LOKALITA POLOOSTROV 03_2016
1 ÚVOD 1.1 identifikační údaje lokalita_ objednatel_ pořizovatel_ oprávněná osoba pořizovatele_ zhotovitel_ korespondenční adresa_ urbanistická koncepce_ spolupráce_ vypracoval_ Pasohlávky, Plochy Z19, Z41 a Z30 v k. ú Pasohlávky a v k. ú. Mušov Thermal Pasohlávky a.s. Pasohlávky 1, 691 22 Pasohlávky IČ: 277 14 608 Městský úřad Pohořelice Odbor územního plánování a stavební úřad Vídeňská 699, 691 23 Pohořelice Ing. Jana Dvořáková vedoucí odboru LIVINGSTAV s.r.o. Hybešova 726/42, 602 00 Brno IČ: 25552325 LIVINGSTAV s.r.o. Sovinec 26, 639 00 Brno info@livingstav.cz www.livingstav.cz Ing. arch. Jan Snášel, CSc. Autorizovaný architekt pro obor architektura reg. č. ČKA 03252 tel. 724 234 567 architekt@livingstav.cz Ing. arch. Jan Snášel tel. 724 279 799 snasel@livingstav.cz Ing. arch. Hana Bláhová tel. projekce +420 606 374 102 blahova@livingstav.cz datum_ 03_2016 stupeň projektové dokumentace_ územní studie 03_2016 strana 2
1.2 účel a cíle územní studie Územní studie Pasohlávky, (dále jen územní studie ) je zpracována dle 30 zákona č. 183/2006 Sb. O územním plánování a stavebním řádu ve znění pozdějších předpisů (dále jen stavební zákon ) a v souladu s vyhláškou č. 500/2006 Sb. O územně analytických podkladech, územně plánovací dokumentaci a způsobu evidence územně plánovací činnosti, ve znění pozdějších předpisů. Nejedná se o dokumentaci pro územní řízení, ale o územně plánovací podklad dle 25 stavebního zákona. Tomu odpovídá měřítko a podrobnost zpracování územní studie. Územní studie je neopomenutelným podkladem pro další rozhodování státní správy při územních řízeních, týkajících se konkrétních záměrů uvnitř řešeného území. Územní studie je rovněž podkladem pro rozhodování samosprávy města. Cílem územní studie je v řešeném území nav ržení podrobnějšího v yužití území na základě prověření kapacity území a může tak být v yužita jako podklad při následné změně územního plánu. 1.3 použité podklady pro zpracování územní studie bylo použito_ zadání Územní studie Plochy Z19, Z41 a Z30, v k.ú. Pasohlávky a v k.ú. Mušov katastrální mapy, výpisu z katastru nemovitostí (ČÚZK, 10_2015) ortofotomapy (ČÚZK, 10_2015) územně analytických podkladů ORP Pohořelice (10_2014) dat o existenci a průběhu sítí vybraných poskytovatelů (10_2015) fyzického průzkumu území (08_2015, 02_2016) územního plánu obce Pasohlávky (07_2015) 03_2016 strana 3
LIVINGSTAV s. r. o. www.livingstav.cz 1.4 L15 122 v ymezení řešeného území Řešené území studie se nachází na pomezí katastrálních území Pasohlávky a Mušov, východně od zastavěné č ásti obce Pasohlávky, řešení lokality jsou územním plánem vyznačeny jako plochy Z19, Z30 a Z41. Pasohlávky k.ú. Pasohlávky Z41 páteřní komunikace, směr Aqualand Moravia Z19 k.ú. Mušov Z30 vodní nádrž Nové Mlýny horní M 1_5000 03_2016 strana 4
2 ANALÝZA STÁVAJÍCÍHO STAVU 2.1 limity v yužití území Využití řešeného území je omezeno zejména limity a ochrannými režimy vyplývajícími z existence sítí technické infrastruktury, stávající stezky lemující řečené území z jižní strany, přilehlé páteřní komunikace na severní straně řešené lokality, břehů vodní nádrže Nové Mlýny horní stávající, již vybudovanou, částí dopravní infrastruktury. Tyto limity jsou respektovány v návrhu tak, aby nebyla dotčena jejich ochranná pásma a aby bylo lokalitu možno využít pro zástavbu, jak je v územním plánu uvedeno. 2.2 majetkopráv ní vztahy V rámci řešené lokality bude v budoucnu třeba vytvořit reparcelizaci dle odsouhlaseného návrhu, majetkoprávní vztahy a stav vlastnictví řešených pozemků v zásadě dovolují bezkolizně zřídit tuto územní studii. parcely objednatele územní studie_ 5767, 5768, 5769, 5772, 3163/590, 3163/591, 3163/595, 3163/596_ Thermal Pasohlávky a.s. parcely právnických osob_ 5771, 3163/597_ Obec Pasohlávky parcely právnických osob_ 5770_ Vinofrukt, s.s. M 1_5000 03_2016 strana 5
LIVINGSTAV s. r. o. www.livingstav.cz 2.3 L15 122 současný stav území morfologie území_ řešenou lokalitu tvoří rovinatý terén ve výškové úrovni cca od 175 do 185 m.n.m., B.p.v. Nejnižší úroveň řešené lokality se nachází podél břehu vodní nádrže Nové Mlýny. fotodokumentace_ pohled z páteřní komunikace k jihu pohled z východní strany pohled na stávající komunikaci vstupy do území_ 03_2016 lokalita hranič í s páteřní komunikací vedoucí z obce Pasohlávky směrem k Aqualandu Moravia, ze které budou využity 2 stávající sjezdy pro dopravní napojení území. Dále je uvažováno se zachováním stezky podél vodního břehu, ze které povedou pěší stezky pro několik přístupů do řešeného území. strana 6
stávající využití území_ veškeré řešené pozemky jsou v současné době bez zástavby a v katastru nemovitostí jsou vedeny jako orná půda, ovocný sad a ostatní plocha. M 1_5000 03_2016 strana 7
3 URBANIS TICKÝ NÁVRH 3.1 urbanistická koncepce základní koncepce_ rekreace_ zástavba_ ulice_ Lokalita je řešena jako lázeňsko - re kreační centrum na břehu Novomlýnské nádrže. V ploše SO jsou navrženy drobné rekreační objekty terasové domy a bydlení pro seniory. Jedná se o apartmánové ubytování drobného měřítka, které je umístěno v zeleni s výhledy na vodní hladinu. V jižní části území jsou umístěny dva penziony. Rekreační objekty doplňuje drobná občanská vybavenost v podobě klubů a restaurací. V území jsou navrženy také dva objekty zaměřené na sociální služby domov seniorů se zvláštním režimem a domov seniorů s pečovatelskou službou. Celá lokalita je doplněna parkovou zelení a promenádami tak, aby bylo dosaženo klidového charakteru celé lokality. Plocha OL je navržena jako lázeňský komplex zahrnující různorodé typy zástavby. U páteřní komunikace je umístěna obchodní osa, která vede směrem k hlavním lázeňským domům a zahrnuje komerční vybavenost a wellness hotel. V její severní části je umístěno hromadné parkoviště se zelenými plochami a restaurace s vyhlídkou a expozicí z výhledem na římský v rch- Hradisko u Mušova a na hladinu Novomlýnské nádrže. Od lázeňského domu je pak navržena hlavní pěší kolonáda s obchody a kulturními zařízeními, která je zakončena terasovou restaurací s hotelem. V lokalitě jsou dále umístěny další objekty pro lázeňské a zdravotnické služby a doplňková sportovní vybavenost. Ve většině objektů se uvažuje s využitím léčivé geotermální vody, která je do lokality již přivedena. Celé území je doplněno objekty v podobě apartmánových domů. Celé území je systematicky propojeno parkovou zelení a stromořadím tak, aby bylo zajištěno soukromí návštěvníků lázeňského areálu. Pro kulturní akce slouží venkovní amfiteátr, který je umístěn v zeleni v centrální části lázeňské lokality. Území je dále napojeno na všechny hlavní pěší tahy a páteřní cyklostezky, které vedou přilehlým územím. Lokalita je navržena ve stejné střešní krajině, jsou zde zastoupeny pouze ploché střechy. V ploše SO je max. výška zástavby 2 nadzemní podlaží, v ploše OL pak max. výška zástavby 4 nadzemní podlaží, optimální jsou však 3 nadzemní podlaží. stávající ulice šířky 6,0 m budou zachovány jako obousměrné, na ně budou napojeny nové taktéž obousměrné komunikace š. 6,0 m a chodníkem š. 1,5m. V jihozápadní části území je navržena nová komunikace v š. 6,0m se zeleným pásem š. 3,0m a chodníkem na obou stranách v š. 1,5 m tak, aby plocha veřejného prostranství byla min. 12m. V lokalitě Z41 na ně budou navazovat jednosměrné ulice s komunikací š. 4,0 m a chodníky š. 1,5 m, veřejný prostor tak bude činit oproti 12,0 m minimálně 7,0 m. Na jednosměrné komunikace navazuje obousměrná komunikace š. 5,5m se zeleným pásem s parkovacími místy pro terasové domy a chodníkem š. 1,5m. Výše uvedené komunikace a ulice budou propojeny samostatnými stezkami pro pěší pro obslužnost celého území. Řešené rozvržení ulic a komunikací umožňuje vhodnou orientaci budov vůči světovým stranám i vůči terénu a adekvátní napojení na stávající komunikace. 03_2016 strana 8
profil A_ profil B_ profil C_ profil D_ 03_2016 strana 9
LIVINGSTAV s. r. o. www.livingstav.cz 3.2 L15 122 koncepce doprav y pěší doprava_ centrální č ást řešeného území je navrženo v režimu pěší zóny, kam je vjezd automobilů povolen pouze pro obsluhu území. Chodníky jsou primárně řešeny podél obousměrných komunikací v šířce 1,5 m. Mimo to se v řešeném území nachází samostatná pěší stezka a cyklostezky, aby byla zajištěna obslužnost celé lokality a pěší vazba mezi stávající cyklostezkou, páteřní komunikací a břehem vodní nádrže Nové Mlýny. cyklistická doprava_ nové cyklostezky v řešeném území nejsou uvažovány, jelikož podél jižního okraje řešeného území vede stávající, již výše zmíněná cyklostezka s označením 5, 5174, CS B-W, EV9, Greenway K-M-W, Mikulovská. V nově navržených ulicích je cyklistická doprava řešena obdobně jako doprava pěší společ ně s vozidly. hromadná doprava_ územní studie navrhuje nové umístění autobusové zastávky v severní části lokalit, kde je zastoupena komerč ní vybavenost a hotel. Další stávající zastávky jsou umístěny v obci Pasohlávky, nebo u Aqualandu Moravia v docházkové vzdálenosti cca 15 min. individuální automobilová doprava_ komunikace jsou navrženy stejně jako stávající obousměrné šířky 6,0 a 5,5 m. V lokalitě Z41 jsou uvažovány jednosměrné komunikace šířky 4,0 m. statická doprava_ Odstavování vozidel bude možné na vlastním pozemku v souladu s příslušnými právními předpisy. Dále je uvažováno v řešených lokalitách několik s několika plochami ve veřejných prostranstvích pro parkování návštěvníků č i návštěv. V lokalitě Z19 budou vyčleněny hromadné garáže v rámci nových staveb pro hromadné parkování, aby nebylo lázeňské centrum negativně ovlivněno dopravou. Většina odstavných stání je uvažována v suterénu hlavních lázeňských objektů. M 1_5000 03_2016 strana 10
3.3 koncepce technické infrastruktury Vzhledem k návaznosti řešeného území na zastavěnou část obce Pasohlávky a především páteřní komunikaci je přípojných bodů pro technickou infrastrukturu dostatek. Územní studie respektuje stávající a vymezuje nové koridory pro zásobování území, ve kterých je možno umístit sítě technické infrastruktury. Konkrétní řešení napojení celého území na níže popsané sítě včetně kapacit bude předmětem podrobnější dokumentace navržené v součinnosti s dotčenými orgány. pitná voda_ kanalizace_ elektřina_ plyn_ teplo_ elektronické komunikace_ veřejné osvětlení_ stávající vodovodní síť se nachází v páteřní komunikaci, která vede podél severního okraje řešeného území, je tedy možno navrženou síť zaokruhovat a budovat po částech. kanalizace v území bude řešena jako oddílná. Stávající splašková kanalizace se nachází v páteřní komunikaci, která vede podél severního okraje řešených území, navíc prochází také přímo řešeným územím jako kanalizační sběrač ČOV z obecní kanalizace v jižní části lokality. Dešťové vody budou odvedeny oddílnou kanalizací umístěnou při okrajích komunikací. Dále budou dešťové vody likvidovány (zasakovány) především na vlastním pozemku. Pro retenci vod z veřejných prostranství navrhuje územní studie zelené pásy pro zasakování při komunikacích. Východně od řešeného území se nachází LBC Vrbiny, ústící do vodní nádrže Nové Mlýny horní. S osazením lapačů odpadních látek na konci řadů dešťové kanalizace bude možno obdobným způsobem odvádět srážkové vody ze zpevněných ploch. v řešeném území se nachází nadzemní vedení vysokého napětí, které bude třeba přeložit pod zem a uvažovat tak o zřízení nových distribučních trafostanicí pro řešenou lokalitu. Nové rozvody elektrické energie budou provedeny pod zemí, převážně v zelených pásech veřejného prostranství podél komunikací. vedení plynu, na které bude lokalita napojena, se nachází v páteřní komunikaci, která vede podél severního okraje řešeného území. Nové rozvody plynu budou provedeny převážně pod chodníky podél komunikací. lokalita se nenachází v oblasti specifického energetického režimu, není tedy uvažováno vytápění pomocí centrálního zdroje tepla. západní a jižní okraje řešeného územní jsou lemovány vedením sdělovacích kabelů, které částečně zasahuje do řešených pozemků. Bude třeba dbát, aby výstavbou nebylo toto vedení dotčeno, případně je možné projednat s příslušným správcem budoucí přeložení do veřejných prostorů. podél nově vzniklých ulic je uvažováno se zřízením veřejného osvětlení formou pouličních lamp umístěných v zelených pásech. 03_2016 strana 11
3.4 koncepce zeleně parky_ stromořadí_ ostatní veřejná zeleň_ celá řešená lokalita je protkána sítí parků a zeleně tak aby bylo dosaženo klidového lázeňského prostředí a rekreační zóny. V území jsou navrženy pásy zeleně, které oddělují stavby rozdílných funkcí tak, aby bylo zajištěno soukromí a klid návštěvníků lázní. Parkové plochy jsou doplněny o drobnou architekturu např. v podobě amfiteátru pro pořádání kulturních a společenských akcí. Dle územního plánu je třeba upřesnit polohu veřejných prostranství v ploše Z41 o úhrnné výměře nejméně 3300 m 2. Veřejné prostranství je umístěno v jihozápadní části plochy, v návaznosti na LBC Vrbiny a je tvořeno převážně parkovou zelení. stromořadí je navrženo v ploše podél páteřní ulice pro zdůraznění jejího významu v řešeném území, bude taktéž oddělovat nově vzniklou rekreační a lázeňskou oblast. Další stromy bude možné zřizovat v zelených pásech podél všech komunikací a v ostatních veřejných zelených plochách. ostatní plochy zeleně tvoří převážně trávníky, jejich pásy tvoří v ulicích prostor pro vsa kování, případně pro umístění sítí technické infrastruktury. 03_2016 strana 12
3.5 prostorová koncepce perspektiva / axonometrie nav rženého území 03_2016 strana 13
4 REGULACE 4.1 v yužití pozemků Územní plán obce Pasohlávky, který nabyl účinnosti dne 2. 7. 2015, definuje řešené pozemky, bližší specifikace podmíněné přípustných a nepřípustných využití vč. podmínek prostorového uspořádání a ochrany krajinného rázu viz tento plán. plochy lázeňské OL_ plochy obytné smíšené SO_ SO pozemky staveb a zařízení lázeňského charakteru (např. staveb lázeňských ubytovacích objektů, sanatorií, objektů pro zdravotní služby, sociální služby). přípustné využití pro pozemky občanského vybavení místního významu slučitelné s hlavním využitím, místní a účelové komunikace, veřejná prostranství a plochy okrasné a rekreační zeleně, dětská hřiště, související technická infrastruktura, parkoviště pro osobní automobily a ubytovací zařízení hotelového typu. pozemky staveb pro (rodinné domy, bytové domy), pozemky pro občanské vybavení místního významu přípustné využití taktéž místní a účelové komunikace, veřejná prostranství a plochy okrasné a rekreační zeleně, dětská hřiště, související technická infrastruktura, občanské vybavení místního významu, parkoviště pro osobní automobily o velikosti nepřesahující potřebu pro dané plochy (doporučuje se volit více malých parkovišť do 20 parkovacích míst), garáže o kapacitě nepřesahující potřebu dané plochy, vinné sklepy. OL M 1_5000 03_2016 strana 14
4.2 prostorová regulace Platný územní plán taktéž stanovuje požadavky na řešená území Z19, Z41 a Z30. Stanovení níže popsaného prostorového uspořádání respektuje veškeré požadavky územního plánu. uliční čára_ stavební čára závazná_ stavební hranice_ je rozhraní vymezující území zastavitelné, území soukromých pozemků od nezastavitelného území veřejných prostranství určuje závazné umístění převažující části průčelí hlavní stavby na pozemku vzhledem k veřejnému prostranství. Uliční čára je stanovena jako nepřekročitelná pro umístění jakékoli stavby nebo její části vyjma ohrazení pozemku. Ostatní stavby mohou být mezi uvnitř stavební čáry umístěny libovolně. Hlavní stavby na jednotlivých pozemcích mohou tvořit souvislou (tzv. řadovou zástavbu) i přerušovanou zástavbu (tvořenou samostatně stojícími domy) stavební hranice (stavební čára nepřekročitelná) určuje rozhraní mezi zastavitelnou částí pozemku a jeho nezastavitelnou částí, vyjma ohrazení pozemku. Stavby mohou být na pozemku uvnitř stavební hranice umístěny libovolně maximální výška zástavby_ územní plán připouští v ploše Z19 zástavbu max. do výšky 4 nadzemních podlaží. Optimálně je však doporučena výška 3 nadzemní podlaží. V lokalitě Z41 a Z30 pak zástavbu o výšce do 2 nadzemních podlaží. maximální výška zástavby vyjadřuje nepřekročitelnou výšku stavby. Je určená maximální výškou římsy nebo okapní hrany to vše měřené v nejnižším místě původního terénu při obvodu stavby orientovanému k nejbližšímu veřejnému prostranství. Výška může být na těchto překročena pouze technickými zařízeními, např. antény, komíny, fotovoltaickými zařízeními. Stavba může být i nižší než je stanovená hodnota tvar zástavby-uspořádání střechy_ zastavěnost pozemků_ veřejná prostranství_ Ve všech řešených plochách je přípustný tvar ploché střechy s možnými ustupujícími podlažími pouze do maximální povolené výšky zástavby je vymezení maximálního poměru zastavěných ploch na pozemku k jeho výměře. V lokalitě Z19 je stanoven koeficient zastavěné plochy na KZP=0,4. V ploše Z41 az30 je KZP=0,7. Veřejným prostranstvím jsou všechna náměstí, ulice, tržiště, chodníky, veřejná zeleň, parky a další prostory přístupné každému bez omezení, tedy sloužící obecnému užívání, a to bez ohledu na vlastnictví k tomuto prostoru ( 34 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích). 03_2016 strana 15
4.3 upřesnění prostorov é regulace územní studií Prostorová regulace je určena vlastním výkresem. regulace plochy SO_ doporučená zastavěnost pozemků v ploše Z 30 a Z41 je KZP=0,7 uliční čára je vzdálena od nejbližšího bodu veřejného komunikačního prostoru min. 5m střechy objektů v celém území budou ploché. Maximální výška zástavby jsou 2 nadzemní podlaží. Je doporučováno použití intenzivních nebo extenzivních zelených střech. Barva fasády by měla být v odstínech bílé a světlé teplé pastelové barvy a konstru kce je vhodné zejména obložit kamenem nebo dřevem. Výškové osazení objektu úroveň podlahy bude respektovat bezbariérové přístupy. Oplocení pozemků mezi rekreačními objekty a veřejným prostorem komunikace se nepřipouští, předzahrádky je možno vhodně osázet zelení, nebo provést zahradní úpravy. Objekty sociálních služeb je možné oplotit, aby vznikla soukromá zahrada. Oplocení je možné do max. výšky 2,0m pletivem a doplnění vhodnými zahradními úpravami živým plotem. regulace plochy OL_ doporučená zastavěnost pozemků v ploše Z 19 je KZP=0,4 je závazně určena uliční čára min. 20m od páteřní komunikace tak, aby bylo možné vysázet stromořadí a dále je vymezena stavební čára nepřekročitelná, která vymezuje veřejný prostor. střechy objektů v celém území budou ploché. Maximální výška zástavby je 4 nadzemní podlaží. Je doporučováno použití intenzivních nebo extenzivních zelených střech. barevné řešení není územní studií specifikováno, doporučuje se však v přírodních materiálech a barevných odstínech bílé a teplých pastelových barev. V územní studii je vyčleněna rezerva pro další lázeňský objekt, je ale nutné dodržet v celé ploše OL min. 11,4ha veřejných prostranství, což odpovídá stanovenému KZP=0,4. 5 ETAPIZACE 5.1 dův od etapizace Územní plán stanovuje řešené plochy do I. Etapy výstavby, více viz územní plán obce Pasohlávky. Na základě majetkoprávních vztahů v řešených třech lokalitách je možné uvažování etapizace výstavby. Není však zcela nezbytná, navržená technická a dopravní infrastruktura bude umožnovat jak výstavby v různých etapách nezávisle na sobě, tak najednou. Z toho důvodu není třeba přesné etapy vyčleňovat. Je třeba však dořešit majetkoprávní vztahy, aby koncepce navrženého řešení byla do budoucna realizovatelná. 03_2016 strana 16
6 KAPACITY ÚZEMÍ 6.1 základní urbanistická ekonomie_ plochy SO pozemky pro rekreační bydlení_ 5 280 m 2 pozemky pro veřejné vybavení_ 2 975 m 2 pozemky pro sociální služby_ 6 760 m 2 ulice_ 17 396 m 2 plochy veřejných prostranství a zeleně_ 46 405 m 2 plochy OL pozemky pro rekreační bydlení_ 7 455 m 2 pozemky pro veřejné vybavení_ 5 110 m 2 pozemky pro sociální a zdravotnické služby_ 14 830 m 2 pozemky pro lázeňské objekty_ 10 850 m 2 parkování_ 4 860 m 2 ulice_ 17 850 m 2 plochy veřejných prostranství a zeleně_ 125 880 m 2 6.2 obyv atelstv o a bytové jednotky Územní studie prověřila variantu s relativně vyšší hustotou zastavění lázeňskými a rekreačními objekty včetně komerční i občanské vybavenosti. V ploše SO je umístěno bydlení pro seniory v počtu 41 bytů a terasové domy v počtu 110 bytů ve velikosti 2kk a 1kk. V ploše OL jsou navrženy apartmánové domy, které zahrnují 116 bytů. Grafický návrh není závazný pro umístění, počet ani velikost výše uvedených obytných jednotek a stavebních pozemků. 7 Grafická část, tv ořící přílohy územní studie 7.1 hlav ní výkres urbanistická koncepce M1:2000 7.2 regulativ y území M1:2000 7.3 výkres doprav ní infrastruktury M1:2000 7.4 výkres technické infrastruktury M1:2000 7.5 prostorová koncepce perspektiva / axonometrie nav rženého území 03_2016 strana 17