ZNALECKÝ POSUDEK 3543/163/2015 O obvyklé ceně pozemků dle LV 1312, parc. č. 1312, pozemků dle LV 1295 parc.č. 1269, 1351, 1374, 1387, 1500, 1543 v podílovém spoluvlastnictví 1/2 v katastrálním území a obci Liblice a pozemků zapsaných na LV 673, parc. č. 1178, 1293, 1301 v katastrálním území a obci Malý Újezd, okres Mělník včetně ocenění věcných břemen na pozemcích parc. č. 1269 v podílovém spoluvlastnictví 1/2 v katastrálním území a obci Malý Újezd, v okrese Mělník a parc. č. 1178 a 1293 v katastrálním území a obci Malý Újezd, okres Mělník v podílovém spoluvlastnictví 1/2 Objednatel posudku: Exekutorský úřad Praha-západ, Pan JUDr. Milan Makarius Plzeňská 298/276, 15123 Praha 5 Účel posudku: Stanovení ceny obvyklé pro účely exekuce vedené JUDr. Milanem Makariusem, soudním exekutorem pod sp. zn. 156 EX 3591/14 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a dále podle metodiky Teorie oceňování Prof. Ing. Alberta Bradáče, podle stavu ke dni 25.6.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Václav Zvěřina, CSc. Skořepka 422/7, 11000 Praha 1 telefon: 721602008 e-mail: vaclavzverina@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 9 stran textu a 11 stran příloh. Objednateli se předává ve 4 vyhotovení. 25.6.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovit obvyklou cenu: - pozemků dle LV 1312, parc. č. 1312, pozemků dle LV 1295 parc.č. 1269, 1351, 1374, 1387, 1500, 1543 v podílovém spoluvlastnictví 1/2 v katastrálním území a obci Liblice - pozemků zapsaných na LV 673, parc. č. 1178, 1293, 1301 v podílovém spoluvlastnictví 1/2 v katastrálním území a obci Malý Újezd - ocenění věcných břemen na pozemcích parc. č. 1269 v podílovém spoluvlastnictví 1/2 v katastrálním území a obci Malý Újezd, v okrese Mělník - ocenění věcných břemen na pozemcích parc. č. 1269 v podílovém spoluvlastnictví 1/2 v katastrálním území a obci Liblice okres Mělník a parc. č. 1178 a 1293 v podílovém spoluvlastnictví 1/2 v katastrálním území a obci Malý Újezd, v okrese Mělník 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel: 496 Pozemek parc. č. 1312 ve vlastnictví Mgr. Josef Vagner, Havlíčkova 2267, 470 01 Pozemky parc.č. 1269, 1351, 1374, 1387, 1500, 1543 v podílovém spoluvlastnictví 1/2 Pozemků parc. č. 1178, 1293, 1301 v podílovém vlastnictví 1/2 Liblice, Malý újezd 277 32 Liblice, Malý újezd Středočeský Mělník Liblice Liblice 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 7.6.2015 za přítomnosti znalce. 4. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníkem nemovitosti -pozemku parc. č. 1312 v obci a katastrálním území Liblice, je pan Mgr. Josef Vagner, Havlíčkova 2267, 470 01 Česká Lípa Vlastníkem pozemku parc. č. 1269, 1351, 1374, 1387, 1500, 1543 v obci a katastrálním území Liblice,, jsou: -MUDr. Hana Lankusová bytem 7, listopadu 1197, Mladá Boleslav II, 293 01 Mladá Boleslav, spoluvlastnický podíl 1/2 -Mgr. Josef Vagner, Havlíčkova 2267, 470 01 Česká Lípa spoluvlastnický podíl 1/2 Vlastníkem pozemků parc.č. 1178, 1293, 1301 v obci a katastrálním území Malý Újezd jsou: -MUDr. Hana Lankusová bytem 7. listopadu 1197, Mladá Boleslav II, 293 01 Mladá Boleslav, spoluvlastnický podíl 1/2 -Mgr. Josef Vagner, Havlíčkova 2267, 470 01 Česká Lípa spoluvlastnický podíl 1/2-2 -
5. Dokumentace a skutečnost Dokumentace nebyla předložena Byli znalcem provedeny výběry pozemků a bylo zjištěno, že pozemek parc. č. 1312 je v blízkosti zastavitelné části obce 6. Obsah znaleckého posudku Stanovení obvyklé ceny pozemků parc. č. 1312, 1269, 1351, 1374, 1387, 1500, 1543 v obci a katastrálním území Liblice, a pozemků parc. č. 1178, 1293, 1301 v obci a katastrálním území Malý Újezd včetně ocenění věcných břemen na pozemcích parc. č. 1269 v podílovém spoluvlastnictví 1/2 v katastrálním území a obci Malý Újezd, v okrese Mělník a parc. č. 1178 a 1293 v katastrálním území a obci Malý Újezd, okres Mělník. 7. METODY OCEŇOVÁNÍ TEORIE ZJIŠŤOVÁNÍ TRŽNÍ HODNOTY NEMOVITOSTÍ Konvenční tržní ocenění používané k determinování tržní hodnoty nemovitostí vychází v zásadě ze tří teoreticky různě pojatých přístupů. V odborné literatuře se tyto základní tři principy vzájemně prolínají a větví, jsou uváděny pod různými názvy atd. Např. v americké praxi se mluví o 9 základních přístupech používaných pro stanovení tržní hodnoty, v anglické o 5, v německé o 3. V dostupné české literatuře se lze setkat s těmito metodami používanými pro ocenění: 1. Metody výnosové. 2. Metody stanovení substance, věcné hodnoty. 3. Metody porovnávací. Metody výnosové vycházejí ze základní premisy o tom, že nemovitost - podnik je nástroj k výrobě peněz. Chod podniku, pronájem nemovitosti sice stojí peníze, ale vytváří i zisk. Rozdíl mezi náklady na provoz a ziskem je cash flow, který je z pohledu vlastníků nejzajímavější, neboť jim přináší peníze. Metody stanovující vlastní kapitál vycházejí z premisy o tom, že nemovitost je totožná s majetkem, který je v ní obsažen. Metody porovnávací, někdy nazývané tržní, jsou nejrozpracovanější ve fungujících ekonomikách, kde lze porovnat ceny již prodaných obdobných nemovitostí s nemovitostí oceňovanou. To znamená, že trh nemovitostí je transparentní a informace jsou běžně dostupné. I V dalším uvádíme stručný popis použité metody. 9.3. Metoda porovnání tržních cen Metody porovnávací, jsou nejrozpracovanější ve fungujících ekonomikách, kde informace o prodejích jsou veřejně přístupné. Tato metoda pro ocenění majetku je založena na srovnání prodejní ceny obdobného majetku s majetkem oceňovaným. Pro porovnání lze využívat prodejní ceny, které byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známé. Metoda je nejrozšířenější v dobře fungujících tržních ekonomikách. Její použití je odvislé od dvou základních faktorů - fungujícího trhu daného segmentu majetku a transparentnosti informací. Trh by měl být "perfektní" ve smyslu dostatečné četnosti prodejů. Vlastní porovnání se provádí na - 3 -
základě praktických zkušeností znalce, a vždy je poznamenáno jistým subjektivismem. Matematický model této metody má tvar: V=suma(RCi x ki)/n Kde RCi je realizovaná prodejní cena pro i-tý majetek, ki koeficient korekce (porovnávací), n počet porovnávaných majetků. Tato metoda je nepřímější, nejrychlejší a nejvíce odpovídá směnné ceně. Základním předpokladem jejího analytického využití je dobrá databáze informací a její neustálá aktualizace. Pro ocenění nemovitosti porovnávacím způsobem je nutné zjistit ceny srovnatelných nemovitostí v dané lokalitě, nebo lokalitách blízkých, které jsou realizované v době ne delší než tři měsíce. Poptávka a nabídka nemovitostí je monitorována realitními kancelářemi a je známá z tisku, odborných časopisů i na internetových stránkách. Z aktuální nabídky vybral znalec 4 srovnatelné pozemky, které uvádí v přílohách posudku. B. ZNALECKÝ POSUDEK Metodika ocenění: 1. Nabídková cena porovnání nemovitosti je upravena koeficientem nabídkových cen, koeficientem polohy a koeficientem současného využití pozemku, který je veden jako orná půda.. 2. Zjištěnou cenu upravíme koeficientem nabídkových cen, vzhledem k tomu, že se jedná o ceny zjištěné z ceny nabídky realitních kanceláří a cena a realizovaná při prodeji nemovitosti může být dle našich zkušeností nižší o 10 až 15 %. 3. V uvedených nabídkách jsou značné rozdíly mezi minimální a maximální cenou pozemků, a to v rozmezí od 15 Kč/m 2 do 30 Kč/m 2, - Kostelec nad Labem - Kostelec nad Labem - Želízi - Střemy Porovnávací nemovitost Celkem Kč Plocha pozemku m2 Jednotková cena v Kč/m2 Korekce na zdroj porovnávacích nemovitostí Korekce pro vybavenost pozemku Celkový koeficient Celková cena za 1 m2 1 665500 22184 30 0,90 1 0,90 27 2 100000 3687 27 0,90 1 0,90 24,30 3 373334 24285 15 0,90 1 0,90 13,50 4 350000 18402 19 0,90 1 0,90 17.10-4 -
- 5 - Celkem 81,90 Průměrná cena (81,90 : 4 =) 20,48 Kč/m 2 Úkolem znalce je stanovit cenu obvyklou pozemku parc.. č. 1312 v obci a katastrálním území Liblice, dále stanovit ceny pozemků parc. č. 1269, 1351, 1374, 1387, 1500, 1543 v podílovém spoluvlastnictví 1/2 v katastrálním území Liblice a cenu pozemků parc. č. 1178, 1293, 1301 ve výši spoluvlastnického 1/2 v obci a katastrálním území Malý Újezd. Cena pozemku parc.. č. 1312: 13958 * 20,48 = 285 859,84 Kč Ceny pozemků Cena pozemku parc. č. 1269 ve spoluvlastnickém 1/2 17371 * 20,48 * 0,5 = 177 879,04 Kč Cena pozemku parc. č. 1351 ve spoluvlastnickém 1/2 12512 * 20,48 * 0,5 = 128 122,88 Kč Cena pozemku parc. č. 1374 ve spoluvlastnickém 1/2 10350 * 20,48 * 0,5 = 105 984 Kč Cena pozemku parc. č. 1387 ve spoluvlastnickém 1/2 32898 * 20,48 * 0,5 = 336 875,52 Kč Cena pozemku parc. č. 1500 ve spoluvlastnickém 1/2 33970 * 20,48 * 0,5 = 347 852,80 Kč Cena pozemku parc. č. 1543 ve spoluvlastnickém 1/2 66451 * 20,48 * 0,5 = 680 458,24 Kč Pozemky v katastrálním území a obci Malý újezd, okres Mělník zapsané na LV 673 Cena pozemku parc. č. 1178 ve spoluvlastnickém 1/2 11014 * 20,48 * 0,5 = 112 783,36 Kč Cena pozemku parc. č. 1293 ve spoluvlastnickém 1/2 8278 * 20,48 * 0,5 = 84 766,72 Kč Cena pozemku parc. č. 1301 ve spoluvlastnickém 1/2 7890 * 20,48 * 0,5 = 80 793,60 Kč 2. Ocenění věcných břemen Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 2.1. Věcné břemeno na pozemku parc. č., 1178 - Vedení vodohospodářského díla
Věcné břemeno na pozemku parc. č., 1178 - Vedení 2.2. Věcné břemeno na pozemku parc. č., 1178 - Vedení vodohospodářského díla Věcné břemeno na pozemku parc. č., 1178 - Vedení 2.3. Věcné břemeno na pozemku parc. č. 1269, vedení vodohospodářského díla Věcné břemeno na pozemku parc. č. 1269, vedení 2.4. Věcné břemeno na pozemku parc. č. 1269, Vedení vodohospodářského díla - 6 -
Věcné břemeno na pozemku parc. č. 1269, Vedení 2.5. Věcné břemeno na pozemku parc. č. 1269, Vedení vodohospodářského díla Věcné břemeno na pozemku parc. č. 1269, Vedení 2.6. věcné břemeno na pozemku parc. č. 1293, Vedení vodohospodářského díla Věcné břemeno na pozemku parc. č. 1293, Vedení 2.7. věcné břemeno na pozemku parc. č. 1293, Vedení vodohospodářského díla - 7 -
Věcné břemeno na pozemku parc. č. 1293, Vedení C) Závěr Výrok znalce Cílem předloženého znaleckého posudku bylo stanovit tržní hodnotu nemovitosti dle LV 1312 a LV 1295 v katastrálním území a obci Liblice a LV 673 v katastrální území a obci Malý Újezd. Na základě provedení detailní analýzy jsme toho názoru, že tržní cena hodnoty pozemku dle LV 1312, LV 1295 a LV 673 jsou ve výši: Rekapitulace výsledných cen Pozemek parc. č. 1312 285 859,84 Kč ½ pozemku parc.č. 1269 177 879,04 Kč ½ pozemku parc. č. 1351 128 122,88 Kč ½ pozemku parc. č. 1374 105 984,00 Kč ½ pozemku parc. č, 1387 336 875,52 Kč ½ pozemku parc. č. 1500 347 852,80 Kč ½ pozemku parc. č. 1543 680 458,24 Kč Celkem 1 777 172,48 Kč ½ pozemku parc. č. 1178 112 783,36 Kč ½ pozemku parc. č. 1293 84 766,72 Kč ½ pozemku parc. č. 1301 80 793,60 Kč Celkem 278 343,68 Rekapitulace výsledných cen 2 341 376,00 Kč Výsledná cena věcných břemen - 35 000,00 Kč Výsledná cena celkem 2306376,- Kč Výsledná cena po zaokrouhlení del 50. 2 306 380,- Kč slovy: dvamilionytřistašesttisíctřistaosumdesát Kč V Praze 25. 6. 2015 Ing. Václav Zvěřina, CSc. Skořepka 422/7, 11000 Praha 1 telefon: 721602008 e-mail: vaclavzverina@seznam.cz - 8 -
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Městského soudu v Praze č.j. Spr 1220/91 ze dne 1. prosince 1992 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3543/163/2015 znaleckého deníku. Přílohy: - Výpis z katastru nemovitostí pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Mělník LV 1295 ze dne 23.1.2015 pro katastrální území a obec Liblice - Výpis z katastru nemovitostí pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Mělník LV 673 ze dne 23.1.2015 pro katastrální území Malý Újezd a obec Liblice - informativní výpis z katastru nemovitostí katastrální území a obec Liblice - Sreality.cz Pozemky v Kostelci na Labem - Sreality.cz Pozemky v Kostelci na Labem - Sreality.cz Pozemky Želízy - Sreality.cz Pozemky Střemy - 9 -