Z N A L E C K Ý číslo: 5761 40 / 15 P O S U D E K o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu id. ¼ na pozemku p.č.st.122, na pozemku p.č.753/10 a na objektu k bydlení č.p. 80, včetně příslušenství, vše situováno v k.ú. Podbřežice, obec Podbřežice, Jihomoravský kraj Vlastníci nemovitých věcí dle LV: Kolář Jaroslav, č.p.80, 683 01 Podbřežice podíl 1/4 Kolář Jaroslav Roberto, č.p.80, 683 01 Podbřežice podíl 1/4 Kolářová Martha, č.p.80, 683 01 Podbřežice podíl 1/4 Kolářová Veronika Esperanza, č.p.80, 683 01 Podbřežice podíl 1/4 Objednatel: Účel zpracování posudku: Vypracovali: V Brně dne 31.3.2015 Exekutorský úřad Brno - město Mgr. Jaroslav Homola, soudní exekutor Hlinky 41/104, 603 00 Brno Stanovení obvyklé ceny nemovitého majetku pro účely provedení exekuce prodejem nemovitých věcí Ing. Gabriela Michalcová, Ph.D. Ing. Jiří Fiala Ing. Lukáš Dřínovský, Ph.D. vedoucí znalecké sekce prokurista společnosti
A. S I T U A C E : 1. Zadání znaleckého posudku : Usnesením Exekutorského úřadu Brno-město, Mgr. Jaroslav Homola, soudní exekutor, se sídlem Hlinky 41/104, 603 00 Brno, č.j. 030 EX 25686/13-100 ze dne 09.2.2015 je uloženo vypracovat znalecký posudek. Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu id. ¼ na pozemku p.č.st.122, na pozemku p.č.753/10 a na objektu k bydlení č.p. 80, včetně příslušenství, vše situováno v k.ú. Podbřežice, obec Podbřežice, Jihomoravský kraj. Úkolem znaleckého ústavu je provést ocenění nemovitých věcí a jejich příslušenství, a to cenou obvyklou. Znalecký ústav v posudku uvede příslušenství nemovitých věcí a dále uvede existenci jakých věcných břemen, výměnků a nájemních, pachtovních či předkupních práv, zjistil a zohlednil ve výsledné ceně nemovitých věcí. 2. Podklady pro zpracování znaleckého posudku : a) Usnesení č.j. 030 EX 25686/13-100 ze dne 09.2.2015 vydané Exekutorským úřadem Brno-město, Mgr. Jaroslavem Homolou, soudním exekutorem, se sídlem Hlinky 41/104, 603 00 Brno b) Oznámení č.j. 030 EX 25686/13-102 ze dne 09.2.2015 vydané Exekutorským úřadem Brno-město, Mgr. Jaroslavem Homolou, soudním exekutorem, se sídlem Hlinky 41/104, 603 00 Brno c) Výpis z KN, LV č.449 pro k.ú. Podbřežice, vyhotovený dne 31.3.2015 d) Informace o oceňovaných nemovitých věcech včetně přístupových parcel a náhledu katastrální mapy pořízené na www.cuzk.cz a www.mapy.cz e) Místní šetření provedené dne 20.3.2015 Ing. Gabrielou Michalcovou, Ph.D. ze znaleckého ústavu Stavexis, s.r.o. f) Fotodokumentace pořízená při místním šetření g) Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění h) Informace z trhu nemovitostí, z databáze MOISES a z vlastní databáze i) Informace o povodňové zóně ze serveru Kooperativy pojišťovny, a.s. j) Písemné sdělení zástupce obce Podbřežice ze dne 4.3.2015 ohledně projektové dokumentace, stáří a prováděným rekonstrukcím na oceňovaném objektu k) Písemné sdělení zástupce MÚ Rousínov ze dne 13.3.2015 ohledně projektové dokumentace oceňovaného objektu 2
3. Místní šetření : Pro potřebu zpracování znaleckého posudku bylo, vzhledem k pokusu zpřístupnění nemovitých věcí, svoláno místní šetření na den 20.3.2015. Dopis se svolaným místním šetřením si však povinný Jaroslav Roberto Kolář nevyzvedl, tudíž se na místní šetření nedostavil. Proto byla provedena prohlídka nemovitých věcí pouze z exteriéru. Nebylo tedy možné ověřit technický stav, dispozici domu a úroveň vybavení a provedení interiérových prostor a jednotlivých konstrukcí. Zpracovatel nepřebírá zodpovědnost za rozdíly a nedostatky v posudku vzniklé nesprávnými podklady a za rozdíly a nedostatky vzniklé v souvislosti s výše uvedenými skutečnostmi. B. N Á L E Z : 1. Vlastnické a evidenční údaje : Vlastníci nemovitých věcí dle LV: Kolář Jaroslav, č.p.80, 683 01 Podbřežice, podíl 1/4 Kolář Jaroslav Roberto, č.p.80, 683 01 Podbřežice podíl 1/4 Kolářová Martha, č.p.80, 683 01 Podbřežice, podíl 1/4 Kolářová Veronika Esperanza, č.p.80, 683 01 Podbřežice podíl 1/4 Nemovité věci dle LV č.449 pro k.ú. Podbřežice, obec Podbřežice: - pozemek p.č.st.122 vedený v KN jako zastavěná plocha a nádvoří - pozemek p.č.753/10 vedený v KN jako zahrada, způsob ochrany: ZPF - objekt k bydlení č.p.80 na pozemku p.č.st. 122 2. Dokumentace a skutečnost : Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu id. ¼ na pozemku p.č.st.122, na pozemku p.č.753/10 a na objektu k bydlení č.p. 80, včetně příslušenství, vše situováno v k.ú. Podbřežice, obec Podbřežice, Jihomoravský kraj. Dle písemného sdělení zástupce MÚ Rousínov ze dne 13.3.2015 se v archívu stavebního úřadu nepodařilo dohledat žádné písemnosti k oceňovaným nemovitým věcem. Dle písemné sdělení zástupce obce Podbřežice ze dne 4.3.2015 nemá obec k dispozici projektovou dokumentaci oceňovaného objektu, objekt byl dle zjištěných informací postaven v roce 1937 a v posledních 5 letech byly vyměněny vstupní dveře a dvě okna v přízemí. Níže uvedený text tedy popisuje nemovité věci, s ohledem na dostupné informace, přičemž se vychází z výše uvedených (doložených) podkladů a ze zjištění při místním šetření, které proběhlo pouze z exteriéru. 3
Objekt k bydlení je pravděpodobně nepodsklepený nebo podsklepený v části, o 2.NP a s půdním nevyužitým prostorem v sedlové střeše. Příslušenství pozemků a objektu k bydlení tvoří vedlejší stavby převážně navazující na objekt k bydlení, dále venkovní úpravy a trvalé porosty. Podbřežice je obec s 241 obyvateli, která leží v okrese Vyškov v Jihomoravském kraji a nachází se 12 km jihozápadně od města Vyškov. Obec leží v těsné blízkosti dálnice D1 a její vzdálenost do centra města Brna je přibližně 30 km. Oceňovaný majetek leží na západním okraji obce, zástavba v místě je tvořena převážně objekty k bydlení. Přístup a příjezd k oceňovanému majetku je možný ze zpevněné komunikace na pozemku p.č. 255/1 (ostatní plocha, silnice) ve vlastnictví obce Podbřežice. Dle LV č.449 pro k.ú. Podbřežice ze dne 31.3.2015 je podíl ve vlastnictví povinného na oceňovaných nemovitých věcech zatížen v části C těmito omezeními vlastnického práva: Zástavní práva exekutorská Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Zahájení exekuce Dle LV č.449 pro k.ú. Podbřežice ze dne 31.3.2015 jsou oceňované nemovité věci zatíženy v části C tímto omezením vlastnického práva: Zástavní právo smluvní Vše podrobněji viz. LV v příloze znaleckého posudku. Žádná jiná další omezení a rizika nebyla z dostupných podkladů zjištěna. Z dostupných informací a předaných podkladů vyplývá, že na oceňovaném majetku neváznou žádná věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva, resp. nebyla tato zjištěna. Dle vyhledávání adres v registru UIR-ADR je adresa oceňovaného domu vedena v databázi Kooperativy pojišťovny, a.s. s kódem záplavy 1, tedy v území mimo předpokládané rizikové území záplav. 3. Výčet oceňovaného majetku: 3.1. Objekt k bydlení č.p.80 3.2. Příslušenství 3.3. Pozemky 3.4. Trvalé porosty 4. Popis oceňovaného majetku: 4.1. Objekt k bydlení č.p.80: Objekt k bydlení je pravděpodobně nepodsklepený nebo podsklepený v části, o 2.NP a s půdním nevyužitým prostorem v sedlové střeše. Konstrukční provedení a vybavení je podrobněji uvedeno v následující tabulce (zjištěno při místním šetření). 4
Stavební prvek Základy Svislé konstrukce Stropy Zastřešení mimo krytinu Krytina střechy Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítka Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy Vytápění Elektroinstalace Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vybavení Ostatní Popis Běžné zakládání Zděné z cihel nebo tvárnic Pravděpodobně s rovným podhledem Střecha sedlová, krov dřevěný Pálená taška Z pozinkovaného plechu Pravděpodobně vápenné omítky Břizolitová Nezjištěno (uvažovány běžné obklady) Nezjištěno (uvažovány standardní schody) Vstupní plastové, vnitřní jsou uvažovány dřevěné Plastová a dřevěná kastlová Uvažovány běžné povrchy podlah Nezjištěno (uvažováno centrální s kotlem a s radiátory) Uvažovány běžné rozvody Nezjištěno (uvažovány rozvody teplé a studené vody) Nezjištěn (uvažováno s kotlem nebo bojlerem) Pravděpodobně proveden, přípojka na hranici pozemku provedena Nezjištěno (uvažováno s kompletním odkanalizováním) Nezjištěno (uvažováno s běžnou kuchyňskou linkou s dřezem a sporákem) Nezjištěno (uvažováno s WC, umyvadlem a vanou nebo sprchovým koutem) Komín, 2x satelit Stáří, technický stav, dispozice : Z důvodu místního šetření provedeného pouze z exteriéru a absence stavební dokumentace na příslušném úřadě není možné popsat vnitřní stav, vybavení, dispozici domu, případně provedené rekonstrukce. Technický stav domu se z exteriéru jeví jako průměrný. Dle zjištěných informací byl objekt postaven v roce 1937 a v posledních 5 letech byly vyměněny vstupní dveře a dvě okna v přízemí. 4.2. Příslušenství: Příslušenství pozemků a objektu k bydlení zjištěné při místním šetření tvoří vedlejší stavby převážně navazující na objekt k bydlení a venkovní úpravy (sloupek s HUP, přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy, betonové obrubníky, pletivové oplocení, vjezdová brána). Toto příslušenství je vzhledem k velikosti domu ve standardním rozsahu. Jedná se o příslušenství, které je v podstatě samostatně neobchodovatelné a jako takové je zahrnuto do celkového výsledného odhadu obvyklé ceny oceňovaného majetku. Další případné příslušenství nebylo, vzhledem k nezpřístupnění nemovitostí, zjištěno. 5
4.3. Pozemky : Předmětem ocenění jsou dva pozemky, a to pozemek p.č.st.122 a p.č.753/10. Pozemek p.č.st.122 je v KN veden jako zastavěná plocha a nádvoří o výměře 489 m 2 a pozemek p.č.753/10 je v KN veden jako zahrada o výměře 274 m 2. Pozemek p.č.st.122 je v přední části zastavěn objektem k bydlení č.p.80 a některými vedlejšími stavbami, zbylá část slouží jako přístup k domu a zahrada. Pozemek p.č.753/10 slouží jako zahrada. Pozemky mají dohromady tvar lichoběžníku a jsou rovinatého až mírně svažitého charakteru. 4.4. Trvalé porosty: Na oceňovaných pozemcích se nachází několik trvalých porostů různého druhu a stáří. Trvalé porosty jsou v podstatě samostatně neprodejné. Existence trvalých porostů je zohledněna v návrhu obvyklé ceny oceňovaného majetku. C. P O S U D E K : Znalecký posudek je zpracován na základě výše uvedených podkladů s využitím informací zjištěných při místním šetření. Pro potřebu zpracování znaleckého posudku bylo svoláno místní šetření na den 20.3.2015. Na toto místní šetření se ze strany povinného nikdo nedostavil. Proto byla provedena prohlídka nemovitostí pouze z exteriéru. Nebylo tedy zcela možné ověřit technický stav, dispozici objektu a úroveň, provedení a dokončenost vybavení interiérových prostor a jednotlivých konstrukcí. Zpracovatel nepřebírá zodpovědnost za rozdíly a nedostatky v posudku vzniklé nesprávnými podklady a za rozdíly a nedostatky vzniklé v souvislosti s výše uvedenými skutečnostmi. Stanovován je odhad ceny obvyklé, která bude stanovena v souladu s obvyklou metodikou oceňování nemovitých věcí obvyklou cenou. Nemovité věci jsou popsány výše v posudku. Ocenění majetku je provedeno na základě výše uvedených podkladů a s využitím informací zjištěných při místním šetření, a to ke dni místního šetření 20.3.2015. 1. Metodika ocenění : 1.1. Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: Cena obvyklá = statisticky vyhodnocená největší četnost skutečně realizovaných cen v daném místě a čase. 6
V zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, je definována cena obvyklá takto: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Pro stanovení obvyklé ceny (resp. mnohdy připodobňovanému pojmu tržní hodnoty) nemovitých věcí neexistuje žádný závazný předpis. Hodnota nemovitých věcí bude stanovena na základě dostupných metod, které jsou reálně použitelné v ekonomických podmínkách v ČR ke dni ocenění a nejlépe vystihují hodnotu (potažmo cenu) nemovitého majetku. Pro určení hodnoty (ceny) nemovitých věcí se zpravidla používají dále uvedené dílčí metody ocenění a analýzou jejich výsledků je pak obvykle stanoven návrh výsledné hodnoty nemovitých věcí. Obvykle jsou užívány následující dílčí metody ocenění, přičemž se použijí ty metody, které mají pro daný případ vypovídací schopnost a pro které je k dispozici dostatek objektivních vstupních údajů a informací: - Zjištění věcné hodnoty reprodukční cena staveb snížená o přiměřené opotřebení, představuje odhad na základě nákladového způsobu ocenění - Výnosová hodnota vychází z předpokládaného výnosu daných nemovitých věcí při uplatnění stávajících kritérií pronájmu - Porovnávací metoda stanovení hodnoty na základě informací z trhu nemovitostí, tedy porovnání s realizovanými prodeji obdobných nemovitých věcí v podobných lokalitách, případně srovnání s vhodnými reprezentanty nabízenými na realitním trhu - Shrnutí a odborné stanovení obvyklé ceny (resp. návrhu tržní hodnoty) nemovitých věcí 1.2. Metoda stanovení věcné hodnoty : Věcná hodnota je reprodukční cena nemovité věci snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné nové věci. Ocenění může tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce), zda je 7
výhodnější a ekonomicky efektivnější koupit již existující nemovitou věc nebo vybudovat nemovitou věc novou. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení, které s ohledem na skutečný stavebnětechnický stav a morální zastarání stanovené pomocí některé ze známých metod. Nemovité věci zpravidla dělíme na: - stavby - venkovní úpravy - pozemky (včetně vodních ploch) Při stanovení věcné hodnoty nemovité věci (kromě pozemků) mají zásadní význam vstupní údaje. U staveb těmito vstupními údaji jsou: - délka [m] - zastavěná plocha [m 2 ] - obestavěný prostor [m 3 ] - vnitřní využitelná (pronajmutelná) plocha [m 2 ] - stáří stavby - reprodukční pořizovací cena 1 m 3 obestavěného prostoru, 1 m 2 zastavěné plochy, příp. 1 m délky - opotřebení stavby Pro výpočet opotřebení stavby je nutné zjistit příp. stanovit: - stáří stavby a stav běžné údržby - technické a morální opotřebení - provedené opravy a výměna jednotlivých konstrukčních prvků - předpokládanou životnost (další trvání stavby) - metodu výpočtu opotřebení a odůvodnit její použití U venkovních úprav se vychází z reprodukční ceny s odpočtem opotřebení pro každou venkovní úpravu. Je také možno stanovit hodnotu venkovních úprav podílem z hodnoty hlavních staveb s přihlédnutím k jejich stavu a provedení. U pozemků se vychází z výměr podle výpisu z katastru nemovitostí nebo geometrického plánu, z druhu pozemku (zastavěná plocha, orná půda, atd.). Uváží se také umístění pozemku v dané obci a údaje z územně plánovací dokumentace. Porovnáním s prodeji pozemků v dané lokalitě se stanoví reálná tržní hodnota za 1 m 2 pozemku. U všech pozemků je třeba vycházet z územně plánovací dokumentace a dalších podkladů. 1.3. Metoda výnosová : Zjistí se u nemovitých věcí z dosaženého ročního nájemného sníženého o roční náklady na provoz. Do těchto nákladů by se měly započítat odpisy, průměrná roční údržba, správa nemovitostí, daň z nemovitých věcí apod. Vyjádření hodnoty nemovité věci pomocí kapitalizační míry je nutno provádět diferencovaně pro každou nemovitou věc a v jednotlivých faktorech průběžně zohledňovat vývoj ekonomiky v ČR. 8
Současná hodnota nemovité věci je pak určena podle tohoto schématu: stanovení množství, spolehlivosti a délky trvání budoucího stabilizovaného výnosu stanovení odpovídající kapitalizační míry (skladba faktorů r1 - r4) využití kapitalizace, tj. převodu budoucích peněz na jejich současnou kvantitativní úroveň Hodnota majetku vyjádřená výnosovou metodou vyplývá ze vzorce V = 100 * Z / r, kde V je výnosová hodnota majetku Z je čistý roční stabilizovaný výnos r je kapitalizační míra Kapitalizační míra je stanovena na základě vyhodnocení současné míry ekonomické výnosnosti bezpečných investic, vyhodnocení dalších ekonomických vlivů, běžných a specifických rizik ve vztahu k nemovitosti. 1.4. Metoda porovnávací : Tato metoda pro ocenění nemovitých věcí (stavby a pozemky) je založena na porovnání předmětné nemovité věci s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit hodnotu nemovité věci. Využitelné jsou i nabídky realitního trhu s tím, že k takto získaným informacím je třeba přistupovat patřičně kriticky, vzhledem k tomu, že prvotní nabídková cena zpravidla postupně klesá ke skutečné realizované ceně. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonitě roste i přesnost hodnocení a schopnost znalce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametrů na cenu. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ověřená informace o průběhu prodeje, případně stavu nabídky. Cena nemovité věci se utváří na trhu v konkrétních podmínkách. Úkolem znalce je co nejvěrněji popsat všechny cenotvorné faktory a jejich přínos k tvorbě výsledné obvyklé ceny. Nemovitá věc je charakterizována kvalitativními parametry jako např. využitelný prostor (využitelná plocha), polohou, velikostí apod. Kvalitativní parametry lze rozdělit do několika úrovní: a) Základní dělení - objekty mohou být porovnány podle typu, podtypu a speciální charakteristiky, dále dle materiálové charakteristiky, fyzického opotřebení, funkční a ekonomické zastaralosti a kvality provedení. b) Charakteristika prostoru - podrobný popis jednotlivých konstrukcí a vybavenosti. Popsat fyzické opotřebení, funkční a ekonomickou zastaralost a kvalitu jednotlivých konstrukcí. c) Další důležitá charakteristika je poloha: - Poloha v rámci ČR - okres, obec, katastrální území, poloha v místě, zóna a poloha v zóně - Vybavenost obce (katastrálního území) a vybavenost konkrétní lokality, v níž je nemovitost situována. Je důležité sledovat cenotvorné charakteristiky vydávané statistickým úřadem. 9
d) Velikost - Užitný prostor - Zastavěná plocha - Obestavěný prostor 1.5. Aplikace metod : Každá z výše popsaných metod má své klady a zápory. Nejprůkaznější z metod je metoda porovnání tržních cen, jestliže pro použití této metody máme dostatečnou četnost aktuálních porovnatelných hodnot. Z výpočtových metod se často používají hodnoty vypočtené metodou výnosovou a metodou stanovení věcné hodnoty. Metoda výnosová je významná při hodnocení nemovitých věcí komerčního charakteru, tedy s určitým výnosovým potenciálem. Věcná hodnota vystupuje spíše jako pomocná a umožňující utvoření představy o rozsahu a nákladovosti majetku. Vzhledem ke skutečnosti, že objekt k bydlení s příslušenstvím nebylo možné při místním šetření zaměřit, nebude v tomto případě stanovena věcná hodnota tohoto majetku. Výnosová hodnota stanovena není, protože dosažitelné nájemné u takovéto nemovité věci by negenerovalo hodnotu s dostatečnou vypovídací schopností. V tomto případě bude tedy určena pouze hodnota porovnávací, která má však v tomto případě nejlepší vypovídací schopnost pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného majetku. 2. Ocenění majetku : 2.1. Identifikační údaje : Kód katastrálního území: 668915 Název katastrálního území: Podbřežice Kód obce: 550795 Název obce: Podbřežice Počet obyvatel obce: 241 Kód okresu: CZ0646 Název okresu: Vyškov Název kraje (oblasti): Jihomoravský kraj 2.2. Porovnávací hodnota oceňovaného majetku : Porovnávací hodnota oceňovaného majetku je stanovena s využitím dále uvedených srovnávacích nemovitých věcí, které byly v minulosti již obchodovány nebo které jsou v současné době nabízeny na realitním trhu v obdobných lokalitách. V případě níže uvedených nabídkových cen realitních kanceláří je při zohlednění těchto informací zapotřebí uvažovat s jistým poklesem cen, neboť obvykle bývají nabídky realitních kanceláří vyšší, než později skutečně obchodované ceny. V současné době lze spatřovat přebytek obdobných nemovitých věcí nabízených na trhu v blízkých lokalitách. 10
Srovnávací nemovitost č.1: 11
Srovnávací nemovitost č.2: 12
Srovnávací nemovitost č.3: 13
Srovnávací nemovitost č.4: 14
Srovnávací nemovitost č.5: 15
Srovnávací nemovitost č.6: 16
Srovnávací nemovitost č.7: 17
Komentář: Porovnávací hodnota oceňovaného majetku je stanovena na základě výše použitých srovnávacích nemovitostí. Odlišnosti jednotlivých nemovitostí spočívají zpravidla v lokalitě umístění, užitné ploše a velikosti objektů, dispozičním řešení, míře opotřebení objektů, standardu vybavení a provedení objektů, rozsahu příslušenství a pozemků, apod. Na základě provedené analýzy v příslušné lokalitě a pro daný trh s nemovitými věcmi, po posouzení ostatních cenotvorných faktorů, které mají vliv na hodnotu nemovitých věcí, včetně zohlednění slabých a silných stránek majetku a celkového působení majetku ve vztahu ke srovnávacím nemovitým věcem a dále také ke skutečnostem, že oceňovaný majetek nebyl zpřístupněn, kdy nebylo možné přesně zjistit velikost, stav a úroveň vybavení interiérových prostor a dispozici domu, a dále ke skutečnosti, že v současné době lze jednoznačně spatřovat přebytek obdobných starších objektů k bydlení nabízených na trhu v blízkých lokalitách, je porovnávací hodnota stanovena přímo, a to ve výši 1.400.000,- Kč. Pozemek p.č.st.122, pozemek p.č.753/10 a objekt k bydlení č.p. 80, včetně příslušenství, k.ú. Podbřežice, obec Podbřežice, Jihomoravský kraj celkem jako celek: Porovnávací hodnota 1 400 000 Kč 2.3. Obvyklá cena oceňovaného majetku : Obvyklá cena oceňovaného majetku je odhadnuta na úrovni porovnávací hodnoty, která má v tomto případě nejlepší vypovídací schopnost k obvyklé ceně. Obvyklou cenu pozemku p.č.st.122, pozemku p.č.753/10 a objektu k bydlení č.p. 80, včetně příslušenství, vše situováno v k.ú. Podbřežice, obec Podbřežice, Jihomoravský kraj, jako celku odhadujeme ve výši: Obvyklá cena 1 400 000 Kč Obvyklou cenu spoluvlastnického podílu id. ¼ ve vlastnictví pana Koláře Jaroslava Roberta na pozemku p.č.st.122, na pozemku p.č.753/10 a na objektu k bydlení č.p. 80, včetně příslušenství, vše situováno v k.ú. Podbřežice, obec Podbřežice, Jihomoravský kraj, odhadujeme ve výši: Obvyklá cena id. 1/4 350 000 Kč 18
D. Z Á V Ě R : Zadání znaleckého posudku : Usnesením Exekutorského úřadu Brno-město, Mgr. Jaroslav Homola, soudní exekutor, se sídlem Hlinky 41/104, 603 00 Brno, č.j. 030 EX 25686/13-100 ze dne 09.2.2015 je uloženo vypracovat znalecký posudek. Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu id. ¼ na pozemku p.č.st.122, na pozemku p.č.753/10 a na objektu k bydlení č.p. 80, včetně příslušenství, vše situováno v k.ú. Podbřežice, obec Podbřežice, Jihomoravský kraj. Úkolem znaleckého ústavu je provést ocenění nemovitých věcí a jejich příslušenství, a to cenou obvyklou. Znalecký ústav v posudku uvede příslušenství nemovitých věcí a dále uvede existenci jakých věcných břemen, výměnků a nájemních, pachtovních či předkupních práv, zjistil a zohlednil ve výsledné ceně nemovitých věcí. Odpovědi zpracovatele znaleckého posudku : Obvyklou cenu spoluvlastnického podílu id. ¼ ve vlastnictví pana Koláře Jaroslava Roberta na pozemku p.č.st.122, na pozemku p.č.753/10 a na objektu k bydlení č.p. 80, včetně příslušenství, vše situováno v k.ú. Podbřežice, obec Podbřežice, Jihomoravský kraj, odhadujeme ve výši: 350.000,- Kč Slovy: třistapadesáttisíc korun českých Dle LV č.449 pro k.ú. Podbřežice ze dne 31.3.2015 je podíl ve vlastnictví povinného na oceňovaných nemovitých věcech zatížen v části C těmito omezeními vlastnického práva: Zástavní práva exekutorská Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Zahájení exekuce Dle LV č.449 pro k.ú. Podbřežice ze dne 31.3.2015 jsou oceňované nemovité věci zatíženy v části C tímto omezením vlastnického práva: Zástavní právo smluvní Tato omezení vlastnického práva však nejsou, s ohledem na účel, pro který se znalecký posudek zpracovává, ve výsledné obvyklé ceně oceňovaného majetku nijak zohledněna. Žádná jiná další omezení a rizika nebyla z dostupných podkladů zjištěna. Z dostupných informací a předaných podkladů vyplývá, že na oceňovaném majetku neváznou žádná věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva, resp. nebyla tato zjištěna. 19
Příslušenství a trvalé porosty spojené s oceňovanými nemovitými věcmi jsou vyjmenovány v části B.4.2. a B.4.4. výše v posudku. Jedná se o příslušenství doplňující funkčnost objektu k bydlení a pozemkového zázemí. Toto příslušenství je samostatně v podstatě neobchodovatelné, jeho existence je však zohledněna v obvyklé ceně oceňovaného majetku. Další případné příslušenství nebylo, vzhledem k nezpřístupnění majetku, zjištěno. Trvalé porosty jsou také v podstatě samostatně neobchodovatelné, existence trvalých porostů je zohledněna v návrhu obvyklé ceny oceňovaného majetku. V Brně dne 31.3.2015 Seznam příloh : 1. Fotodokumentace ze dne 20.3.2015 2. Mapy oblasti 3. Výpis z katastru nemovitostí 4. Náhled katastrální mapy Posudek byl vyhotoven ve třech stejnopisech, obsahuje celkem 30 stran textu, včetně titulního listu, znalecké doložky a příloh. Ve dvou vyhotoveních byl předán objednateli a jedno vyhotovení zůstává v archivu kanceláře (znaleckého ústavu). 20
Z N A L E C K Á D O L O Ž K A Znalecký posudek proveden znaleckým ústavem ve smyslu 21, odst.1, zák.č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících ve znění pozdějších předpisů, zapsaným do I. oddílu seznamu ústavů dne 7.12.1992 (č.j. 701/92-OOD MSpr. ČR), kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady motorových vozidel a tržní oceňování podniků a v oboru stavebnictví s rozsahem znaleckého oprávnění vlastnosti stavebních hmot a výrobků, stavby obytné a průmyslové, tepelnou techniku, a to rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti České republiky č.j. 5/2013-OSD-SZN/6 ze dne 4.2.2013. Znalecký posudek zapsán pod číslem 40/15 v seznamu znaleckých posudků, vypracovaných znaleckou kanceláří (ústavem). Odměna účtována přiloženou fakturou. Ing. Gabriela Michalcová, Ph.D. zodpovědný zpracovatel posudku a osoba oprávněná ke stvrzení posudku a podat případné vysvětlení Prof. Ing. Rostislav Drochytka, CSc., MBA vedoucí znaleckého ústavu 21
Fotodokumentace ze dne 20.3.2015 Pohled na oceňovaný majetek z ulice Pohled z ulice na vedlejší stavby navazující na objekt k bydlení Pohled na oceňovaný majetek z ulice 22
Mapy oblasti 23
Náhled katastrální mapy 24