Novodobé materiály a jejich vliv na trţní hodnotu

Bankovní institut vysoká škola Praha Oceňování majetku Novodobé materiály a jejich vliv na trţní hodnotu Bakalářská práce Autor: Martin Kristián Oceňování majetku Vedoucí práce: prof. Ing. Josef Michálek, CSc. Praha Duben, 2010

PROHLÁŠENÍ literatury. Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a s pouţitím uvedené V Praze 26. Dubna 2010 ----------------------------------- Martin Kristián 2

PODĚKOVÁNÍ Rád bych poděkoval vedoucímu mé bakalářské práce, panu prof. Ing. Josefu Michálkovi, CSc. a Ing. Petrovi Ortovi, Ph.D. za odborný dohled a poskytnuté vědomosti během studia, které byli následně pouţity při tvorbě mé práce. 3

ANOTACE: Jméno a příjmení autora: Martin Kristián Instituce: Bankovní institut vysoká škola Praha Název díla: Novodobé materiály a jejich vliv na trţní hodnotu Vedoucí práce: prof. Ing. Josef Michálek, CSc. Počet stran: 86 Počet příloh: 8 Počet titulů bibliografie: 8 Klíčová slova: Materiály Okno Oceňování majetku Trţní hodnota Analýza trhu Věcná břemena ANNOTATION: Autor s first and last name: Martin Kristián Institution: Banking institute college of Prague Title of the work: Modern materials and thein infuence on market value Supervisor: prof. Ing. Josef Michálek, CSc. Number of pages: 86 Number of inserts: 8 Number of bibliography titles: 8 Key words: Materials Window Assessing Market value Market analysis Rights of using 4

OBSAH Úvod str. 7 A. TEORETICKÁ ČÁST str. 8 1. Nemovitost ve vyhláškách str. 8 1.1. Základní konstrukce a vybavení dle vyhlášky 3/2008 Sb. str. 8 1.2. Technické poţadavky na stavby dle vyhlášky 268/2009 str. 9 2. Okna str. 10 2.1. Základní dělení oken str. 11 2.1.1. Podle způsobu zabudování do ostění str. 11 2.1.2. Podle způsobu otevírání str. 11 2.1.3. Podle základního konstrukčního uspořádání str. 11 2.1.4. Podle druhu zasklení a zasklívacích jednotek str. 12 2.1.5. Podle směru otevírání str. 12 2.1.6. Podle druhu pouţitého materiálu str. 12 3. Rozdělení oken podle druhu materiálu str. 13 3.1. Dřevěná okna str. 13 3.2. Plastová okna str. 14 3.3. Kovová okna str. 16 3.4. Kombinovaná okna str. 17 4. Sklo str. 17 4.1. Vlastnosti skla str. 18 4.2. Zasklení str. 19 4.2.1. Jednoduché zasklení str. 19 4.2.2. Izolační dvojsklo str. 19 4.2.3. Absorpční a reflexní skla str. 19 4.2.4. Bezpečnostní sklo str. 20 5. Technické poţadavky a vlastnosti oken str. 21 5.1. Tepelná izolace str. 21 5.1.1. Výplně otvorů str. 22 5.1.2. Spárová provzdušnost str. 22 5.1.3. Fólie str. 23 5.2. Akustické vlastnosti (zvuková izolace) str. 23 5

5.3. Izolace proti vodě a prachu str. 25 5.4. Poţadavky na bezpečnost při manipulaci str. 25 5.5. Rosení oken str. 26 Závěr teoretické práce str. 28 B. PRAKTICKÁ ČÁST str. 29 1. Trţní ocenění rodinného domu str. 30 2. Trţní ocenění komerční budovy str. 51 C. ANALYTICKÁ ČÁST (analýza trhu) str. 80 Závěr str. 82 Seznam pouţité literatury str. 85 Seznam příloh str. 86 6

ÚVOD Zvolené téma má širokou škálu pojetí, a proto se ve své práci zaměřuji jen na následující výňatky. V teoretické části se zabývám rozborem výplní otvorů, konkrétně okny. Kde definuji jejich rozdělení, materiály, zasklení, vlastnosti a technologie. Poukazuji zde na to, jakým způsobem se ovlivní vlastnosti výrobku, v závislosti na pouţitých materiálech a technologiích. Udávám klady a negativa konkrétních materiálů, coţ má přímý dopad na celkovou trţní hodnotu nemovitosti. V praktické části aplikuji příklady přímého ocenění, které se týká rodinného domu v Praze 5 Slivenci a komerční budovy v Praze 6 Liboci. Poslední část je zaměřena analýze trhu, kde se snaţím přiblíţit situaci v městském obvodu Praha 5. 7

A. TEORETICKÁ ČÁST 1. Nemovitost ve vyhláškách První kapitola odkazuje na znění vyhlášek o stanovení základních konstrukcí a standardního vybavení rodinných domků, rekreačních chalup a rekreačních domků; a dále na stanovení poţadavků na výplně otvorů. 1.1. Základní konstrukce a vybavení dle vyhlášky 3/2008 Sb. Vyhláška č. 3/2008 Sb., ze dne 11.1.2010, o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška) 1, stanoví v příloze č. 6 v části II. standardní vybavení rodinných domů, rekreačních chalup a rekreačních domků. Mezi základní konstrukce a vybavení řadíme: 1) základy 2) zdivo 3) stropy 4) střecha 5) krytina 6) klempířské konstrukce 7) vnitřní omítky 8) fasádní omítky 9) vnější obklady 10) vnitřní obklady 11) schody 12) dveře 13) OKNA 14) podlahy obytných místností 1 ÚZ č. 778 Oceňování, Praha: nakladatelství Sagit, a.s., 2010, ISBN 978-80-7208-788-4 8

15) podlahy ostatních místností 16) vytápění 17) elektroinstalace 18) bleskosvod 19) rozvod vody 20) zdroj teplé vody 21) instalace plynu 22) kanalizace 23) vybavení kuchyně 24) vnitřní vybavení 25) záchod 26) ostatní 2 1.2. Technické poţadavky na stavby dle vyhlášky 268/2009 Jelikoţ je téma bakalářské práce velmi rozsáhlé, zaměřil jsem se proto primárně na výplně otvorů a v dalších kapitolách mé bakalářské práce pak detailněji na okna. Vyhláška č. 268/2009 Sb., ze dne 12.8.2010, o technických poţadavcích na stavby stanoví v 26 základní poţadavky na výplně otvorů: 26 Výplně otvorů (1) Konstrukce výplní otvorů musí mít náleţitou tuhost, při níţ za běţného provozu nenastane zborcení, svěšení nebo jiná deformace a musí odolávat zatíţení včetně vlastní hmotnosti a zatíţení větrem i při otevřené poloze křídla, aniţ by došlo k poškození, posunutí, deformaci nebo ke zhoršení funkce. (2) Výplně otvorů musí splňovat poţadavky na tepelně technické vlastnosti v ustáleném teplotním stavu. Nejniţší vnitřní povrchová teplota, součinitel prostupu tepla včetně rámů a zárubní a spárová průvzdušnost v souladu se způsobem zajištění potřebné výměny vzduchu v místnosti a budově jsou dány normovými hodnotami. 2 ÚZ č. 778 Oceňování, Praha: nakladatelství Sagit, a.s., 2010, ISBN 978-80-7208-788-4 9

(3) Akustické vlastnosti výplní otvorů musí zajistit dostatečnou ochranu před hlukem ve všech chráněných vnitřních prostorech stavby současně za podmínek minimální výměny vzduchu v době pobytu lidí 25 m3. h-1/osobu nebo výměny vzduchu v místnosti nejméně jedenkrát za 2 hodiny. Dále musí být dodrţena hodnota maximální přípustné koncentrace oxidu uhličitého 1000 ppm, která slouţí jako ukazatel intenzity a kvality větrání. (4) Hlavní vstupní dveře do bytů a pobytových místností musí mít světlou šířku nejméně 800 mm. (5) Okenní parapety v obytných a pobytových místnostech, pod nimiţ je volný venkovní prostor hlubší neţ 0,5 m, musí být vysoké nejméně 850 mm od úrovně podlahy nebo musí být doplněny zábradlím nejméně do této výšky. (6) Průlezné otvory ve stropech nesmějí mít ţádný rozměr menší neţ 0,7 m a u vstupních otvorů do šachet nebo kanálů menší neţ 0,6 m. Uvedené rozměry vstupních otvorů nesmí být zuţovány ţebříky nebo stupadly. (7) Při změnách dokončených staveb nebo výstavbě nových staveb v prolukách musí být alespoň jedna obytná místnost orientována do venkovního prostoru, kde nejsou pro tuto místnost ve venkovním chráněném prostoru stavby překračovány hygienické limity hluku. 3 2. Okna Okna významně ovlivňují hospodárnost stavebních a provozních nákladů, ţivotnost stavby, vzhled a uţitnou hodnotu, a to zejména svou velikostí, druhem a členěním, dále pak svoji polohou a pouţitým materiálem. Okna se odlišují od ostatních dílů hlavně mnohotvárností a funkcemi. Kaţdopádně jsou okna jedním z hlavních dílů, které tvoří architektonický dojem celé stavby. Kromě těchto základních poţadavků plní okna neméně významnou funkci a to psychologického významu přístup denního světla do vnitřního prostoru, která je podmínkou pohody v místnostech. Střídání světla a tmy, počasí, oslunění a zastínění, ale hlavně vizuální kontakt s okolním prostředím a dostatečný výhled okny, to vše od oken očekáváme. 3 ÚZ č. 744 Stavební zákon a vyhlášky, Praha: nakladatelství Sagit, a.s., 2010, ISBN 978-80-7208-759-4 10

2.1. Základní dělení oken Okna se dají rozdělit podle různých hledisek a vlastností, např. podle zabudování do ostění, podle způsobu otevírání křídel nebo podle jejich počtu, podle konstrukce, podle zasklení a nebo podle druhu pouţitého materiálu. 2.1.1. Podle způsobu zabudování do ostění do rovného ostění do zalomeného ostění o osazení okna z vnitřní strany o osazení okna z vnější strany 2.1.2. Podle způsobu otevírání pevná křídla či pevné zasklení přímo do rámu otevírání kolem stranově svislé osy sklopná okna kolem vodorovné spodní osy otevíravé a sklopné výklopná okna kolem vodorovné horní osy kyvné kolem vodorovné střední osy otočné kolem svislé střední osy výsuvné vertikálním směrem 2.1.3. Podle základního konstrukčního uspořádání jednoduché okno o zasklení jednoducho tabulí o zasklení izolačním dvojsklem o izolačním trojsklem zdvojené okno o zasklení jednoduchou tabulí o zasklení vně izolačním dvojsklem, uvnitř jednoduchou tabulí 11

dvojité okno o zasklení jednoduchou tabulí o zasklení vně izolačním dvojsklem, uvnitř jednoduchou tabulí (eventuálně izolačním dvojsklem) špaletové okno o zasklení jednoduchými tabulemi o zasklení vně izolačním dvojsklem, uvnitř jednoduchou tabulí (eventuálně izolačním dvojsklem) 2.1.4. Podle druhu zasklení a zasklívacích jednotek jednoduché prosklení izolační dvojskla o s protisluneční ochranou o se zvýšenou odolností proti prostupu tepla o bezpečnostní - proti vloupání - proti průstřelu - proti poţáru izolační trojskla dvojité prosklení 2.1.5. Podle směru otevírání okna pravá okna levá 2.1.6. Podle druhu pouţitého materiálu Tomuto rozdělení se budu detailně věnovat v následující kapitole 3. 12

3. Rozdělení oken podle druhu materiálu Dle nejčastěji pouţívaného materiálu k výrobě oken můţeme okna rozdělit následovně: 3.1. Dřevěná okna Dřevěná okna mají dlouhou tradici, jelikoţ dřevo bylo nejdostupnějším přírodním materiálem. K výrobě dřevěných oken se pouţívají jednak domácí dřeviny (smrk, borovice, dub), tak i dřeviny exotické (meranti, mahagon, teak, oregónská borovice). Nejpopulárnějšími či nejčastěji pouţívanými dřevinami jsou smrk, meranti a dub. V tomto pořadí je lze seřadit i cenově, kde rozdíl mezi jednotlivými materiálovými vyhotoveními činí přibliţně 20%. Cena odráţí kvalitu tvrdosti dřeva. Čím je dřevo měkčí, tím je náchylnější ke změnám tvaru vlivem vlhkosti. Dub patří mezi tvarově nejstálejší dřeviny. Základním předpokladem kvality dřevní hmoty na výrobu oken je vlhkost, která nesmí překročit 12%. Dřevěné okenní profily se dnes uţ nevyrábějí z jednoho masivního kusu dřeva. Na jejich výrobu se pouţívají vícevrstvé lepené profily, které zaručují tvarovou stálost profilů tím, ţe vyrovnávají napětí v jednotlivých prvcích okenních konstrukcí. Vrstvy by měly být aspoň tři, lepí se však většinou čtyři. Díky této technologii nemusíme mít obavy koupit si okna i z měkkých dřevin, ze smrku nebo borovice. Dřevěná okna mohou být povrchově upravena v široké škále barevných odstínů. Při koupi dřevěného okna se dnes často setkáváme s pojmem eurookno. Toto označení představuje dřevěné okna s jedním rámem a jedním křídlem a s tloušťkou okenní konstrukce, která vyhovuje evropským normám. Eurookna jsou vlastně přepracovaným typem jednoduchých oken. Podle evropských norem musejí rám a křídlo tvořit minimálně tři lamely vytvářející hranol eurohranol o síle 68 mm. Na trhu se objevila i okna se zlepšenými tepelně-technickými vlastnostmi s tloušťkou vlysu 88 mm. Kvalita oken z lamelových vlisů závisí kromě dodrţení poţadované vlhkosti i na kvalitě pouţitého 13

lepidla. Nedodrţení poţadované vlhkosti dřeva, případně pouţití méně kvalitního lepidla, můţe okna v průběhu pouţívání silně znehodnotit. 4 Přednosti a nedostatky dřevěných oken: + dřevo je tradiční přírodní materiál příjemný na dotek i na pohled + dřevo je dostupné, jednoduché na zpracování v průběhu celého výrobního procesu, nezatěţuje ţivotní prostředí + dřevo má velmi dobré tepelně izolační vlastnosti, vynikající mechanické vlastnosti, nízký koeficient tepelné roztaţnosti + dřevo se dá snadno opravit tmelem a lakem, obnovit novým nátěrem + dřevo je nejvhodnější materiál pro výrobu atypických oken, například obloukových, šikmých oken (dřevo je pevná lepená konstrukce, oblouková plastová okna nelze vyztuţit ocelovou výztuhou) - největším problémem dřevěných oken je nutnost jejich ochrany proti vlhkosti, plísni a mikroorganismům 3.2. Plastová okna Plastová okna jsou výrobci a prodejci prezentována přívlastkem bezúdrţbová. Kvalitní plastový profil je v součastné době skutečně odolný vůči nepříznivým vnějším vlivům. Plasty vyrobené staršími technologiemi při teplotě niţší neţ 10 ºC křehly a ztrácely svou elasticitu. Počáteční malá statická tuhost plastů se v okenních systémech kompenzovala vkládáním kovových profilů do polotuhých komor. Výztuţ v plastovém okně má za úkol přenášet mechanické namáhání okna přes kotvení okna do stavby. V průběhu několika let však výrobci přepracovali jak technologie výroby, tak i geometrii profilů. Čím důmyslnější profil, tím jistější tvarová stabilita. Při snaze o co nejvyšší technickou kvalitu plastového profilu roste i jeho tloušťka a tím i cena. Cenu plastového okna ovlivňuje i výběr izolačního skla a způsob jeho osazení. Na výběr je velké mnoţství druhů skel s různými technickými parametry, takţe zasklení se dá ušít přesně na míru podle situování objektu a jeho orientace na světové strany. Standardně se pouţívá izolační 4 Motyková Adela, Ing., Okna správná řešení pro novostavby i rekonstrukce, Praha: nakladatelství Grada publishing, a.s., 2008, ISBN 978-80-247-2674-8 14

dvojsklo, v poslední době získávají oblibu izolační trojskla, která nabízejí nadstandardní tepelně izolační vlastnosti. Z mnoţství plastů, které se svými vlastnostmi navzájem liší, se při výrobě okenních rámů jednoznačně prosadil tvrzený polyvinylchlorid PVC. K zeštíhlení konstrukcí okenních profilů s vysokým statickým potenciálem velkou měrou přispívají stabilizátory, které zásadním způsobem upravují vlastnosti PVC. Velká většina současných receptur PVC zahrnuje stabilizátory s obsahem olova. Evropská unie direktivně rozhodla jeho spotřebu sníţit. Progresivní výrobci proto ve všech výrobcích z prvotního materiálu pouţívají namísto olova výhradně stabilizátory na bázi ekologicky příznivého vápníku a zinku. Novými kvalitními plastovými okny se ušetří energie, zlepší se ukazatele prostupu tepla, sníţí se ale i infiltrace vzduchu. Speciální vícekomorová konstrukce zabezpečuje zvukovou a tepelnou izolaci, která odpovídá všem poţadavkům kladeným na moderní okno. Na tepelně-technické vlastnosti má pak tedy vliv: stavební hloubka okenního profilu konstrukce vnitřních komor kvalita těsnění typ pouţitého skla kvalita kování kvalitní montáţ Hladký povrch plastového okna nemění ani svou strukturu, ani barevnost. Jeho údrţba spočívá jen v občasném umytí přilepených nečistot běţným saponátem. Zhruba jednou ročně doporučují výrobci promazat pohyblivé části kování olejem a zkontrolovat dotaţení jeho upevňovacích šroubů, popřípadě odstranit nečistoty z odvodňovacích otvorů rámů. 5 5 Motyková Adela, Ing., Okna správná řešení pro novostavby i rekonstrukce, Praha: nakladatelství Grada publishing, a.s., 2008, ISBN 978-80-247-2674-8 15

Přednosti a nedostatky plastových oken: + příznivá kombinace ceny a uţitkových vlastností + velmi dobré tepelně izolační vlastnosti, které zajišťují úsporu tepelné energie + minimální poţadavky na údrţbu + různé tvarové moţnosti - PVC lze ostrými předměty snadno poškodit, coţ je obtíţně opravitelné - oproti dřevu nebo hliníku niţší tvarová stálost plastových oken 3.3. Kovová okna Kovová okna jsou v dnešní době reprezentována především okny ze slitin hliníku a uplatňují se na náročných objektech občanského charakteru. Dříve byla ocelová okna vnímána jako podřadná a mohli jsme je najít ve sklepích nebo skladech, tedy na místech, kde nebyl kladen důraz na estetické ztvárnění oken a jejich tepelně-technické vlastnosti. Kovová okna mají vysoký součinitel tepelné vodivosti, coţ způsobuje problémy při plnění tepelně-technických poţadavků kladených na okna. Kovové okenní profily představují výrazné tepelné mosty. S pomocí moderních výrobních technologií uţ výrobci kovových oken umějí tepelné mosty přerušit vloţením vysoce účinného izolantu do jejich rámů. Kovová okna se vyuţívají především na objektech veřejného charakteru jako součást obvodového pláště. Mají estetický vzhled a dlouhou ţivotnost. 6 Přednosti a nedostatky kovových oken: + hliníková okna vykazují velmi dobré technické vlastnosti, jsou pevná, tvarově stálá, odolná a nevyţadují údrţbu + jsou vkusná, převáţně však do moderních staveb - okenní rámy z hliníku jsou oproti dřevěným a plastovým relativně drahé - pro běţného uţivatele je uţitková hodnota těchto oken vyšší, neţ potřebuje - zpracování hliníku je energeticky náročné 6 Motyková Adela, Ing., Okna správná řešení pro novostavby i rekonstrukce, Praha: nakladatelství Grada publishing, a.s., 2008, ISBN 978-80-247-2674-8 16

3.4. Kombinovaná okna Potřeba odstranit nepříjemnou vlastnost dřevěných oken nutnost obnovovat a udrţovat jejich vnější povrchovou úpravu v kratších intervalech neţ vnitřní plochy vedla konstruktéry oken k řešení kombinovat dřevěné okno s hliníkovým obkladem na vnější straně. Zachovají se tak výborné tepelně-technické vlastnosti dřeva i příjemný estetický dojem ve vnitřním prostoru, z vnější strany pak celou dřevěnou konstrukci chrání hliníkový obklad, který můţe mít různou povrchovou úpravu. Toto řešení je určeno jednak jako doplněk jiţ existujících dřevěných oken, jednak přímo pro novou originální konstrukci dřevohliníkového okna. Velmi častým řešením je kombinace plastového profilu s odolnějším hliníkovým profilem na vnější straně okna, jeţ je vystavena klimatickým podmínkám. Základem okenního profilu je masivní tuhé jádro vyrobené z recyklovatelných plastů s příměsí rozvlákněné celulózy plnící roli rozptýlené výztuţe. Toto masivní jádro vyrobené ze 100% recyklátu je obaleno pláštěm z polyetylenu, jenţ je na jádro nanesen koextruzí. Poté jsou jako pohledové plochy profilů naválcovány a nataveny hliníkové plechy, předem povrchově upravené práškovým vypalovacím lakem. Předností tohoto systému je masivnost a odolnost základních profilů vůči povětrnostním vlivům, teplotě a UV záření i dlouhá ţivotnost, která vyplývá z vlastností pouţitých materiálů. Hliníkový plášť umoţňuje dodatečné nalakování v jakémkoli barevném odstínu. 7 4. Sklo Okno a zasklení tvoří nedělitelnou součást obvodových plášťů budov. Sklo se uplatňuje nejen jako hmota propouštějící světelné záření, ale jako hmota, která vytváří architekturu budov. 7 Motyková Adela, Ing., Okna správná řešení pro novostavby i rekonstrukce, Praha: nakladatelství Grada publishing, a.s., 2008, ISBN 978-80-247-2674-8 17

4.1. Vlastnosti skla Vlastnosti skla lze ovlivňovat sloţením sklářských surovin křemičitého písku, dolomitu, vápence, sulfátu, uhličitanu sodného, barviv a dalších přísad. A to volbou jednotlivých sloţek a jejich poměrného mnoţství. Charakteristické vlastnosti skla: - relativně vysoká propustnost světla v části viditelného spektra - tuhost a tvrdost (při běţných teplotách) - křehkost - homogenita - odolnost proti povětrnostním a chemickým vlivům - relativně nízká měrná tepelná vodivost a elektrická vodivost - plynotěsnost - relativně vysoká odolnost proti vodě a vzduchu Sklo v moderních okenních konstrukcích můţe mít různé vlastnosti a podoby. Podle vlastností můţeme skla rozdělit na: - jednoduchá [U g = 5,8 W/(m 2 K)] - izolační bez pokovování [U g = 2,9 W/(m 2 K)] - izolační sklo se zesílenou telepně izolační schopností [U g = 1,1 W/(m 2 K)] - zvukově izolační skla - bezpečnostní izolační skla lepená, kalená, s drátěnou vloţkou - protisluneční izolační skla absorpční, reflexní - ornamentální skla - jiná, speciální skla (samočisticí, mléčná, apod.) 18

4.2. Zasklení 4.2.1. Jednoduché zasklení Okno s jednoduchým zasklením je tvořeno jednou skleněnou tabulí, která můţe být ze skla plochého (Float), skla plochého taţeného, skla litého nebo skla bezpečnostního tvrzeného či vrstveného. Jednoduché zasklení se smí pouţívat jen ve sklepních nevytápěných prostorách, neboť nesplňuje poţadované hodnoty tepelné a zvukové ochrany. Součinitel prostupu tepla jednoduchého skla je totiţ aţ 5,8 W/(m 2 K). Díky tomu způsobují nepříznivé teploty na povrchu skla kondenzaci vodních par, nemluvě o velkých tepelných ztrátách. 8 4.2.2. Izolační dvojsklo Klasické izolační dvojsklo je tvořeno dvěma tabulemi plochého skla se stejnými nebo odlišnými vlastnostmi. Vzdálenost těchto tabulí je vymezena různě širokými distančními profily z kovu nebo plastu. Vnitřní prostor distančního profilu můţe být vyplněn absorpčním materiálem, aby mohla být zachována a regulována vlhkost v uzavřené dutině. Mezera mezi skly je hermaticky uzavřená, tepelnou izolaci zajišťuje suchý vzduch nebo interní plyn argon či krypton. Zasklení můţe být provedeno za pomocí tmelu, těsnicí pásky či tlakovým zasklením. 9 4.2.3. Absorpční a reflexní skla Velká zasklení a okna na jiţní a západní straně potřebují něco navíc. Moderní architektura v maximální míře vyuţívá efektní velkoplošná zasklení interiérů. Abyste si mohli optimálně vychutnat opticky dokonalé propojení mezi vnějším a vnitřním světem, potřebujete speciální skla. Skla s vynikajícími tepelně izolačními vlastnostmi, aby ztráty velkými zasklenými plochami nebyly větší neţ ztráty stavebních konstrukcí, do nichţ jsou 8 Motyková Adela, Ing., Okna správná řešení pro novostavby i rekonstrukce, Praha: nakladatelství Grada publishing, a.s., 2008, ISBN 978-80-247-2674-8 9 Motyková Adela, Ing., Okna správná řešení pro novostavby i rekonstrukce, Praha: nakladatelství Grada publishing, a.s., 2008, ISBN 978-80-247-2674-8 19

tyto plochy zabudovány. Velkými zasklenými plochami můţe do interiéru pronikat příliš mnoho sluneční energie, proto byste od nich měli zároveň vyţadovat vlastnosti sniţující průnik sluneční energie. Nahrazením první tabule izolačního skla sklem s reflexními nebo absorpčními vlastnostmi se odbourají nepříznivé vlivy nadměrného slunečního záření. Existuje široká škála barevných skel s protisluneční ochranou od různých výrobců i s různými světelnými a energetickými vlastnostmi stříbrná, kovová, šedá, zlatá, bronzová, zelená či modrá. 10 4.2.4. Bezpečnostní sklo Okno jako nejcitlivější část domu by mělo být chráněno nejen před teplem, deštěm, ale i proti rozbití a násilnému vniknutí. Nejjednodušším řešením s nízkými náklady je nalepení bezpečnostní fólie z vnitřní strany okna. Tyto samolepící fólie se vyrábějí v různých laminovaných tloušťkách a z jednoduchého okenního skla vytvářejí sendvičové bezpečnostní sklo. Při pokusu o rozbití skla zadrţí fólie úlomky a zabrání vzniku střepů. Pod fólii se dají umístit poplašné dráty, které při rozbití spustí alarm. V závislosti na míře ohroţení a potřebné úrovni bezpečnosti si lze vybrat ze široké škály bezpečnostních systémů. Jsou to např. tepelně zpracovaná tvrzená kalená skla, která jsou 4 10 krát pevnější neţ standardní lepená skla a navíc zlepšují akustické vlastnosti okna. Skla s drátěnou vloţkou je vhodné pouţít v prostoru, kde není nutné průhledné zasklení, ale stačí jen průsvitné. 11 Tyto skla dokáţou být odolné i proti poţáru po dobu 15 minut, jelikoţ sklo ve styku s poţárem popraská, ale nerozsype se, tím zabrání přímému postupu plamenů a kouřových zplodin. Protipoţární skla patří do skupiny skel lepených. Na rozdíl od klasických lepených skel je zde pro spojení jednotlivých skleněných tabulí pouţita fólie, která při překročení teploty povrchu 120 C přestane být transparentní získá mléčný zákal a napění se. Tímto způsobem se vytvoří přehrada pro prostup tepla a poţáru. Podle počtu speciálních 10 Motyková Adela, Ing., Okna správná řešení pro novostavby i rekonstrukce, Praha: nakladatelství Grada publishing, a.s., 2008, ISBN 978-80-247-2674-8 11 Motyková Adela, Ing., Okna správná řešení pro novostavby i rekonstrukce, Praha: nakladatelství Grada publishing, a.s., 2008, ISBN 978-80-247-2674-8 20

napěňovacích fólií se vyrábějí skla s poţární odolností 30 nebo 90 minut. Teplota povrchu skla odvráceného od strany poţáru zůstává max 90 C vysoká. 12 5. Technické poţadavky a vlastnosti oken 5.1. Tepelná izolace Úkolem tepelné izolace je udrţování tepelných ztrát způsobených stěnou budovy na nízké úrovni a zároveň, vzhledem k účelu a velikosti budovy, omezení pronikání tepla pláštěm budovy, tj. tepelné ztráty. V současné době připadá na okna 47 % tepelných ztrát budov občanského a bytového charakteru. Z toho 30 % ztrát vzniká prostupem tepla oknem a 17 % větráním. Charakteristickou hodnotu vyjadřující tepelně izolační vlastnosti oken, ale i zasklení a rámových částí, je populární tzv. Hodnota k, součinitel prostupu tepla označovaný správně symbolem U a uváděný v jednotkách W/(m 2 K). Čím niţší je tato hodnota, tím má konstrukce lepší tepelně izolační vlastnosti. Tato hodnota můţe být udávaná pro okno jako výrobek U ok, pro zasklení U g a samostatně pro rámovou konstrukci U f, přičemţ výsledná hodnota pro celé okno se vypočítá způsobem definovaným normou. Koeficient prostupu tepla U: Koeficient prostupu tepla vyjadřuje, kolik tepla ve wattech unikne (projde) jedním čtverečním metrem skla při daném rozdílu teplot mezi interiérem a exteriérem. U izolačních dvojskel se tato veličina pohybuje v hodnotách od 0,9 do 2,8 W/(m 2 K). Současná norma stanovuje hodnotu prostupu tepla pro celé okno včetně rámu U = 1,7 W/(m 2 K). Tato hranice by neměla být překročena. Doporučená hodnota je U = 1,2 W/(m 2 K). 13 12 Hájek Václav, Novák Luděk, Šmejcký Jindřich, Konstrukce pozemních staveb 30, Praha: Vydavatelství ČVUT, 1996, ISBN 80-01-02506-3 13 Motyková Adela, Ing., Okna správná řešení pro novostavby i rekonstrukce, Praha: nakladatelství Grada publishing, a.s., 2008, ISBN 978-80-247-2674-8 21

Rozhodující vliv na tepelnou izolaci mají spáry, kterými proniká vzduch, a způsob zasklení (skla jednoduchá, izolační dvojskla, okna dvojitá, zdvojená, atd.). 5.1.1. Výplně otvorů Problematika prostupu tepla a vzduchu okenními konstrukcemi je v současné době aktuální vzhledem ke snahám po úspoře tepla při vytápění. Výplně otvorů v obvodových stěnách jsou zdrojem největších tepelných ztrát. Poţadavky na tepelně-technické vlastnosti výplní otvorů pro bytové a občanské stavby: Typ konstrukce U [W/(m 2 K)] Nová okna u novostavby Poţadovaná hodnota 1,7 Nová okna u novostavby Doporučená hodnota 1,2 Nová okna u rekonstrukce Doporučená hodnota 2,0 Střešní okna Poţadovaná hodnota 1,5 Střešní okna Doporučená hodnota 1,5 zdroj: Motyková Adéla, Ing., Okna správná řešení pro novostavby i rekonstrukce, Praha: nakladatelství Grada publishing, a.s., 2008, ISBN 978-80-247-2674-8 5.1.2. Spárová provzdušnost Dalším zdrojem tepelných ztrát jsou spáry, jimiţ proniká vzduch v obou směrech (exteriér - interiér). Zvláště v zimním období, kdy rozdíl teplot na obou stranách okna je značný (30 40 C), dochází k úniku teplého vzduchu z místnosti a vzduch studený, který do místnosti vniká, se musí ohřát. Spotřebované teplo potřebné k ohřátí vniklého chladného vzduchu představuje tepelné ztráty provzdušností infiltrací. Tyto tepelné ztráty mohou být nepříznivě ovlivněny dalšími činiteli, z nichţ nejdůleţitější je účinek tlaku a sání větru. Ztráty tepelného výkonu větráním záleţí hodně na spárové provzdušnosti okenních konstrukcí, která je limitována dostatečnou výměnou vzduchu v běţných budovách, jsou-li uzavřeny. 14 14 Kočí Ivan, OKNA, 1. vydání, Praha: nakladatelství Grada publishing, a.s., 2000, ISBN 80-247-9023-8 22

5.1.3. Fólie Jednou z moţností, jak podstatně sníţit tepelné ztráty u standardních okenních konstrukcí, a to jak u oken stávajících (zabudovaných), tak i u oken nově vyrobených a připravených pro osazení, je pouţití speciálního izolačního skla, opatřeného tvrdou selektivní mikrovrstvou oxidu kovu (solární reflexní fólie). Okenní fólie jsou opatřeny lepicí vrstvou, chráněnou tenkou snímatelnou blánou, která se před aplikací na prosklenou plochu odstraní. Tato skla mají mírně zrcadlový efekt dosahuje se tak sníţení tepelných ztrát prostupem zhruba o 25 % a sníţení účinku slunečního záření o 15 %. Tepelně izolační vlastnosti oken můţeme zvýšit nejenom zavedením trojskel, ale i dvojskel s plynovou náplní - krypton, argon (jak jiţ bylo uvedeno v části 3.2. Zasklení), nebo dalším přidruţeným křídlem, ţaluziemi, roletami a jejich kombinacemi. Kvalita oken dřevěných a plastových je z hlediska jejich tepelně technických vlastností a infiltrací téměř shodná. Rovněţ i okna kovová, kvalitně vyrobená s přerušenými tepelnými mosty a s kvalitním izolačním sklem, vykazují podobné vlastnosti jako předchozí typy. 15 5.2. Akustické vlastnosti (zvuková izolace) Akustické vlastnosti jsou vyjádřeny indexem neprozvučnosti v decibelech db a určují schopnost okna zabránit pronikání neţádoucího hluku z venkovního prostředí do obývaného prostoru. Podle zvukově izolačních schopností se výrobky zařazují do sedmi tříd 0 aţ 6. Standardní okna dosahují třídy 2, tedy hodnot od 30 do 34 db. Okna se zlepšenými zvukově izolačními vlastnostmi jsou zařazována do třídy 3 a výše. 16 15 Kočí Ivan, OKNA, 1. vydání, Praha: nakladatelství Grada publishing, a.s., 2000, ISBN 80-247-9023-8 16 Motyková Adela, Ing., Okna správná řešení pro novostavby i rekonstrukce, Praha: nakladatelství Grada publishing, a.s., 2008, ISBN 978-80-247-2674-8 23

Na zvukově izolační vlastnosti okna má vliv několik faktorů. Mezi nejdůleţitější patří: druh zasklení (jeho sloţení) poměr zasklené plochy k ploše rámu těsnost spár počet zalomení ve stycích Nadměrný hluk z exteriéru lze izolovat zejména trojitým zasklením, speciálními protihlukovými skly nebo speciálním rámem. Silnější skla mají lepší zvukově izolační vlastnosti, vhodná je asymetrická tloušťka jednotlivých tabulí izolačního dvojskla, nejlépe v poměru 2:1. Zvukově izolační vlastnosti oken se dnes vylepšují napuštěním vzácného plynu do výplní mezi vrstvami skel, čímţ se dá zvuková neprozvučnost okna zvýšit o 3-4 db. Důleţité jsou detaily styku křídla a rámů, rámu a stavební konstrukce a osazení zasklení. Kaţdá mezera v konstrukci okna se stává místem šíření zvuku. Z tohoto hlediska je důleţitý způsob řešení přirozeného větrání. 17 Akustická třída oken podle normy: Akustická třída 0 1 2 3 4 5 6 R okna v db 24 25-29 30-34 35-39 40-44 45-50 >50 Poznámka: údaje platí při ploše oken přesahující 50% celkové plochy obvodové stěny zdroj: Motyková Adéla, Ing., Okna správná řešení pro novostavby i rekonstrukce, Praha: nakladatelství Grada publishing, a.s., 2008, ISBN 978-80-247-2674-8 17 Motyková Adela, Ing., Okna správná řešení pro novostavby i rekonstrukce, Praha: nakladatelství Grada publishing, a.s., 2008, ISBN 978-80-247-2674-8 24

Poţadavky na tepelně-technické vlastnosti výplní otvorů pro bytové a občanské stavby: Prostředí Obytná část města niţší provoz vozidel Střed města hustý provoz Střed města hustý provoz Zatíţení hlukem (db) méně neţ 60 hustý provoz 70 a více Místnosti Max. zvuková Vhodná hladina (db) třída okna spánek 25-30 2 bydlení 30-35 1 práce 35-50 0 Spánek 25-30 4 bydlení 30-35 3 práce 35-50 1 spánek 25-30 5 bydlení 30-35 4 práce 35-50 2 zdroj: Motyková Adela, Ing., Okna správná řešení pro novostavby i rekonstrukce, Praha: nakladatelství Grada publishing, a.s., 2008, ISBN 978-80-247-2674-8 5.3. Izolace proti vodě a prachu Okno má kromě tepelné a akustické ochrany interiéru také zabezpečovat vnitřní prostor proti dalším vnějším vlivům, jako je vnikání sráţkové vody, sněhu, prachu, sazí a jiných nečistot. Všechny uváděné škodliviny vnikají do vnitřního prostoru spárami a netěsnostmi. Riziko zatékání dešťové vody je u starých typů konstrukcí oken vyšší, u novějších typů je toto odstraněno vhodným řešením samotné konstrukce okna dešťovou a větrnou zábranou spolu s odtokovými otvory. 5.4. Poţadavky na bezpečnost při manipulaci Konstrukční součásti oken, tj. vlysy křídel a rámů, součásti kování, sklo, kotvení okna, musí být dimenzovány a připevněny tak, aby odolávaly působení tlaku a sání větru. Při kotvení (osazování) oken se musí postupovat tak, aby nedošlo vlivem sedání stavby, průhybů, posuvů v dilatačních spárách a jiného dotvarování konstrukcí stavby 25

k mechanickému poškození okenních součástí, sníţení funkčních a estetických vlastností oken (nesnadné otevírání, netěsnost, apod.). Je rovněţ nutné, aby konstrukce odolávala i zatíţení při manipulaci (otevírání, náraz ramenem, prudké trhnutí za kování atd.) a byla osazena takovým způsobem, aby zvláště u velkých prosklených ploch bylo umoţněno pracování celé konstrukce. Okenní skla musí být vsazena do rámů s potřebnou vůlí, aby při tepelných změnách nepraskla. Platí to zejména pro okna s velkými skleněnými tabulemi. Aby okna vyhověla uvedeným poţadavkům, a to i se zřetelem na sníţení tepelných ztrát při vytápění, měla by být: zasklena vhodným typem skla vyrobena z materiálů, které vykazují minimální ztráty prostupu tepla a které vyloučí tepelné mosty na rámech a křídlech, nebo je alespoň sníţí na minimum vhodně umístěna a osazena s ohledem na tepelné ztráty ostěním vodotěsná, přičemţ úplná vzduchotěsnost můţe být i na závadu jejich velikost a plocha optimalizována z hlediska zrakové techniky a pohody 18 5.5. Rosení oken V souvislosti s výměnou starých oken za nová plastová nebo dřevěná se občas objevují stíţnosti uţivatelů na rosení nebo kondenzaci vodních par na oknech, přesněji na sklech oken, za určitých klimatických podmínek. Kondenzace vzdušné vlhkosti na zasklení není způsobena nekvalitními okny. Instalací moderních dřevených nebo plastových oken s dvojitým těsněním dochází k dokonalému utěsnění prostoru a k podstatnému sníţení infiltrace vzduchu. Málokdo si uvědomuje, kolik zdrojů vodní páry je v běţných domácnostech. Vodní páry produkované dýcháním, vařením, zaléváním rostlin a koupáním negativně ovlivňují relativní vlhkost v bytě. Jen při spaní vydýchá člověk za noc 1 aţ 2 litry tekutin. Okna jsou 18 Kočí Ivan, OKNA, 1. vydání, Praha: nakladatelství Grada publishing, a.s., 2000, ISBN 80-247-9023-8 26

místem, kde se střetávají dvě různá prostředí na poměrně malém prostoru vnitřní prostředí s teplotou +20 C a venkovní prostředí v zimním období s minusovými teplotami. Teplý vzduch je schopen zadrţet větší mnoţství vodních par neţ studený a jakmile se teplý vzduch přiblíţí k chladnému sklu okna, nadbytečná vlhkost se musí sráţet. Tip na eliminaci nadměrné vlhkosti: Základem toho, aby nedocházelo ke kondenzaci vodních par, je udrţení teploty vzduchu nad 20 C a relativní vlhkosti pod 50 %. Teplotu ovlivníme vytápěním, vlhkost správným větráním. 19 19 Motyková Adela, Ing., Okna správná řešení pro novostavby i rekonstrukce, Praha: nakladatelství Grada publishing, a.s., 2008, ISBN 978-80-247-2674-8 27

Závěr teoretické práce Závěrečné zhodnocení teoretické části je shrnutí základního cíle bakalářské práce a to, zda-li a nebo do jaké míry mají pouţité materiály či technologie vliv na trţní hodnotu objektu. Vycházím zde hlavně ze svých poznatků získaných z přednášek, odborné literatury, uvedených standardů ve vyhláškách nebo třeba jen ze základních poţadavků koncového zákazníka. V minulosti osazované okenní konstrukce uţ z hlediska tepelně izolačních vlastností a úspory energie často nevyhovují současným poţadavkům a standardům. S poškozenými či starými okny lze navíc v místnostech jen těţko dosáhnout příjemné atmosféry. Okna na bázi dřeva, většinou aplikovaná na dříve postavených rodinných a bytových domech, dnes vykazují velké nedostatky, především pokud se jde o nadměrnou infiltraci vzduchu. Ta je příčinou velké energetické ztráty, sniţuje zvukově izolační vlastnosti okenních konstrukcí a často způsobuje průnik vody konstrukcí okna aţ do interiéru. Existují dvě cesty, jak tyto nedostatky odstranit rekonstruovat původní okenní konstrukce, nebo přistoupit k jejich výměně za okna nová, z moderních materiálů a konstrukcí. Dnes nabízená okna mají nesrovnatelně vyšší uţitné vlastnosti neţ v minulosti. V dnešní době není problém vypočítat a změřit, kolik výměnou oken ušetříme za vytápění či klimatizaci. Nová okna však kromě úspor přinesou lepší uţitné vlastnosti, bezporuchovou funkčnost, pohodlí a estetický dojem z celého domu. Před výměnou oken se nejčastěji řeší materiál okenních rámů. Při rozhodování, zda plast, dřevo nebo dokonce hliník, hraje často roli osobní pocit, sympatie nebo naopak averze vůči určitému materiál. Bezesporu by při výběru materiálu okenního rámu neměla vítězit cena. 28

B. PRAKTICKÁ ČÁST V praktické části se zabývám příkladem ocenění nemovitostí na trţních principech. Předmětem ocenění je pozemek a rodinný dům v obci Praha 5 Slivenec a komerční budova, přestavená z rodinného domu na sídlo firmy v obci Praha 6 Liboc. Trţní hodnota byla aplikována v prvním případě metodou porovnávací a v druhém za pomocí všech metod oceňování porovnávací, příjmovou a nákladovou. 29

1. Trţní ocenění rodinného domu Pavel Chalupa a Magdaléna Chalupová K rozvodně 348 154 00 Praha 5 Slivenec Česká republika ZPRÁVA O HODNOCENÍ (VALUATION REPORT) Rodinný dům č.p. 348 K rozvodně 348 / 11 154 00 Praha 5 Slivenec STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU (FAIR MARKET VALUE) Datum ocenění: 22. KVĚTNA 2010 30

OBSAH Úvodní list Obsah Průvodní dopis Popisné informace analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení Přílohy: Elektronické výpisy z katastru nemovitostí Elektronická kopie katastrální mapy Základní stavební dokumentace Fotodokumentace objektu 31

Pavel a Magdaléna Chalupovi K rozvodně 348 154 00 Praha 5 Slivenec Česká republika 22. května 2010 Oznamuji Vám, ţe jsem ukončil trţní ocenění majetku označeného jako: RODINNÝ DŮM č.p. 348 / 11 Uvedený na listu vlastnictví č. 390, pro katastrální území Slivenec 750590, obec Praha 5 - Slivenec, okres Praha. Nacházejícího se na adrese: K rozvodně 348 / 11, 154 00, Praha 5 Slivenec, Česká republika V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 22. květnu 2010 ke dni místního šetření. Zpracovateli zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako podklad pro jednání o prodeji majetku. Zpracovateli zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný, účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Praze 5, na listu vlastnictví č. 390, pro katastrální území Slivenec - 750590, městská část Praha 6, obec Praha. Elektronický výpis z katastru nemovitostí ze dne 22. května 2010 je přílohou této zprávy. Zpracovatel zprávy chápe trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. 32

Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (22. května 2010) uţíván výhradně k bydlení majiteli objektu. Ţádná část domu není pronajata za trţní nebo regulované nájemné. Nemovitost je zatíţena zástavním právem. Majetek tedy není v absolutním vlastnictví. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédl a při zpracování ocenění jsem vzal v úvahu následující faktory: Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány. 33

POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY Oceňovaný majetek rodinný dům č.p. 348 / 11 se nachází ve vyhledávané části Prahy Slivenci. Tato lokalita je v přímé blízkosti praţského okruhu R1 směrem na D5 Praha - Plzeň, druhá strana R1 vedoucí přes Říčany u Prahy směrem na D11 Praha Hradec Králové je ve výstavbě a otevření tohoto úseku je plánováno na rok 2011. Dále je v blízkosti cca 2 km Barrandovský most, kterým se dostaneme směrem do centra Prahy nebo na jiţní spojku a následně na D1 Praha Ostrava. Celkový charakter lokality je bydlení středního a převáţně vyššího standardu doplněného o menší skladové areály na okraji obce. Obecně lze říci, ţe se jedná o komerčně atraktivní lokalitu s vysokým rozvojovým potenciálem a koeficientem zhodnocení investice přesahujícím předpokládanou míru inflace. Lokalita je velmi klidná, s dostatečnou zelení a moţností procházek v blízkosti Chuchelského lesa. V obci je k dispozici základní občanská vybavenost škola, pošta a základní síť obchodů a sluţeb (restaurace, autoservis, atd.). Ve vzdálenosti 1 km je postaveno Aquacentrum s moţností fitness. Dále je v obci zastávka MHD. Nejbliţší stanice metra (trasa B Smíchovské nádraţí) je vzdálena asi 7 km. Parkování je moţné zcela bez problémů a v dostatečné kapacitě jak na vlastním přilehlém pozemku, tak i na okolních veřejných prostranstvích. Kvalitu pohledových horizontů hodnotím jako průměrnou aţ nadprůměrnou, jelikoţ výhled na vchodové straně je omezen zástavbou rodinných domů, naopak druhá strana s balkonem a vchodem na terasu má výhled na stromy, louku a mírně kopcovitý horizont. OCEŇOVANÝ MAJETEK Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku je jedinou činností v rodinném domě vlastní bydlení rodiny vlastníka. Majetek tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti, i kdyţ nic nebrání jeho komerčnímu vyuţití k pronájmu za trţní nájemné. 34

Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a rodinného domu. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy. Historie Oceňovaný rodinný dům byl postaven v roce 1990 jako tzv. rodinný dům a byl od svého vzniku obýván rodinou majitele. V průběhu obývání byla v podlaţích dle potřeb majitele přiměřeně upravována dispozice. Pozemek Předmětem ocenění jsou tři pozemky, které spolu souvisejí a tvoří jediný funkční celek. Pozemky jsou situovány v obci Praha Slivenec v lokalitě rodinných domků. Jako celek tvoří obdélníkový půdorys o poměru stran 1:3 a terén je mírně svaţitý k jihu. Pozemek p.č. 201 / 2 o rozloze 173 m 2 je zastaven budovou č.p. 348 a nádvořím. Pozemek p.č. 200 o rozloze 64 m 2 je zastaven malou stavbou pro rodinnou rekreaci č.e. 214. Pozemek p.č. 201 / 1 o rozloze 432 m 2 slouţí jako zahrada u rodinného domu. Zahrada obsahuje zeleň (ovocné stromy), venkovní schody a chodníky. V lokalitě jsou vybudovány všechny základní veřejné inţenýrské sítě (elektro, voda, plyn, telefon), z nichţ na pozemky vedou podzemní přípojky s výjimkou kanalizace, která je řešena kanalizační jímkou na pozemku. Vzhledem k tomu, ţe všechny pozemky tvoří jeden funkční celek a jejich komerční vyuţití a uplatnění je jednotné, budou oceněny společně jako jediný pozemek o celkové výměře 669 m 2. Vedlejší stavby a venkovní úpravy Vedlejšími stavbami jsou menší chatka a kůlna. Jedná se o samostatně stojící stavby situované jiţně od hlavní stavby při boční hranici se sousedem. Chatka je přízemní, nepodsklepená, svislé konstrukce jsou zděné z cihel, krytá střechou, která je tvořena vaznicovou soustavou. Je přístupná po zpevněné ploše tvořené betonovou krycí deskou. Chatku jiţ nelze obývat a slouţí uţ jen jako skladiště věcí. Kousek směrem na jih stojí malá dřevěná kůlna, která slouţí k stejným účelům jako chatka. 35

Venkovní úpravy: Na oceňovaném pozemku jsou situovány následující venkovní úpravy: 1. Přípojka vody provedená z PE trouby z vodovodního řádu vedeného z ulice Na Korálově. 2. Přípojka kanalizace z trub plastových s lepenými spoji, vedená z domu do kanalizační jímky na zahradě. 3. Přípojka elektro vedená zemním kabelem z uličního řádu vedeného v ulici Na Korálově. 4. Přípojka plynu vedená z plynoměru umístěného v oplocení do domu. 5. Mycí deska vedle garáţe provedená z prostého betonu. 6. Přístřešek nad mycí deskou z dřevených trámů a keramických tašek. 7. Zpevněné plochy provedené z prostého betonu a zámkové dlaţby. 8. Obrubníky z prostého betonu. 9. Venkovní schodiště z prostého betonu. 10. Plot ze strojového pletiva na ocelových sloupcích. 11. Plot z dřevěných profilů se zděnými sloupky. 12. Vrata ocelová s dřevěnou výplní. 13. Vrátka ocelová s dřevěnou výplní. Veškeré stavební příslušenství je v dobré kvalitě. Trvalé porosty Zahrada je zatravněná a obsahuje ovocné a jehličnaté stromy, keře podél oplocení a drobné okrasné květiny. 36

Rodinný dům Architektonické a dispoziční řešení Jedná se o samostatně situovanou stavbu obdélníkového půdorysu s kratší stranou rovnoběţnou s ulicí K rozvodně, do které ze základního půdorysu vystupuje drobné schodiště a delší stranou rovnoběţnou s ulicí Na korálově o mírně svaţitém pozemku. Objekt je navrţen jako rodinný dům s jedním podzemním podlaţím, jedním nadzemním podlaţím a plně vyuţitým podkrovím pod sedlovou střechou. Dům je celý podsklepený a podzemní podlaţí je přístupné jak vnitřním schodištěm, tak i z venkovní terasy. Nadzemní podlaţí má obdélníkový tvar a obsahuje balkon a terasu. Podkroví je přímo osvětleno oknem ve štítové zdi a je rovněţ přístupné schodištěm. Dům je dvougenerační, který tvoří tři bytové jednotky. První bytová jednotka (1+1) se nachází v suterénu. Druhá bytová jednotka (4+kk) se nachází v nadzemním podlaţí a třetí bytová jednotka (3+kk) se nachází v podkroví. Stavba dispozičně obsahuje v prvním podzemním podlaţí (suterénu) vstupní halu, která dnes funguje jako zimní zahrada s točitým schodištěm dříve zde býval bazén, chodbu, předsíň, koupelnu, sprchu, 2x WC, kuchyň, obytnou místnost, odpočívárnu, saunu, sklep, kotelnu, uhelnu a garáţ. V prvním nadzemním podlaţí je vstupní foyer, předsíň, šatna, spíţ, koupelna, WC, jídelna s kuchyňským koutem, tři obytné místnosti a galerii I. s točitým schodištěm. Obytné podkroví obsahuje předsíň, sprchový kout, WC, komoru, půdu, dvě obytné místnosti, jídelnu s kuchyňským koutem a galerii II. s točitým schodištěm. Celkově oceňovaná stavba obsahuje pouze bytové prostory. Stavba splňuje zákonné podmínky pro rodinný dům, protoţe převáţná část ploch slouţí k bydlení, stavba má jedno podzemní a jedno nadzemní podlaţí a podkroví a nemá víc jak tři kolaudované byty. 37

Konstrukční řešení a vybavenost Povrchové úpravy domu: Fasádní omítka je vápenná, štuková, opatřená nátěrem, bez vnějších obkladů. Vnitřní omítky jsou vápenné, štukované, opatřené nátěrem. Podlahy v obytných prostorech jsou plovoucí laminátové, v ostatních místnostech je keramická dlaţba. V koupelnách a WC je keramický obklad. V garáţi je betonová mazanina s leštěnou cementovou vrstvou. Střecha je sedlová s dřevěným, tesařsky vázaným, krovem. Krytina a klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu opatřené nátěrem. Výplně otvorů: Vchodové dveře do objektu jsou bezpečnostní dřevěné, vrata do garáţe jsou automatická roletová. Dveře vnitřní jsou dřevěné, osazeny do ocelových zárubní, většina je plných a zbytek prosklených z 1/3 nebo 2/3. Okna jsou dřevěná z europrofilů s tepelně izolačním dvojsklem. Střešní okna jsou dřevěná s tepelně izolačním dvojsklem značky ROTO. Mezi jídelnou a obývacím pokojem bytu 4+kk je otvor se zaklenutým nadpraţím. Vytápění: Dům byl dříve vytápěn plynovým turbokotlem, dnes je vytápěn v podzemním a prvním nadzemním podlaţí elektricky, za pomocí vyhřívaných podlah. V podkroví je vytápění zajištěno klimatizací. Pro ohřev vody slouţit elektrický boiler o objemu 160 litrů. Schodiště a schody: Konstrukce schodiště a zábradlí je ocelová. Nosnou konstrukci tvoří ocelový pilíř, který spojuje všechny podlaţí budovy. Tvar schodiště je točitý, stupně tvoří dřevěné desky bez podstupnic. Schody jsou provedeny z monolitického ţelezobetonu s nabetonovanými stupni a povrchem z keramického obkladu. 38

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou: Dodrţování právních předpisu: Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako rodinný dům a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Fyzická realizovatelnost: Oceňovaný majetek je po několika menších rekonstrukcích. Je ve výborném technickém stavu, údrţba je pravidelně prováděna. Tento stav umoţňuje plné vyuţití všech prostor. Podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku je tedy splněna. Finanční proveditelnost a maximální ziskovost: Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe objekt slouţí k vlastnímu bydlení majitele objektu a jeho rodiny a zároveň nejsou známy ţádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránili pronájmu objektu za trţní nájemné, je splněna i tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím. 39

OCENĚNÍ ÚVOD Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění: metoda porovnávací metoda příjmová metoda nákladová Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmu z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jako nového. Tato část můţe být sníţena opotřebením nebo jiným znehodnocením. Při stanovení trţní hodnoty je moţno pouţít kombinaci metod. Pro tento typ ocenění mívá největší váhu a je nejčastěji pouţívaná metoda porovnávací, tudíţ je i primárně pouţita pro toto ocenění. 20 20 Další metody oceňování (příjmová a nákladová) jsou detailně zpracované v mém druhém ocenění komerční nemovitosti. 40

POROVNÁVACÍ METODA Stanovení trţní hodnoty pozemku Při stanovení trţní hodnoty jsem předpokládal, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení trţní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním rodinného domu jsem porovnal čtyři pozemky nabízené k prodeji v posledním období ve stejných nebo porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsem pouţil cenu za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednil koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, zda-li je nutná demolice stávajícího objektu, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s rodinným domem indikovaná porovnávací metodou je: 4 403 500 Kč a je kalkulována následovně: 669 * 6 582 = 4 403 500 Kč Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce na následující straně. 41

METODA POROVNÁVACÍ - POZEMEK Oceňovaný A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Rodinný dům, Název pozemku Slivenec 201/1 + 201/2 Parcelní číslo + 200 Adresa pozemku Slivenec Katastrální území 750590 Porovnávaný pozemek 42 Porovnávaný pozemek Porovnávaný pozemek Porovnávaný pozemek 1 2 3 4 stavební parcela stavební parcela stavební parcela stavební parcela N/A N/A N/A N/A Slivenec Slivenec Slivenec Hlubočepy Obec Praha 5 Praha 5 Praha 5 Praha 5 Praha 5 Okres Praha Praha Praha Praha Praha B. Základní údaj pro porovnání cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem X 4 100 000 Kč 5 460 000 Kč 3 700 000 Kč 5 900 000 Kč Rozloha pozemku v m2 669 523 780 719 760 Cena za 1 m2 X 7 839 Kč 7 000 Kč 5 146 Kč 7 763 Kč Datum transakce 20.5.2010 20.5.2010 20.5.2010 22.5.2010 Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 7 839 Kč 7 000 Kč 5 146 Kč 7 763 Kč C. Právní údaje Druh transakce Nabídka Nabídka Nabídka Nabídka Korekce 0,9 0,9 0,9 0,9 Upravená hodnota 7 055 Kč 6 300 Kč 4 631 Kč 6 987 Kč Vlastnická práva Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní vlastnictví vlastnictví vlastnictví vlastnictví vlastnictví Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 7 055 Kč 6 300 Kč 4 631 Kč 6 987 Kč Existence věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 7 055 Kč 6 300 Kč 4 631 Kč 6 987 Kč Vyuţití podle územního plánu Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 7 055 Kč 6 300 Kč 4 631 Kč 6 987 Kč Územní rozhodnutí Ano Ano Ano Ano Ano Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 7 055 Kč 6 300 Kč 4 631 Kč 6 987 Kč Jiná právní omezení a Zástavní závazky právo Nejsou Nejsou Nejsou Nejsou Korekce 0,95 0,95 0,95 0,95 Upravená hodnota 6 703 Kč 5 985 Kč 4 400 Kč 6 638 Kč

D. Technické parametry Lokalita Dobrá Porovnatelná Porovnatelná Horší Lepší Korekce 1 1 1,2 0,95 Upravená hodnota 6 703 Kč 5 985 Kč 5 280 Kč 6 306 Kč Tvar pozemku Pravidelný Pravidelný Pravidelný Pravidelný Pravidelný Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 6 703 Kč 5 985 Kč 5 280 Kč 6 306 Kč Svaţitost Mírně svaţitý Rovinný Rovinný Svaţitý Rovinný Korekce 0,95 0,95 1,2 0,95 Upravená hodnota 6 368 Kč 5 686 Kč 6 336 Kč 5 990 Kč Dostupnost inţenýrských sítí Kompletní Kompletní Kompletní Kompletní Kompletní Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 6 368 Kč 5 686 Kč 6 336 Kč 5 990 Kč Kontaminace půdy Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 6 368 Kč 5 686 Kč 6 336 Kč 5 990 Kč Dopravní obsluţnost Autobus Autobus Autobus Autobus Autobus Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 6 368 Kč 5 686 Kč 6 336 Kč 5 990 Kč Dopravní dostupnost a parkování Výborné Výborné Výborné Průměrné Průměrné Korekce 1 1 1,05 1,05 Upravená hodnota 6 368 Kč 5 686 Kč 6 653 Kč 6 290 Kč Nutnost demolice stávajících objektů Ne Ne Ne Ano Ne Korekce 1 1 1,2 1 Upravená hodnota 6 368 Kč 5 686 Kč 7 983 Kč 6 290 Kč Jiná tech. korekce N/A N/A N/A N/A N/A Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 6 368 Kč 5 686 Kč 7 983 Kč 6 290 Kč E. Ostatní parametry Velikost pozemku 669 Obdobná Obdobná Obdobná Obdobná Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 6 368 Kč 5 686 Kč 7 983 Kč 6 290 Kč Moţná zastavitelnost N/A N/A N/A N/A N/A Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 6 368 Kč 5 686 Kč 7 983 Kč 6 290 Kč Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2 6 582 Kč 6 368 Kč 5 686 Kč 7 983 Kč 6 290 Kč Rozloha pozemku 669 Celková porovnávací hodnota 4 403 067 Kč 43

Výpis oceňovaných parcel Pořadové číslo Číslo parcely Výměra v m2 Jednotková h. v Kč/m2 Trţní hodnota Zaokrouhleno 1 201/1 432 6 582 Kč 2 843 424 Kč 2 201/2 173 6 582 Kč 1 138 686 Kč 3 200 64 6 582 Kč 421 248 Kč Celkem 669 4 403 358 Kč 4 403 500 Kč Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Při analýze pro stanovení trţní hodnoty majetku jako celku jsem vzal do úvahy čtyři rodinné domy, které byly v okrese Praha 5 Slivenec v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednil koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolil za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA Gross floor area). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy, atraktivita a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je: 12 080 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následující straně. 44

METODA POROVNÁVACÍ - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti 1 2 3 4 Název Rodinný dům, nemovitosti Slivenec Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Parcelní číslo 201/2 N/A N/A N/A N/A Adresa K rozvodně nemovitosti 348 Frančíkova Za farou Meskářova K cikánce Katastrální území Slivenec 750590 Slivenec Slivenec Slivenec Slivenec Obec Praha 5 Praha 5 Praha 5 Praha 5 Praha 5 Okres Praha Praha Praha Praha Praha B. Údaje o pozemku přenos z Tabulky I Plocha pozemku 669 679 740 850 819 Hodnota za 1 m2 pozemku 6 582 Kč 6 582 Kč 6 582 Kč 6 582 Kč 6 582 Kč Hodnota pozemku celkem 4 403 358 Kč 4 469 178 Kč 4 870 680 Kč 5 594 700 Kč 5 390 658 Kč C. Základní údaj pro porovnání m2 celkové zastavěné plochy podlaţí Počet srovnávacích 519 435 600 300 388 jednotek Prodejní cena celkem X 10 990 000 Kč 14 900 000 Kč 12 500 000 Kč 10 600 000 Kč Prodejní cena bez ceny pozemku 6 520 822 Kč 10 029 320 Kč 6 905 300 Kč 5 209 342 Kč Cena za 1 porovnávací X 14 990 Kč 16 716 Kč 23 018 Kč 13 426 Kč jednotku Datum transakce 12.5.2010 20.5.2010 20.5.2010 18.5.2010 Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 14 990 Kč 16 716 Kč 23 018 Kč 13 426 Kč D. Právní údaje Druh transakce Nabídka Nabídka Nabídka Prodej Korekce 0,9 0,9 0,9 1 Upravená hodnota 13 491 Kč 15 044 Kč 20 716 Kč 13 426 Kč Vlastnická práva Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní vlastnictví vlastnictví vlastnictví vlastnictví vlastnictví Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 13 491 Kč 15 044 Kč 20 716 Kč 13 426 Kč Existence věcných břemen Ne Ne Ne Ne Ne Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 13 491 Kč 15 044 Kč 20 716 Kč 13 426 Kč 45

Vyuţití podle územního plánu Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 13 491 Kč 15 044 Kč 20 716 Kč 13 426 Kč Kolaudační rozhodnutí Ano Ano Ano Ano Ano Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 13 491 Kč 15 044 Kč 20 716 Kč 13 426 Kč Jiná právní Zástavní omezení a závazky právo Ne Ne Ne Ne Korekce 0,95 0,95 0,95 0,95 Upravená hodnota 12 817 Kč 14 292 Kč 19 680 Kč 12 755 Kč E. Technické parametry Lokalita Dobrá Dobrá Dobrá Horší Dobrá Korekce 1 1 1,05 1 Upravená hodnota 12 817 Kč 14 292 Kč 20 664 Kč 12 755 Kč Dům z 2004, Technický stav Dům z 1990, Podprůměrný, Dům z 1995, Dům z 2005 rekonstrukce objektu rekonstrukce stará zástavba průměrný 2007 Korekce 0,85 0,8 1,15 1 Upravená hodnota 10 894 Kč 11 433 Kč 23 764 Kč 12 755 Kč Technická vybavenost Průměrná Nadprůměrná Nadprůměrná Podprůměrná Průměrná budovy Korekce 0,9 0,9 1,1 1 Upravená hodnota 9 805 Kč 10 290 Kč 26 140 Kč 12 755 Kč Funkční vyuţitelnost Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům budovy Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 9 805 Kč 10 290 Kč 26 140 Kč 12 755 Kč Další moţný rozvoj Dobrý Dobrý Dobrý Dobrý Dobrý nemovitosti Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 9 805 Kč 10 290 Kč 26 140 Kč 12 755 Kč Dopravní obsluţnost Autobus Autobus Autobus Autobus Autobus Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 9 805 Kč 10 290 Kč 26 140 Kč 12 755 Kč Dopravní dostupnost a Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá parkování Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 9 805 Kč 10 290 Kč 26 140 Kč 12 755 Kč Atraktivita objektu Dobrá Lepší Lepší Horší Dobrá Korekce 0,95 0,95 1,1 1 Upravená hodnota 9 315 Kč 9 776 Kč 28 754 Kč 12 755 Kč 46

Jiná technická korekce N/A N/A N/A N/A N/A Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 9 315 Kč 9 776 Kč 28 754 Kč 12 755 Kč F. Ostatní parametry Korekce pro velikost 519 Obdobný Obdobný Menší Obdobný nemovitosti Korekce 1 1 0,95 1 Upravená hodnota 9 315 Kč 9 776 Kč 27 316 Kč 12 755 Kč Jiná korekce N/A N/A N/A N/A N/A Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 9 315 Kč 9 776 Kč 27 316 Kč 12 755 Kč Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 14 790 Kč 9 315 Kč 9 776 Kč 27 316 Kč 12 755 Kč jednotky Porovnávací hodnota celkem 7 676 194 Kč (bez poz.) Hodnota pozemku 4 403 358 Kč Celková 12 079 552 porovnávací hodnota Kč ZÁVĚR Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku indikovaná porovnávací metodou, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu, je ke dni 22. května 2010 reprezentována částkou: 12 080 000 Kč (slovy: Dvanáctmilionůosmdesáttisíckorunčeských) Neprováděl jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Nezkoumal jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. 47

Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb. OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1) Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2) Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3) Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány mým šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4) Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 48

5) Nebere se ţádná odpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumaní této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6) Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7) Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8) Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9) Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10) Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění. 49

OSVĚDČENÍ Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 1) V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2) Zpracovaný posudek zohledňuje všechny mě známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3) Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4) Při své činnosti jsem neshledal ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe mě předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. V Praze, dne 25. května 2010. Martin Kristián 50

Informace o parcele Parcelní číslo: 201/1 Výměra [m 2 ]: 432 Katastrální území: Slivenec 750590 Číslo LV: 390 Typ parcely: Mapový list: Určení výměry: Druh pozemku: Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo SJM Parcela katastru nemovitostí PRAHA,9-5/21 Graficky nebo v digitalizované mapě zahrada Jméno Adresa Podíl Chalupa Pavel a Chalupová Magdaléna Pavel Chalupa Magdaléna Chalupová Způsob ochrany nemovitosti Název zemědělský půdní fond Seznam BPEJ BPEJ Výměra 21010 432 Omezení vlastnického práva Název Zástavní právo smluvní Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy Farní 879/21, Praha, Střešovice, 162 00 Spotřebitelská 360, Praha, Lipence, 155 31 Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha Platnost k 22.05.2010 21:47:48 51

Informace o parcele Parcelní číslo: 201/2 Výměra [m 2 ]: 173 Katastrální území: Slivenec 750590 Číslo LV: 390 Typ parcely: Mapový list: Určení výměry: Druh pozemku: Parcela katastru nemovitostí PRAHA,9-5/21 Budova na parcele: č.p. 348 Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo SJM Ze souřadnic v S-JTSK zastavěná plocha a nádvoří Jméno Adresa Podíl Chalupa Pavel a Chalupová Magdaléna Pavel Chalupa Magdaléna Chalupová Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany Seznam BPEJ Parcela nemá evidované BPEJ Omezení vlastnického práva Název Zástavní právo smluvní Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy Farní 879/21, Praha, Střešovice, 162 00 Spotřebitelská 360, Praha, Lipence, 155 31 Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha Platnost k 22.05.2010 21:47:48 52

Informace o budově č.p.: 348 Část obce: Číslo LV: 390 Typ budovy: Způsob využití: Slivenec budova s číslem popisným objekt k bydlení Katastrální území: Slivenec 750590 Na parcele: 201/2 Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo SJM Jméno Adresa Podíl Chalupa Pavel a Chalupová Magdaléna Pavel Chalupa Magdaléna Chalupová Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany Omezení vlastnického práva Název Zástavní právo smluvní Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy Farní 879/21, Praha, Střešovice, 162 00 Spotřebitelská 360, Praha, Lipence, 155 31 Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha Platnost k 22.05.2010 21:47:48 53

Informace o parcele Parcelní číslo: 200 Výměra [m 2 ]: 64 Katastrální území: Slivenec 750590 Číslo LV: 390 Typ parcely: Mapový list: Určení výměry: Druh pozemku: Parcela katastru nemovitostí PRAHA,9-5/21 Budova na parcele: č.e. 214 Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo SJM Graficky nebo v digitalizované mapě zastavěná plocha a nádvoří Jméno Adresa Podíl Chalupa Pavel a Chalupová Magdaléna Pavel Chalupa Magdaléna Chalupová Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany Seznam BPEJ Parcela nemá evidované BPEJ Omezení vlastnického práva Název Zástavní právo smluvní Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy Farní 879/21, Praha, Střešovice, 162 00 Spotřebitelská 360, Praha, Lipence, 155 31 Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha Platnost k 22.05.2010 21:47:48 54

Informace o budově č.e.: 214 Část obce: Číslo LV: 390 Typ budovy: Způsob využití: Slivenec budova s číslem evidenčním stavba pro rodinnou rekreaci Katastrální území: Slivenec 750590 Na parcele: 200 Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo SJM Jméno Adresa Podíl Chalupa Pavel a Chalupová Magdaléna Pavel Chalupa Magdaléna Chalupová Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany Omezení vlastnického práva Název Zástavní právo smluvní Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy Farní 879/21, Praha, Střešovice, 162 00 Spotřebitelská 360, Praha, Lipence, 155 31 Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha Platnost k 22.05.2010 21:47:48 55

Měřítko 1:500 Měřítko 1:1000 56

57

58

59

60

61

62

63

64

65

66

67

68

Rodinný dům Slivenec (foto č.1.): Rodinný dům Slivenec (foto č.2.). 69

Rodinný dům Slivenec (foto č.3.): 70

2. Trţní ocenění komerční budovy Jiří Eisenhammer a Ivana Eisenhammerová Libocká 633 161 00 Praha 6 Liboc Česká republika ZPRÁVA O HODNOCENÍ (VALUATION REPORT) Komerční budova č.p. 633 Libocká 633 / 71 161 00 Praha 6 Liboc STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU (FAIR MARKET VALUE) Datum ocenění: 12. ČERVNA 2010 71

OBSAH Úvodní list Obsah Průvodní dopis Popisné informace Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení Přílohy: Elektronické výpisy z katastru nemovitostí Elektronická kopie katastrální mapy Základní stavební dokumentace Fotodokumentace objektu 72

Jiří a Ivana Eisenhammerovi Libocká 633 / 71 161 00 Praha 6 Liboc Česká republika 12. června 2010 Oznamuji Vám, ţe jsem ukončil trţní ocenění majetku označeného jako: KOMERČNÍ BUDOVA č.p. 633 / 71 Uvedený na listu vlastnictví č. 746, pro katastrální území Liboc - 729795, městská část Praha 6, obec Praha. Nacházejícího se na adrese: Libocká 633 / 71, 161 00, Praha 6 Liboc, Česká republika V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 12. červnu 2010 ke dni místního šetření. Zpracovateli zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako podklad pro jednání o prodeji majetku. Zpracovateli zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný, účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Praze 6, na listu vlastnictví č. 746, pro katastrální území Liboc - 729795, městská část Praha 6, obec Praha. Elektronický výpis z katastru nemovitostí ze dne 10. června 2010 je přílohou této zprávy. Zpracovatel zprávy chápe trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý 73

z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (12. června 2010) uţíván z větší části jako administrativní budova s prodejnou a s pomocnými a obsluţnými prostory. Dále je moţnost vyuţívat část domu k bydlení. Podle sdělení zadavatele ocenění i podle dostupné dokumentace nejsou uzavřeny ţádné nájemní smlouvy, věcná břemena nebo zástavní práva, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví objektu. Majetek je tedy v absolutním vlastnictví. Podrobné údaje o vyuţití oceňovaného majetku jsou uvedeny v dalších oddílech této zprávy. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédl a při zpracování ocenění jsem vzal v úvahu následující faktory: Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě 74

Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány. 75

POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY Oceňovaný majetek komerční budova č.p. 633 / 71 se nachází na okrajové části Prahy 6 Liboc. Lokalita je v přímé blízkosti praţského okruhu R1 a ulice Evropská. Ve vzdálenosti 3 km je praţské letiště Ruzyně. Celkový charakter lokality je bydlení středního a vyššího standardu. V dochůdné vzdálenosti je Obora hvězda s letohrádkem a zámkem Hvězda. Lokalita je klidná s dostatečnou zelení. V okolí je kompletní občanská vybavenost. V blízkosti několika metrů je zastávka MHD a tramvají. Nejbliţší zastávka metra (trasa A - Dejvická) je vzdálena 5 km. Parkování je moţno zcela bez problému a v dostatečné kapacitě jak ve dvou garáţích v domě, tak i okolo domu. Kvalita pohledových horizontů je omezena zástavbou rodinných domů. Jistým negativem lokality můţe být zvětšený hluk z ulice Evropská. OCEŇOVANÝ MAJETEK Podle skutečností zjištěných na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku je hlavní a zároveň jedinou podnikatelskou činností v domě poskytování pronajímatelných prostor administrativních, prodejních, pomocných a bytových prostor. Budova je tedy primárně určena k podnikatelské činnosti. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a rodinného domu. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy. Historie Oceňovaná komerční budova byla postavena v roce 1997 jako rodinná vila, která do roku 2002 slouţila pouze k bydlení rodině zadavatele. V roce 2002 byla dispozičně přestavena do dnešní podoby a zadavatel začal budovu pouţívat výhradně k podnikatelským aktivitám. 76

Pozemek Předmětem ocenění jsou dva pozemky, uvedené na listu vlastnictví č. 746, které spolu souvisejí a tvoří jediný funkční celek. Pozemky jsou situovány v obci Praha Liboc. Jako celek tvoří pravidelný obdélníkový půdorys o poměru stran 1:2, terén je rovinný. Pozemek p.č. 728 / 5 o rozloze 137 m 2 je zastaven budovou č.p. 633 a nádvořím. Pozemek p.č. 728 / 4 o rozloze 368 m 2 slouţí jako zahrada u rodinného domu, která je z většiny pokryta zámeckou dlaţbou. Pozemky jsou napojeny na všechny obvyklé systémy inţenýrských a sdělovacích sítí (elektro, voda, plyn, telefon). Vzhledem k tomu, ţe oba pozemky tvoří jeden funkční celek a jejich komerční vyuţití a uplatnění je jednotné, budou oceněny společně jako jediný pozemek o celkové výměře 505 m 2. Vedlejší stavby a venkovní úpravy Skoro celá zahrada je pokryta zámeckou dlaţbou, z tohoto důvodu je moţné parkování kolem celé budovy. Proto je vedlejší stavbou i přístřešek pro automobily, který je tvořen plechovou šikmou střechou, stojící na dřevených trámech, situovaný za domem směrem z ulice Lidická. Dále je k levé straně budovy ze směru z ulice Lidická přiděláno ocelové schodiště, které dává moţnost vstupu přímo do prodejny v druhém nadzemním podlaţí. Hodnota venkovních úprav je zohledněna ve výpočtu trţní hodnoty jako celku. Administrativní budova Předmětem ocenění je komerční budova postavená v roce 1997 jako rodinná vila. V roce 2002 byla dispozičně přestavena na budovu, primárně slouţící jako administrativní budova s moţností bydlení. Budova má tři nadzemními podlaţí a neupravené podkroví, kde je eventuální moţnost vybudování další místnosti. V prvním nadzemním podlaţí jsou dvě oddělené garáţe a skladové prostory. V druhém nadzemním podlaţí se nachází prodejna, příruční sklad prodejny, vstup do prodejny, kancelář, komora, chodba, předsíň, schodiště, denní místnost pro zaměstnance a WC. Třetí nadzemní podlaţí nyní slouţí jako byt 3+1, ale nic nebrání pouţívání místností jako kanceláře, jsou velmi dobře dispozičně řešeny. Podkroví je zatím nevyuţité, ale není problém tam udělat další místnost. Jedná se o 77

klasickou masivní stavbu. Základy jsou včetně izolace, zdivo je cihelné, příčky zděné, schody betonové s dřevěným obloţením. Zastřešení dřevěným krovem s krytinou. Klempířské konstrukce měděné, vnitřní omítky vápenné, štukové, opatřené nátěrem. Vnější vápenné, hladké, opatřené nátěrem. Dveře jsou v prvních dvou nadzemních podlaţích plné, v třetím nadzemním podlaţí pak prosklená ze 2/3. Okna jsou dvojitá, plastová, s ochranou mříţí v prvním a druhým nadzemním podlaţí. Vrata do garáţí jsou plechová, rolovací. Podlahy jsou v druhém nadzemním podlaţí kompletně keramické, ve třetím je dřevěná plovoucí podlaha. V kuchyni, v koupelně a na WC jsou keramické obklady. Vytápění je ústřední s kotli na plyn, elektroinstalace 220 / 380 V. Dále je v budově rozvedena počítačová síť, kamerový a zabezpečovací systém. Aktuální vyuţití majetku Ke dni ocenění obsahuje oceňovaná komerční budova: Umístění Popis m 2 1.NP garáţe, skladové prostory 125 m 2 2.NP nebytové prostory (prodejna) 68 m 2 nebytové prostory (kanceláře) 57 m 2 3.NP bytové prostory (3+1), moţno i jako nebytové prostory (kanceláře) 125 m 2 4.NP neupravené podkroví nebytové prostory 45 m 2 1.NP-4.NP uţitná plocha 420 m 2 78

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou: Dodrţování právních předpisu: Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako rodinný dům a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Fyzická realizovatelnost: Oceňovaný majetek je ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska. Uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí do jeho rekonstrukce. Podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku je tedy splněna. Finanční proveditelnost a maximální ziskovost: Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe objekt slouţí majiteli jako sídlo firmy, s moţností ubytování a zároveň nejsou známy ţádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránili pronájmu objektu za trţní nájemné, je splněna i tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím. 79

OCENĚNÍ ÚVOD Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění: metoda porovnávací metoda příjmová metoda nákladová Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmu z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jako nového. Tato část můţe být sníţena opotřebením nebo jiným znehodnocením. Při stanovení trţní hodnoty je moţno pouţít kombinaci metod. Pro ocenění pozemku jsem pouţil metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsem následně vyuţil všech tří metod ocenění. 80

POROVNÁVACÍ METODA Stanovení trţní hodnoty pozemku Při stanovení trţní hodnoty jsem předpokládal, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení trţní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním rodinného domu jsem porovnal čtyři pozemky nabízené k prodeji v posledním období ve stejných nebo porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsem pouţil cenu za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednil koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, zda-li je nutná demolice stávajícího objektu, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s komerční budovou indikovaná porovnávací metodou je: 7 995 000 Kč a je kalkulována následovně: 505 * 15 832 = 7 995 000 Kč Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce na následující straně. 81

METODA POROVNÁVACÍ - POZEMEK Oceňovaný Porovnávaný pozemek 82 Porovnávaný pozemek Porovnávaný pozemek Porovnávaný pozemek A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku 1 2 3 4 Název pozemku Administrativní Stavební Stavební Stavební Stavební budova, Liboc parcela parcela parcela parcela Parcelní číslo 728/4 + 728/5 N/A N/A N/A N/A Adresa pozemku Katastrální území Liboc - 729795 Břevnov Veleslavín Lysolaje Dejvice Obec Praha 6 Praha 6 Praha 6 Praha 6 Praha 6 Okres Praha Praha Praha Praha Praha B. Základní údaj pro porovnání cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem X 15 600 000 Kč 17 500 000 Kč 9 990 000 Kč 10 500 000 Kč Rozloha pozemku v m2 505 1 061 625 855 856 Cena za 1 m2 X 14 703 Kč 28 000 Kč 11 684 Kč 12 266 Kč Datum transakce 10.6.2010 10.6.2010 10.6.2010 10.6.2010 Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 14 703 Kč 28 000 Kč 11 684 Kč 12 266 Kč C. Právní údaje Druh transakce Nabídka Nabídka Nabídka Nabídka Korekce 0,9 0,9 0,9 0,9 Upravená hodnota 13 233 Kč 25 200 Kč 10 516 Kč 11 040 Kč Vlastnická práva Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní vlastnictví vlastnictví vlastnictví vlastnictví vlastnictví Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 13 233 Kč 25 200 Kč 10 516 Kč 11 040 Kč Existence věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 13 233 Kč 25 200 Kč 10 516 Kč 11 040 Kč Vyuţití podle Admin. budova Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům územního plánu max. 3 NP Korekce 1 1 1 0,85 Upravená hodnota 13 233 Kč 25 200 Kč 10 516 Kč 9 384 Kč Územní rozhodnutí Ano Ano Ano Ano Ano Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 13 233 Kč 25 200 Kč 10 516 Kč 9 384 Kč Jiná právní omezení a závazky Nejsou Nejsou Nejsou Nejsou Nejsou Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 13 233 Kč 25 200 Kč 10 516 Kč 9 384 Kč

D. Technické parametry Lokalita Dobrá Porovnatelná Lepší Horší Porovnatelná Korekce 1 0,85 1,15 0,95 Upravená hodnota 13 233 Kč 21 420 Kč 12 093 Kč 8 915 Kč Tvar pozemku Pravidelný Pravidelný Pravidelný Pravidelný Pravidelný Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 13 233 Kč 21 420 Kč 12 093 Kč 8 915 Kč Svaţitost Rovinný Rovinný Rovinný Svaţitý Svaţitý Korekce 1 1 1,15 1,2 Upravená hodnota 13 233 Kč 21 420 Kč 13 907 Kč 10 697 Kč Dostupnost inţenýrských sítí Kompletní Kompletní Kompletní Kompletní Kompletní Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 13 233 Kč 21 420 Kč 13 907 Kč 10 697 Kč Kontaminace půdy Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 13 233 Kč 21 420 Kč 13 907 Kč 10 697 Kč Dopravní obsluţnost Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 13 233 Kč 21 420 Kč 13 907 Kč 10 697 Kč Dopravní dostupnost a parkování Průměrné Průměrné Průměrné Lepší Průměrné Korekce 1 1 0,95 1 Upravená hodnota 13 233 Kč 21 420 Kč 13 212 Kč 10 697 Kč Nutnost demolice stávajících objektů Ne Ne Ne Ne Ano Korekce 1 1 1 1,2 Upravená hodnota 13 233 Kč 21 420 Kč 13 212 Kč 12 837 Kč Jiná tech. korekce N/A N/A N/A N/A N/A Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 13 233 Kč 21 420 Kč 13 212 Kč 12 837 Kč E. Ostatní parametry Velikost pozemku 505 Vetší Obdobná Větší Větší Korekce 1,1 1 1,05 1,05 Upravená hodnota 14 556 Kč 21 420 Kč 13 872 Kč 13 479 Kč Moţná zastavitelnost N/A N/A N/A N/A N/A Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 14 556 Kč 21 420 Kč 13 872 Kč 13 479 Kč Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2 15 832 Kč 14 556 Kč 21 420 Kč 13 872 Kč 13 479 Kč Rozloha pozemku 505 Celková porovnávací hodnota 7 995 069 Kč 83

Výpis oceňovaných parcel Pořadové číslo Číslo parcely Výměra v m2 Jednotková h. v Kč/m2 Trţní hodnota Zaokrouhleno 1 728/4 368 15 832 Kč 5 826 176 Kč 2 728/5 137 15 832 Kč 2 168 984 Kč Celkem 505 7 995 160 Kč 7 995 000 Kč Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Při analýze pro stanovení trţní hodnoty majetku jako celku jsem vzal do úvahy komerční (administrativní) budovy, které byly v okrese Praha 6 v nedávné době nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednil koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolil za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA Gross floor area). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy, atraktivita a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je: 18 950 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následující straně. 84

METODA POROVNÁVACÍ - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti 1 2 3 4 Název nemovitosti Komerční Komerční Komerční Administrativní Administrativní budova, Liboc budova budova budova budova Parcelní číslo 728/5 N/A N/A N/A N/A Adresa nemovitosti Libocká 633 Za mosty Na sádce N/A Na záhonech Katastrální území Liboc 729795 Hrdlořezy Chodov Zličín Michle Obec Praha Praha Praha Praha Praha Okres Praha 6 Praha 9 Praha 4 Praha 5 Praha 4 B. Údaje o pozemku přenos z Tabulky I Plocha pozemku 505 655 771 1 204 344 Hodnota za 1 m2 pozemku 15 832 Kč 9 500 Kč 10 750 Kč 10 500 Kč 14 000 Kč Hodnota pozemku celkem 7 995 160 Kč 6 222 500 Kč 8 288 250 Kč 12 642 000 Kč 4 816 000 Kč C. Základní údaj pro porovnání m2 celkové zastavěné plochy podlaţí Počet srovnávacích 548 827 230 710 525 jednotek Prodejní cena celkem X 28 000 000 Kč 12 900 000 Kč 25 900 000 Kč 23 500 000 Kč Prodejní cena bez ceny pozemku 21 777 500 Kč 4 611 750 Kč 13 258 000 Kč 18 684 000 Kč Cena za 1 porovnávací X 26 333 Kč 20 051 Kč 18 673 Kč 35 589 Kč jednotku Datum transakce 10.6.2010 10.6.2010 10.6.2010 10.6.2010 Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 26 333 Kč 20 051 Kč 18 673 Kč 35 589 Kč D. Právní údaje Druh transakce Nabídka Nabídka Nabídka Nabídka Korekce 0,9 0,9 0,9 0,9 Upravená hodnota 23 700 Kč 18 046 Kč 16 806 Kč 32 030 Kč Vlastnická práva Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní vlastnictví vlastnictví vlastnictví vlastnictví vlastnictví Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 23 700 Kč 18 046 Kč 16 806 Kč 32 030 Kč Existence věcných břemen Ne Ne Ne Ne Ne Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 23 700 Kč 18 046 Kč 16 806 Kč 32 030 Kč 85

Vyuţití podle územního plánu Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Administrativní budova Administrativní budova Korekce 1 1 0,8 0,8 Upravená hodnota 23 700 Kč 18 046 Kč 13 445 Kč 25 624 Kč Kolaudační rozhodnutí Ano Ano Ano Ano Ano Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 23 700 Kč 18 046 Kč 13 445 Kč 25 624 Kč Jiná právní omezení a závazky Ne Ne Ne Ne Ne Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 23 700 Kč 18 046 Kč 13 445 Kč 25 624 Kč E. Technické parametry Lokalita Lepší Horší Dobrá Horší Porovnatelná Korekce 1,1 1,05 1,1 0,97 Upravená hodnota 26 070 Kč 18 948 Kč 14 789 Kč 24 855 Kč Technický stav objektu Dobrý Lepší Porovnatelný Porovnatelný Horší Korekce 0,95 1 1 1,1 Upravená hodnota 24 766 Kč 18 948 Kč 14 789 Kč 27 341 Kč Technická vybavenost Průměrná Nadprůměrná Průměrná Lepší Horší budovy Korekce 0,9 1 0,95 1,05 Upravená hodnota 22 290 Kč 18 948 Kč 14 050 Kč 28 708 Kč Funkční vyuţitel. Budovy Dobrá Lepší Dobrá Lepší Dobrá Korekce 0,9 1 0,95 1 Upravená hodnota 20 061 Kč 18 948 Kč 13 347 Kč 28 708 Kč Další moţný rozvoj nemovitosti Dobrý Dobrý Dobrý Lepší Omezený Korekce 1 1 0,95 1,05 Upravená hodnota 20 061 Kč 18 948 Kč 12 680 Kč 30 143 Kč Dopravní obsluţnost Kompletní Kompletní Kompletní Kompletní Kompletní Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 20 061 Kč 18 948 Kč 12 680 Kč 30 143 Kč Dopravní dostupn. a parkování Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 20 061 Kč 18 948 Kč 12 680 Kč 30 143 Kč Atraktivita objektu Dobrá Lepší Dobrá Dobrá Horší Korekce 0,95 1 1 0,95 Upravená hodnota 19 058 Kč 18 948 Kč 12 680 Kč 28 636 Kč Jiná tech. korekce N/A N/A N/A N/A N/A Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 19 058 Kč 18 948 Kč 12 680 Kč 28 636 Kč 86

F. Ostatní parametry Korekce pro velikost 548 Větší Menší Větší Obdobný nemovitosti Korekce 1,1 0,9 1,05 1 Upravená hodnota 20 963 Kč 17 053 Kč 13 314 Kč 28 636 Kč Jiná korekce N/A N/A N/A N/A N/A Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 20 963 Kč 17 053 Kč 13 314 Kč 28 636 Kč Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky 19 992 Kč 20 963 Kč 17 053 Kč 13 314 Kč 28 636 Kč Porovnávací hodnota celkem 10 955 616 Kč (bez poz.) Hodnota pozemku 7 995 000 Kč Celková porovnávací hodnota 18 950 616 Kč 87

PŘÍJMOVÁ METODA Nemovitosti, které mohou generovat výnos jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě nabízených a uzavřených nájemních smluv na administrativní, prodejní, bytové a jiné prostory v lokalitě Praha - 6. Ve výpočtech jsem v souladu s běţnou praxí vycházel z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je: 11 907 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následující straně. 88

PŘÍJMOVÁ METODA PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu / p.a. 1 170 000 Měsíční příjem 97 500 Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného 15% 175 500 Efektivní hrubý příjem 994 500 Náklady na údrţbu 117 000 Pojistné 12 902 Daň z nemovitosti 1 131 Pronájem cizích pozemků 0 Marketing 0 Provozní náklady celkem 131 033 Provozní příjem 863 467 Rezervy na renovace 30 000 Čistý provozní příjem 833 467 Míra kapitalizace 7% Indikovaná hodnota 11 906 671 Zaokrouhleno 11 907 000 Plocha pronájmu / uţitná plocha 1. NP 4. NP 420 m 2 Pronajímaný prostor Plocha Nájemné / m 2 Nájemné p.a. / m 2 Nájemné p.a. 1.NP skladové prostory 125 m 2 110,- Kč 13 750,- Kč 165 000,- Kč 2.NP prodejna 68 m 2 290,- Kč 19 720,- Kč 236 640,- Kč 2.NP kanceláře 57 m 2 290,- Kč 16 530,- Kč 198 360,- Kč 3.NP kanceláře 125 m 2 290,- Kč 36 250,- Kč 435 000,- Kč 4.NP kanceláře 45 m 2 250,- Kč 11 250,- Kč 135 000,- Kč Roční příjem nemovitosti.. 1 170 000,- Kč 89

NÁKLADOVÁ METODA U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky uplatněné při oceňování zohledňují zejména tu skutečnost, ţe majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. 90

Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným mnoţstvím komerčně vyuţitelných prostor. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také moţný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitostí a nákladů na výstavbu. Při kvantifikaci těchto ekonomických nedostatků oceňovaného majetku jsem vycházel ze sledování ekonomických nedostatků pro tento typ majetku v porovnatelných lokalitách. Jako podpůrný argument byly uvaţovány koeficienty prodejnosti nemovitostí stanovené v příslušné vyhlášce vydaná Ministerstvem financí České republiky. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe obvyklá cena oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je: 16 547 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací hodnoty oceňovaného majetku pouţitím nákladové metody je uveden v tabulkách níţe. Kvantifikace oceňované stavby: Zastavěná plocha, obestavený prostor: Podlaţí Plocha (m 2 ) Výška podlaţí (m) Obestavený prostor (m 3 ) 1.NP 137 2,6 356,2 2.NP 137 2,6 356,2 3.NP 137 2,6 356,2 4.NP 137 2,2 150,7 Celkový obestavěný prostot... 1 219,3 m 3 91

Ocenění dle vyhlášky 3 / 2008 Sb. ZCU = ZC * K 1 * K 2 * K 3 * K 4 * K 5 * K i * K p ZCU = 2 807 * 0,939 * 0,968 * 1,14 * 0,986 * 1,2 * 2,145 * 1,035 ZCU = 7 640,- Kč / m 3 ZCU základní cena upravená ZC... základní cena Reprodukční cena: 7 640 * 1 219,3 = 9 315 452,- ZC a koeficienty K 1, K 5, K i a K p jsou přímo přiřazeny z vyhlášky č. 3 / 2008 Sb. dle příslušné lokality a stavu oceňované nemovitosti. Výpočet zbylých koeficientů je detailně popsán níţe. Výpočet koeficientu K 2 : K 2 = 0,92 + 6,60 / PZP K 2 = 0,92 + 6,60 / 137 K 2 = 0,968 PZP průměrná zastavěná plocha v m 2 Výpočet koeficientu K 3 : K 3 = 2,80 / v + 0,30 K 3 = 2,80 / 2,5 + 0,30 K 3 = 1,14 v = průměrná výška podlaţí v metrech 92

Výpočet koeficientu K 4 : Typ budovy F 1 základy včetně zemních prací 8,20 % 2 svislé konstrukce 17,40 % 3 stropy 9,30 % 4 zastřešení mimo krytinu 7,30 % 5 krytiny střech 2,10 % 6 klempířské konstrukce 0,60 % 7 úpravy vnitřních povrchů 6,90 % 8 úpravy vnějších povrchů 3,30 % 9 vnitřní obklady keramické 1,80 % 10 schody 2,90 % 11 dveře 3,10 % 12 vrata --- 13 okna 5,20 % 14 povrch podlah 3,20 % 15 vytápění 4,20 % 16 elektroinstalace 5,70 % 17 bleskosvod 0,30 % 18 vnitřní vodovod 3,20 % 19 vnitřní kanalizace 3,10 % 20 vnitřní plynovod 0,20 % 21 ohřev teplé vody 1,70 % 22 vybavení kuchyní --- 23 vnitřní hygienické zařízení včetně WC 3,00 % 24 výtahy 1,40 % chybí 25 ostatní 5,90 % 26 instalační prefabrikovaná jádra --- 100 % K 4 = 1 - (0,54 * n) K 4 = 1 - (0,54 * (0,014 * 1,852) K 4 = 0,986 93

NÁKLADOVÁ METODA SHRNUTÍ Název Komerční budova Liboc Číslo pozemku 728 / 4 + 728 / 5 Nosná konstrukce Zděná Skutečné stáří objekt postaven r. 1997, v r. 2002 provedena rekonstrukce Efektivní stáří 10 let Ekonomická ţivotnost 80 let Zastavěná plocha 137 m 2 Počet podlaţí 4 nadzemní Celková zastavěná plocha 548 m 2 Koeficient vyuţitelnosti 0,95 Celková čistá podlahová plocha 420 m 2 Celkový obestavěný prostor 1 219,3 m 3 Jednotkové reprodukční náklady 7 640 Kč / m 3 Reprodukční náklady celkem 9 315 452 Fyzické opotřebení -10 % 8 383 907 Funkční nedostatky -0 % 8 383 907 Ekonomické nedostatky -0 % 8 383 907 Stavby a venkovní úpravy 2 % 167 678 Pozemek 7 995 000 Indikovaná hodnota 16 546 585 Zaokrouhleno 16 547 000 94

ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 20. červnu 2010. Pojmy trţní hodnota a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace: Indikace (Kč) Váha (%) Váţený průměr (Kč) Porovnávací metoda 18 950 000 70 13 265 000 Příjmová metoda 11 907 000 20 2 381 400 Nákladová metoda 16 547 000 10 1 654 700 Výsledná cena 17 301 100 Zaokrouhleno 17 300 000 Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu často nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvody lze předpokládat, ţe porovnávací metoda nejlépe odráţí stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů je indikace trţní hodnoty porovnávací metodou rozhodující a je jí přisouzena váha 70 %. Tento typ majetku přestavěný rodinný dům na komerční budovy je v lokaci Praha 6 velmi často pronajímán. Přesto se nejedná o nemovitost, která je obvykle pořizována za účelem dalšího pronájmu, ale ve většině případů slouţí jako sídlo firmy nebo k účelům bydlení. Proto byla sice indikace trţní hodnoty příjmovou metodou uvaţována při analýze finální hodnoty, ale byla ji přisouzena váha 20%. Zejména u starších, i kdyţ funkčních objektů, jako je tento, nejsou investoři obvykle ochotni akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Z tohoto důvodu není indikace trţní hodnoty pomocí nákladové metody rozhodující. Pro závěrečnou analýzu trţní hodnoty nám slouţí jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami a proto jí je přisouzena váha 10 %. 95

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 20. června 2010 reprezentována částkou: 17 300 000 Kč (slovy: Sedmnáctmilionůtřistatisíckorunčeských) Neprováděl jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Nezkoumal jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb. 96

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1) Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2) Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3) Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány mým šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4) Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5) Nebere se ţádná odpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumaní této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 97

6) Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7) Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8) Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9) Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10) Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění. 98

OSVĚDČENÍ Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 1) V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2) Zpracovaný posudek zohledňuje všechny mě známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3) Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4) Při své činnosti jsem neshledal ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe mě předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. V Praze, dne 20. června 2010. Martin Kristián 99

Informace o parcele Parcelní číslo: 728/4 Výměra [m 2 ]: 368 Katastrální území: Liboc 729795 Číslo LV: 746 Typ parcely: Mapový list: Určení výměry: Druh pozemku: Parcela katastru nemovitostí DKM Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo SJM Ze souřadnic v S-JTSK orná půda Jméno Adresa Podíl Eisenhammer Jiří a Eisenhammerová Ivana Jiří Eisenhammer Ivana Eisenhammerová Způsob ochrany nemovitosti Název zemědělský půdní fond Seznam BPEJ BPEJ Výměra 22511 368 Omezení vlastnického práva Nejsou evidována žádná omezení Jiné zápisy Název Změna výměr obnovou operátu Libocká 633/71, Praha, Liboc, 161 00 Libocká 633/71, Praha, Liboc, 161 00 Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha Platnost k 20.06.2010 21:47:48 100

Informace o parcele Parcelní číslo: 728/5 Výměra [m 2 ]: 137 Katastrální území: Liboc 729795 Číslo LV: 746 Typ parcely: Mapový list: Určení výměry: Druh pozemku: Parcela katastru nemovitostí DKM Budova na parcele: č.p. 633 Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo SJM Ze souřadnic v S-JTSK zastavěná plocha a nádvoří Jméno Adresa Podíl Eisenhammer Jiří a Eisenhammerová Ivana Jiří Eisenhammer Ivana Eisenhammerová Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany Seznam BPEJ Parcela nemá evidované BPEJ Omezení vlastnického práva Nejsou evidována žádná omezení Jiné zápisy Název Změna výměr obnovou operátu Libocká 633/71, Praha, Liboc, 161 00 Libocká 633/71, Praha, Liboc, 161 00 Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha Platnost k 20.06.2010 21:47:48 101

Informace o budově č.p.: 633 Část obce: Liboc Číslo LV: 746 Typ budovy: Způsob využití: budova s číslem popisným rodinný dům Katastrální území: Liboc 729795 Na parcele: 728/5 Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo SJM Jméno Adresa Podíl Eisenhammer Jiří a Eisenhammerová Ivana Jiří Eisenhammer Ivana Eisenhammerová Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany Omezení vlastnického práva Nejsou evidována žádná omezení Jiné zápisy Název Změna výměr obnovou operátu Libocká 633/71, Praha, Liboc, 161 00 Libocká 633/71, Praha, Liboc, 161 00 Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha Platnost k 24.06.2010 21:47:48 102

Měřítko 1:500 Měřítko 1:1000 103