Mapové podklady v oceňování

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra Oceňování majetku Mapové podklady v oceňování Bakalářská práce Autor: Simona Kranátová Oceňování majetku Vedoucí práce: Ing. Petr Ort, Ph.D. Praha Červen, 2011

Prohlášení: Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou použitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací. V Blovicích, dne 27. 6. 2011... Simona Kranátová

Poděkování Na tomto místě bych ráda poděkovala vedoucímu práce Ing. Petru Ortovi za vedení bakalářské práce, cenné odborné rady, připomínky a laskavý přístup.

Anotace Tato bakalářská práce v teoretické části přináší stručnou historii katastru nemovitostí České republiky, dále uvádí předmět a obsah katastru nemovitostí České republiky a zabývá se mapovými podklady v oceňování. V druhé praktické části bakalářské práce je zpracováno tržní ocenění bytu a tržní ocenění administrativní budovy pomocí porovnávací, nákladové a příjmové metody. V poslední části byla provedena analýza trhu s nemovitostmi na území okresu Plzeň-jih. Klíčové pojmy budova, byt, katastr nemovitostí, katastrální mapa, pozemek, stavba, výměra

Annotation This thesis in theoretical part provides a brief history of the Land Register of the Czech Republic, as well as specify the subject matter and content of the cadastre of the Czech Republic and deals with map data in the valuation. In the second practical part of the thesis is processed flat market valuation and market valuation of office building with using of comparison, cost and income methods. Last part of thesis provides analysis of the property market in the district Plzeň-jih. Key words building, flat, Land Register, cadastral map, land, area

OBSAH ÚVOD... 8 1 TEORETICKÁ ČÁST... 9 1.1 Základní pojmy terminologie... 9 1.2 Stručná historie katastru nemovitostí ČR...10 1.2.1 Stabilní katastr (1817-1869)... 11 1.2.2 Reambulace stabilního katastru (1869-1882)... 11 1.2.3 Pozemkový katastr (1927-1964)... 11 1.2.4 Jednotná evidence půdy... 12 1.2.5 Evidence nemovitostí (1964-1993)... 12 1.3 Nejstarší mapy Čech, Moravy a Slezska...12 1.3.1 Nejstarší mapy Čech... 12 1.3.2 Nejstarší mapy Moravy... 13 1.3.3 Nejstarší mapa Slezska... 14 1.4 Katastr nemovitostí České republiky...14 1.4.1 Předmět katastru... 14 1.4.2 Obsah katastru... 15 1.4.3 Geometrický plán... 16 1.4.4 Katastrální mapa... 18 1.5 Přesnost mapových podkladů...19 1.5.1 Digitální katastrální mapa a její přesnost... 19 1.5.2 Analogová mapa a její přesnost... 21 1.5.3 Katastrální mapa digitalizovaná a její přesnost... 23 1.5.4 Analogové mapy a KMD a jejich přesnost... 24 1.5.5 Výměry parcel a jejich přesnost... 25 2 PRAKTICKÁ ČÁST... 26 2.1 Tržní ocenění bytu...26 2.2 Tržní ocenění administrativní budovy...40

3 ANALYTICKÁ ČÁST... 60 3.1 Obecná charakteristika trhu...60 3.2 Okres Plzeň-jih...61 3.3 Město Blovice...63 ZÁVĚR... 67 SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY... 68 SEZNAM TABULEK A OBRÁZKŮ... 70 SEZNAM PŘÍLOH... 71

ÚVOD Katastr nemovitostí České republiky patří mezi naší společnost, jako nezastupitelný faktor. Důležitou roli hraje jeho informační systém, který obsahuje množství údajů, nejen o vlastnících ale i o nemovitostech. Tyto údaje by měly být spravovány nejen efektivně, rychle, ale i právní zodpovědností. Jeho hlavním předpokladem tohoto požadavku, jsou nezbytná data v digitální podobě. Digitální data a jejich poptávka neustále narůstá. V posledních letech snahy o digitalizaci map, doprovázely práce v resortu Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního, ale i mimo něj. V současné době je pouze částečně operát katastru nemovitostí v digitální podobě. Situace v souboru geodetických informací (SGI) je horší než u souboru popisných informací (SPI), které jsou zcela z digitalizované. Na území České republiky je forma digitální podoby dostupná pouze pro jednu třetinu. Ve své práci, v části teoretické, uvádím stručnou historii katastru nemovitostí, vybrané nejstarší mapy Čech, Moravy a Slezska, poté katastr nemovitostí České republiky a tuto část ukončuji přesností mapových podkladů. V praktické části uvádím tržní ocenění bytu a tržní ocenění administrativní budovy. Následně analyzuji trh s nemovitostmi v okrese Plzeň-jih. Téma mé práce je poměrně složité a proto do uvedené problematiky nepronikám co nejpodrobněji ani nejhlouběji. Cílem mého navázání a tím proniknutí do problematiky, bych chtěla zabývat až v diplomové práci. 8

TEORETICKÁ ČÁST 1.1 Základní pojmy terminologie Budova budovou se rozumí nadzemní stavba, která je prostorově soustředěna a navenek uzavřena obvodovými stěnami a střešní konstrukcí. 1 Byt bytem se rozumí místnost nebo soubor místností, které svým stavebně technickým uspořádáním a vybavením splňují požadavky na trvalé bydlení a jsou k tomuto účelu užívání podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. 2 Bytový dům bytovým domem se rozumí stavba pro bydlení, ve které více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení a je k tomu účelu určena a která není rodinným domem. 1 Katastrální území dle 27 písmeno h) katastrálního zákona se jím rozumí technická jednotka, kterou tvoří místopisně uzavřený a v katastru společně evidovaný soubor nemovitostí. 1 Obytný dům - obytným domem se rozumí rodinný dům jako stavba pro bydlení, která svým stavebním uspořádáním odpovídá požadavkům na rodinné bydlení a v níž je více než polovina podlahové plochy místností a prostorů určena k bydlení, nebo bytový dům jako stavba pro bydlení, ve které převažuje funkce bydlení. Parcela dle 27 písmeno b) katastrálního zákona je parcelou pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. 1 Pozemek dle 27 písm. a) katastrálního zákona se pro účely tohoto zákona pozemkem rozumí část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí držby, hranicí rozsahu zástavního práva hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu využití pozemků. 1 Rodinný dům rodinným domem se rozumí objekt, ve kterém více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení a je k tomu účelu určena, v němž jsou 1 zákon č. 344/1992 Sb. o katastru nemovitostí České republiky 2 zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a změně některých zákonů 9

nejvýše tři samostatné byty a má nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví; rodinným domem se nerozumí i jiné objekty, např. určené k individuální rekreaci, nebo průmyslové objekty, a to ani v případě, že zde má žadatel trvalé bydliště. Stavba dle 2, odst. 3 stavebního zákona se stavbou rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání. Dle 2 odst. 4 stavebního zákona je stavbou i její část nebo změna dokončené stavby. 3 Občanský zákoník pojem stavba zcela nedefinuje, avšak dle 119 odst. 2 jsou nemovitostmi pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. Dle 120 odst. 2 pak stavba není součástí pozemku. Ze staveb jsou tedy nemovitostmi ve smyslu občanského zákoníku pouze ty stavby, které jsou spojeny se zemí pevným základem. Proto stavba, která není spojena se zemí pevným základem je považována za věc movitou. Je tedy zřejmé, že pojem stavba dle stavebního zákona není totožný s pojmem stavba, tak jak je míněn v občanském zákoníku. 1.2 Stručná historie katastru nemovitostí ČR První zmínka o vybírání daní pochází z doby z rodu Přemyslovců. Daně byly vybírány z lánů, které zavedl český kníže Oldřich r. 1022. Výměra byla odhadována (1 lán = 18 ha). Pokud byly pozemky menší než 1 lán, vyjadřovaly se zlomky. V 16. století nebyl přijat návrh na stanovení výměr pozemků na podkladě měření pro vysoké náklady. Tehdy se půda rozdělovala na rustikální (poddanská) a dominikální (panská). První berní rula (1654) byla později několikrát opravována. Následující třetí a čtvrtá berní rula vznikla za panování Marie Terezie (1740-1780) a tím vznikl Tereziánský katastr. Její syn Josef II. pokračoval v úpravách a vydal patent r. 1785 na základě, kterého provedl 1. katastrální mapování pro stanovení výměr pozemků. První katastrální mapování bylo provedeno bez geodetických základů, tudíž chyběla trigonometrická síť a nebylo možné provést souvislé mapové dílo. Josefský katastr zaznamenal významnou změnu oproti Tereziánskému katastru. Jednalo se především o rovnost mezi rustikální a dominikální půdou, byla stanovena katastrální obec a výměry pozemků byly stanoveny měřením[1]. 3 zákon č. 183/2006 Sb. o územním plánování a stavebním řádu 10

1.2.1 Stabilní katastr (1817-1868) Stabilní katastr byl přijat na základě císařského patentu Františka I. Na pozemkovou daň byl vydán daňový systém. Výměra pozemků musí vycházet na základě nového měření, z trigonometrické sítě. Tyto zásady: 1) poloha trigonometrických bodů 1. až 3. řádu byla určena měřením v terénu a 4. řád byl určen graficky, 2) před vlastním mapováním se provedlo šetření průběhu hranic obcí a byl zapsán jejich přesný popis, 3) následovalo zjišťování hranic vlastnictví, 4) metodou měřického stolu grafickým protínáním vpřed bylo provedeno podrobné měření. Mapa vznikala přímo v terénu. Operát stabilního katastru byl výsledkem mapování a skládá se: 1) mapový operát, 2) písemný operát (parcelní číslo, pozemnostní archy, seznam pozemnostních archů, rejstřík vlastníků), 3) sbírka listin (kupní, darovací, postupní smlouvy, rozhodnutí o dědictví, soudní rozhodnutí). 1.2.2 Reambulace stabilního katastru (1868-1882) Změny ve stabilním katastru nebyly dostatečně zaznamenány. Do mapy se nezakreslovala ani nová situace mapy. Tímto se katastr neshodoval se skutečností. V předpisech stabilního katastru chyběla nařízení o doplňování změn. Proto byla nařízena reambulance (doplnění map na současný stav). 1.2.3 Pozemkový katastr (1928-1955) Po vzniku ČSR byl vydán nový zákon č. 127/1927 Sb. O pozemkovém katastru. Byla vybudována nová trigonometrická síť a zahájeno nové katastrální měření. Šlo především o nahrazení katastrálních map v měřítku 1 : 2 880 ve větších městech. Pro tato města bylo zvoleno měřítko 1 : 1 000 nebo 1 : 2 000. Struktura pozemkového katastru se neměnila. Písemný operát obsahoval parcelní protokol, pozemkové archy, seznam pozemnostních archů, rejstřík vlastníků[6]. 11

1.2.4 Jednotná evidence půdy (1956-1963) V r. 1946 zvítězila komunistická strana a naše republika se dala na cestu socialismu. Byly znárodněny továrny a soukromý sektor byl zrušen ve všech odvětvích národního hospodářství. Vznikly tak národní podniky a družstva, do kterých vstupovali rolníci s veškerou zemědělskou půdou. Původní pozemky zemědělců zůstaly v jejich vlastnictví, ale právo hospodaření (užívání) měla JZD. Státní statky obhospodařovaly půdu, kterou stát zabavil Němcům, zrádcům a kolaborantům. Operát jednotné evidence půdy se skládá: měřická část (pozemkové, pracovní, evidenční mapy), písemná část (soupis parcel, evidenční listy, seznam evidenčních listů, rejstřík uživatelů), úhrnné výkazy. Na rozdíl od stabilního a pozemkového katastru zachycovala pouze užívací vztahy. Vlastnické vztahy nešly prokazovat. Nebylo možno uzavírat kupní smlouvy ani provádět dědická řízení. JEP vytvořila nové mapy, které měly souvislé zobrazení. Přesnost zákresu na mapách souvislého zobrazení se snížila[2]. 1.2.5 Evidence nemovitostí (1964-1992) Po zavedení JEP se ukázalo, že nerespektuje vztahy vlastnické, tudíž je z právního hlediska nevyhovující. Dosavadní JEP byla podle zákona č. 22/1964 Sb. o evidenci nemovitostí doplněna o listy vlastnictví. 1.3 Nejstarší mapy Čech, Moravy a Slezska 1.3.1 Nejstarší mapy Čech KLAUDYÁNOVA MAPA (1518) Autorem je knihtiskař Mikuláš Klaudyán, z Mladé Boleslavi. Mapa má rozměry 1260 x 640 mm a měřítka cca 1 : 637 000. Tato mapa byla původně vyřezána do dřeva r. 1517. Mapa je jižně orientována, která obsahuje 280 značek a českých sídelních názvů. Dochoval se jediný původní otisk[10]. 12

CRIGINGEROVA MAPA (1568) Mapu vytvořil Johan C. Criginger. Tato mapa je také nazývána jako mapa oválná. Rozměr kresby je 486 x 421 mm a měřítko cca 1 : 683 500. V mapě je zobrazeno 292 sídel a českým a německým popisem[10]. ARETINOVA MAPA (1619) Pavel Aretin je vydavatelem i autorem této mapy. Měřítko cca 1 : 504 000. Tato mapa obsahuje 1157 osídlených míst, včetně rejstříku a souřadnic. Jako novinka této mapy je zobrazen zákres rozdělení Čech na 15 krajů. Popis mapy je zde uveden jak česky, tak i německy[10]. STICHOVA MAPA (1676) Mapa byla vyhotovena celním revizorem Janem Stichem. Dílo je rukopisné a jsou zde použita vyznačení porostů a sídel pomocí razítka[10]. VOGTOVA MAPA (1712) Autorem díla je Johann Georg Vogt. Zabýval se geografií Čech a zeměměřictvím. Zdobená mapa má formát 853 x 656 mm a měřítko cca 1 : 396 000. Jde o naši první mapu s tematickým obsahem[10]. 1.3.2 Nejstarší mapy Moravy FABRICIOVA MAPA (1569) Autorem díla je matematik a lékař Pavel Fabricius. Mapa měla formát 946 x 846 mm a měřítka 1 : 288 000 zobrazovala Moravu a část Dolních Rakous. Velké měřítko mapy je dáno vojenskou potřebou. V mapě nalezneme český a německý popis[7]. KOMENSKÉHO MAPA (1624) Na základě svých cest po Moravě a záměrem opravit nepřesnosti Fabriciovy mapy, sestavil tuto mapu Jan Amos Komenský. Měřítka mapy cca 1 : 470 000 a rozměrů mapy 540 x 440 mm je vyhotovena v síti zeměpisných souřadnic. Roku 1624 byla poprvé vydána v Amsterdamu[7]. 13

1.3.3 Nejstarší mapa Slezska HELWIGOVA MAPA (1561) Autorem nejstarší Slezské mapy je rektor církevní školy v polské Vratislavi Martin Helwig. Mapa měla měřítka 1 : 550 000 a rozměr 816 x 669 mm. Mapa obsahuje 242 sídel, kláštery a zámky [7]. 1.4 Katastr nemovitostí České republiky (1993 doposud) Katastr nemovitostí České republiky je soubor údajů o nemovitostech v České republice zahrnující jejich soupis, popis a jejich geometrické a polohové určení. Součástí katastru je evidence vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem podle zvláštního předpisu a dalších práv k nemovitostem podle tohoto zákona. 4 Katastr je zdrojem informací, které slouží k ochraně práv k nemovitostem, pro daňové a poplatkové účely, k ochraně životního prostředí, zemědělského a lesního půdního fondu, nerostného bohatství, kulturních památek, pro rozvoj území, k oceňování nemovitostí, pro účely vědecké, hospodářské a statistické a pro tvorbu dalších informačních systémů. Katastr je veden jako informační systém o území České republiky převážně počítačovými prostředky. 4 1.4.1 Předmět katastru V katastru se evidují: a) pozemky v podobě parcel, b) budovy spojené se zemí pevným základem, c) byty a nebytové prostory vymezené jako jednotky podle zvláštního zákona v budovách, d) rozestavěné budovy nebo byty a nebytové prostory, které budou podléhat evidenci, požádá-li o to vlastník nemovitosti nebo jiná osoba oprávněná z práva, které se zapisuje do katastru, e) rozestavěné budovy nebo byty a nebytové prostory, které budou podléhat evidenci, v souvislosti se vznikem, změnou nebo zánikem věcného práva k nim, f) stavby spojené se zemí pevným základem, o nichž to stanoví zvláštní předpis, V katastru se neevidují drobné stavby. 4 1 zákona č. 344/1992 Sb. o katastru nemovitostí České republiky 14

Pozemky se člení podle druhů na: a) ornou půdu, b) chmelnice, c) vinice, d) zahrady, e) ovocné sady, f) trvalé travní porosty, g) lesní pozemky, h) vodní plochy, i) zastavěné plochy a nádvoří, j) ostatní plochy. 5 1.4.2 Obsah katastru Obsah je uspořádán v katastrálních operátech podle katastrálních území. Katastrální operát tvoří: 1) soubor geodetických informací (SGI), který zahrnuje katastrální mapu a ve stanovených katastrálních územích i její číselné vyjádření, 2) soubor popisných informací (SPI), který zahrnuje údaje o katastrálním území, o parcelách, o stavbách, o bytech a nebytových prostorech, o vlastnících a jiných oprávněných, o právních vztazích, právech a skutečnostech, 3) souhrnné přehledy o půdním fondu z údajů katastru, 4) dokumentace výsledků šetření a měření pro vedení a obnovu SGI, včetně seznamu místního a pomístního názvosloví, 5) sbírka listin, která obsahuje rozhodnutí státních orgánů, smlouvy a jiné listiny, na jejichž podkladě byl proveden zápis do katastru. 6 Obnova katastrálního operátu Obnovou katastrálního operátu k vyhotovení nového SGI ve formě grafického počítačového souboru a nového SPI katastrálního operátu lze provést: 1) novým mapování, 2) přepracováním SGI, 5 2 zákona č. 344/1992 Sb. o katastru nemovitostí České republiky 6 4 zákona č. 344/1992 Sb. o katastru nemovitostí České republiky 15

3) na podkladě výsledků pozemkových úprav. Tento operát se obnovuje zpravidla v rozsahu katastrálního území. 7 1.4.3 Geometrický plán Geometrický plán tvoří technický podklad a je neoddělitelnou součástí listin, podle kterých je proveden (uskutečněn) zápis do katastru nemovitostí, je-li předmět zápisu třeba zobrazit do katastrální mapy. Nutností geometrického plánu je jeho ověření, že náležitostmi a přesností odpovídá platným předpisům a je opatřen souhlasem daného katastrálního úřadu. Vyhotovuje se pro: změnu hranice katastrální ho území a hranice územní správní jednotky, rozdělení pozemku, vyznačení budovy a vodního díla nebo změny jejich obvodu, určení hranic pozemků při pozemkových úpravách, doplnění souboru SGI o pozemek dosud evidovaný zjednodušeným způsobem, opravu geometrického a polohového určení nemovitosti, vymezení rozsahu věcného břemene k části pozemku, průběh vytyčené nebo upřesněné hranice pozemků, upřesnění údajů o parcele. 8 Podklady pro vyhotovení: SGI a SPI, mapa bývalého pozemkového katastru, grafické znázornění nemovitostí spolu s údaji z veřejných knih a operátů dřívějších pozemkových evidencí, záznam podrobného měření změn (ZPMZ), údaje o bodech základního polohového bodového pole (ZPBP), zhušťovacích bodech (ZB) a bodech podrobného polohového bodového pole (PPBP), údaje o BPEJ. 9 7 74 vyhláška č. 26/2007 Sb., zákona č. 344/1992 Sb. 8 73 vyhláška č. 26/2007 Sb., zákona č. 344/1992 Sb. 9 74 vyhláška č. 26/2007 Sb., zákona č. 344/1992 Sb. 16

Vyhotovitel dostane od Katastrálního Úřadu číslo ZPMZ. Dále mu K. Ú. přidělí parcelní číslo pro nově vznikající parcely a čísla bodů PPBP. Obsah a náležitosti GP: 1) popisové pole, 2) grafické znázornění, 3) výkaz dosavadního a nového stavu údajů katastru nemovitostí, 4) seznam souřadnic (SS), 5) výkaz údajů o BPEJ. 10 Geometrický plán slouží jako technický podklad pro: 1) vydání kolaudačního rozhodnutí pro budovy (nové i přestavěné), které jsou předmětem katastru 2) pro vyhotovení rozhodnutí a jiných listin, které se týkají právních vztahů k nemovitostem 3) změnu hranice katastrálního území a obce 4) změnu hranice druhu pozemku Katastrální úřad kontroluje a následně pracovník katastrálního úřadu provede: 1) kontrolu zda GP je vyhotoven pro účel, který připouští vyhláška, 2) zda nové a změněné parcely jsou označeny správnými parcelními čísly, 3) kontrolu výměr, 4) kontrolu příloh GP, 5) pokud je vše v pořádku, potvrdí GP kulatým razítkem a vrátí zpět. Mezi přílohy GP patří: 1) záznam podrobného měření změn (ZPMZ), 2) kopie podkladů, 3) dokumentace o zřízení bodu PPBP, 4) podklad pro posouzení přesnosti výsledku zeměměřické činnosti, 5) účel vyhotovení. 10 78 vyhláška č. 26/2007 Sb., zákona č. 344/1992 Sb. 17

1.4.4 Katastrální mapa Jako státní mapové dílo velkého měřítka, lze zařadit mapu katastrální. Různou přesností a kvalitou, můžeme na území České republiky odlišit hned několik typů katastrální mapy. Typy katastrálních map: 1) digitální katastrální mapa (DKM), 2) katastrální mapa digitalizovaná (KMD), 3) analogová mapa. Rozsah vlastnického práva k nemovitosti, poukazuje každá katastrální mapa. Zejména geometrickým či polohovým určením. Katastrální mapa obsahuje jak body polohového bodového pole, tak i polohopis a popis. Předmětem katastru je katastrální mapa s popisem, která obsahuje veškerá katastrální území a nemovitosti. V katastrální mapě se také zobrazují pozemky, jako průmět svých hranic, vyznačují se značkami druhů pozemků, parcelními čísly a průmětem vnějšího obvodu se zobrazují stavby. Do polohopisu katastrální mapy řadíme zobrazení: 1) hranice k. ú., 2) hranice územních správních jednotek, 3) hranice chráněných území a ochranných pásem, 4) státních hranic, 5) hranic nemovitostí vyhotovených v jiném souřadnicovém systému. Následuje geometrické a polohové určení polohopisu v SGI: 1) osa kolejí železniční tratě mimo železniční stanici a průmyslové závody, 2) hrana koruny a střední dělící pás silničními komunikace, 3) most, 4) propustek, 5) tunel, 6) osa koryta vodního toku (s šířkou koryta menší než 2m), 7) nadzemní vedení (vysokého a velmi vysokého napětí vč. stožárů), 8) socha, 9) pomník, 10) památník, 18

11) zvonice, 12) boží muka, 13) kříž. 11 Vně mapového rámu se nachází mimorámové údaje. Zde je uvedeno označení mapového listu, název katastrální mapy, souřadnicový systém, měřítko, sousední mapové listy a údaje o vzniku katastrální mapy. Katastrální mapy se mohou lišit geodetickým základem, měřítkem, kladem, zobrazením, označením mapových listů a rozměry. Mapy stabilního katastru mají největší zastoupení. Jsou to mapy v měřítku 1 : 2 880. Následujícím zastoupením byly mapy v měřítku 1 : 1 000; 1 : 1 250; 1 : 1 440; 1 : 2 500 a 1 : 5 000. 1.5 Přesnost mapových podkladů 1.5.1 Digitální katastrální mapa a její přesnost Největší přesnost na území České republiky, lze určit digitální katastrální mapou. V platných právních předpisech v oblasti zeměměřictví a katastru, např. v Návodu pro obnovu katastrálního operátu, je zaznamenána základní střední souřadnicová chyba podrobných bodů, která činí 0,14m. Výměry parcel se vypočítávají ze souřadnic. Pokud známe souřadnice všech lomových bodů, využijeme L Huilierova vzorce. Obsah a formu této mapy nalezneme v 13 Vyhláška č. 190/1996 Sb., kterou se provádí zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění zákona č. 210/1993 Sb. a zákona č. 90/ 1996 Sb., a zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znění zákona č. 89/1996 Sb., ve znění vyhlášky č. 179/1998 Sb., vyhlášky č. 113/2000 Sb. a vyhlášky č. 163/2001 Sb. 11 16 vyhláška č. 26/2007 Sb., zákona č. 344/1992 Sb. 19

Obr. č. 1 Digitální katastrální mapa v měřítku 1 : 1 000 Zdroj: Katastrální úřad Plzeň-město, výřez mapy od zaměstnance, paní Krídové 20

1.5.2 Analogová mapa a její přesnost Analogové mapy se nacházejí v rozsahu dvou třetin území České republiky. Aby bylo možno nahlížet do katastru nemovitostí, byly mapy skenovány a jsou k náhledu i jako rastrové obrazy. Výměra se určuje graficky. Na výpisu z listu vlastnictví je znázorněno určení výměry graficky nebo v katastrální mapě digitalizované (KMD). Z důvodu přesnosti mapy sáhového měřítka 1:2880, jsou zobrazené na PET foliích. Do těchto analogových map dále patří mapy z období technicko-hospodářského mapování (THM) a mapy, které vznikaly při tvoření základních map z 80. let minulého století, dále mapy bývalého pozemkového katastru a i náčrty přídělového a scelovacího řízení. Okolnosti mající vliv na přesnost analogových map, jsou: 1) volba zobrazení, 2) správné postavení měřického stolu, 3) pečlivé napnutí mapového listu, 4) zobrazení podrobných bodů, 5) zobrazení trigonometrických bodů, 6) způsob zjištění výměry, 7) zobrazení staveb, 8) tvar parcely, 9) srážka mapového listu, 10) opakované překreslování map, 11) reambulance[5]. 21

Obr. č. 2 Analogová mapa v měřítku 1 : 2 000 Zdroj: Katastrální úřad Plzeň-město, výřez mapy od zaměstnance, paní Krídové 22

1.5.3 Katastrální mapa digitalizovaná a její přesnost Tyto mapy v sáhovém měřítku 1 : 2 880, pokrývají největší část území České republiky. Mapy vznikaly grafickou metodou. S využitím existujících mapových podkladů, je lze obnovit, pouze jejich převedením do digitální formy. Převod díla do digitální podoby lze: 1) vektorizací, 2) skenováním mapových podkladů, 3) importem seznamu souřadnic do zvoleného systému. Tato mapa je vedena ve vektorové podobě. Kód kvality bodu se uvádí u souřadnic podrobných bodů, u DKM nebo KMD, a poukazuje na jejich původ a přesnost. Přepracovávala se ta území, kde katastrální mapa vznikla grafickou metodou v sáhovém měřítku, dále kde byla použita technologie fotogrammetrické údržby a obnovy (FÚO). Přepracováním těchto map došlo ke zlepšení technické úrovně. Velká část digitalizace souboru popisných informací (SPI) byla ukončena v roce 1998. Termín dokončení převodu katastrálních map do digitální podoby, byl určen na rok 2006. Termín však nebyl splněn a to z řady objektivních i subjektivních důvodů. Usnesením vlády ČR č. 871, byl schválen další postup s rokem ukončení digitalizace a to roku 2015. V roce 2000 vznikla skupina pracovníků, jejímž úkolem bylo řešit problém digitalizace. Problém byl rozdělen na dvě varianty. První varianta rozděluje digitální mapy na digitální katastrální mapu (DKM) a katastrální mapu digitalizovanou (KMD). A druhá varianta obsahuje digitalizaci a to mapy ve formě digitální katastrální mapy. Chyby v první variantě, se do mapy vnášely v průběhu její tvorby, vývoje a aktualizace. K mapám katastru nemovitostí se přidaly mimo jiné i chyby vlivem prací do jednotné evidence půdy (JEP) a následovaly chyby při tvorbě souvislého zobrazení. Chyby ve druhé variantě se zanesly během skenování, odstraňování srážky mapového listu a dalších transformací do rastrových souborů. Přesnost těchto map je ovlivněna faktory, jako jsou: volba zobrazení, správné postavení měřického stolu, pečlivé napnutí mapového listu, 23

zobrazení podrobných bodů, zobrazení trigonometrických bodů, způsob zjištění výměry, zobrazení staveb, tvar parcely, srážka mapového listu, opakované překreslování map, reambulance, skenování podkladů s danou přesností, vektorizace, transformace z S-SK do S-JTSK, spojení listů do souvislého zobrazení katastrálního území[5]. 1.5.4 Analogové mapy a KMD a jejich přesnost Jako jeden přístup k řešení byla k tomuto určení přesnosti, využita zpráva Nový systém pro práci s rastry katastrálních map od VÚGTK,ZDIBY, 2005. Existuje hned několik způsobů na převod sáhové mapy souřadnicového systému S-SK (gusterbergského nebo svatoštěpánského), které lze doložit k výslednému řešení střední souřadnicové chyby. Byl testován převod katastrálních map, při různých technologiích. Aby bylo možno porovnat přesnost testovaných technologií, kde jsou známy souřadnice určené přesností, jak uvádí Návod pro obnovu katastrálního operátu, byla zohledněna taková katastrální území, kde nalezneme existenci DKM. Dovoluji si uvést jednotlivé zkoumané metody ze zprávy Nový systém pro práci s rastry katastrálních map od VÚGTK,ZDIBY, 2005[3]. Tab. č. 1 Výsledné střední souřadnicové chyby Metoda Střední souřadnicová chyba Klasická (mílové tabulky) 2,29 Čadova (plátování) 2,30 VÚGTK (Soukupova kolokace) 2,17 Výsledkem jsou rastrové soubory (rastrové mapy ostrovní ) mapových listů, převedené do S-JTSK. 24

Z Čadovy technologie, lze hodnotu střední souřadnicové chyby 2,30 m, považovat za přesnost analogových (sáhových) map a KMD. Tento převod je stále předmětem diskuse[3]. 1.5.5 Výměry parcel a jejich přesnost Odhadce, který vypracovává posudek o ceně pozemku, jak obvyklé nebo administrativní, je jako nezbytný údaj jeho výměra. Jak už jsem v předešlém textu zmínila, je přesnost výměry, závislá na přesnosti souřadnic. Výměru lze vypočítat pomocí L Huilierova vzorce, za předpokladu, že máme dostatečný počet souřadnic lomových bodů[5]. Zhodnocení Mapování se neustále vyvíjí. Mění se způsob zobrazení, měřické přístroje ale i měřické postupy. Na zkreslení katastrálních map, má vliv vše uvedené v předchozí větě, ale nejen to. Sjednocení map pro celé území České republiky nelze z finančně nákladného hlediska. Nepřesné mapové podklady mohou škodit při dělení pozemku, ale i při stanovení obvyklé ceny. A tím ovlivnit tržní hodnotu pozemku a poté i cenu. Mapové podklady nejsou zcela vyhovující. Zvláště při oceňování znalci. Pro napravení vyhovujících mapových podkladů, bychom museli provést zcela nové katastrální mapování na území České republiky. Jak už bylo řečeno, tento předpoklad není zatím reálný z finančních důvodů. V následujícím čase budeme muset stále pracovat s analogovou katastrální mapou a KMD. Lze doporučit k odchylkám výměry, aby se rozlišovala přesnost v lokalitě s analogovou katastrální mapou či KMD a DKM. Na základě tohoto rozlišení by následovalo kontrolní určení výměry. Pro toto určení je nutné povolat osobu, která je k výkonu zeměměřické činnosti způsobilá. 25

PRAKTICKÁ ČÁST 1.6 Tržní ocenění bytu ZPRÁVA O HODNOCENÍ Byt č. 810/15 V bytovém domě č. p. 810 Macháčkova 810/48 318 08 Plzeň 3 -Skvrňany Stanovení aktuální tržní hodnoty majetku (Fair market value) Datum ocenění: 1. 4. 2011 26

OBSAH: Úvodní list Obsah Průvodní dopis Popisné informace Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení PŘÍLOHY: Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Základní stavební dokumentace Fotodokumentace současného stavu objektu 27

Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj názor na tržní hodnotu výše uvedeného majetku, který je v absolutním vlastnictví majitele nemovitosti. Posudek je zpracován k technickému stavu a právním skutečnostem k 25. 3. 2011, kdy proběhlo místní šetření. Podklady: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 6482 pro KÚ Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň-město. Snímek (kopie) katastrální mapy. Informace a údaje vlastníka o stáří a opravách Informace RK, realitní inzerce. Vlastního průzkumu trhu. Vyhl. č. 3/2008 Sb. ve znění vyhl. č.456/2008 Sb. Zákon č. 151/1997 Sb ve znění p. p. o oceňování majetku. Záznam z místního šetření, fotodokumentace. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédla a při zpracování ocenění jsem vzala v úvahu následující faktory: Polohu, velikost a využitelnost pozemku. Velikost, technický stav a využitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav. Nejvyšší a nejlepší využití majetku. Převažující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu. Náklady na pořízení majetku jako nového snížené o jeho opotřebení. Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí. Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoli jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány. 28