ODHAD OBVYKLÉ CENY číslo 147392014 NEMOVITÁ VĚC: o ceně pozemku č.p.3693/2, 3695/2, 3695/5, 3695/6 jehož součástí je stavba, rozestavěná budova vč. příslušenství v obci Praha, k.ú.horní Počernice, okres Hl.m.Praha Katastrální údaje : Kraj Hl.m. Praha, okres Hl.m. Praha, obec Praha, k.ú. Horní Počernice Adresa nemovité věci:praha, Vlastník stavby: Jan Litoš, U Besedy 300, 19014 Klánovice, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Jan Litoš, U Besedy 300, 19014 Klánovice, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: SUBASTA a.s., IČO:28435842 T.G.Masaryka 108, 272 01 Kladno Tomáš Maršál Lidická 342, 252 68 Středokluky IČ: 12615790 telefon: e-mail: DIČ: CZ6510281261 fax: (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 6 000 000 Kč Datum místního šetření: 8.1.2015 Stav ke dni : 8.1.2015 Počet stran: 12 stran Počet příloh: Počet vyhotovení: 2 V Středoklukách, dne 27.1.2015 Tomáš Maršál NÁLEZ Přehled podkladů
- výpis z KN Hl.m.Praha, LV č.3004 - snímek z pozemkové mapy - vyjádření zástupce objednatele - zákon č.40/1964/ Sb. - zákon č.151/1997/ Sb. - vyhláška Ministerstva financí v aktuálním znění o oceňování majetku a o změně některých zákonů( zákon o oceňování majetku) - časopis Soudní inženýrství- 1996-2015 - odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku - ročníky 2003-2015 - databáze znalce - cenová mapa stavebních pozemků pro Hl.m.Praha pro rok 2015 SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Vlastníci nemovitosti neumožnili znalci provést řádné místní šetření, ohledání nemovitosti, popsání a přeměření oceňované nemovitosti, a to tím, že znalci nebyl umožněn vstup do vlastní nemovitosti na pozemky č.p.3693/2, 3695/2, 3695/5, 3695/6 jehož součástí je stavba, rozestavěná budova vč. příslušenství v obci Praha, k.ú.horní Počernice, okres Hl.m.Praha. Jedná se o: pozemek označený jako pozemková parcela č. parc. 3693/2 (druh pozemku zahrada) o výměře 582 m2, pozemek označený jako pozemková parcela č. parc. 3695/2 (druh pozemku orná půda) o výměře 415 m2, pozemek označený jako pozemková parcela č. parc. 3695/5 (druh pozemku zahrada) o výměře 452 m2, Pozemek označený jako pozemková parcela č. parc. 3695/6 (druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří) o výměře 336 m2, jehož součástí je stavba rozestavěná budova, vše v katastrálním území Horní Počernice. Výše uvedené nemovitosti jsou evidovány v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č. 3004 pro obec Praha a katastrální území Horní Počernice, okres Hlavní město Praha, kde státní správu katastru nemovitostí vykonává Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha. Jedná se o stavbu vybudovanou jako pěstírna akvarijních ryb (prakticky dokončenou, avšak dosud nezkolaudovanou), zděnou (s přilehlou konstrukcí skleníku), s plochou střechou, umístěnou na rozlehlém vlastním pozemku. Jde o objekt vhodný zejména k podnikání. - 2 -
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: rozestavěná stavba, nutná kolaudace a následné zapsání do KN Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní finanční a právní omezení Ostatní rizika: Stavby dlouhou dobu rozestavěné OBSAH 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Budova bez č.p. rozestavěná na pozemku p.č.3695/6 2. Ocenění pozemků 2.1 pozemky č.p.3693/2, 3695/2, 3695/5, 3695/6 v obci Praha, k.ú.horní Počernice, okres Hl.m.Praha 3. Výnosové ocenění 3.1 4. Porovnávací ocenění 4.1 pozemky č.p.3693/2, 3695/2, 3695/5, 3695/6 jehož součástí je stavba, rozestavěná budova vč. příslušenství v obci Praha, k.ú.horní Počernice, okres Hl.m.Praha 4.2 OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Horní Počernice: 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Budova bez č.p. rozestavěná na pozemku p.č.3695/6-3 -
Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1271 Obestavěný prostor - celkem: 1 023,58 m 3 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 695,- Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9397 Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): * 0,9885 Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,7658 Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1200 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 579,55 Plná cena: 1 023,58 m 3 * 4 579,55 Kč/m 3 = 4 687 535,79 Kč Určení opotřebení odborným odhadem Opotřebení: - 2 812 521,47 Kč Budova bez č.p. rozestavěná na pozemku p.č.3695/6 - zjištěná cena = 1 875 014,32 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 pozemky č.p.3693/2, 3695/2, 3695/5, 3695/6 v obci Praha, k.ú.horní Počernice, okres Hl.m.Praha Jedná se o pozemky č.p.3693/2, 3695/2, 3695/5, 3695/6 v obci Praha, k.ú.horní Počernice, okres Hl.m.Praha, které jsou zapsány na LV č.3004 u KN Hl.m.Praha, pracoviště Praha. Přístup po zpevněné komunikaci, možnost napojení na inž.sítě. Byla použita cenová mapa stavebních pozemku pro Praha pro rok 2015. Ocenění Ostatní stavební pozemky Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 2 cen. mapa zahrada 3693/2 582,00 2 400,00 1 396 800,- 2 cen. mapa orná půda 3695/2 415,00 2 400,00 996 000,- 2 cen. mapa zahrada 3695/5 452,00 2 400,00 1 084 800,- 2 cen. mapa zastavěná plocha a nádvoří 3695/6 336,00 2 400,00 806 400,- Ostatní stavební pozemky - celkem 4 284 000,- Pozemky č.p.3693/2, 3695/2, 3695/5, 3695/6 v obci Praha, k.ú.horní Počernice, okres Hl.m.Praha - zjištěná cena = 4 284 000,- Kč 4. Porovnávací ocenění - 4 -
4.1 pozemky č.p.3693/2, 3695/2, 3695/5, 3695/6 jehož součástí je stavba, rozestavěná budova vč. příslušenství v obci Praha, k.ú.horní Počernice, okres Hl.m.Praha Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 285,00 m 2 Obestavěný prostor: 1 076,00 m 3 Zastavěná plocha: 336,00 m 2 Plocha pozemku: 1 785,00 m 2 Popisy porovnatelných nemovitých věcí pozemek k prodeji pozemek 3 832 m2, včetně inženýrských sítí (vodovod, kanalizace, plyn, elektřina), určený pro komerční výstavbu, Praha 9 - Horní Počernice. Pozemek se nachází v klidné lokalitě Horních Počernic. Územním plánem je pozemek určen pro veřejnou zástavbu, tzn. škola, zdravotní zařízení, domov důchodců. Veškeré sítě jsou na hranici pozemku.výborná dopravní dostupnost - 500 m metro B Černý Most 10 min., v okolí veškerá občanská vybavenost pozemek pozemek v Praze - Horních Počernicích určený ke komečním účelům o výměře cca 2.000 m2. Dle schváleného územního plánu je vyčleněn jako území VN - služeb nerušící výroby a sklady. Na parcely se nevztahují žádná zástavní práva či práva třetích osob, možnost napojení na kompletní IS pozemek prodej komerčního pozemku o výměře 4900 m2 s platným územním plánem a stavebním povolením na výstavbu komerční budovy se zastavěnou plochou 1800 m2. Pozemek je umístěný přímo u sjezdu z R10 v Horních Počernicích, velice frekventované místo s výbornou viditelností z R10 je vhodné na výstavbu autosalonu, showroomu, prodejny či skladových ploch, veškeré inženýrské sítě k dispozici. Jedná se o výstavbu nové budovy na pozemku - pro konkrétního zájemce na klíč s dokončením na přání zákazníka, včetně barvy opláštění, vstupů, počtu pater vestavby, velikosti kanceláří, výtahů, hydraulické plošiny.. Úpravy projektu dle dohody. Funkční využití dle ÚP - VN, výška atiky dle ÚP 12 m. Budova může mít 3. nadzemní podlaží. K dispozici jsou další pozemky různých velikostí - podle Vaší potřeby. Foto budovy je ilustrační - znázorňuje možnou výstavbu. Srovnatelné nemovité věci Název: pozemek Lokalita: Horní Počernice Použité koeficienty: Km Koeficient místa 0,98 Kč Časový koeficient 1,00 Kv Koeficient vybavení 1,00 K1 K1 0,85 K2 K2 1,00-5 -
K3 K3 1,00 Celkový koef. KC 0,83 Upravená j. cena Kč/m 2 2 935 Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 3 832 m 2 13 500 000 Kč 3 523 Kč/m 2 Název: pozemek Lokalita: Horní Počernice Použité koeficienty: Km Koeficient místa 1,02 Kč Časový koeficient 1,00 Kv Koeficient vybavení 1,00 K1 K1 0,85 K2 K2 1,00 K3 K3 1,00 Celkový koef. KC 0,87 Upravená j. cena Kč/m 2 2 601 Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 2 000 m 2 6 000 000 Kč 3 000 Kč/m 2 Název: pozemek Lokalita: Horní Počernice Použité koeficienty: Km Koeficient místa 0,98 Kč Časový koeficient 1,00 Kv Koeficient vybavení 1,00 K1 K1 0,80 K2 K2 1,00 K3 K3 1,00 Celkový koef. KC 0,78 Upravená j. cena Kč/m 2 4 672 Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 4 900 m 2 29 200 000 Kč 5 959 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě výměry pozemku Minimální jednotková porovnávací cena 2 601 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 3 403 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 4 672 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci 3 403 Kč/m 2 Výměra pozemku 1 785,00m 3 Výsledná porovnávací hodnota 6 074 355 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ - 6 -
1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Budova bez č.p. rozestavěná na pozemku p.č.3695/6 1 875 014,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 pozemky č.p.3693/2, 3695/2, 3695/5, 3695/6 v obci Praha, 4 284 000,00 Kč k.ú.horní Počernice, okres Hl.m.Praha 3. Výnosové ocenění 3.1 0,00 Kč 4. Porovnávací ocenění 4.1 pozemky č.p.3693/2, 3695/2, 3695/5, 3695/6 jehož součástí je stavba, rozestavěná budova vč. příslušenství v obci Praha, k.ú.horní Počernice, okres Hl.m.Praha 6 074 355,00 Kč 4.2 0,00 Kč 6 074 355,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Současný stav 6 074 355 Kč 0 Kč 6 159 014 Kč 4 284 000 Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny C. Rekapitulace Závěrečná analýza Rizika technické povahy: Obvyklá cena 6 000 000 Kč slovy: Šestmilionů Kč Prvky krátkodobé životnosti i prvky dlouhodobé životnosti jsou v dobrém technickém stavu. Objekt nemá viditelné statické poruchy. Rizika právní povahy: Podle výpisu z KN Praha-město LV č.3004 existuje omezení vlastnického práva. ZÁVĚR : 1. Obvyklá cena nemovitosti bez závad je minimálně : 6 000 000,- Kč Srovnáním s jinými nemovitostmi tohoto typu v daném místě, které byly v uplynulém období z obchodovány a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota), mohu odhadnout, že obvyklá cena oceňované nemovitosti je 6 000 000,- Kč slovy: šestmilionů Kč - 7 -
Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především polohou nemovitosti, která se nachází v obci Praha, k.ú. Horní Počernice. Poloha je vhodná k bydlení, podnikání. Dostupnost nemovitosti je dobrá, v blízkosti jsou inž.sítě, komunikace, jsou zde také přijatelné dojezdové vzdálenosti do centra Prahy. Dále je cena ovlivněna také rozestavěností, poměrně stářím nemovitosti a údržbou. Dále jejím konstrukčním a materiálovým provedením, standardní vybaveností, technickým stavem. Obvyklá cena se tedy odhaduje především s ohledem na polohu oceňované nemovitosti v obci Praha, její celkovou velikostí, standardním vybaveností, technickým stavem, dispozičním uspořádáním a přináležejícím příslušenstvím i s ohledem na cenovou úroveň trhu s nemovitostmi v obci i v regionu. Rizika na životní prostředí a ostatní faktory: Na pozemku č.p.3693/2, 3695/2, 3695/5, 3695/6 jehož součástí je stavba, rozestavěná budova vč. příslušenství v obci Praha, k.ú.horní Počernice, okres Hl.m.Praha podle místního šetření nebyly zjištěny žádné negativní vlivy na životní prostředí. V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát ( prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existuje komerční databáze, kde by soupisy cen měly splňovat podmínky aktuálnosti ( jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů.ideální stav by byl, pokud by odhadci byli on-line napojeni na databázi Českého statického úřadu, který eviduje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a součastně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze kterých by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodu výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených výsledků použitých metod ocenění indikuji obvyklou cenu pozemku č.p.3693/2, 3695/2, 3695/5, 3695/6 jehož součástí je stavba, rozestavěná budova vč. příslušenství v obci Praha, k.ú.horní Počernice, okres Hl.m.Praha stanovuji ve výši 6 000.000,- Kč. : 6 000 000,-Kč Veškeré materiály jsou důvěrné a jsou výlučným duševním majetkem zpracovatele, jejich zneužití, nedovolené rozmnožování a distribuce mimo předané paré ve dvou vyhotovení objednateli znaleckého posudku jsou trestně-právně postižitelné, zneužití materiálu je trestné.zpracovatel na požádání objednatele a úplatně vyhotoví stejnopis.veškerá práva jsou vyhrazena. Znalec neprováděl žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti dokladů, - 8 -
předložených jako podklady pro zpracování ocenění. Znalec vycházel pouze z prohlášení a předložených podkladů a neodpovídá za pravost a platnost dokladů a dále práv k cizím věcem a nájemním vztahům k nim, jejichž existenci má nebo mohla mít vliv na ocenění. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Znalec vypracoval ocenění podle podmínek trhu v době jeho provádění a neodpovídá za případné změny, ke kterým došlo po předání ocenění. Znalec vycházel při zpracování ocenění z předpokladu, že existuje a v budoucnu budou existovat nebo budou moci být získány všechny podmínky, právní předpoklady, požadovaná podnikatelská oprávnění, popř. správní nebo jiná rozhodnutí podmiňující nebo jinak regulující předmět podnikání související s předmětem ocenění. Znalec pracoval na základě metodik, vlastního zjištění, provedených konzultací u specialistů a jiných odborností a provozních údajů sdělených zadavatelem. Metody oceňování- tržní hodnota nemovitosti vychází obvykle z metod: - 1. Metoda stanovení věcné (substanční hodnoty) - 2. Metoda stanovení výnosové hodnoty - 3.Metoda stanovení porovnávací / srovnávací hodnoty(srovnání tržních cen, tj. cen realizovaných na trhu). Koncesní listina: Koncesní listina - Oceňování majetku pro věci nemovité ze dne 24.8.2005, č.j. 91/05/K/Tr, vydal Městský úřad Černošice. - 9 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. ze dne 3-10 -
- 11 -
- 12 -