ZNALECKÝ POSUDEK č. 2607-360/2011 o ceně bytové jednotky č.1582/123 v Praze Holešovicích, Varhulíkové č.p.1582/24, včetně příslušenství a podílu o velikosti 796/111252 na společných částech domu a pozemcích p.č.540, ostatní plocha, o velikosti 18 m 2, p.č.547/1, ostatní plocha, o velikosti 3488 m 2, p.č.547/14, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 636 m 2, p.č.547/15, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 357 m 2, p.č.547/16, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 357 m 2, p.č.547/17, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 396 m 2 a p.č.547/18, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 339 m 2, vše zapsáno na LV č.8364 pro k.ú.holešovice Objednatel posudku: Dražby.net s.r.o. Sokolská 584/11 772 00 Olomouc
- 2 - Účel posudku: ocenění provedeno za účelem dražby nemovitosti Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. podle stavu ke dni 15.8.2011 posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Kmochova 2 779 00 Olomouc tel.: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 14 stran textu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Olomouci 15.8.2011
- 3 - A. Nález 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č.1582/123 v Praze Holešovicích, Varhulíkové č.p.1582/24, včetně příslušenství a podílu o velikosti 796/111252 na společných částech domu a pozemcích p.č.540, ostatní plocha, o velikosti 18 m 2, p.č.547/1, ostatní plocha, o velikosti 3488 m 2, p.č.547/14, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 636 m 2, p.č.547/15, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 357 m 2, p.č.547/16, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 357 m 2, p.č.547/17, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 396 m 2 a p.č.547/18, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 339 m 2, vše zapsáno na LV č.8364 pro k.ú.holešovice 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Bytová jednotka č.1582/123 Adresa nemovitosti: Varhulíkové 1582/24 11700 Praha Kraj: Hlavní město Praha Okres: Praha 7 Obec: Praha Katastrální území: Holešovice Počet obyvatel: 1 249 026 Základní cena podle 28 odst. 1 písm. a) : 2 250,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 15.8.2011 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z LV č.8364 pro k.ú.holešovice - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel obcí ČR 5. Vlastnické a evidenční údaje ZGAMES s.r.o., Amforová 1906/2, Praha 13, Stodůlky, 155 00 Praha 515 IČ:27946665
- 4-6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé součásti ocenění byly odhadnuty na základě vnějšího stavebně technického provedení a na základě informací od objednatele ocenění. Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 2+kk ve 2.NP zděného objektu s monolitickým betonovým skeletem, z roku 2008. Plochá střecha, krytina z živičných pásů, bleskosvod standardní, klempířské prvky standardní. Fasáda je zateplená, okna jsou dřevěná EURO. Vnitřní dveře jsou hladké dýhované, podlahy jsou plovoucí a z dlažeb. WC je splachovací, koupelna standardní. Vytápění je ústřední, teplá voda z centrálního zdroje. Kuchyň je standardní, s linkou a sporákem. Dům je napojen na kompletní infrastrukturu. Parkování je zajištěno vlastním garážovým stáním. 8. Obsah posudku Ocenění bytů porovnávacím způsobem 1) Bytová jednotka Příslušenství bytů a nebytových prostor a) Pozemky a 1 ) Pozemky
- 5 - B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Příslušenství stavby a pozemky a) Pozemky a 1 ) Pozemky - 27-32 Pozemky oceněné dle cenové mapy. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] Ostatní plocha 540 18,00 7 810,00 140 580,- Ostatní plocha 547/1 3 488,00 10 000,00 34 880 000,- Zastavěná plocha a nádvoří 547/14 636,00 10 000,00 6 360 000,- Zastavěná plocha a nádvoří 547/15 357,00 10 000,00 3 570 000,- Zastavěná plocha a nádvoří 547/16 357,00 10 000,00 3 570 000,- Zastavěná plocha a nádvoří 547/17 396,00 10 000,00 3 960 000,- Zastavěná plocha a nádvoří 547/18 339,00 10 000,00 3 390 000,- Pozemky oceněné dle cenové mapy celkem 55 870 580,- Pozemky - zjištěná cena = 55 870 580,- Kč Rekapitulace cen příslušenství stavby včetně opotřebení a pozemku b) Pozemky = 55 870 580,- Kč Cena příslušenství stavby a pozemku činí celkem 55 870 580,- Kč
- 6 - Ocenění bytů porovnávacím způsobem 1) Bytová jednotka - 25 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Hlavní město Praha Stáří stavby: 3 roky Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 54 208,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: hala: = 4,30 m 2 WC: = 1,30 m 2 koupelna: = 5,00 m 2 obývací pokoj s kk: = 50,90 m 2 pokoj: = 12,90 m 2 chodba: = 4,20 m 2 Podlahová plocha bytu: = 78,60 m 2 Podlahové plochy balkonů, teras a pavlačí: balkon: = 11,70 m 2 Podlahové plochy balkonů, teras a pavlačí - celkem: = 11,70 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 78,60 m 2 Započítaná podlahová plocha balkonů, teras a pavlačí: 11,70 m 2 * 0,17 = 1,99 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 80,59 m 2
- 7 - Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná IV 0,10 2. Společné části domu - Garážové stání IV 0,10 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - 2. - 4. NP s výtahem III 0,05 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - II 0,00 částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení III 0,00 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,05 Koeficient pro stáří 3 roky: 1,00 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V10 * 1,00 = 1,313 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - souvisle zastavěné území obce III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení II 0,00 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - výborné, privátní parkování III 0,02 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00
- 8-8 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,020 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně I -0,10 nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 1,313 * 1,020 * 0,850 = 1,138 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 54 208,- Kč/m 2 * 1,138 = 61 688,70 Kč/m 2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * PP = 61 688,70 Kč/m 2 * 80,59 m 2 = 4 971 492,33 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 4 971 492,33 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: 55 870 580,- Kč Spoluvlastnický podíl: 796 / 111 252 Hodnota spoluvlast. podílu: 55 870 580,- Kč * 796 / 111 252 = + 399 749,95 Kč Bytová jednotka - zjištěná cena = 5 371 242,28 Kč Bytová jednotka - cena po zaokrouhlení = 5 371 240,- Kč
- 9 - C. Rekapitulace cen nemovitosti Nákladové ceny bez odpočtu opotřebení: (bez koeficientu prodejnosti K p ) Byty oceněné porovnávacím způsobem 1) Bytová jednotka = 5 371 240,- Kč Nákladová cena bez odpočtu opotřebení činí celkem 5 371 240,- Kč Ceny bez odpočtu opotřebení: Byty oceněné porovnávacím způsobem 1) Bytová jednotka = 5 371 240,- Kč Cena nemovitosti bez odpočtu opotřebení činí celkem 5 371 240,- Kč Výsledné ceny: Byty oceněné porovnávacím způsobem 1) Bytová jednotka = 5 371 240,- Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem 5 371 240,- Kč slovy: Pětmilionůtřistasedmdesátjednatisícdvěstěčtyřicet Kč
- 10 - Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 4.080.000,- Kč s příslušenstvím - Raiffeisenbank a.s., Hvězdova 1716/2b, Praha 4, Nusle. Tato závada bude prodejem nemovitosti vyrovnána a vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : Východně orientovaný byt 2+KK se nachází v areálu Avenium v Holešovicích. Zbrusu nový byt o ploše 76,2m² je umístěn ve čtvrtém patře. Majitel jej nechal zrenovovat do vysokého standardu kvality. Prostor nabízí liniový současný interiérový design. Kuchyňská linka v hodnotě 400.000,- CZK ve vysokém lesku. Pracovní plocha je vyrobena z umělého kamene. Veškeré spotřebiče včetně americké lednice s dávkovačem ledu. V obývacím pokoji s velkoplošnými okny byla položena podlaha z kartáčovaného dubového masivu. Nábytek byl vyroben na míru ve stejném designu jako podlahy (tv stolek, police, kryty na topení, konferenční stolek..). Luxusní svítidla si s prostorem zajímavě pohrávají. V ložnici je instalována vestavěná skřín přes celou stěnu, elegantní pracovní kout a police v zádveří. Dodatečný úložný prostor poskytuje komora v bytě, kde k policím na míru je možné umístit pračku se sušičkou. Velká prostorná komora je pak ještě na patře na chodbě domu. Další perlou bytu je koupelna. Velkoformátová dlažba je doplněna oranžovým a šedým lesklým obkladem. Důvtipně vyřešený prostor poskytuje jak vanu, tak sprchový kout. K bytu náleží samozřejmě garážové stání. Požadovaná cena 5.000.000,- Kč
- 11 - nový mezonetový byt o dispozici 3kk a ploše 74,9 m2 na Letné. Dům prošel kompletní rekonstrukcí (fasáda, interiér domu, nový výtah, nové podsklepení, mramorové schodiště, automatické požární odvětrání a čidla, satelit, rozvody na tel. a internet). Do bytu se vstupuje předsíní, z které vede dřevěné schodiště do horního patra bytu. Ve spodní části se nachází obývací pokoj s přípravou na kuchyňskou linku (orientace do ulice), a samostatné WC s prostorem na kotel a pračku. V horní části se nachází dvě ložnice s velkými střešními okny (orientace do ulice), koupelna s vanou, WC a bidetem. Byt je velmi světlý, prostorný, má dřevěné parkety, italské dveře, nová okna s akustickými skly, které zajišťují výbornou hlukovou izolaci. Byt má vlastní kotel na plynové vytápění a vlastní plynoměr, k bytu náleží sklepní kóje. Požadovaná cena 5.145.000,- Kč včetně provize. Byt o velikosti 75,3 m2 v 6.NP s výtahem. Byt nabízí předsíň se vstupem do obývacího pokoje, přípravu na kuchyňskou linku, samostatné WC, z předsíně také vstup do šatny s přímím vstupem do koupelny s vanou, WC, bidet a ložnice. Garážové stání v hodnotě 500000,- Kč. Požadovaná cena 5.331.000,- Kč včetně provize.
- 12 - Obvyklou cenu bytu stanovuji na 5.250.000,- Kč. Obvyklou cenu garážového stání stanovuji na 250.000,- Kč. Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 5.500.000,- Kč. Slovy: Pětmilionůpětsettisíc Kč V Olomouci, 15.8.2011 Ing. Jan Šíma Kmochova 2 779 00 Olomouc tel.: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz
- 13 - D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2607-360/2011 znaleckého deníku.
- 14 - E. Seznam příloh - výpis z LV č.8364 pro k.ú.holešovice - kopie snímku katastrální mapy