Znalecký posudek - Ocenění nemovitosti č. 13/2016 O obvyklé ceně podílu 1/175 nemovitosti - pozemků parc.č. 152/1, 228/28, 488/2, 732/2, 738/11 v katastrálním území Ves Rudoltice, obec Slezské Rudoltice, okres Bruntál, zapsáno na LV č. 137. Objednatel posudku: Mgr Kamil Košina Exekutorský úřad Prachatice Zdíkov 79 384 72 Zdíkov Účel posudku: Exekuční příkaz č.j. 040 EX 5793/2011. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti. Podle stavu ke dni 18.1.2016 odhad vypracoval: Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín - Darkovičky tel.: 731 645 931 Posudek obsahuje včetně titulního listu 7 stran textu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotovení. V Hlučíně 18.1.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký úkol o obvyklé ceně podílu 1/175 nemovitosti - pozemků parc.č. 152/1, 228/28, 488/2, 732/2, 738/11 v katastrálním území Ves Rudoltice, obec Slezské Rudoltice, okres Bruntál, zapsáno na LV č. 137. Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Metodika ocenění: Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 345/2015 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 345/2015 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, tak i srovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemky Adresa předmětu ocenění: Slezské Rudoltice 793 97 Slezské Rudoltice Kraj: Moravskoslezský Okres: Bruntál Obec: Slezské Rudoltice Katastrální území: Ves Rudoltice Počet obyvatel: 536 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 18.1.2016 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne 12.11.2015 vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 137; - kopie katastrální mapy; - 2 -
- informací získaných na OÚ ve Slezských Rudolticích; - skutečnosti zjištěné na místě. 5. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je nemovitost - pozemky parc.č. 152/1, 228/28, 488/2, 732/2, 738/11 v katastrálním území Ves Rudoltice, obec Slezské Rudoltice, okres Bruntál, zapsáno na LV č. 137. Oceňované pozemky - se nacházejí mimo zastavěná území v lánech zemědělských pozemků v k.ú. Ves Rudoltice, obec Slezské Rudoltice, okr. Bruntál. Pozemky nejsou určeny k zastavění. Na pozemcích se nenacházejí žádné stavby ani trvalé porosty. Pozemky jsou rovinaté. Pozemky jsou bonitovány v celých svých výměrách. 6. Obsah znaleckého posudku 1) Administrativní ocenění nemovitosti - dle platného cenového předpisu a) Pozemky - podíl 1/175 2) Obvyklá cena nemovitosti - srovnávací metoda B. Odhad 1) Administrativní cena (vyhláška 199/2014 Sb.) Ocenění a) Pozemky - podíl 1/175 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] trvalý travní 152/1 54700 7 920,00 7,04 7,04 55 756,80 porost orná půda 228/28 53716 3 604,00 1,64 1,64 5 910,56 orná půda 228/28 54600 46 974,00 8,94 8,94 419 947,56 orná půda 488/2 65900 4 148,00 6,64 6,64 27 542,72 orná půda 732/2 64911 293,00 4,55 4,55 1 333,15 orná půda 738/11 64814 7 402,00 2,88 2,88 21 317,76 orná půda 738/11 64911 1 146,00 4,55 4,55 5 214,30 orná půda 738/11 65900 31 419,00 6,64 6,64 208 622,16 orná půda 738/11 63716 3 103,00 1,22 1,22 3 785,66 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: 106 009,00 m 2 749 430,67 Pozemky - podíl 1/175 - výchozí cena pro výpočet vlastnického = 749 430,67 Kč podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 175 Pozemky - podíl 1/175 - zjištěná cena = 4 282,46 Kč - 3 -
Rekapitulace administrativního ocenění 1/175 nemovitosti a) Pozemky - podíl 1/175 = 4 280,- Kč Administrativní cena 1/175 nemovitosti činí celkem 4 280,- Kč 2) Obvyklá cena nemovitosti - Srovnávací metoda Průměrná cena zemědělských pozemků dle BPEJ v katastru Ves Rudoltice je 5,56 Kč/m2. Realitní inzerce (server: farmy.cz, s-reality.cz) 1 Nabízím k prodeji ornou půdu o velikosti 1,48 ha v katastrálním území Hošťálkovy, okr. Bruntál, pozemky jsou dobře přístupné z komunikace. Celková výměra 14789m2. Nabídková cena 11,00 Kč/m2. Jedná se o srovnatelnou lokalitu okresu Bruntál, realitní inzerce úprava jednotkové ceny koeficientem 0,95. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji ve výši 10,45 Kč/m2. 2 K prodeji zemědělské pozemky v katastrálním území Velká Štáhle, okr. Bruntál, které mají celkovou výměru 61790 m2. V KN jsou specifikovány jako orná půda, trvalý travní porost, ostatní plocha. Nabídková cena 9,70 Kč/m2. Jedná se o srovnatelnou lokalitu okresu Bruntál, realitní inzerce úprava jednotkové ceny koeficientem 0,95. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji ve výši 9,22 Kč/m2. - 4 -
3 Nabízíme k prodeji zemědělské pozemky o rozloze 66098 m2 v k.ú. Jindřichov ve Slezsku, okr. Bruntál. Nabídková cena 15,- Kč/m2. Jedná se o srovnatelnou lokalitu okresu Bruntál, realitní inzerce úprava jednotkové ceny koeficientem 0,95. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji ve výši 14,25 Kč/m2. Cenový rozptyl zemědělských pozemků v okolí obce Slezské Rudoltice je mezi 9,22 až 14,25 Kč/m2. Výslednou jednotkovou cenu stanovuji váženým průměrem z intervalu rozpění jednotkových cen srovnatelných nemovitostí ve výši: 11,31 Kč/m 2. Celková plocha zemědělských pozemků z LV č. 137 je: 106009 m2 Výpočet: 106009m2 x 11,31 Kč = 1.198.962,- Kč Srovnávací hodnota nemovitosti celkem: Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti na (zaokrouhleno): 1.199.000,- Kč Srovnávací hodnota podílu 1/175 nemovitosti celkem: Výslednou obvyklou hodnotu výrazně ovlivňuje skutečnost, že se jedná o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu 1/175 k výše uvedeným nemovitostem. V našich podmínkách trhu neexistuje žádná poptávka po takovýchto částech nemovitostí. Ideální spoluvlastnické podíly jsou zpravidla odkupovány ostatními spoluvlastníky, případně jsou kupovány se spekulativním záměrem. S ohledem na tyto skutečnosti nelze výslednou cenu stanovit jako součin spoluvlastnického podílu s cenou celku. S ohledem na tuto skutečnost odhaduji obvyklou cenu spoluvlastnického podílu 1/175 oceňovaných nemovitostí ve výši (po zaokrouhlení) na: 1.199.000,- Kč x 1/175 x 0,80 = 5.481,- Kč 0,80... koeficient zhoršeného prodeje podílu nemovitosti 5.480,- Kč - 5 -
Rekapitulace Administrativní cena 1/175 nemovitosti (cena podle cen. předpisu) Srovnávací hodnota 1/175 nemovitosti 4.280,- Kč 5.480,- Kč Obvyklá cena (tržní) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním nemovitostem, právním vztahům, situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji současnou obvyklou, tržní cenu 1/175 nemovitosti pozemků parc.č. 152/1, 228/28, 488/2, 732/2, 738/11 v katastrálním území Ves Rudoltice, obec Slezské Rudoltice, okres Bruntál, zapsáno na LV č. 137, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, KP Krnov, podle tohoto odhadu k datu ocenění 18.1.2016 po zaokrouhlení na: 5.480,- Kč. - 6 -
C. Závěr a) Obvyklá cena oceňované 1/175 nemovitosti činí celkem včetně příslušenství pozemků parc.č. 152/1, 228/28, 488/2, 732/2, 738/11 v katastrálním území Ves Rudoltice, obec Slezské Rudoltice, okres Bruntál, zapsáno na LV č. 137, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, KP Krnov, podle tohoto odhadu k datu ocenění 18.1.2016 po zaokrouhlení na: 5.480,- Kč. b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo Nezjištěno. Věcná břemena Nezjištěno. c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňované 1/175 nemovitosti činí celkem včetně příslušenství pozemků parc.č. 152/1, 228/28, 488/2, 732/2, 738/11 v katastrálním území Ves Rudoltice, obec Slezské Rudoltice, okres Bruntál, zapsáno na LV č. 137, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, KP Krnov, podle tohoto odhadu k datu ocenění 18.1.2016 po zaokrouhlení na: 5.480,- Kč. Slovy : pěttisícčtyřistaosmdesát korun českých V Hlučíně, 18.1.2016 Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín Darkovičky tel.: 731 645 931 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.4.2006, č.j.spr. 1790/06 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 13/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 13/2016. E. Seznam příloh 1. Ortofotomapa - 3 strany; - 7 -
Ortofoto Parc.č. 152/1-8 -
Parc.č. 228/28-9 -
Parc.č. 488/2, 732/2, 738/11-10 -