Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č.1491/109/2016 Typ nemovitosti Účel ocenění Byt ve vlastnictví bez garáže a bez garážového stání v současném stavu insolvenční řízení Předmět ocenění Bytová jednotka č. 462/9, LV č. 1520, s podílem na společných částech domu a pozemku 35/1000 na pozemcích: pozemek parc.č. 662, LV č. 1444, podíl 35/1000 Adresa Kraj Jihočeský kraj Město Nová Včelnice Počet obyvatel 2307 Kat. území Nová Včelnice Ulice Na Hliněnce č.p. 462 Část obce dle LV Nová Včelnice Objednatel odhadu AS ZIZLAVSKY v.o.s. Široká č.p. 5 11000 Praha ČESKÁ REPUBLIKA Tel. E-mail IČ 28490738 Vlastnictví Bytová jednotka Seiler Petr - Nová Včelnice, Na Hliněnce 462 Zpracováno pro insolvenční správce Vypracoval Ing. Lukeš Miroslav Dne 25.4.2016 Licence číslo Hřbitovní 603 Ke dni 12.4.2016 0845 381 01 Český Krumlov email: Ing.Miroslav.Lukes@seznam.cz tel: 733 698996 Prohlídka dne 12.4.2016 Počet stran textu 6 Počet stran příloh 7 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha 75.59 m 2 9 000 Kč/m 2 680 300 Kč Obvyklá cena - současný stav 680 000 Kč Šestsetosmdesát tisíc Kč Vyhodnocení rizik REET ANO ANO ANO ANO ANO ANO Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace Zástavní právo zapsané na LV zástavní právo smluvní - viz. oddíl C) na LV č. 1520-1 -
Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k věci nemovité Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Stavba se zhoršeným technickým stavem Stavba dlouhou dobu neužívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Typ Kupní cena 0 Datum Vyhodnocení nabývací titul nebyl předložen Komentář k vadám Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Typ Kupní cena 0 Datum Vyhodnocení nabývací titul nebyl předložen Komentář k vadám - 2 -
Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1444, vyhotovil odhadce - dálkový přístup do KN 13.4.2016. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1520, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Jindřichův Hradec 1.4.2016. místní šetření - zaměření nemovitosti+fotodokumentace, vyhotovil odhadce 12.4.2016. Datum předání kompletních podkladů 13.4.2016 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1520, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Jindřichův Hradec 1.4.2016. místní šetření - zaměření nemovitosti+fotodokumentace, vyhotovil odhadce 12.4.2016. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Nová Včelnice je malou obcí cca 14 km severovýchodně od Jindřichova Hradce. Obec není zásadním způsobem významná z regionálního hlediska. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci širší centrum obce Okolní zástavba smíšená zástavba Dojezdová vzdálenost do správního centra (Krajské město) Hromadná doprava - četnost spojů Nákupní možnosti dostupné v místě dostatečná frekvence spojů v průběhu celého dne Ano 14 Km Informace o nemovitosti Jedná se o BJ o dispozici 3+1 v panelovém domě, umístěnou ve 3. NP s výtahem. Bytový z roku 1981. Panelový dům je vytápěn vlastní plynovou kotelnou, která též zajišťuje dodávku TUV pro celý bytový dům. V roce 2006 probíhala částečná rekonstrukce bytového domu byla vybudována plynová kotelny, bylo provedeno zateplení domu kontaktním zateplovacím systémem a byla vyměněna okna za plastová. Bytová jednotka je v původním stavu,tj. umakartové jádro. Okna jsou plastová, omítky štukové, na podlahách pvc, jekor, vnitřní dveře jsou lakované. Rozvody jsou původní. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 235/4 manip. plocha ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Byt se nachází v 3.NP Počet NP domu celkem 7 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 3 + 1 Výtah Ano Orientace oken Bytová jednotka je v současném stavu běžně uživatelná a obyvatelná Technický stav Technický stav domu velmi dobrý Stáří stavby [roky] 35 Technický stav jednotky velmi dobrý Opotřebení odhadem % 35 Minulé rekonstrukce Budova po částečné rekonstrukci Byt (jednotka) bez rekonstrukce Konstrukce Rozsah Rok provedení Okna komplet plastová plyn.kotelna komplet 2006 zateplení domu komplet 2006 Popis provedení budovy / jednotky Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení základy a zemní práce z armovaného betonu svislé konstrukce železobetonový montovaný skelet v tloušťce 35 cm vodorovné betonové montované konstrukce střechy plochá střecha konstrukce, stropy krytina střech živičná klempířské konstrukce pozinkované - 3 -
úpravy vnitřních vápenná omítka štuková úpravy vnějších kontaktní zateplovací systém povrchů povrchů vnitřní obklady schody dveře a vrata vchodové plastové okna plastová s dvojsklem povrch podlah s kobercem, pvc vytápění z centrální kotelny elektroinstalace vč. světelný rozvod vnitřní vodovod rozvod studené a teplé bleskosvodu vnitřní kanalizace svislé a vodorovné potrubí vnitřní plynovod rozvod plynu ohřev teplé vody centrální ohřev teplé vody ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.) Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně vana, umyvadlo kuchyňská linka, sporák elektrický Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 1 Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ano 1.NP bytu - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha zádveří 6.25 m 2 1.0 6.25 m 2 šatna 2.50 m 2 1.0 2.50 m 2 WC 1.01 m 2 1.0 1.01 m 2 obývací pokoj 21.67 m 2 1.0 21.67 m 2 ložnice 13.04 m 2 1.0 13.04 m 2 pokoj 12.99 m 2 1.0 12.99 m 2 kuchyně 12.65 m 2 1.0 12.65 m 2 koupelna 2.60 m 2 1.0 2.60 m 2 sklep 1.80 m 2 0.5 0.90 m 2 lodžie 3.95 m 2 0.5 1.98 m 2 Součet ploch za podlaží 78.46 m 2 75.59 m 2 Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: internet, datum změny inzerátu 14.4.2016 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 3.NP Počet NP domu celkem 5 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 3 + 1 Výtah Ne Podlahová plocha 67.0 m 2 Cena za nemovitost 690 000 Kč 10 300 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 621 000 Kč 9 300 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou byt 3+1 s komorou v Nové Včelnici, který se nachází ve druhém patře panelového domu bez výtahu. Byt v osobním vlastnictví o výměře 67 m2 má nová plastová okna, je v původním velmi udržovaném stavu. Na podlaze PVC a koberce. Ústřední dálkové topení. Výhodná orientace na jižní stranu. K dispozici sklep, sušárna a kolárna. Jedná se o stejnou lokalitu,, menší podlahovou plochu, obdobný technický stav. - 4 -
2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: internet, datum změny inzerátu 25.1.2016 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 2.NP Počet NP domu celkem 3 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 3 + 1 Výtah Ne Podlahová plocha 76.0 m 2 Cena za nemovitost 750 000 Kč 9 900 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 675 000 Kč 8 900 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou byt 3+1+b, situovaný v ideálním druhém nadzemním podlaží v bytovém domě, který je zděné konstrukce v kombinaci s dřevostavbou. Dům je po rekonstrukci, zateplený. Byt má nová plastová okna, jsou zde nové rozvody vody a odpadu v plastu, nové jsou stoupačky. Patří k němu sklepní kóje a zděný sklep, k dispozici je sušárna, uzamykatelná kolárna a kočárkárna. Byt je možné převézt do osobního vlastnictví. Jedná se o stejnou lokalitu, obdobnou podlahovou plochu a o něco lepší technický stav. Byt je ale družstevní. 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: internet, datum změny inzerátu 4.4.2016 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 3 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 3 + 1 Výtah Ne Podlahová plocha 78.0 m 2 Cena za nemovitost 760 500 Kč 9 800 Kč/m 2 Redukce ceny 0 % Redukovaná cena 761 000 Kč 9 800 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou družstevní byt s možností převodu do osobního vlastnictví, který se nachází v Nové Včelnici v klidné části obce. Z malé chodbičky se vstupuje do kuchyňky která navazuje na obývací pokoj s balkonem.z již zmiňované chodbičky se nachází dva oddělené vstupy do ložnice a dětského pokoje, K bytu náleží sklepní koje. Jedná se o obdobnou lokalitu, o něco lepší technický stav, o něco větší podlahovou plochu. - 5 -
Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen 8 900-9 800 Kč/m 2 621 000-761 000 Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti 9 000 Kč/m 2 Obvyklou cenu současnou bytové jednotky č. 462/9 vymezenou v domě ulice Na Hliněnce č.p. 462, obec Nová Včelnice, zapsanou na LV č. 1520 pro k.ú.nová Včelnice, včetně podílu na společných částech domu a pozemku 35/1000, odhaduji na základě porovnání s cenami srovnatelných nabízených jednotek v dané či obdobné lokalitě a na základě porovnání technických stavů jednotek, podlahové plochy, konstrukčních provedení bytových domů a jednotek občanské vybavenosti a dopravní obslužnosti na 9.000 Kč/m2 podlahové plochy. Tj. 680 tis. Kč. Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je užívána vlastníkem Vypracoval Licence číslo 0845 Ing. Lukeš Miroslav Hřbitovní 603 381 01 Český Krumlov podpis Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 15.12.2010 č.j. Spr 1108/2010 pro obor ekonomika,odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1491/109/2016 ve znaleckém deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle přiloženého účetního dokladu: faktura č. 2016004. V Českém Krumlově dne 25.4.2016. Jméno a adresa znalce: Ing. Miroslav Lukeš Hřbitovní 603 38101 Český Krumlov - 6 -
Fotodokumentace pohled na BD pohled na BD vstup do BD hala pohled na BD vstup do BJ - 7 -
Fotodokumentace chodba sklad wc kuchyně jídelna - 8 -
Fotodokumentace koupelna pokoj obývací pokoj pokoj lodžie - 9 -
Fotodokumentace - mapy obec Nová Včelnice umístění nemovitosti Na Hliněnce č.p. 462 v obci - 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -