Znalecký posudek č. 2870-391/2016 Objednatel: Mgr. Petr Zapletal insolvenční správce pana Valeše IČ: 01918893 Sokolovská 352/215 190 00 Praha 9 - Vysočany Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny rodinného domu a pozemku pro účely dražby. Dle mezinárodně uznávaných metodik pro stanovení tržní ceny nemovitosti, podle stavu ke dni 09.05.2016 posudek vypracoval: XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/53 120 00 Praha 2 www.odhadonline.cz Tel.: +420 737 858 334 Mail: info@xpinvest.cz Znalecký posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze, dne 17.5.2016 1
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny rodinného domu č. p. 1368 v ulici Moravská, obec Chomutov, kat. území Chomutov I, okres Chomutov, a parc. č. 1374 a 1375 pro účely dražby. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: RD č. p. 1368 v ulici Moravská, v obci Chomutov Adresa: ulice Moravská č. p. 1368 Kraj: Ústecký Okres: Chomutov Katastrální území: Chomutov I Obec: Chomutov 3. Zaměření nemovitosti Zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 09.05.2016 za přítomnosti paní Steigrové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z elektronické verze KN ze dne 17.05.2016 - Snímek z katastrální mapy - Informace a údaje sdělené při prohlídce dne 09.05.2016 paní Steigrovou. 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje k datu vyhotovení posudku: 1/2 Steigrová Jana, Moravská 1368/8, 43003 Chomutov 1/2 Valeš Zdeněk, Moravská 1368/8, 43003 Chomutov Vlastnické údaje k datu ocenění: 1/2 Steigrová Jana, Moravská 1368/8, 43003 Chomutov 1/2 Valeš Zdeněk, Moravská 1368/8, 43003 Chomutov Nemovitosti: RD č. p. 1368 v ulici Moravská, obec Chomutov, kat. území Chomutov I, okres Chomutov, a parc. č. 1374 a 1375 2
6. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je rodinný dům č. p. 1368 v ulici Moravská, obec Chomutov, kat. území Chomutov I, okres Chomutov Slovní popis Jedná se o samostatný rodinný dům o jednom nadzemním podlaží, částečně podsklepený, s podkrovím a půdou. Konstrukce domu je zděná, základy domu jsou smíšené neizolované. Vnější omítky jsou zateplené polystyrenem se štukovou krytinou, vnitřní omítky domu jsou vápenné. Střecha je sedlová, krytinu tvoří asfaltové šindele. Klempířské prvky jsou plechové. Dispozice rodinného domu je 4+1. Popis místností rodinného domu dle podlaží: suterén sklep (8,6 m 2 ) přízemí předsíň a chodba (12,1 m 2 ), obývací pokoj (27 m 2 ), koupelna (8,75 m 2 ), WC (1,1 m 2 ), kuchyně (12,25 m 2 ), spíž (3,64 m 2 ), schodiště podkroví chodba (2,8 m 2 ), tři pokoje (16,4; 14,35 a 13,7 m 2 ), terasa (19,1 m 2 ), sklad (4 m 2 ) se stahovacími schůdky na půdu půda - úložný prostor Celková užitná plocha je 143,79 m 2 Okna v domě jsou dřevěná s dvojsklem. Část je vybavena žaluziemi. Okna obytných místností domu jsou orientována na východní/západní stranu. Koupelna je vybavena sprchovým koutem a vanou, WC je vybaveno klasickou splachovací toaletou. Interiérové dveře v domě jsou dřevné, z části prosklené a z části plné, zárubně dveří jsou ocelové. Vstupní dveře domu jsou dřevěné bez bezpečnostních prvků. Vybavení domu: běžné osvětlovací lustry, kuchyňská linka bez vestavěných spotřebičů. Dům je připojen k elektrické síti - 220 V, je připojen k obecnímu vodovodu, splašky jsou svedeny do kanalizace, plynovod je zaveden. Ústřední vytápění v rodinném domě zajišťuje plynový kotel, topná tělesa tvoří závěsné radiátory. Ohřev vody zajišťuje v domě bojler. V obytných místnostech tvoří podlahu koberce na cementovém potěru, v koupelně tvoří podlahu keramická dlažba, v kuchyni je laminátová plovoucí podlaha a v ostatních místnostech tvoří podlahu keramická dlažba. Zdivo rodinného domu se nachází ve stavu před rekonstrukcí. Střešní krytina rodinného domu je v bezvadném stavu. Rozvody v domě jsou v dobrém stavu. Okna jsou v dobrém stavu. Vybavení domu se nachází ve stavu před rekonstrukcí či výměnou. 3
Jedná se o standardně řešený rodinný dům s dobrou údržbou. Na pozemku se nachází trvalé porosty v podobě okrasných dřevin. Spolu s rodinným domem jsou předmětem ocenění i tyto venkovní stavby: dvě kůlny Samotný pozemek je rovinatý, oplocení je dřevěné. Přístup k domu je bezproblémový po zpevněné obecní cestě. Z hlediska polohy se dům nachází ve střední části obce. V okolí objektu je zástavba rodinnými domy se zahradami. Lokalita má dostačující vybavenost obchodními středisky i specializovanými obchody. V místě jsou dostupné základní a střední školy včetně specializovaných zařízení. Z hlediska dostupnosti kultury je v místě pouze částečná vybavenost. Vybavenost pro sportovní vyžití je v lokalitě pouze částečná. Nejdůležitější úřady se nachází v místě, ostatní jsou v dojezdové vzdálenosti. Z hlediska životního prostředí se jedná o lokalitu bez zdraví ohrožujících vlivů. Zeleň v podobě parků je v docházkové vzdálenosti od objektu. Jedná se o lokalitu se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav. V docházkové vzdálenosti se nachází zastávky MHD a dálkových spojů. Parkovací možnosti jsou v blízkosti rodinného domu. Vztahy se sousedy jsou bezproblémové, vlastník je s nimi v běžném kontaktu. V místě není zvýšená kriminalita, zločiny jsou zde výjimečné. Oceňovaný objekt není zatížen žádnými věcnými břemeny. Tabulkový popis Popis rodinného domu: Typ rodinného domu: Počet nadzemních podlaží : Počet podzemních podlaží : Dům byl postaven v roce : Rok rekonstrukce RD: Rozsah rekonstrukce RD: Základy : Konstrukce : Střecha : Krytina střechy : Klempířské prvky : Vnější omítky: Vnitřní omítky: samostatný rodinný dům 1 + podkroví a půda částečně podsklepeno 40. léta 20. století 1995 (stáří 21 let) celková rekonstrukce - zateplení zdiva, nové rozvody, podlahy, kuchyně, koupelna, nová střešní krytina, okna smíšené neizolované zděná konstrukce sedlová asfaltové šindele plechové zateplení polystyrenem, krytina štuk vápenné 4
Typ oken v domě : Orientace oken obytných místností : Vybavení koupelny : Toaleta : Vstupní dveře : Typ zárubní: Vnitřní dveře : Osvětlovací technika : Klimatizace : Pohybový alarm a kamerový systém : Vestavěné skříně : Kuchyňská linka : dřevěná s dvojsklem, část oken je vybavena žaluziemi orientace obytných místností na východní/západní stranu sprchový kout a vana klasická splachovací toaleta dřevěné bez bezpečnostních prvků ocelové v části prosklené, v části plné běžné osvětlovací prvky - lustry ne ne ano, bez vestavěných spotřebičů Dispozice rodinného domu : 4+1 suterén sklep (8,6 m 2 ) ne přízemí předsíň a chodba (12,1 m 2 ), obývací pokoj (27 m 2 ), koupelna (8,75 m 2 ), WC (1,1 m 2 ), kuchyně (12,25 m 2 ), spíž (3,64 m 2 ), schodiště Popis místností podle podlaží: podkroví chodba (2,8 m 2 ), tři pokoje (16,4; 14,35 a 13,7 m 2 ), terasa (19,1 m 2 ), sklad (4 m 2 ) se stahovacími schůdky na půdu Elektřina : Vodovod : Svod splašek : Plynovod : Řešení vytápění v domě : Topná tělesa : Řešení ohřevu vody v domě : Podlahy v domě : Popis stavu rodinného domu : Vady rodinného domu : Trvalé porosty na zahradě : Venkovní stavby : Sklon pozemku : Oplocení : Přístupová cesta k domu : půda - úložný prostor Celková užitná plocha je 143,79 m 2 připojení k rozvodné síti, 220 V připojení k obecnímu vodovodu připojení k obecní kanalizaci ano plynový kotel závěsné radiátory bojler v obytných místnostech - koberce na cementovém potěru, v koupelně - keramická dlažba, v kuchyni - laminátová plovoucí, v ostatních místnostech - keramická dlažba standardní rodinný dům s dobrou údržbou vady zdiva - zastaralý prvek před rekonstrukcí/výměnou, vady střechy - bez viditelných vad, vady rozvodů - bez viditelných vad, vady oken - bez viditelných vad, vady vybavení - zastaralý prvek před rekonstrukcí/výměnou okrasné dřeviny dvě kůlny rovinatý dřevěný plot přístup bezproblémový po zpevněné obecní cestě Popis okolí : Popis okolí : zástavba rodinnými domy se zahradami Poloha v obci : rodinný dům se nachází ve střední části obce 5
dostupnost obchodů - dostačující vybavenost obchodními středisky a specializovanými obchody, dostupnost škol - v místě jsou dostupné základní a střední školy včetně specializovaných zařízení, Vybavenost : kulturní vyžití - v místě je pouze částečná vybavenost z hlediska kulturních zařízení, sportovní vyžití - v místě je pouze částečná vybavenost z hlediska sportovního vyžití, dostupnost úřadů - nejdůležitější úřad/úřady v místě, ostatní úřady v dojezdové vzdálenosti kvalita životního prostředí - klidná lokalita bez zdraví ohrožujících vlivů, Životní prostředí : blízkost zeleně - zeleň v podobě parků v docházkové vzdálenosti, Věcná břemena Spojení a parkovací možnosti : Sousedé a kriminalita : možnost záplav - lokalita se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav spojení - zastávka MHD a dálkových spojů v docházkové vzdálenosti, parkovací možnosti - dobré parkovací možnosti v blízkosti rodinného domu vztahy se sousedy - vztahy bezproblémové, vlastník je se sousedy v běžném kontaktu, kriminalita - v místě není zvýšená kriminalita, zločiny jsou zde výjimečné oceňované nemovitosti nejsou zatíženy věcnými břemeny Další informace: / 6
7. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění 09.05.2016 používáme mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Volba metody Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti jsme použili metodu tržního porovnání. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. 7
B. Znalecký posudek I. Ocenění srovnávací metodou Rodinný dům č. p. 1368 v ulici Moravská, obec Chomutov, kat. území Chomutov I, okres Chomutov, a parc. č. 1374 a 1375 (Popis srovnávaných nemovitostí je uveden v příloze.) Zjištění ceny srovnáním nemovitostí jako celku č. Lokalita rozměry stav pozemek jiné Oceňovaný objekt Rodinný dům č. p. 1368 v ulici Moravská, obec Chomutov, kat. území Chomutov I, okres Chomutov, a parc. č. 1374 a 1375 suterén, přízemí, podkroví, UP 143,79 m2 dobrý 302 m2 standardní provedení, kuch. linka bez vest. spotřebičů, ústřední vytápění, dvě kůlny 1 Roháčova, Chomutov suterén, přízemí, patro, UP přibližně 250 m2 velmi dobrý 124 m2 dvougenerační dům, standardní provedení, kuch. linka bez vest. spotřebičů, ústřední vytápění, garáž 2 Kostnická, Chomutov suterén, přízemí, patro, UP přibližně 180 m2 velmi dobrý 421 m2 standardní provedení, kuch. linka s vest. spotřebiči, ústřední vytápění a vytápění kamny 3 Šafaříkova, Chomutov suterén, přízemí, patro, podkroví, UP přibližně 290 m2 velmi dobrý, po rekonstrukci 309 m2 tři bytové jednotky, standardní či nadstandardní provedení, ústřední vytápění 8
č Cena požadovaná Koef. resp. Redukce zaplacená za na 1 m2 UP pramen Cena po redukci na pramen K-6 úvaha odhadce Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího K1 - poloha K2 - velikost K3 - pozemek K4 - stav K-5 jiné K1 x x K6 1 12 645 0,9 11380,5 0,98 1 0,85 1,05 1,02 1 0,892143 12 756 2 17 222 0,9 15499,8 1 1 1,05 1,05 1,02 1 1,12455 13 783 3 17 238 0,9 15514,2 1 1 1 1,15 1,05 1 1,2075 12 848 Celkem průměr Minimum Maximum Směrodatná výběrová odchylka - s Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s Pravděpodobná horní hranice - průměr + s K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu K2 - Koeficient úpravy na velikost objektu K3 - Koeficient úpravy na pozemek objektu K4 - Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) K5 - Koeficient úpravy na ev. Další vlastnosti (lepší - horší) K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce (lepší - horší) Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší 13 129 12 756 13 783 568 12 561 13 697 Komentář: Jedná se o podobné objekty v podobném stavu. Lokality jsou srovnatelné. Výsledná cena dle srovnávací metody Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na: 13 129 * 143,79 = 1 887 819,-- Kč 9
C. Rekapitulace cen nemovitosti Srovnávací hodnota 1 887 819,-- Kč Závěr: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám stanovujeme obvyklou cenu nemovitosti v daném místě a čase na: 1 900 000,-- Kč Slovy: Jedenmiliondevětsettisíckorun V Praze, dne 17.05.2016 Vypracoval: XP invest, s. r. o. Znalecký ústav Mánesova 53, 120 00 Praha 2 IČ: 284 62 572 Martin Málek, CEO D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne 14. 6. 2012 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 2870-391/2016 znaleckého deníku. E. Přílohy 10
Výpisy z el. verze KN 11
12
Fotodokumentace 13
14
Srovnávané nemovitosti 15
16
17