoty jsou bez DPH. Datum: 11.12.2012 Ing.Bedřich Malý.. Ing.Yvetta Fialová,Csc. Znalecký posudek č. 2836/2012 Strana 22 (celkem 24)
Znalecká doložka: Znalecký posudek podal YBN CONSULT - Znalecký ústav s.r.o. jmenovaný Ministerstvem spravedlnosti čj.391/93 - OOD podle ustanovení 21, Zákona č.36/1967 Sb. a ustanovení 6, odst.1 vyhlášky č.37/1967 Sb. v oborech ekonomika a stavebnictví, vlastnosti stavebních hmot a výrobků, stavby obytné, průmyslové, zemědělské a inženýrské a tržní oceňování nemovitostí, podniků a jejich účastí, pohledávek, nehmotného majetku, movitého majetku, finančního majetku, oceňování průmyslových práv a jiného duševního vlastnictví, oceňování akcií (včetně obchodování), posuzování vlivu nebezpečných a toxických látek na hodnotu majetku, transformace společností (přeměna, sloučení, splynutí, rozdělení společnosti), posouzení hodnoty nepeněžitých vkladů, změny výše základního jmění společnosti, zánik společnosti, posouzení podnikatelských záměrů apod. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2836/2012. Ing.Bedřich Malý.. Ing.Yvetta Fialová,Csc. Metodický pokyn pro tržní oceňování nemovitostí ČKOM 2012 Evropské standardy pro oceňování majetku EVS 2012 Odborná literatura, publikace a přednášky znaleckého ústavu YBN Znalecký posudek č. 2836/2012 Strana 23 (celkem 24)
PŘÍLOHY: Výpis z katastru nemovitostí Katastrální mapa Znalecký posudek č. 2836/2012 Strana 24 (celkem 24)