ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 6445-150/2015 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům čp. 16 Katastrální údaje: Kraj Jihomoravský, okres Brno-město, obec Brno, k.ú. Kohoutovice Adresa nemovité věci: Žebětinská 16, 602 00 Brno OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL: Adresa zhotovitele: JUDr. Aleš Chovanec Veleslavínova 371/19, 746 01 Opava Martin Vehovský Na Kopci 158, 747 26 Rohov IČ: 637 08 701 telefon: 608 972 071 e-mail: realvehovsky@seznam.cz DIČ: CZ7102135425 fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení Sp. zn.: 032 Ex 76/10-138 OBVYKLÁ CENA 4 200 000 Kč Datum místního šetření: 4.5.2015 Stav ke dni: 4.5.2015 Za přítomnosti: znalce, asistenta znalce Počet stran: 26 Počet stran příloh: 19 Počet vyhotovení: 2 V Rohově, dne 22.5.2015 Martin Vehovský
NÁLEZ Znalecký úkol Úkolem znalce je: 1) Stanovit cenu výše uvedených nemovitostí se všemi součástmi a příslušenstvím 2) Ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené 3) Ocenit závady, které prodejem dražby nezaniknou. 4) Stanovit výslednou cenu Přehled podkladů - Výpis z katastru nemovitostí pro LV čís. 272 ze dne 27.3.2015. - Kopie katastrální mapy pozemků ze dne 27.3.2015. - Údaje RK Sting s.r.o. o prodejních cenách obdobných domů v dané lokalitě. - Usnesení soudu o jmenování znalce ze dne 4.2.2012, zn.: 032 Ex 76/10-138. Místopis Nemovitosti jsou situovány v obci Brno, v zástavbě domů pro bydlení. V obci je úplná občanská vybavenost, je zde autobusová a vlaková doprava, přístup k domu je z veřejné komunikace. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II., III.tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 238/2 Statutární město Brno Celkový popis Dům je situován v Brně, kú Kohoutovice, na ulici Žebětinská, je přístupný ze zpevněné komunikace, napojený na veškeré inženýrské sítě. Odhadci nebyla umožněna prohlídka a fotodokumentace vnitřních prostor domu, vybavení a stav byl uvažován jako standartní, v domě se prokazatelně ke dni místního šetření bydlelo (za oknem ve 2.NP byla spatřena dívčí osoba). Na nemovitostech neváznou žádná věcná břemena, nájemní smlouvy, výměnky, pachtovní práva, která by zásadním či částečným způsobem omezovala hodnotu nemovitostí. Silné stránky Nejsou. Slabé stránky Nejsou. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v KN Nemovitá věc není řádně zapsána v KN - 2 -
Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: 1. Na oceňovaných nemovitostech vázne zástavní právo exekutorské, zástavní právo smluvní, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, nařízení exekuce. Ostatní rizika: nejsou OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Ocenění cenovými mapami stavebních pozemků Pozemky jsou přístupné ze zpevněné komunikace, v místě s možností napojení na veškeré inženýrské sítě území. Oceňované pozemky Název P.Č. Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] ostatní plocha 238,29 24 1 800,00 43 200,00 zastavěná plocha a nádvoří 305 128 1 800,00 230 400,00 zastavěná plocha a nádvoří 306 54 1 800,00 97 200,00 zahrada 307/1 523 1 800,00 941 400,00 Celkem 729 1 312 200,00 Výsledná cena = 1 312 200, Kč Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Množství JC RC Opotř. VH (Kč) hospodářská budova zděná, ZP = 19,48 m2 306 63,00 m3 1 500 Kč/m3 94 500 Kč 50 % 47 250 Věcná hodnota ostatních staveb celkem 47 250-3 -
Výpočet věcné hodnoty stavby Rodinný dům čp. 16 Je užívaný od roku 1955, jako řadový vnitřní, podsklepený, o 2.NP, je součásti pozemku parc. čís. 305. Od svého zřízení nebyl nijak stavebně upravován, mimo provádění běžné údržby. Dispozičně obsahuje v PP chodbu se schodištěm, skladovací prostory a garáž, v nadzemních podlažích obsahuje bytovou jednotku o velikosti 3+1 s úplným příslušenstvím. Stavebně je zdivo o tl. 40 cm, stropy rovné, střecha sedlová, krytina plechová, klempířské prvky z pozinkovaných plechů, fasáda břizolítová, sokl z keramických obkladů, vnitřní omítky vápenné, okna dřevěná dvojitá, dveře plné a prosklené, podlahy obytných místností vlýskové a s PVC, ostatní podlahy s dlažbou, vytápění ústřední, el. instalace světelná a motorová, bleskosvod je instalován. Stavební a technický stav domu je průměrné, zvýšené opotřebení vykazuje byt v 1.NP, který není užíván. Příslušenství domu tvoří přípojka vody, přípojka kanalizací, žumpa, přípojka elektro, přípojka plynu, HUP, zpevněné plochy, venkovní schody, oplocení, plotová vrata a vrátka. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ D Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1121 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.PP (9,32 11,98) = 111,65 1.NP (9,32 11,98) = 111,65 2.NP (9,32 11,98) = 111,65 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.PP 111,65 m 2 2,53 m 1.NP 111,65 m 2 3,32 m 2.NP 111,65 m 2 2,68 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] Celkový (111,65 9,75) = 1 088,59 m 3 Název Typ Obest. prostor Celkový NP 1 088,59 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 088,59 m 3-4 -
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy betonové pasy S 100 2. Zdivo zděné tl. 45 cm S 100 3. Stropy s rovným podhledem S 100 4. Střecha sedlová střecha S 100 5. Krytina plechová S 100 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100 7. Vnitřní omítky vápenné omítky S 100 8. Fasádní omítky břízolitové omítky S 100 9. Vnější obklady sokl - keramické obklady S 100 10. Vnitřní obklady keramické obklady S 100 11. Schody teracové S 100 12. Dveře hladké plné a prosklené dveře S 100 13. Okna dřevěná špaletová S 100 14. Podlahy obytných místností vlýsky, PVC S 100 15. Podlahy ostatních místností dlažba S 100 16. Vytápění ústřední topení S 100 17. Elektroinstalace světelná třífázová S 100 18. Bleskosvod bleskosvod S 100 19. Rozvod vody plast, studená i teplá voda S 100 20. Zdroj teplé vody plynový ohřívač S 100 21. Instalace plynu rozvod zemního plynu S 100 22. Kanalizace plastové potrubí S 100 23. Vybavení kuchyně 2x linka včetně spotřebičů S 100 24. Vnitřní vybavení umývadla, vany S 100 25. Záchod 2x splachovací S 100 26. Ostatní chybí C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 4,30 100 1,00 4,30 2. Zdivo S 24,30 100 1,00 24,30 3. Stropy S 9,30 100 1,00 9,30 4. Střecha S 4,20 100 1,00 4,20 5. Krytina S 3,00 100 1,00 3,00 6. Klempířské konstrukce S 0,70 100 1,00 0,70 7. Vnitřní omítky S 6,40 100 1,00 6,40 8. Fasádní omítky S 3,30 100 1,00 3,30 9. Vnější obklady S 0,40 100 1,00 0,40 10. Vnitřní obklady S 2,40 100 1,00 2,40 11. Schody S 3,90 100 1,00 3,90 12. Dveře S 3,40 100 1,00 3,40 13. Okna S 5,30 100 1,00 5,30 14. Podlahy obytných místností S 2,30 100 1,00 2,30 15. Podlahy ostatních místností S 1,40 100 1,00 1,40 16. Vytápění S 4,20 100 1,00 4,20-5 -
17. Elektroinstalace S 4,00 100 1,00 4,00 18. Bleskosvod S 0,50 100 1,00 0,50 19. Rozvod vody S 2,80 100 1,00 2,80 20. Zdroj teplé vody S 1,60 100 1,00 1,60 21. Instalace plynu S 0,50 100 1,00 0,50 22. Kanalizace S 2,90 100 1,00 2,90 23. Vybavení kuchyně S 0,50 100 1,00 0,50 24. Vnitřní vybavení S 5,00 100 1,00 5,00 25. Záchod S 0,40 100 1,00 0,40 26. Ostatní C 3,00 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 97,00 Koeficient vybavení K 4 : 0,9700 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 1 900, Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): 0,9700 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): 2,1190 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 686,40 Plná cena: 1 088,59 m 3 4 686,40 Kč/m 3 = 5 101 568,20 Kč Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: 60 roků Opotřebení: 45,000 % - 2 295 705,70 Kč Rodinný dům čp. 16 - zjištěná cena = 2 805 862,50 Kč Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 181,64 m 2 Obestavěný prostor: 1 088,59 m 3 Zastavěná plocha: 111,65 m 2 Plocha pozemku: 729,00 m 2 Popis oceňované nemovité věci Všechny porovnávací domy jsou situovány ve vzdálenosti do 5 km od oceňovaného domu. Výsledná cena je stanovena porovnáním oceňované nemovitosti s obdobnými porovnávacími nemovitostmi a to na základě několika hledisek (poloha, velikost, využitelnost, stupeň údržby, vliv okolí). Srovnatelné nemovité věci Název: Rodinný dům Zděný dům v Brně, části Kohoutovice, užívaný od roku 1960, jako částečně podsklepený, o 1.NP a podkroví, po celkové rekonstrukci v roce 2013. Dům obsahuje byt o velikosti 4+1, je ve srovnatelné lokalitě, stavebně a technicky je v lepším stavu než oceňovaný dům. - 6 -
Lokalita Brno, návrší Svobody Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,97 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,70 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - sreality; Celkový stav - lepší stav a vybavení; Celkový koef. K C 0,68 Upravená j. cena Kč/m 2 22 016 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 223,60 m 2 396 m 2 7 250 000 Kč 32 424 Kč/m 2 Název: Rodinný dům Zděný dům v Brně, části Nový Lískovec, užívaný od roku 1970, jako nepodsklepený, o 2.NP, po celkové rekonstrukci v roce 2005. Dům obsahuje byt o velikosti 4+1, je ve srovnatelné lokalitě, stavebně a technicky je v lepším stavu než oceňovaný dům. Lokalita Brno, ul. Štastného Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,97 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,70 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - sreality; Celkový stav - lepší stav a vybavení; Celkový koef. K C 0,68 Upravená j. cena Kč/m 2 25 674 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 142,55 m 2 829 m 2 5 390 000 Kč 37 811 Kč/m 2-7 -
Název: Rodinný dům Zděný dům v Brně, části Jundrov, užívaný od roku 1965, jako podsklepený, o 2.NP, po rekonstrukci v roce 2009. Dům obsahuje 2x byt o velikosti 3+1, je ve srovnatelné lokalitě, stavebně a technicky je srovnatelný s oceňovaným domem. Lokalita Brno, Stromovka Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,97 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - sreality; Celkový koef. K C 0,97 Upravená j. cena Kč/m 2 21 789 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 198,10 m 2 223 m 2 4 450 000 Kč 22 463 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 21 789 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 23 160 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 25 674 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 23 160 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 181,64 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 4 206 782 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku 4 206 782 Kč 0 Kč 4 165 313 Kč 1 312 200 Kč Obvyklá cena 4 200 000 Kč slovy: Čtyřimilionydvěstětisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.10-8 -
Komentář ke stanovení výsledné ceny Výsledná obvyklá cena oceňovaných nemovitostí činí 4 200 000,-- Kč. Cena je stanovena na základě porovnávací hodnoty, s ohledem na poptávku po obdobných domech v daném místě a čase. V Rohově 22.5.2015 Martin Vehovský Na Kopci 158 747 26 Rohov telefon: 608 972 071 e-mail: realvehovsky@seznam.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 7.3.2000, č.j.spr. 1306/2000, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6445-150/2015 znaleckého deníku. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace nemovitosti. 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 272 ze dne 27.3.2015. 9 Snímek katastrální mapy ze dne 27.3.2015. 1 Mapa oblasti 1 Objednávka zadavatele. 5-9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
- 26 -