Z N A L E C K Ý P O S U D E K Znalecké ocenění technologického zařízení kotelny Jabloňová 1a Znalecký posudek vyžádán od: Statutární město Brno Městská část Brno Medlánky, Hudcova 7, 621 00 Brno. Znalecký posudek vypracovali: Doc. Ing. Zdeněk Skála, CSc. soudní znalec Počet stran 9 Počet vyhotovení výtisků: 2 ( 1 archívní ) Výtisk číslo: 1 2 1
1. Ú V O D : 1.1. Znalecký úkol : Znalecký posudek byl vypracován na základě objednávky č. 1616200170 ze dne 21. 3. 2016 pro Úřad městské části Brno - Medlánky. Znalci bylo uloženo ve smyslu znění objednávky provést ocenění energetického zařízení místní kotelny, resp. možnosti jejího dalšího využití. V návaznosti na znění výše uvedeného úkolu z hlediska soudně znaleckého se jedná o posouzení technického stavu zařízení, možného dalšího využití, základní amortizace zařízení, stanovení časové ceny zařízení a následně obvyklé (obecné) ceny zařízení, tj. ceny, za kterou je možno oceňované zařízení ke dni ocenění prodat. Časová cena zařízení je odvozena z výchozí ceny, tj. z ceny, za kterou by bylo možné zařízení pořídit. Konečným výsledkem znaleckého posudku je pak stanovení obvyklé ceny oceňovaného zařízení vzhledem k prodejnosti zařízení a situaci na volném trhu použitým technickým zařízením. 1.2. podklady : (1) Odstranění technologie a demolice komína kotelna Jabloňová, projekt firmy EMBRA, (2) Fotodokumentace zařízení kotelny. 1.3. Ostatní podklady : (1) Základní technické údaje poskytnuté provozovatelem hodnoceného zařízení (2) Metodická pomůcka pro oceňování strojů a zařízení, zpracovaná Poradním sborem znalců předsedy Krajského soudu v Praze, vydáno v květnu 1995 (3) Metodická pomůcka pro oceňování strojů a strojního zařízení, VUT v Brně, Fakulta strojní, Ústav výrobních strojů, systémů a robotiky, 2. přepracované vydání, vydáno v roce 1997 (4) Bradáč A. a kol: Soudní inženýrství, vydáno v Akademickém nakladatelství CERM, s. r. o. Brno, 1997 (5) Bradáč A., Krejčíř P., Schulzová V: Úřední oceňování majetku 2007, komentář k oceňování nemovitostí a věcí movitých dle Zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a dle Vyhlášky MF č. 540/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění vyhlášek č. 452/2003 Sb. a č. 640/2004 Sb. a č. 617/2006 Sb. (s účinností od 1. 1. 2007), vydáno v Akademickém nakladatelství CERM, s. r. o. Brno, leden 2007 (6) Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku 2
2. N Á L E Z : 2.1. Identifikace předmětu znaleckého posudku : Identifikace předmětu znaleckého posudku byla provedena znalcem osobní prohlídkou zařízení, dále dle byly použity písemné podklady pro demontáž technologie firmou EMBRA. Jedná se stávající plynovou kotelnu,která sloužíla k vytápění a přípravě teplé užitkové vody pro bytové domy Ostružinová 1, 3, 5, 7, 9, Rybízová 1, 3, 5, 7 a Jabloňová 1, 3, 5, celkem 195 bytových jednotek. Současný stav zařízení je dokumentován na následujících fotografiích. V kotelně jsou instalovány tři plynové kotle o celkovém výkonu 3120 kw (3x1040kW). Každý kotel obsahuje hořák PHD 18 PZ. Z kotlů je topná voda vedena přes rozdělovač a sběrač, do topného kanálu, odkud je rozvedena do jednotlivých zásobovaných objektů. Z primárního okruhu je zhotovena odbočka do rozdělovače a sběrače, který slouží pro vytápění objektu kotelny pomocí otopných těles a jednotek sahara - tato větev nebude demontována, ale bude ponechána pro budoucí vytápění prostoru kotelny pomocí plynového kotle, který zde bude nainstalován po demontáži stávající technologie. Obr. 1 - stávající plynové kotle KDVE 100 s hořáky PHD 18 PZ Dále je z primárního okruhu zhotovena odbočka do výměníku na teplou vodu. Ohřev teplé vody je realizován ve dvou zásobníkových ohřívačích o objemu 2x1600l pomocí nabíjecího čerpadla přes deskový výměník. Výstupní teplá a cirkulační voda je dopravována oběhovými čerpadly do bytových domů topným kanálem. 3
Obr. 2 - blok přípravy teplé vody (zásobníky TV 2x1600 litrů, deskový výměník, čerpadla, armatury) Expanzní zařízení v kotelně tvoří dvě expanzní nádoby o objemu 2x2500l. Tlak vzduchového polštáře je udržován dvojicí kompresorů. Obr. 3 - expanzní zařízení, kompresory Obr. 4 - expanzní nádoby 4
Pro úpravu vody je zde zřízena bloková úpravna vody BÚV16. Obr. 4 - bloková úpravna vody Obr.6 - Rozvaděče topné vody, oběhová čerpadla 5
Obr. 7 Skříňové elektrorozvaděče K uvedené kotelně chybí technická dokumentace, účetní evidence, majetkové karty. Technické informace bylo nezbytné získat prohlídkou technologického zařízení kotelny. Pro posouzení technické hodnoty technologického zařízení jsou nutným údajem data výroby a instalace jednotlivých zařízení. Odečtené štítky jednotlivých zařízení kotelny: 3x kotel roky výroby 1x1989,1x1990 a 1x1991, 3x hořák roky výroby 2x1989 a 1x 1991, 2x zásobník na teplou vodu 1x1989 a 1x1990, 2x expanzní nádoba 1x1990 a 1x1991, 2x doplňovací čerpadla 1x 1990 a 1x2005, 2x kompresor 1x2004 a 1x2008, 1x deskový výměník 1x2003, 1x BUV 1990. 3. P O S U D E K. Místní kotelna na Jabloňové je v současné době mimo provoz. Společenství vlastníků zmíněných bytových domů instalovalo vlastní plynové kotelny a odpojilo se od místní kotelny. Technologické zařízení stávající kotelny není využíváno. Bude demontováno a případně použitelné prvky a soubory zařízení nabídnuty k prodeji. Následující ohodnocení zůstatkové ceny technologického zařízení bude použito při likvidaci kotelny a případném odprodeji zařízení. Při oceňování strojů a technologických zařízení jsou využívány dvě mezinárodně uznávané metody ocenění a to nákladová metoda a tržně srovnávací metoda. Tyto metody lze i kombinovat v závislosti na povaze majetku a účelu oceňování. Nákladová metoda zohledňuje náklady spojené s reprodukcí nebo nahrazením oceňovaného majetku. Z této hodnoty se odečítají případné odpisy nebo znehodnocení vzniklé fyzickým opotřebením majetku a funkční nebo ekonomickou nedostatečností, pokud jsou měřitelné. Náklady lze stanovit na pořízení majetku jakožto nového nebo nahrazení majetku jakožto nového. Tržně srovnávací metoda stanovuje hodnotu na základě analýzy prodejů srovnatelných zařízení v nedávném období. Vzhledem k situaci v oblasti kotelen na zemní plyn v kombinaci s tepelnými čerpadly a solárními panely na ohřev TUV (teplé užitkové vody) se jeví jako vhodná metoda nákladová. Z důvodu posouzení technického stavu zařízení byla provedena vizuální kontrola technologie kotelny včetně pomocných zařízení. Všechna hodnocená zařízení jsou funkční a v době prohlídky nebyla v provozu Technický stav jednotlivých prvků zařízení odpovídá datu pořízení a době 6
proběhlého provozu. Jsou patrné stopy koroze, úniku provozních medií a poškození tepelné izolace a laku. Hodnocení zařízení je provedeno standardním způsobem. Na základě výchozí ceny, s ohledem na amortizaci a skutečný technický stav zařízení, je stanovena časová cena jednotlivých zařízení. Obvyklá, resp. obecná cena zařízení je pak odvozena od časové ceny a situace na volném trhu použitými zařízeními. Znalecký posudek používá jako výchozí cenu (VC) finanční částku stanovenou srovnáním se současnou cenovou úrovní obdobných zařízení stejných technických parametrů. Technická hodnota zařízení za hranicí životnosti, ale stále funkčních, je uvažována 10% výchozí technické hodnoty. Uvažovaná amortizace zařízení je v tomto případě 90%. Časová cena stroje, resp. zařízení je vyjádřením skutečné technické hodnoty (TH) zařízení k datu hodnocení a ocenění zařízení. ČC = VC (Kč)* (TH), Obecná cena zařízení je závislá na koeficientu prodejnosti OC= ČC * K P, kde K P je koeficient prodejnosti; Koeficient prodejnosti lze vypočíst jako průměrnou hodnotu u strojů a zařízení běžně dostupných na trhu užitými stroji a zařízeními. V případě, že stanovená obecná cena bude užita jako podklad jednání o prodeji a nelze vypočíst koeficient prodejnosti vzhledem k specifickému určení zařízení a individuální situaci, je koeficient prodejnosti zařízení určen subjektivním názorem znalce. zařízení ks. VC [ Kc ] Ž jedn. celkem [roky ] 7 TH [ % ] ČC [ Kc ] Kotle KDVE 3 800 000 2 400 000 15 10 240 000 Hořáky PHD 18 PZ 3 180 000 540 000 15 0 0 Exp. nádoby 2 30 000 60 000 15 10 6 000 Zás. TUV + výměník 2 80 000 160 000 20 10 16 000 Kompresory ORLÍK 2 27 000 54 000 12 30 16 200 Oběh. čerpadla 9 28 000 252 000 10 20 50 400 Oběh. čerpadla *) 2 24 500 49 000 10 20 9 800 BUV 16 1 50 000 50 000 14 10 5 000 Rozvaděče- elektr. 2 70 000 140 000 15 10 14 000 celkem 3 705 000 357 400 *) funkční čerpadla 2 ks (soubor spodních strojoven) Do ceny zařízení lze zahrnout demontované potrubí prodané jako železný šrot. Na základě odhadu délek a průměrů potrubí byla odhadnuta hmotnost demontovaného potrubí. Hmotnost potrubí cca 12 000kg při kilogramové ceně 1,50-2,0 Kč představuje částku 24 000 Kč. Hmotnost technologického zařízení lze odhadnout na 14 500-15 000 kg. Za zařízení lze obdržet prodejem železného šrotu cca 30 000 Kč. Technologické zařízení jako celek není prodejné. Na trhu použitými zařízeními lze uvažovat s možným prodejem jednotlivých oběhových čerpadel, kompresoru ORLÍK, případně deskového ohříváku pro přípravu TUV. Stávající hořáky na zemní plyn jsou neprodejné s ohledem na platné emisní limity a rovněž neprodejná jsou oběhová čerpadla neschopná provozu. Časová cena technologických zařízení kotelny (bez hořáků) a cena železného šrotu demontovaného potrubí 357 400 + 24 000 Kč = 381 400 Kč. Obecná cena technologického zařízení je závislá na trhu opotřebenými energetickými zařízeními. Koeficient prodejnosti je velmi nízký a dle názoru znalce menší než 0,2.
Obecná cena technologického souboru zařízení kotelny 357 400 Kč * 0,2 = 71 480 Kč Všechny ceny jsou uvažovány bez DPH. Ke zpracování posudku byly poskytnuty citované podklady, včetně časových dat o zprovoznění oceňovaných zařízení a ukončení provozu. Znalec při zpracování posudku vychází ze skutečnosti, že poskytnuté informace jsou věrohodné a pravé a odpovídají realitě. 4. ZÁVĚR. Ohodnocení technologického zařízení kotelny bylo provedeno ke dni 31. 3. 2016. Časová souboru technologického zařízení kotelny na Jabloňové činí 357 400 Kč, slovy třistapadesátsedmtisícčtyřista Kč. Obecná cena technologického zařízení kotelny odvozená od tržní situace na trhu opotřebenými energetickými zařízeními, byla znalcem odhadnuta ve výši 71 480 Kč, slovy sedmdesátjedentisícčtyřistaosmdesát Kč. Ceny jsou uvedeny bez DPH! V Brně 31. 3. 2016 doc. Ing. Zdeněk Skála, CSc, soudní znalec 8
5. Z N A L E C K Á D O L O Ž K A : Znalecká doložka. Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 9.6.1980 č.j. Spr. 3111 / 81 pro základní obor čistota ovzduší a energetika se specializací parní kotle a spalovací zařízení a jmenovacím dekretem ze dne 23. května 2002 č.j. Spr. 877 / 2002 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací energetická zařízení. Znalecký úkon je zapsán ve znaleckém deníku pod číslem 106 / 16. V Brně 31.3. 2016 doc. Ing. Zdeněk Skála, CSc, soudní znalec 9